3. Для банка требуется более расширенный пакет документов, чем если бы эта сделка проводилась бы без использования ипотечного кредита. Это требует дополнительных финансовых затрат. Например, банки требуют технический паспорт на квартиру, изготовленный не ранее, чем пять лет назад, а иногда и не ранее, чем один год. Для оформления сделки в простой письменной форме, тем более, если право на данный объект недвижимости уже зарегистрировано в регистрационной службе, технический паспорт вообще не требуется.
Поэтому, в этом случае, покупатель должен предложить продавцу взять на себя расходы или часть расходов по изготовлению нового технического паспорта.
Во втором случае, когда банк не устраивает предмет залога, возможны следующие варианты:
1. Объект недвижимости продается по доверенности. Не смотря на то, что доверенное лицо может приходиться продавцу близким родственником, банк откажет в оформлении такой сделки. За всю свою многолетнюю деятельность я не встречала ситуаций, когда банк согласился бы оформить такую сделку. Продажа по доверенности безусловно законна. Однако проверить доверенность сложно, да и много рисков с ее возможной отменой до окончания регистрации. А банку дополнительные риски ни к чему.
2. В квартире есть неузаконенная перепланировка или переоборудование. Банк может не устроить такая квартира в качестве предмета залога. Это становится абсолютно невозможным, если без проекта и разрешения снесены или нарушены несущие стены, перенесено газовое оборудование, произведены пристройки (на первых этажах) на земле, не принадлежащей собственнику квартиры и т. д., словом то, что узаконить нельзя. Однако некоторые банки готовы рассмотреть варианты с незначительной перепланировкой, например, совмещенный санузел (разумеется, если стена между ванной и туалетом не несущая), демонтированные кладовки и другое, словом, такие перепланировки, не нарушают строительных норм.
В этом случае, оценщик, при оценке квартиры, учитывает сумму, которую необходимо будет потратить на узаконивание данной перепланировки и вычитает ее из окончательной цены. А покупатель, в свою очередь берет на себя обязательство перед банком в течение определенного времени после приобретения узаконить данную перепланировку.
Здесь мною рассмотрено только несколько ситуаций. Бывают и другие. Но довольно часто проблему можно решить. А опасения продавца чаще всего возникают из-за незнания путей решения.
Хочу получить кредит под залог земельного участка. Земельный участок был предоставлен мне в собственность за плату на основании Распоряжения Главы Администрации города, так как я являлся собственником жилого дома, расположенного на этом земельном участке. Сейчас дом снесен. Я собираюсь строить новый. Могу ли я получить ипотечный кредит под залог земельного участка, если дом снесен? Какие документы нужно предоставить в банк на земельный участок для получения ипотечного кредита под его залог?
Да. Вы можете оформить кредит под залог земельного участка.
Конечно, вы можете получить кредит под залог земельного участка, так как земельный участок находится в вашей частной собственности. И вполне может являться объектом обеспечения исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Вы являетесь его собственником и можете распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе можете передать в залог.
Дом, находящийся на земельном участке, на который у вас было оформлено право собственности, являлся основанием для передачи вам в собственность земельного участка. После того, как вы оформили договор купли-продажи земельного участка, заплатили денежную сумму за выкуп земельного участка, зарегистрировали право собственности на земельный участок и получили Свидетельство о государственной регистрации права, вы имеете полное право, как произвести снос строений, расположенных на земельном участке, так и построить новое строение. Главное при этом, не нарушать градостроительных норм, соблюдать правила застройки и не нарушать прав соседей.
Так как в Кадастровой палате снесенный дом стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер, а в Регистрационной службе сведения о данном доме внесены в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), то для начала вам необходимо погасить данные записи.
Для того, чтобы снять с кадастрового учета снесенный дом, вам необходимо обратиться в Кадастровую палату с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить акт обследования, который подтверждает прекращение существования объекта недвижимости, в данном случае жилого дома.
Акт обследования составляет кадастровый инженер. Он выезжает по адресу и осматривает место нахождения строения. На основании осмотра выдает Акт обследования, которым подтверждает полное уничтожение объекта недвижимости.
В результате обращения в Кадастровую палату с заявлением о снятии с кадастрового учета жилого дома, вы получите Кадастровую выписку на данный объект, в которой будет указано, что данный объект недвижимости снят с кадастрового учета такого-то числа.
Далее вы обращаетесь в Регистрационную службу с заявлением о прекращении права собственности на указанный жилой дом в связи с его сносом и внесением изменения записи в ЕГРП. К заявлению необходимо приложить кадастровую выписку, подтверждающую снятие дома с кадастрового учета.
После того, как запись о зарегистрированном объекте недвижимости будет погашена, можете обращаться в банк с пакетом документов на земельный участок, который собираетесь предоставить в залог банку в качестве обеспечения по ипотечному кредиту.
Для оформления договора ипотеки на земельный участок, вам необходимо предоставить в банк следующие документы на земельный участок:
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
2. Договор купли-продажи земельного участка, Распоряжение Главы Администрации города о предоставлении земельного участка в собственность.
3. Кадастровый паспорт земельного участка.
4. Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений и арестов.
5. Акт обследования земельного участка или Справка БТИ о том, что на участке отсутствуют строения.
6. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов. (Требуется только в некоторых банках).
7. Так как на земельном участке ранее располагался жилой дом, то может потребоваться справка о том, что отсутствуют задолженности по коммунальным платежам (газ, электричество, вывоз мусора и.т.п.). (Не во всех банках потребуют).
8. Отчет о рыночной стоимости, выполненный независимым оценщиком. (Оценочную компанию нужно выбирать из списка, предоставленного банком).
Так как вы в дальнейшем собираетесь построить дом на данном земельном участке и после окончания строительства будете регистрировать право собственности в Регистрационной службе, то при регистрации права собственности, в случае, если ипотечный кредит не будет выплачен к тому времени, и земельный участок будет обременен ипотекой, ипотека будет также наложена и на регистрируемый дом. Свидетельство о праве собственности на дом вы получите с обременением "Ипотека".
В соответствии со ст. 65 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на здания и сооружения, возведенные на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке.
Хочу получить ипотечный кредит под залог здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находится в муниципальной собственности и оформлен мною в аренду на 49 лет. Должен ли я передавать земельный участок в залог, и какие дополнительные документы необходимо предоставить в банк на земельный участок?
Да. С передачей в залог здания, принадлежащего вам на праве собственности, вы передаете в залог право аренды на земельный участок, на котором расположено здание.
В соответствии с п.3 ст.340 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года, если в залог передается здание, то такой залог допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно Федеральному закону "Об ипотеке" залог прав аренды земельного участка допускается только на срок действия договора аренды этого участка и с согласия собственника земельного участка.
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ в случае, если земельный участок, переданный в аренду находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды долгосрочный и оформлен на срок более чем пять лет, залог прав аренды возможен без согласия собственника земельного участка, достаточно будет письменного уведомления.
Это как раз ваш случай. Договор долгосрочный и согласия собственника не требуется.
Однако в случае, если в договоре аренды земельного участка указано иное, то есть в договоре прописано, что передать в залог земельный участок, на котором расположено принадлежащее вам здание, возможно только с согласия собственника земельного участка, то вам придется это согласие получить.
Документы, которые вы должны предоставить в банк на земельный участок:
– договор аренды земельного участка;
– кадастровый паспорт на земельный участок;
– согласие собственника земельного участка (если получение такого согласия предусмотрено договором аренды земельного участка).
Получил ипотечный кредит под залог земельного участка. Деньги потратил на строительство жилого дома на этом участке. Сейчас дом проходит регистрацию. Могу ли я получить второй ипотечный кредит под залог построенного дома?
При проведении регистрации права собственности на построенный дом, находящийся на земельном участке, который находится в залоге у банка, вы обязаны написать заявление о регистрации ипотеки и на этот жилой дом, так как он расположен на этом земельном участке. Это делается потому, что в случае вашего отказа платить по кредитному договору, банк мог бы без труда реализовать заложенное имущество. В случае, если земельный участок будет в залоге у банка, а дом нет, это будет сделать достаточно проблематично, так как нельзя продать земельный участок без дома, на нем расположенного.
После проведения регистрации права собственности на жилой дом вы получите свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот дом с обременением "Ипотека в силу закона".
Если вы планируете получить еще один кредит в каком-либо банке под залог дома, то вам откажут, так как зарегистрировать второй договор залога на уже заложенный объект недвижимости невозможно, регистрационная служба в этом откажет.
А вот увеличить сумму кредита в банке, который и является залогодержателем вашей недвижимости, думаю, вполне возможно.
Собираюсь приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита. Квартиру подобрал. Но хозяйка квартиры в данный момент проживает в другом городе. Есть доверенность на продажу на имя сына хозяйки. Могу ли я приобрести эту квартиру, ведь законом разрешено продавать недвижимость по доверенности?
Конечно, вы можете приобрести квартиру, и заключить договор купли-продажи через доверенное лицо, если доверенность оформлена в соответствии с действующим законодательством. Но, не в ипотеку.
Дело в том, что с 2008-го года АИЖК изменило стандарты и перестало выкупать кредиты, по которым договоры купли-продажи были подписаны третьими лицами, действующими по доверенности.
Такие договоры купли-продажи несут в себе дополнительные риски. Дело в том, что доверенность должна быть действительной не только на момент подписания договора купли-продажи, но также до конца проведения государственной регистрации. Доверенность не может быть отозвана доверителем и сам доверитель (собственник квартиры) должен быть жив до конца проведения государственной регистрации права.
Проверить доверенность очень трудно, даже банку, так как здесь вступает в силу понятие тайны нотариального действия. Никто, даже доверенное лицо, не имеет права получить данные о том, была ли отменена доверенность. Доверенное лицо может получить такие данные только от доверителя (собственника квартиры). Впрочем, доверенность может быть отменена и на этапе государственной регистрации.
В этом случае, если вы возьмете ипотечный кредит, приобретете квартиру по доверенности, а впоследствии сделка будет расторгнута, то кредит вам платить все равно придется.
Мои знакомые в 2006-м году приобрели квартиру в ипотеку. Сделка была оформлена по доверенности. Впоследствии выяснилось, что хозяйка квартиры умерла до заключения сделки. Сделка была расторгнута по заявлению родственников. А человек, действовавший по доверенности, уехал с деньгами за пределы России.
Мои знакомые не получив квартиры, но подписав кредитный договор и получив по нему деньги, вынуждены выплачивать этот кредит, так как могут пострадать их поручители. У поручителей есть в собственности недвижимость, и в случае не поступления платежей по кредиту, банк имеет право взыскать эти платежи с поручителей или наложить взыскание на их имущество. Да и кредитная история не только заемщиков, но и поручителей будет испорчена.
Хочу добавить, что прежде чем выплачивать кредит, мои знакомые обращались в суды разных инстанций. И им везде было отказано. Подписывая кредитный договор, вы берете на себя ответственность по выплате кредита, независимо от того, что случится с квартирой. Хоть пожар. Здесь уже возникают ваши отношения со страховой компанией. Ничего не происходит автоматически.
После смерти родителей мы с братом вступили в права наследства на однокомнатную квартиру по 1/2 доле каждый. Брат предложил мне выкупить его долю. Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом для выкупа 1/2 доли квартиры?
Да. Можете.
В залог банку будет передана вся квартира.
Понятие 1/2 доля в праве собственности на квартиру не конкретно. В этом случае не происходит выделения доли как отдельного жилого помещения, которое будет служить обеспечением по исполнению кредитного договора, и которое без труда можно будет реализовать, если Заемщик не сможет вернуть полученный кредит.
В случае, если бы после приобретения вами этой 1/2 доли в праве собственности на квартиру, какая-либо часть этой квартиры оставалась бы в собственности другого лица, ипотечный кредит банк вам бы однозначно не предоставил.
Но так как в результате выкупа этой доли вы становитесь собственником всей квартиры, то банк предоставит вам ипотечный кредит. Но только при условии, что в залог банку будет передана вся квартира. Только в этом случае у банка не возникнут проблемы с реализацией этого жилья, если вы не сможете выплачивать ипотечный кредит.
Одна проблема все же может возникнуть при получении ипотечного кредита. Банки неохотно выдают кредиты на приобретение недвижимости у родственников. Особенно это касается бывших супругов. Это делается для того, чтобы избежать фиктивных сделок.
В вашем случае вы тоже не застрахованы от отказа, так как приобретаете долю квартиры у своего родного брата. Однако если вы проживаете и зарегистрированы в квартире, долю которой желаете выкупить у брата, а ваш брат уже долгое время зарегистрирован в другом месте жительства, еще лучше, если в другом городе, то здесь, я думаю, у вас не возникнет труда доказать банку, что сделка не является фиктивной, а действительно имеет место купля-продажа.
Собираюсь приобрести комнату в коммунальной квартире. Так как приватизация этой коммуналки была произведена в 1992-м году, квартира была приватизирована не покомнатно, а в долях. Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения 33/100 долей коммунальной квартиры?
Нет. Не можете.
Согласно ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат" могут быть предметом ипотеки.
В вашем же случае речь идет о приобретении 33/100 долей в праве собственности всей коммунальной квартиры. Эти 33/100 доли в праве собственности не выделяют какую-либо часть коммунальной квартиры в отдельное жилое помещение. Банк не может взять в залог долю в праве собственности, так как не понятно, на какую часть квартиры накладывать обременение, и на какую часть квартиры обращать взыскание в случае, если заемщик не сможет вносить платежи по ипотечному кредиту. То есть не понятно, какая часть квартиры в залоге у банка, а какая нет.
Кроме того, при продаже доли в праве собственности на квартиру, совладельцы квартиры имеют право первоочередной покупки. А это значит, что у банка возникают дополнительные трудности при продаже доли квартиры. Это связано с тем, что совладельцы достаточно часто уклоняются от оформления отказа от первоочередного права покупки, а также уклоняются от получения уведомлений о предстоящей продаже, поэтому при продаже долей в праве собственности на квартиру требуется намного больше времени для подготовки документов, необходимых для совершения сделки.
На сегодняшний день я не знаю такие банки, которые предоставляли бы ипотечный кредит на приобретение доли квартиры. Это возможно только в том случае, если покупатель уже является собственником какой-либо доли, и приобретаемая доля является последней. В результате такой сделки покупатель становится собственником всей квартиры.
В вашем случае возможно воспользоваться потребительским кредитом. Потратить его вы можете на покупку доли в коммунальной квартире. Здесь есть свои плюсы и минусы. Плюсы: не нужно тратить деньги на страхование предмета залога, жизни и трудоспособности (причем ежегодно); не нужно проводить оценку предмета залога. Минусы: более короткий срок кредитования – до пяти, в некоторых банках до 7 лет; более высокие проценты за предоставление потребительского кредита по сравнению с ипотечным.
Имею в собственности двухкомнатную квартиру. Проживаю в ней с мамой и ребенком двенадцати лет. Хочу получить кредит на небольшой бизнес, оставив в залог банку свою квартиру. Могу ли я это сделать?
По закону вы имеете право предложить банку в качестве залога свою квартиру. Однако банк вряд ли захочет выдать вам ипотечный кредит под залог вашего единственного жилья, в котором проживает несовершеннолетний ребенок и ваша мама-пенсионерка. Как правило, банки, с которыми мне приходилось сталкиваться в качестве залога брали только жилье, в котором не было зарегистрированных лиц. Но это уже пожелания банка, а не требование закона.
Это связано с тем, что банку не нужны риски, связанные с выпиской и выселением престарелых и несовершеннолетних.
Вашу тягу к предпринимательству, на которое вы собираетесь потратить полученный кредит, банк тоже будет рассматривать как повышенный риск. Предприниматели вообще не в чести у банков, а тем более те, которые хотят отдать в залог единственное жилье.