Ипотека. Энциклопедия - Татьяна Семенистая 12 стр.


Но в том случае, если при покупке квартиры вы внесли также и собственные сбережения, так как стоимость квартиры была выше суммы, предоставляемой по целевому жилищному займу, то на эту сумму вы можете получить имущественный налоговый вычет.

Нестандартные ситуации. Случаи из практики

Выбрала квартиру для приобретения в ипотеку. Квартира в собственности продавца менее трех лет. Продавец просит занизить сумму в договоре. Возможно ли это при ипотечной сделке и как такая сделка оформляется на практике, если сумма кредита выше одного миллиона рублей?

Сможете ли вы приобрести данную квартиру, будет зависеть от банка, в котором вы берете кредит. Некоторые банки действительно практикуют оформление договоров купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости.

На практике это выглядит так. Покупатель, он же Заемщик, оформляет кредитный договор с банком, в котором указана полная сумма, получаемого от банка кредита для приобретения квартиры. Сразу же после оформления кредитного договора оформляется договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка, в котором указывается заниженная стоимость квартиры. Далее договор купли-продажи квартиры с необходимым пакетом документов подается в регистрационную службу для проведения государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

После получения Свидетельства о государственной регистрации права на имя Покупателя, Покупатель возвращается в банк для оформления закладной на квартиру. Закладная оформляется на всю сумму кредита, при этом определяя ценность объекта залога, банк опирается на Отчет оценочной компании, которая провела независимую оценку квартиры и рассчитала ее объективную рыночную и ликвидационную стоимость. После оформления Закладной и проведения государственной регистрации банк осуществляет перечисление денежных средств на счет Продавца объекта недвижимости.

Наша дочь выходит замуж. Мы, ее родители, вместе с родителями жениха хотим купить им квартиру. Мы вносим наличными 50 % стоимости квартиры (приблизительно 2 000 000 рублей), а родители жениха берут ипотечный кредит в размере оставшихся 50 % (2 000 000 рублей) и сами его выплачивают. Как оформить квартиру, чтобы она принадлежала обеим семьям, а кредит выплачивали бы только родители жениха?

В вашем случае возможно два варианта. Первый – идеальный. Если в собственности у родителей жениха вашей дочери есть недвижимое имущество, которое соответствует требованиям банка, как предмета залога, и банк согласится взять его в качестве обеспечения по кредиту, то возможно будет оформить ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. Приобрести квартиру по 1/2 доле в праве собственности на каждую семью. Собственником 1/2 может быть любой член семьи. Муж или жена. Не имеет значения. Все равно недвижимое имущество, приобретенное на имя одного из супругов является общей совместной собственностью обоих супругов. После выплаты кредита родителями жениха ипотека погашается и с объекта недвижимости снимается обременение.

Возможен второй вариант. Он сложнее, но в случае, если у родителей жениха нет объекта недвижимости отвечающего требованиям банка или оформлен он в долевую собственности с несовершеннолетним, можно воспользоваться и им.

Схема такая: обе семьи становятся созаемщиками при покупке квартиры в ипотеку. Каждая семья получает в собственность 1/2 долю квартиры, находящуюся в залоге у банка в качестве обеспечения по ипотечному кредиту. При покупке квартиры вы вносите в качестве первоначального взноса 50 % стоимости (2 000 000 рублей). При этом с семьей жениха заключаете договор займа, согласно которому вы (кредитор) даете в долг семье жениха (заемщику) сумму в размере 25 % стоимости квартиры (1 000 000 рублей).

После каждого частичного гашения обязательств по выплате ипотечного кредита семьей жениха, вы проводите частичное гашение обязательств по договору займа. Взаимозачет требований проводите в процентном соотношении, так как платежи по ипотечному кредиту будут больше, чем сумма, погашенная по договору займа, в связи с тем, что банк будет начислять еще и проценты.

Например, при гашении 100 000 рублей по договору займа, семье жениха необходимо будет внести в банк сумму 100 000 рублей плюс проценты, которые начислит банк на всю сумму остатка долга по кредитному договору на день частичного погашения.

Словарь

АИ ЖК (ОАО "Агентство по ипотечному кредитованию" – создано Правительством Российской Федерации в 1997 году. АИ ЖК привлекает денежные средства размещая облигации Агентства на фондовом рынке. Эти денежные средства идут на покупку у банков прав требования по долгосрочным жилищным кредитам, выданным банками населению. Покупка прав требования производится АИ ЖК с целью обеспечения ликвидности российских коммерческих банков.

Закладная – это именная ценная бумага. Может быть оформлена как при заключении договора ипотеки, так и при оформлении ипотеки в силу закона. Закладная дает ее владельцу право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

ФИС (Федеральный Ипотечный Стандарт) – базовый отраслевой документ, разработанный А ИЖК, который регламентирует деятельность всех участников ипотечного рынка, устанавливает единые правила и условия выдачи ипотечных кредитов на всей территории Российской Федерации.

Инвестиции – вложение денежных средств в проекты и объекты недвижимости для получения дохода.

Заемщик – лицо, получающее по договору займа или банковского кредита денежную сумму, которую оно обязано вернуть в установленный договором срок. Договором может быть установлена плата за пользование денежными средствами в процентном выражении от суммы кредита.

Кредитор – физическое или юридическое лицо, предоставляющее денежные средства заемщикам по договору займа или банковского кредита на условиях возвратности в установленный договором срок. Договором может быть установлена плата за пользование денежными средствами в виде процентов от суммы предоставленного кредита.

Залогодатель – должник, имеющий обязательства, обеспеченные залогом перед кредитором (залогодержателем), или третье лицо, имущество которого является предметом залога. Залогодателем имущества может быть собственник этого имущества или лицо, имеющее на это имущество право хозяйственного ведения. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит это право. Залог права аренды имущества не допускается без согласия собственника этого имущества.

Залогодержатель – кредитор, взявший в обеспечение исполнения обязательства залог. Залогом может быть вещь, принадлежащая как должнику, так и другому лицу. В случае если должник не исполнит обязательство, обеспеченное залогом, залогодержатель (кредитор) имеет право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества.

Ипотека – залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем (кредитором), при котором заложенное имущество остается в собственности залогодателя, а залогодержатель (кредитор) в случае, если должник не выполнит свои обязательства по договору, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечный кредит – долгосрочный кредит, предоставляемый банками под залог имеющейся недвижимости, или для приобретения недвижимости под залог этой недвижимости для обеспечения обязательства по его возврату. Объектами ипотечного кредитования являются: земельные участки, жилые помещения – квартиры, дома, дачи; коммерческие и производственные помещения.

Аннуитетные платежи – это способ погашения кредита, при котором заемщик производит выплаты кредита равными платежами в течение всего срока кредитования. Каждый платеж включает в себя и проценты по кредиту и сумму основного долга.

Дифференцированные платежи – это способ погашения кредита, при котором заемщик выплачивает сумму кредита равными платежами в течение всего срока кредитования, а начисление процентов производится на остаток задолженности по кредиту на момент выплаты очередного платежа.

Процентная ставка – сумма, указанная в процентном выражении к сумме полученного заемщиком кредита. Данную сумму заемщик платит за пользование кредитом. Другими словами, процентная ставка – это плата за деньги, полученные в кредит.

Поручитель – это лицо, которое дает гарантию банку выполнить обязательства заемщика в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредитному договору. То есть поручитель несет солидарную ответственность с заемщиком. В случае, если заемщик не в состоянии выплатить кредит, поручитель обязан выплатить банку сумму кредита, проценты по кредиту, все пени и штрафы, если такие имеются, а также судебные издержки, если взыскание долга производилось в судебном порядке. Поручителями могут быть как физические, так и юридические лица, например, компания-работодатель заемщика.

Созаемщик – это лицо, доходы которого учитываются при расчете суммы кредита, предоставляемого заемщику. Созаемщиком может быть либо только супруг заемщика, либо только супруг и родственники заемщика, либо вообще любое лицо. Зависит от требований конкретного банка. Количество созаемщиков, доходы которых могут быть учтены при расчете максимальной суммы кредита также зависит от конкретного банка. Некоторыми банками допускается привлечение до пяти созаемщиков.

Фиксированная процентная ставка – установленная банком процентная ставка по кредиту, действующая в течение всего срока кредитного договора. Не изменяется в связи с повышением или снижением уровня процентных ставок на рынке.

Плавающая процентная ставка – изменяющаяся в течение срока действия кредитного договора. Зависит от стоимости финансовых ресурсов на рынке. На размер процентной ставки влияние оказывают две составляющие: общерыночная ставка по кредитам + фиксированный процент банка.

Военная ипотека – механизм приобретения жилья военнослужащими в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС). Суть накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих изложена в Федеральном законе от 20.08.2004 года № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" и заключается в том, что на имя военнослужащего по его рапорту открывается личный счет, на который государство в лице Министерства обороны ежегодно перечисляет деньги для дальнейшего приобретения военнослужащим жилья.

Брачный договор – соглашение между лицами, вступающими в брак, или супругами, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и в случае расторжения брака. Согласно Семейного кодекса РФ после вступления в семейные отношения все материальные ценности, приобретенные в браке, считаются совместной собственностью супругов, и в случае расторжения брака будут делиться поровну между супругами. Данное положение может быть изменено брачным договором. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Рефинансирование – это получение в банке нового кредита для погашения уже имеющегося кредита на более выгодных условиях. Это может быть, как снижение ежемесячной процентной ставки, так и увеличение срока кредитования. Рефинансирование кредита может быть оформлено как в рамках одного банка, так и в другом банке, предложившем более выгодные условия кредитования (перекредитования).

Приложение

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

город ……………….. "…." …………….. 201… года

Мы, граждане РФ, Семенова Валентина Ивановна, 00.00.0000 года рождения, место рождения: город ………………., паспорт серия 00 00 номер 000000, выдан (кем, когда) года, код подразделения 000-000, снята с регистрационного учета по адресу: ……………область, город ……………… ул. ………, дом №……, кв. № ……, именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и Петров Иван Иванович, 00.00.0000 года рождения, место рождения: город ………………., паспорт серия 00 00 № 000000, выдан (кем, когда), зарегистрированный по адресу: …………….область, город ……………, ул. ……., дом №……., кв.№ ……., именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ продала, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а ПОКУПАТЕЛЬ купил целую квартиру, общей площадью 30,50 (тридцать целых пятьдесят сотых) кв. м., (с балконом – 31,30 кв.м.), в том числе жилой площадью 16,40 (шестнадцать целых сорок сотых) кв. м., состоящую из одной жилой комнаты, находящуюся по адресу: ………….область, город …………………, улица ………., дом №……., кв.№………, расположенную на 2 этаже 4-этажного жилого дома литер "К".

2. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 14.05.2005 г., удостоверенного нотариусом города…………… Ивановым Иваном Ивановичем, номер в реестре нотариуса: 1-0000, дата в реестре нотариуса: 14.05.2005 г. Право собственности на квартиру зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по ………………….области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00.00.0000 г. сделана запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 00.00.0000 г., выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по ……………….области, серия 00 АБ, номер 000000.

3. Указанная квартира по взаимному соглашению сторон продана ПОКУПАТЕЛЮ за 1 800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей, из которых сумма в размере 270 000 (Двести семьдесят тысяч) рублей оплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ за счет собственных средств до подписания настоящего Договора, а сумма в размере 1 530 000 (Один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей оплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ за счет кредитных средств, предоставленных ПОКУПАТЕЛЮ Открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 0000 от "00" …….0000 года, ИНН 7707083893, местоположение: 117997, гор. Москва, ул. Вавилова, 19) в лице ……………………. ОСБ № 0000/0000 (далее по тексту "Банк (КРЕДИТОР)") в соответствии с Кредитным договором № 000/0000 от 00.00.0000 года, будет передана ПРОДАВЦУ в течение 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ПОКУПАТЕЛЮ, а также государственной регистрацией Договора ипотеки квартиры и Закладной, но не позднее 00.00.0000.

4. Указанная квартира будет находиться в залоге у Банка (КРЕДИТОРА) с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на указанную квартиру. Залогодержателем по данному залогу является Банк (КРЕДИТОР). Права Залогодержателя удостоверяются Закладной. Право залога в пользу ПРОДАВЦА не возникает.

5. Передача квартиры ПРОДАВЦОМ и принятие ее ПОКУПАТЕЛЕМ в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ осуществлены до подписания сторонами настоящего договора. ПОКУПАТЕЛЬ ознакомился с техническим состоянием приобретаемой квартиры, претензий не имеет, согласен принять ее в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ. ПРОДАВЕЦ передала, а ПОКУПАТЕЛЬ принял квартиру в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим требованиям, а также передала относящуюся к квартире документацию. Стороны согласились с тем, что факт передачи имущества подтвержден условиями настоящего договора, и настоящий пункт договора носит силу также и передаточного акта.

6. С момента подписания настоящего договора обязательство ПРОДАВЦА передать имущество считается исполненным.

7. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что квартира законно принадлежит ей на праве собственности, до заключения Договора никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена. ПРОДАВЕЦ передала ПОКУПАТЕЛЮ указанную квартиру свободной от любых прав третьих лиц, о которых стороны не могли не знать в момент заключения Договора.

8. Согласно данных Справки № 000000 от 00.00.0000 года, выданной МУП ЖЭУ-5, в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован и права пользования и проживания не сохраняет. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что в отчуждаемой квартире не проживали, находящиеся под опекой или попечительством, недееспособные, ограниченно дееспособные члены семьи собственника или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.

9. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить настоящий Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

10. ПОКУПАТЕЛЬ осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

11. ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость.

12. Право собственности ПОКУПАТЕЛЯ подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по …… области (краю). ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на указанную квартиру с момента регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по …………… области (краю).

13. ПРОДАВЕЦ продала указанную квартиру с согласия своего супруга Семенова Ивана Ивановича, удостоверенного 00.00.0000 года Петровым Иваном Ивановичем, нотариусом г……………………., зарегистрировано в реестре нотариуса за № 1-0000.

14. ПОКУПАТЕЛЬ на момент заключения договора в браке не состоит.

15. Расходы по заключению настоящего Договора несет ПОКУПАТЕЛЬ.

16. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

17. Настоящий Договор составлен и подписан в четырех экземплярах, один выдается ПОКУПАТЕЛЮ, один – ПРОДАВЦУ, один – Банку (КРЕДИТОРУ), и один остается в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ………. области (краю).

ПРОДАВЕЦ:

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ:

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

Назад