Глава 4. Аренда недвижимости нежилого назначения
1. Предмет договора аренды недвижимости нежилого назначения
Договор аренды здания или сооружения – гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение.
Правовое регулирование аренды зданий и сооружений осуществляется в первую очередь на основании специальных норм параграфа 4 гл. 34 ГК РФ, а в случае их отсутствия – на основании общих положений об аренде, закрепленных в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ. Особенности передачи в аренду зданий или сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются, как правило, актами Президента РФ, Правительства РФ и Минимущества РФ.
Вряд ли целесообразно установление различий между понятиями "здание" и "сооружение", поскольку указанные понятия не относятся к силу правовых категорий.
Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения) [3] .Вместе с тем необходимо отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости.
Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Исходя из этого, из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (киоски и т. п.).
Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельности арендатора следующим образом [4] :
1) торговые – продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли; магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;
2) продовольственные – цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильные камеры; калориферные, котельные, водомерные узлы; помещения насосных станций и станций подкачек; специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции; информационно-вычислительные центры; предприятия автосервиса;
3) складские – склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей; пункты приема стеклотары;
4) коммунально-бытовые – дома быта и комбинаты бытового обслуживания; ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т. п.; парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир; машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;
5) общественного питания – имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;
6) офисы – службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;
7) медицинские – больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;
8) образовательные – учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона РФ "Об образовании", музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;
9) аптеки – аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты;
10) имущественные комплексы для частной медицинской практики – соответствующие кабинеты, поликлиники;
11) театрально-зрелищные – клубы, театры, кинотеатры;
12) спортивные – спортивные комплексы и залы;
13) творческие – мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;
14) имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений – банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;
15) увеселительные заведения – казино, ночные клубы, игорные залы;
16) развлекательные центры – залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы; видеосалоны;
17) гаражи – гаражи или боксы юридических лиц;
18) архивы – архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;
19) агентства – охранно-сыскные, рекламные и т. п.;
20) отделения связи – городские отделения почтовой связи;
21) предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети – узлы телефонной связи и телеграфы;
22) проектные, конструкторские организации – предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.
2. Форма договора
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. Следует отметить, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме независимо от срока аренды. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность договора.
Стороны могут по взаимному согласию удостоверить договор аренды здания или сооружения у нотариуса. Обязательного придания договору аренды здания или сооружения нотариальной формы закон не требует.
К договору аренды здания, сооружения (помещения в них или части помещений), представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Такие планы изготавливаются организациями технического учета (БТИ).
Так же обязательным документом является передаточный акт (акт приема-передачи, сдачи-приемки), на основании которого происходит передача здания или сооружения во временное владение и пользование или пользование арендатора. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ соответственно арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора принять ее.
Порядок осуществления государственной регистрации закреплен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 30 декабря 2004 г.). Государственная регистрация осуществляется соответствующими учреждениями юстиции.
3. Права на земельный участок при аренде здания или сооружения
Аренда здания или сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Получение согласия собственника является обязательным лишь в случаях предусмотренных законом или договором с собственником участка или когда в результате сдачи в аренду здания или сооружения условия пользования земельным участком существенно изменяются.
В договоре аренды сторонами должны быть согласованы условия пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание (сооружение).
В зависимости от вида права арендодателя на земельный участок условия его использования могут быть изложены следующим образом:
1) в случае, если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору сожжет быть предоставлено право аренды или право безвозмездного срочного пользования частью земельного участка, необходимой для использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением и условиями договора;
2) в случае, если в договоре аренды здания (сооружения) условия пользования не определены, то, по общему правилу (п. 1 ст. 652 ГК РФ), к арендатору автоматически переходит на срок аренды Прево пользования частью земельного участка, необходимой для функционального использования здания или сооружения.
Смена собственника здания, сооружения не является основанием для расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым (собственником здания или сооружения). При этом за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до перехода права собственности на здание, сооружение, земельный участок (п. 1 ст. 617, ст. 653 ГК РФ).
4. Арендная плата
В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК РФ). То есть к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения) не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Так, согласно ст. 614 ГК РФ, при обозначенных обстоятельствах, считается, что установлены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если же объектом договора аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Условие о размере арендной платы договора аренды здания (сооружения) является существенным.
Форма арендной платы за пользование зданием или сооружением в законе специальных правил не содержит. Поэтому стороны вправе установить любую форму арендных платежей, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ и другую форму либо сочетание нескольких форм. Более того, приведенный в законе перечень не является исчерпывающим для назначения арендных платежей по договору аренды здания (сооружения).
Ставки арендной платы за аренду государственного (Российской Федерации или ее субъектов) и муниципального имущества устанавливаются на единицу площади здания или сооружения нормативными правовыми актами органов, осуществляющих правомочия собственников соответствующих объектов. В качестве исходной величины при расчете размера арендной платы недвижимого имущества обычно используется базовая стоимость аренды одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, зданий, сооружений в месяц.
5. Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности
Порядок заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности установлен Мингосимущества РФ (постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в ред. от 27 ноября 2000 г.). [5]
Недвижимое имущество передается в аренду либо на торгах, либо на бесконкурсной основе.
Основу правового регулирования отношений в области организации и проведении торгов на право заключения договора аренды здания, строения, сооружения и нежилого помещения, находящихся в федеральной собственности, составляют нормы ст. 447–449 ГК РФ и Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. № 774-р. [6]
Названное положение определяет порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а так же права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов [7] .
Второй вариант возможет лишь в случаях, если:
1) аренда передается в соответствии с разрешением Президента РФ;
2) предоставляется помещение взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом здания или сооружения;
3) заключается договор аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
4) федеральными законами или иными нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.
Решение о передаче в аренду объекта недвижимого имущества оформляется Мингосимуществом РФ, либо по отдельным поручениям – его территориальными органами путем согласования условий договора аренды Мингосимуществом РФ или его территориальным органом, что удостоверяется подписью соответствующего государственного должностного лица и печатью этого органа; подписания договора о передаче объекта недвижимого имущества.
Заключается договор аренды и осуществляется государственная регистрация в соответствии с законодательством. При этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества. После этого происходит фактическая передача недвижимого имущества в аренду.
За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в размере, сроки и порядке, установленном договором аренды.
6. Образец договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения)
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА .
1.1. Арендодатель обязуется предоставить здание (сооружение, нежилое помещение), находящееся в собственности Арендодателя, во временное владение и пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное здание (сооружение, нежилое помещение) ( далее по тексту – здание ).
Общая площадь предоставляемого здания – ___ кв. метров.
Здание расположено по адресу _________________________________.
Здание предоставляется Арендатору для _________________________.
(цели использования)
Техническая характеристика здания, предоставляемого Арендодателем, приведена в выписке из технического паспорта БТИ, выданной "___" ________
20__ г., являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).
1.2. Оценочная стоимость здания с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора составляет __________ рублей.
1.3. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное в здании.
Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в здании, приводится в Приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой частью.
1.4. Оборудование арендуемого здания средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной охраны проводятся за счет _______________________. (наименование стороны)
1.5. В случае, если Арендодатель выставит арендуемое здание для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.
2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗДАНИЯ
2.1. Арендодатель в ______________ срок после государственной регистрации настоящего договора передает Арендатору здание по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.
2.2. Вместе со зданием сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в здании имущество, указанное в Приложении № 2 к настоящему договору.
2.3. Здание должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении № 1 к настоящему договору и пригодном для дальнейшей эксплуатации.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду здания, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Арендодатель вправе:
контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;
беспрепятственно посещать сданное в аренду здание с целью реализации контрольных функций;
осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.
3.2. Арендодатель обязан:
предоставить Арендатору здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;
производить за свой счет капитальный ремонт здания;
принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в здании не по вине Арендатора;
информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору здания;
в случае отчуждения здания информировать об этом Арендатора не позднее чем за __________ дней до совершении сделки;
при этом переход права собственности на здание от Арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.
3.3. Арендатор вправе:
сдать переданное ему здание в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие Арендодателя;
по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в здании улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для здания (отделимые улучшения);
после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;
с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с перестройкой, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основную конструкцию здания;