Секреты создания капитала и пассивного дохода на загородной недвижимости
Стоимость недвижимости имеет свойство расти. Сейчас она выгодна тем, что может приносить не только прирост капитала, но и пассивный доход от аренды и, естественно, сохранять ваш капитал. Еще один плюс этого финансового инструмента – относительная стабильность. Например, в декабре 2014 года за один день акции Сбербанка упали на 25%. С недвижимостью такое не произойдет: ее стоимость может снижаться в течение года, но явно не за день.
Рынок загородной недвижимости
Главный плюс рынка загородной недвижимости в том, что он очень быстро развивается. Даже в кризис темпы роста снижаются, но положительная динамика все равно есть. В отличие от квартир, новостроек, вторичного жилья рынок загородной недвижимости рассматривают не как основное жилье, а как место отдыха. Больше 50% (примерно 60-70) тех, кто покупает дачи, земельные участки, коттеджи, таун-хаусы, рассматривает их как второе жилье для отдыха, либо для сдачи в аренду. Хотя не все понимают, как из этого делать деньги и как найти постоянных клиентов.
В конце 90-х – начале 2000-х годов загородная недвижимость была привилегией богатых людей: соревновались, у кого больше этажей. Сейчас в большей степени строит средний класс.
Загородный рынок VIP-жилья в регионах практически умер. Даже в Москве и Санкт-Петербурге он постепенно идет на убыль. Но очень хорошо себя чувствует недвижимость для среднего класса. Человек продает свою квартиру и на эти средства покупает коттедж с землей. В регионах хорошая трехкомнатная квартира может стоить в пределах 3-4 миллионов рублей, однокомнатная квартира – примерно 2 миллиона рублей. За эти деньги вполне можно купить небольшой дом с участком "под ключ", со всеми коммуникациями.
Эта информация поможет сориентироваться, где искать клиентов, на какие цены рассчитывать при строительстве коттеджа на перепродажу. Мы построили дом, продали его и дальше пошли.
Сейчас рынок загородной недвижимости активно развивается, потому что наши современники разучились копить, и у них масса кредитов, а приличные счета в банках – большая редкость.
Инвестиционные дома. Мы как строительная компания строим коттеджи – это инвестиционные дома. Сейчас продаем их по выгодной цене, потому что у нас намечается крупный проект – коттеджный поселок. Мы перебрасываем средства с одного объекта на другой, для нас более выгодный. Один из этих коттеджей стоит около 3 миллионов рублей, другой – 4 миллиона рублей.
Есть определенный сегмент рынка загородной недвижимости где люди с боязнью относятся к тому, чтобы строить коттеджи самим или через компанию. И они готовы переплачивать. Та же ситуация с квартирами. На стадии фундамента – одна цена, при сдаче дома – гораздо выше. Хочешь готовое жилье – плати дороже.
А теперь давайте подсчитаем. Стоимость строительства одного хорошего коттеджа "под ключ" – 4 000 000 рублей. Вы помните, что готовые коттеджи стоят на 20-30% дороже, чем строящиеся. Наш коттедж на рынке будет стоить 5 100 000-5 500 000 рублей.
Если необходимо быстро продать, мы заработаем около 1 000 000 рублей. Если немного подождем – 1 500 000 рублей. Главное, знать ряд тонкостей и уметь продвигать продажи. О том, как это делать, поговорим немного позже.
А теперь рассмотрим ситуацию, когда денег на строительство коттеджа нет. Советую ипотеку. Да, я знаю, что сейчас кризис. Процент выдачи ипотек снизился, но он есть! Вполне возможно, что вам с хорошей кредитной историей и платежеспособностью заем дадут. Возьмите деньги под залог недвижимости или авто.
Где взять ипотеку, если она нужна, а денег недостаточно? Есть ипотечные брокеры, которые могут подобрать вам банки. Важно помнить, что ипотеку можно получить.
Простая математика:
Первый взнос – 20%. Он составит от 800 000 до 4 000 000 рублей. Ежемесячные взносы выльются в сумму около 39 000 рублей. Умножаем на 6 месяцев, в течение которых нам платить кредит, это 234 000 рублей. Переплата по ипотеке получается примерно 150 000 рублей за полгода.
Не обязательно самим гасить ипотеку, чтобы потом продать дом. Вы можете продать недвижимость за наличные, переписав ее на другого собственника. А банк перечислит разницу в сумме на ваш счет. На этом можно заработать от 20% до 30%, если объект привлекательный.
Поделюсь полезной информацией: какие земли, какие поселки пользуются спросом?
✓ Должен быть водоем. Даже если это небольшое озеро, где можно купаться, ловить рыбу.
✓ Тихое место. В любой области есть поселки, в которых очень шумно. Нам нужен другой населенный пункт, с тишиной и пением птиц.
✓ Чистый воздух.
✓ Поселок окружен лесом.
✓ На территории круглосуточная охрана.
✓ Дороги обязательно чистятся.
Эти факторы сильно влияют на спрос вашего инвестиционного дома.
Кстати, если говорить о развивающихся поселках, ищите золотую середину. Не стоит строить дом в чистом поле: его сложно будет продать за полгода по хорошей цене. Должно быть построено примерно 20 домов. Поселок должен динамично развиваться, а цена на землю постепенно расти. Тогда получите двойную выгоду: продаете и коттедж по рыночной цене, и выросшую в цене землю.
Если поселок развивается, строится и обживается, покупатель готов переплатить за сотку земли, чтобы жить в комфортных условиях. Это вам в плюс, это вам на руку как инвесторам.
Плюсы инвестирования в загородную недвижимость
Я рассказал про инструмент, который за полгода дает вам доходность от 20%, а за год получается 40%. Это намного лучше для среднего инвестора, чем банковский депозит и фондовый рынок.
Понятно, что профессионалы зарабатывают на фондовом рынке гораздо больше, но на данный момент вы еще не дотягиваетесь до их уровня. Чтобы быть супер-, мегапрофессионалом, необходимо ваше постоянное присутствие на рынке, вы должны непрерывно изучать графики, рисковать, нервничать.
Мне, например, мое здоровье дороже. Мне интереснее заниматься недвижимостью, бизнесом и т. д. Я имею доходность в среднем 40-50%. В этом году лучше – "Полюс Золото" сильно выросла, в три раза. Такое бывает не всегда.
Плюсы инвестиций в загородную недвижимость, во-первых, в ее прибыльности, а, во-вторых, в надежности. Ваша недвижимость защищена: не разорится банк, не обанкротится брокер, не закроется компания, у которой вы купили акции.
Какие риски? Ну только если дом подожгут. Хотя на этот случай вы можете застраховаться.
Друзья мои, страховаться надо обязательно. Страховка на коттедж стоимостью 3 миллиона рублей порядка 5-6 тысяч рублей в год.
Эта сумма ничтожна, если учесть, что в случае потери дома вам компенсируют всю его стоимость. Мой совет, не жадничайте и вложите в ваши инвестиционные затраты эту страховку.
А пока дом не продан, вы можете сами наслаждаться загородным отдыхом. Ведь ваша загородная недвижимость в хорошем месте.
В нехорошем мы не строим ни для себя, ни на продажу. Можете даже пожить там некоторое время, пока продается дом.
Из этого тоже можно извлечь выгоду. Особенно, если у вас ипотека. Вы сэкономите на аренде жилья. Это огромный плюс.
Стратегия на прирост капитала
На инвестировании в загородную недвижимость за год (если брать ипотеку) вы можете совершить две сделки и заработать около 2 миллионов рублей.
На фондовом рынке, к примеру, надо управлять своим инвестиционным портфелем. В строительстве коттеджей все гораздо проще и защищенней. Особенно, если у вас нулевой опыт в инвестировании. Но даже если вы занимаетесь инвестициями в фондовый рынок, диверсификацию никто не отменял. Нельзя хранить все яйца в одной корзине. Это слишком опасно.
В прошлом году я расширял штат менеджеров по продажам в своей строительной компании. В объявлении у меня было написано: "Ищу менеджера по продажам". Не директора, не коммерческого директора, а менеджера. Приходили мужчины 40-45 лет. Читаю их резюме. Последние 15 лет работал директором: генеральным директором, коммерческим директором и т. д. Объясняю: "Понимаете, мне нужен менеджер по продажам. Я не смогу вам предложить должность директора. У нас нет этой вакансии". Как правило, звучало два варианта ответов:
"Кирилл, вы понимаете, когда тебе за 45 и тебя уволили с работы, то ты уже никому не нужен вместе со своим опытом, бэкграундом, прекрасным резюме. Просто не нужен. Оказываешься на конкурентной помойке".
Такого человека не хочется брать, потому что он разбит жизнью, но он привык быть директором. Перестраивать его на менеджера – тратить время. Кстати, по статистике Head Hunter, чтобы найти подходящего человека на должность обычного менеджера по продажам среднего звена, потребуется 1-3 месяца поисков. Если на должность руководителя отдела продаж или руководителя среднего звена, то полгода. Ну а если потребуется "топ"-генеральный директор, коммерческий директор, то нужно от полугода до года.
Подскажу вам азы финансовой грамотности. Если вы тратите в месяц на семью 50 000 рублей, умножаем на шесть месяцев и получаем 300 000 рублей. А лучше, если вы генеральный директор строительного проекта с доходом 100 000 рублей, тогда умножаем на на 10 месяцев, и получаем 1 000 000 рублей. Как вы думаете, есть ли у кого-то такой запас денег? У большинства нет. Все в кредитах, все в ипотеке. Инвестиций нет, одни пассивы: пассив в машинах (кредиты), в квартире, в которой они живут, и которая не приносит никакого дохода. Сейчас кризис, сокращают персонал, фирмы закрываются. А человеку надо есть, платить по долгам. Приходится идти туда, куда возьмут за копейки.
Теперь второй вариант:
"У меня был бизнес. Мы поругались с партнером. И я остался ни с чем. Он меня "кинул". Что мне остается делать? Ищу работу менеджера".
Скажу вам прямо, его тоже не возьмут на курирующие должности.
Моя задача минимум, чтобы вы таких ошибок не допускали. Особенно, если уже не молоды. Времени на такие ошибки у вас нет.
Пора начинать создавать весомый капитал, который вы передадите детям.
К примеру, вы строите дом, который приносит пассивный доход от аренды. Через 16 лет – это надежный капитал, который можно продать или передать по наследству детям.
Это хороший вариант, куда вложить деньги (либо под что взять ипотеку).
Можно пойти по другому пути: взять машину за 2 миллиона рублей в кредит (таких машин даже в маленьких городах немало). Через 16 лет ваши дети скажут вам: "Папа, это развалюха, а не машина".
В любом случае, какой вариант выбрать, решать вам, но капитал создавать необходимо. А недвижимость хороша тем, что она идеальна для новичков, которые хотят по максимуму защитить свои инвестиции и создать пассивный доход. О нем мечтают все, но мало кто делает.
Рассмотрим еще одну ситуацию: дом-баня.
Когда на одном этаже баня с большими комнатами для отдыха, а на другом – жилые помещения. Получается "два в одном". Вы можете сдавать посуточно баню и можете сдавать дом. Это бомба! Это очень выгодно! Конечно, можно и отдельно баню построить: "под ключ" на 5-6 человек обойдется примерно 400 тысяч рублей. Эта составляющая будет усиливать ваш инвестиционный продукт – вашу недвижимость (при условии сдачи в аренду).
Считаем. Дом-баня "под ключ" 2 100 000 рублей. Первый взнос 10% – 210 000 рублей. Это недорогой объект, поэтому банки могут пойти на уступку. Ежемесячный платеж составит около 25 000 рублей. Строим его за шесть месяцев (такие объекты строятся быстрее, но берем с запасом, если сами будем нанимать рабочих). Мы потратим около 150 000 рублей на ипотечные взносы. Личные вложения получаются около 400 000 рублей (округлим). Мы построили. При продаже получаем прирост капитала примерно на 30%. Чем дешевле объект, тем больше процентов к себестоимости дома можем добавить, тем выше получится доходность.
Итак: 2 100 000 рублей умножаем на 40%, получаем 840 000 рублей. Округляем до 900 000. Из них вычитаем 400 000 рублей, получаем 500 000 рублей чистой прибыли за полгода. Это неплохая доходность, в несколько раз больше, чем банковский депозит. И напомню еще раз, что эта недвижимость защищена. Цена на участки растет, стоимость коттеджей увеличивается. А еще вы страхуете этот объект и не переживаете, что с ним что-то случиться.
Пассивный доход от инвестиций в загородную недвижимость
Если говорить про пассивный доход, есть два варианта.
Первый: сдавать помесячно свой коттедж и зарабатывать определенную сумму, если речь идет об объектах удаленностью до 30-35 километров от города (регионы) или до 70 километров от Москвы или Санкт-Петербурга.
Небольшие коттеджи площадью 100-120 квадратных метров можно сдать в регионах за 28 тысяч рублей в месяц, в Москве и Санкт-Петербурге – на 50% дороже. Если коттедж большой, площадью 150-200 квадратных метров, от 35 до 40 тысяч рублей.
Второй вариант: сдавать посуточно. Это выгоднее. Вы сможете неплохо зарабатывать. Только не забудьте подписать договор аренды с клиентом, чтобы он отвечал за порчу имущества.
Минус при сдаче коттеджей в аренду: на загородные коттеджи сложнее найти клиентов. Желающие есть, загородные дома сдаются, в том числе и командировочным. Но легче найти клиента на квартиру. Большой спрос на коттеджи на аренду посуточно: много желающих отдохнуть на природе, отметить день рождения или новый год.
Перейдем к цифрам. Не в сезон коттедж площадью 100-120 квадратных метров будет сдаваться от 3 тысяч рублей в сутки в регионах нашей страны, а в Москве и Санкт-Петербурге смело умножайте на 2. В сезон (Новый год, 14 и 23 февраля, 8 Марта, летние каникулы, особенно если у вас есть лес и водоем рядом) – 6-7 тысяч рублей в сутки. Вот и считаем: если даже берем этот дом в ипотеку и будем платить ежемесячные взносы в размере 28 000 рублей, нам достаточно сдать коттедж в сезон на 4 суток, чтобы вернуть эти деньги. В новогодние праздники можно рассчитывать на 10 дней посуточной аренды. 7000 умножаем на 10, получается 70 тысяч рублей. Это небольшой домик. А если коттедж площадью 150-200 квадратных метров, вне сезона – в регионах 5 тысяч рублей в сутки, в Москве и Санкт-Петербурге -10 тысяч рублей в сутки. Сейчас мы называем средние цены, привлекательные коттеджи можно сдавать дороже. Неплохо для пассивного дохода.
Плюсы сдачи коттеджей в аренду
✓ аренда из года в год дорожает (помесячная, посуточная – без разницы, она индексируется каждый месяц);
✓ если вы правильно выбрали дом – с природой, охраняемой территорией, в развивающемся поселке гарантирован дополнительный прирост цены.
✓ недвижимость дорожает, а взнос по ипотеке остается одинаковый, если вы не взяли долларовую ипотеку;
К тому же если у вас нет собственного жилья, вы можете построить дом – мини-гостиницу.
На Западе так многие делают: живут в двух комнатах, а остальные посуточно сдают в аренду. Вы получаете доход или погашаете за счет клиентов ипотеку (для квартиры, даже трехкомнатной, такой вариант не подойдет).
Можно построить сразу таунхаус (но это недешево) либо смежные дома. Сделать проект дома на две семьи. Это отличный вариант. Одну часть оставляете себе, другую сдаете и получаете доход.
Субаренда – тоже неплохой вариант. Доходность, конечно, меньше, но возможна.
Из какого материала выгоднее всего строить
Из какого материала выгоднее строить с точки зрения производства и сроков. Сроки строительства дома очень важны: чем быстрее вы строите, тем дешевле получается проект и инвестиционный объект, тем больше вы заработаете (будете меньше платить за ипотеку, строителям). Сроки важны и при продаже дома или сдаче его в аренду.
Клееный брус – не дешевый вариант. Есть и другой – двойной брус. Он дешевле на 30%. Что не мало.
Считаем: если дом из клееного бруса обошелся нам в 3 000 000, то из двойного бруса получится дешевле на 1 200 000 рублей. При том что двойной брус по теплоэффективности и экологичности превосходит клееный.
Здесь, конечно, есть свои нюансы. Потребуются советы специалистов, которые помогут избежать ошибок. А просчеты в строительстве могут дорого нам обойтись и "сожрать" всю потенциальную прибыль.
Газобетон – быстро, недорого, но не экологично. Дом из газобетона для сдачи посуточно будет менее привлекательным.
Как "продвигать"
Здесь важна "упаковка". Когда мы продаем или сдаем в аренду, важно, чтобы по всем пунктам наш объект был привлекательным: выбор места, проект, его визуализация, подача с точки зрения маркетинга.
Я понимаю, что большинство из вас очень далеки от маркетинга, продаж. Но необходимо понимать, насколько для нас убыточен простой объекта. Подать безликое объявление в газету "Из рук в руки" либо на какие-то форумы и ждать манны небесной – это, конечно, тоже вариант. Но не очень действенный.
Я знаю многих людей, которые идут по этому пути, а потом расстраиваются: "Вот, сейчас кризис, сейчас никому это не надо".
Мой совет: вложить 5 тысяч рублей в рекламу и сделать так, чтобы глаза цеплялись за объявление.
Реклама – это инвестиция, которая окупается. Можно использовать Яндекс. Директ, но это дорого. Наших современников проще найти в социальных сетях, которые заменили нам все: телевизор, личную жизнь, дружеское общение и т. д. Дома для отдыха они тоже будут искать в социальных сетях. Пользуйтесь этим. Идите в социальные сети: Instagram, ВКонтакте и в Facebook – и ориентируйтесь на определенную аудиторию.
Чем хороши социальные сети? Здесь легко поделиться информацией с друзьями, они могут репостить вашу группу, ваши дома. И это, по сути, бесплатная реклама. Еще огромный плюс соцсетей в возможности быстрой обратной связи: не нужно ждать подходящего момента для звонка, письмо можно написать даже ночью. Вы не обязаны отвечать сразу, но человек задал вопрос, он не потерялся.
А еще лучше сделать сайт или хорошо оформленную страницу в социальных сетях с выразительными заголовками, с продающим описанием, чтобы хотелось незамедлительно заселиться в ваш дом. Не просто: "Есть коттедж, 3 спальни, 1 ванная. Приезжайте". А можно использовать канал на YouTube. Во-первых, потому что он индексируется в Google. Например, вы ищете: "Хочу снять коттедж под Ярославлем на сутки". И Google находит видео на YouTube, в том числе и ваш фильм: пятиминутный ролик о том, что вы предлагаете и отзывы ваших гостей. По опыту знаю, люди лучше реагируют на видео, чем на текст. Мы – визуалы.