Например, при выплате кредита с десятилетним сроком выплаты, полученного под 14,5 % это соотношение к пятому году будет 50 %/50 %. Преимуществами этой схемы является равномерность кредитной нагрузки на бюджет семьи, возможность планировать свои расходы, ведь так как платеж одинаков каждый месяц Вы заранее знаете, какая сумма уйдет из бюджета семьи на погашение кредита. Недостатком является то, что при такой схеме погашения кредита, вам придется заплатить больше денег в качестве процентов за пользование кредитными средствами, так как в первые месяцы вы почти не гасите долг по кредиту, а платите проценты по нему.
Собираюсь оформить ипотечный кредит. В банке мне сказали, что я могу оформить кредит как с фиксированной процентной ставкой, так и с плавающей. В чем отличие, и какая ставка для меня будет более выгодной?
На сегодняшний день в банке при заключая с вами договор на предоставление кредитных средств, могут предложить вам как фиксированную, так и плавающую процентную ставку. Чаще всего конечно встречается фиксированная процентная ставка.
Чтобы вам определиться с тем, какой вид процентной ставки выбрать, необходимо знать, в чем их отличия, а также плюсы и минусы?
Фиксированная процентная ставка – название говорит само за себя. На протяжении всего срока кредитования величина этой ставки будет неизменной. Банк будет начислять одинаковый процент за пользование кредитными средствами и в начале периода кредитовании, и в конце. На процент, установленный банком, не будет влиять экономическая ситуация на рынке, изменение рыночной ставки. И при его спадах, и при подъемах ставка по кредиту будет для вас одинакова.
Плюсом для вас в этой ситуации является то, что вы можете быть уверены, что при ухудшении экономической ситуации, увеличения темпов роста инфляции и подорожания кредитов (повышения процентных ставок по ним), ваш процент по ипотечному кредиту останется неизменным. Вы заранее можете планировать свои расходы, не опасаясь их увеличения.
А вот минусом здесь является то, что при снижении процентных ставок и удешевлении кредитов, процентная ставка по вашему кредиту опять же не изменится. И для вас заемные деньги будут более дорогими (выше процент), чем для тех заемщиков, которые оформили кредит позже вас в период более благоприятной экономической ситуации.
Например, если при покупке квартиры в ипотеку, кредитным договором была установлена процентная ставка 13 %, то при возникновении неблагоприятной ситуации и увеличения процентных ставок по кредитам до 14 %, процентная ставка по вашему кредиту останется неизменной и будет на уровне все тех же 13 %. В случае возникновения благоприятной ситуации на рынке и снижения процентных ставок по кредитам до 12 %, процентная ставка по вашему кредиту опять же останется неизменной и будет составлять все те же 13 %.
Но из этой ситуации имеется выход. В случае, если ставка по кредитам снизится, вы можете подать заявку на рефинансирование вашего ипотечного кредита под более низкий привлекательный процент. Конечно, не всегда, но достаточно часто банки идут на это. В крайнем случае, если вам откажет в рефинансировании ваш банк, вы всегда можете обратиться в другой банк. Если вы вовремя вносили платежи по кредиту, не нарушали условий, оговоренных договором с банком, то получить ипотечный кредит по программе "рефинансирования" вам не составит труда.
Плавающая процентная ставка – опять название говорит само за себя. Это изменяющаяся процентная ставка. Она зависит от экономической ситуации. На нее прямо влияет уровень цен на кредитные средства. Состоит эта процентная ставка из двух слагаемых: общерыночной ставки по кредитам и фиксированного процента банка.
Для определения общерыночной ставки при расчете процентов по кредитам на российском рынке, банки используют или Лондонскую (LIBOR) среднюю межбанковскую ставку для кредитов в валюте (По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать кредиты другим банкам), или Московскую (MOSPRIM) среднюю межбанковскую ставку для кредитов в рублях. (Ставка предоставления рублевых кредитов на Московской бирже).
При расчете банком процентной ставки по кредиту к межбанковской процентной ставке прибавляется фиксированный процент банка. Это заработок банка.
Таким образом, если межбанковская ставка, ставка по которой одни банки кредитуют другие банки, растет, растет и процентная ставка по Вашему кредиту. Следовательно, увеличивается ваш платеж по кредиту. Если межбанковская ставка снижается, снижается и процентная ставка по вашему кредиту, следовательно, уменьшается ваш платеж.
Если при заключении кредитного договора, вы выберете плавающую процентную ставку, то ваша процентная ставка всегда будет зависеть от ситуации на рынке. Она всегда будет соответствовать рыночной. Но не всегда это является плюсом.
Если вы работаете по найму, ваша зарплата вряд ли изменится с изменением рыночной процентной ставки. Таким образом, ваш платеж может увеличиться, а доход останется прежним. И это может стать для вас проблемой.
В момент заключения договора размер плавающей процентной ставки обычно меньше, чем размер фиксированной, ведь в нее банк закладывает риски, связанные с возможным повышением межбанковской процентной ставки. И выглядят такие ставки более привлекательными.
Я бы рассматривала заключение договора с плавающей процентной ставкой в том случае, если сумма, которую вы берете в качестве ипотечного кредита невелика, и срок, на который вы берете эту сумму тоже невелик, или если вы в данный момент имеете хороший доход и планируете рассчитаться по кредиту в течение 2-3 лет.
В других случаях, я бы посоветовала вам хорошенько подумать прежде, чем заключать договор с плавающей процентной ставкой.
Собираюсь купить квартиру в ипотеку. Первоначального взноса нет, поэтому собираюсь озвучить банку стоимость квартиры не 2 500 000 рублей, а 3 000 000 рублей. Смогу ли я получить кредит без первоначального взноса, если завышу стоимость квартиры?
При расчете возможной суммы кредита под залог квартиры банк будет опираться на стоимость этой квартиры, указанную в отчете оценщика.
Конечно, я наслышана о таких ситуациях, когда при подаче документов на квартиру в банк, покупатель заявлял завышенную стоимость квартиры, продавец расписывался в получении аванса в размере первоначального взноса, хотя никакой аванс не получал, а банк выплачивал после сделки оставшуюся сумму, какая и составляла реальную стоимость квартиры.
Оформляя такую сделку, завышая стоимость квартиры, вы вводите в заблуждение банк, попросту мошенничаете. И будьте готовы к тому, что если ваша афера не удастся, и обо всем станет известно сотрудникам банка, то кредит вы врядли получите в этом банке, а может быть вам откажут и в других банках.
Учтите и то, что перед сделкой квартира будет оцениваться профессиональными оценщиками, работающими именно с этим банком, и банк будет опираться именно на ту цену, которую назовет оценщик. И даже если цена квартиры действительно выше той цены, которую в своем отчете указал оценщик, для банка именно эта цена будет главной для расчета суммы, предоставляемого вам кредита.
Если у вас в собственности уже имеется какая-либо недвижимость, то вы можете взять ипотечный кредит под залог данного объекта недвижимости и приобрести на эти деньги другую квартиру. Если этих денег не достаточно для приобретения недвижимости, то вы можете взять два ипотечных кредита. Один – под залог имеющейся недвижимости на первоначальный взнос, другой – под залог приобретаемой квартиры.
В случае, если вы не имеете в собственности недвижимости, то можете воспользоваться потребительским кредитом для оплаты первоначального взноса. Однако процентная ставка по такому кредиту будет значительно выше процентной ставки по ипотечному кредиту.
Что собой представляет ипотека с господдержкой на приобретение жилья на первичном рынке, и какими критериями должна обладать семья, чтобы ею воспользоваться?
Воспользоваться ипотекой на приобретение жилья на первичном рынке по льготной процентной ставке могут любые категории граждан.
Ипотека с господдержкой представляет собой ипотечный кредит на приобретение жилья на первичном рынке у юридического лица (застройщика). Жилье может быть готовым и быть оформлено по договору купли-продажи или находится на этапе строительства и быть оформлено по договору долевого участия в строительстве.
Государство предоставляет субсидии не гражданам, а кредитным организациям и АИ ЖК. Кредитные организации выдают кредит на приобретение жилья на первичном рынке по заниженной ставке (не более 12 %), а субсидии, полученные этими организациями от государства, идут на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным с льготной ставкой.
Данная программа призвана поддержать строительные компании в период кризиса.
В соответствии с Постановлением правительства РФ от 13.03.2015 года № 220, государственные субсидии предоставляются банкам и АИЖК (Агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Если:
– кредитный договор заключен в рублях не ране "01" марта 2015 года;
– размер кредита составляет до 3 млн. рублей (для г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга – сумма кредита может составлять до 8 млн. рублей);
– договор заключен на срок не более 362 месяцев;
– заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20 % стоимости приобретаемого жилья;
– ставка по кредиту не должна превышать 12 % годовых.
Воспользоваться кредитом на приобретение жилья на первичном рынке с льготными условиями кредитования могут все категории граждан, независимо от того, нуждаются ли они в улучшении жилищных условий или приобретают жилье с целью сдачи в аренду или в инвестиционных целях для последующей продажи.
Цель данной программы – поддержать строительные компании от банкротства во время кризиса.
В соответствии с Постановлением правительства РФ от 13.03.2015 года № 220 срок данной программы ограничен: с "01" марта 2015 года до "01" марта 2016 года. Возможно, он будет продлен.
Требования к заемщику, или кто может получить ипотечный кредит
Собираюсь купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Работаю по найму. Какие требования предъявляет банк к заемщикам? Какие документы нужно подать в банк для получения кредита?
После анализа предложений банков сложился идеальный образ заемщика:
– большинство банков принимают заявки только от граждан РФ, причем в том случае, если супруг этого заемщика не является гражданином РФ, банк рассматривает доходы исключительно только заемщика, а доходы супруги не учитываются при расчете платежа по кредиту, также банк требует оформления брачного договора, подтверждающего раздельный режим собственности на предмет залога, при этом приобретаемая с использованием кредитных средств недвижимость приобретается в индивидуальную собственность супруга-заемщика.
Однако некоторые банки рассматривают также и возможность предоставления ипотечного кредита и не гражданам РФ, при этом они должны предоставить документы, подтверждающие законность их пребывания и занятости на территории РФ.
– возраст 21-55 лет для женщин или 21-60 лет для мужчин; то есть тот период, когда заемщик ведет активную трудовую деятельность. Но нередки случаи, когда банк выдает ипотечный кредит или рассчитывает платежи по кредиту с выплатами до 75 лет. При этом требуется, что бы заемщик имел созаемщиков или поручителей, которые будут полностью отвечать требованиям банка на момент достижения заемщиком возраста пенсии по старости.
– заемщики-мужчины не должны иметь проблем с военкоматом. Поэтому заемщики-мужчины в возрасте до 27 лет включительно должны предоставить банку документальное подтверждение того, что они прошли военную службу по призыву или не подлежат призыву. Банк должен быть уверен в том, что после получения кредита вас не призовут в армию и платить этот кредит будет некому.
– заемщик на момент обращения в банк должен быть трудоустроен, причем официально. Желательно, чтобы это была постоянная работа по найму с регулярными выплатами, а не временная. Причем место вашей работы может находиться в любом субъекте РФ, а не только там, где расположено отделение банка.
На последнем месте работы вы должны проработать не менее месяцев. Для некоторых банков достаточно и трех месяцев. А вот общий стаж трудовой деятельности должен быть не менее года. И в этом вопросе банки единодушны.
Также банки неохотно рассматривают предпринимателей, особенно тех, кто платит ЕНВД (единый налог на вмененный доход) или тех, кто работает по упрощенке и платит налог от доходов 6 %. Более благосклонны банки к предпринимателям, которые платят налоги по общей системе налогообложения или по упрощенке доходы минус расходы.
– Также необходимо упомянуть, что заемщик не должен состоять на учете в психоневрологическом диспансере. Для подтверждения этого необходимо предоставить справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую это, а для водителей достаточно будет предоставить водительское удостоверение.
Документы, которые заемщик-наемный работник должен предоставить в банк при подаче заявки на предоставление ипотечного кредита:
Основные документы:
– документы, удостоверяющие личность: паспорт гражданина РФ(копии всех страниц). Для иностранных граждан: паспорт иностранного гражданина, а также виза и документы, подтверждающие легальность пребывания и занятости на территории РФ. Для военнослужащих – военный билет.
– Военный билет (если заемщик – мужчина в возрасте до 27 лет);
– Свидетельство о присвоении ИНН;
– Документы об образовании (дипломы, сертификаты);
– Свидетельство о заключении брака, Свидетельства о рождении детей.
– Брачный контракт (при наличии), согласие супруги(а) на приобретение и залог квартиры (если заемщик состоит в браке);
– Справка из психоневрологического диспансера или водительское удостоверение.
Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:
– копия трудовой книжки (копии страниц должны быть заверены печатью и подписью работодателя); для военнослужащих – контракт о прохождении военной службы;
– Справка с основного места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
– Справка с дополнительного места работы (если есть) по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
– Документы, подтверждающие другие дополнительные доходы (платежи за аренду, проценты по вкладам, дивиденды и др.).
Документы, подтверждающие наличие активов:
– Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения и т. п. и Свидетельство о государственной регистрации права), подтверждающие наличие в собственности недвижимости (квартира, дом, дача, гараж, земельный участок), или автомобиля;
– Выписки по банковским текущим и депозитным счетам;
– Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров);
Я студентка. Не работаю. Могу ли я получить ипотечный кредит, если деньги на его оплату мне будут давать родители?
Нет.
Нет, если вы не работаете, вы не можете получить кредит в банке, в том числе и на покупку квартиры.
При подаче заявки на получение ипотечного кредита вы должны будете подтвердить свою платежеспособность. Кроме того, на момент подачи заявки в банк вы должны быть официально трудоустроены.
Основные требования к заемщикам:
– непрерывный стаж работы на последнем месте не менее 3 месяцев;
– подтвержденный постоянный доход за последние 3-6 месяцев.
Подтвердить доход можно либо справкой о доходах по форме 2-НДФЛ, либо справкой по форме банка. Справки должны быть подписаны руководителем и главным бухгалтером предприятия, на котором трудится заемщик.
Так что пока вы не устроитесь на работу, подать заявку на получение кредита, вы не сможете.
Мне 19 лет. Я учусь и работаю. Общий стаж работы шесть месяцев. Могу ли я получить ипотечный кредит?
В большинстве случаев возраст заемщика от 21-го года.
Общий трудовой стаж от одного года.
Большинство банков, предоставляющих ипотечные кредиты, рассматривают заемщиков в возрасте от 21-го года, а также с общим трудовым стажем от одного года. От четырех до шести месяцев необходимо проработать на последнем месте работы.
Но данные требования предъявляются в большинстве случаев. Возможно, вы найдете банк, который одобрит вашу заявку на получение ипотечного кредита.
Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. В данный момент не работаю. Имею в собственности две квартиры и дачу. Квартиры сдаю в аренду и получаю хороший доход. Сама живу на даче. Могу ли я получить кредит на приобретение третьей квартиры?
Доход от сдачи в аренду квартир большинством банков будет рассматриваться только в качестве дополнительного дохода. И если вы нигде не работаете и не имеете доходов от трудовой деятельности, а также не относитесь к категории пенсионеров по старости, которые получают пенсию, а живете только на доходы от сдачи в аренду жилья, то получить ипотечный кредит вам будет проблематично.
Чтобы банк при принятии решения о выдаче вам ипотечного кредита учитывал только доходы, полученные от сдачи в аренду, вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения и выбрать вид деятельности "сдача жилья в аренду". В этом случае для банка вы уже не безработная, а индивидуальный предприниматель с доходным бизнесом.
Здесь имеется одна проблема. Банк будет рассматривать вас в качестве индивидуального предпринимателя в том случае, если вы занимаетесь бизнесом как минимум два года, имеете доход, вовремя сдаете декларации о доходах и платите налоги. Для подтверждения дохода в банк необходимо будет предоставить декларации, как минимум за два отчетных периода (два года). А также другие документы по требованию банка.
Индивидуальный предприниматель также может приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Такая система отчетности выглядит проще – не надо заморачиваться с Декларациями, отчетами и т. д. Покупай патент и сдавай в аренду. Однако при легализации доходов от сдачи в аренду через покупку патента, вы не сможете подтвердить размер вашего дохода от сдачи в аренду, а следовательно, возникнут проблемы при расчете суммы ипотечного кредита.