– через несколько лет выплачиваете кредит; на основании документов, полученных из банка, регистрационная служба снимает обременение, и вы получаете повторное свидетельство о праве собственности на квартиру, но уже без обременения.
Собираюсь оформить ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку. От чего будет зависеть сумма кредита, которую мне предоставит банк. Или я могу выбрать любую квартиру и получить в банке такую сумму, которая мне нужна для покупки?
Конечно, не любую сумму, которую пожелаете вы можете получить в банке на покупку квартиры в ипотеку, даже если у вас работа стабильная и всю свою зарплату вы готовы тратить на погашение кредита. Банк всегда будет действовать в соответствии с действующим законодательством РФ. У банка тоже есть инструкции, нарушая которые, он может лишиться лицензии. Например, если вы готовы недоедать, и все 90 %, а то и 100 % своей зарплаты тратить на погашение кредита, банк вам этого позволить не может, так как не имеет права загнать вас в такую кабалу.
Некоторые банки не допускают, чтобы сумма вашего ежемесячного платежа превышала 60 % вашего дохода. Другие производят расчеты, учитывая количество иждивенцев и размер минимального прожиточного минимума, а также ежемесячные расходы заемщика.
Вы же получив кредит, можете самостоятельно увеличить сумму ежемесячных платежей, внося дополнительные денежные средства для погашения вашей задолженности перед банком. Тем самым сможете погасить кредит ранее указанного в договоре срока и сэкономить на процентах.
Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. Какие дополнительные расходы, связанные с оформлением кредитного договора и сделки купли-продажи квартиры мне предстоят?
При оформлении ипотечной сделки существует ряд расходов, которые являются обязательными, но часто не учитываются заемщиками. Некоторые из них являются постоянными, а некоторые зависят от срока кредитования, размера ипотечного кредита, количества заемщиков, возраста заемщиков; типа жилья.
Это следующие расходы:
– Комиссия банка за рассмотрение заявки на выдачу кредита, за выдачу кредита наличными, за повторное рассмотрение заявки. В большинстве банков такие комиссии отсутствуют. Однако встречаются банки, в которых о таких комиссиях не говорится открыто, однако они существуют. Например, иногда при получении денег из кассы банка, Вы можете получить сумму несколько отличную от той, за которую расписались в договоре.
– Нотариальные расходы, связанные с оформлением согласий супругов на покупку и залог, а также оформление доверенностей на подачу документов на государственную регистрацию. Доверенности оформляются по желанию покупателя, если он желает, что бы документы на регистрацию за него сдал риэлтор или юрист.
– Оплата за аренду банковской ячейки, если расчеты производятся с использованием банковской ячейки.
– Оценка объекта недвижимости, передаваемого в залог банку. Обязательные расходы.
– Страхование предмета залога (квартира, дом, гараж и т. д.) от уничтожения и повреждения. Этот вид страхования является обязательным.
Иногда банки при заключении кредитного договора требуют, что бы заемщик застраховал свою жизнь и трудоспособность, а также требуют страхования титула (страхование от риска утраты права собственности).
Страхование предмета залога (жилья) и страхование жизни и трудоспособности осуществляется на весь период страхования. Полисы оформляются ежегодно. Суммы взноса в страховую компанию рассчитываются в зависимости от остатка задолженности по кредитному договору. Что касается риска утраты права собственности на жилье (страхование титула), то некоторые банки требуют страховать его на весь период ипотечного кредитования, а другие на период три года (срок исковой давности).
Страхование жизни и трудоспособности не является обязательным. Однако банки рассчитывают процентную ставку по кредиту с учетом того, что ваша жизнь и трудоспособность застрахованы. В случае вашего отказа от данного вида страхования, не исключено, что процентная ставка по кредиту будет увеличена.
Производить оценку залога (приобретаемой недвижимости), а так же оформлять договор страхования вы можете только в компаниях-партнерах банка, а не в любых, имеющих разрешение на данный вид деятельности или лицензию.
Имею долю квартиры в Ростове, в ней же и зарегистрирована. Сейчас живу и работаю в Москве. Хочу приобрести квартиру в ипотеку. Могу ли я подать документы на получение кредита в Москве или нужно обращаться в банк по месту постоянной регистрации?
Можно по месту регистрации. А можно по месту работы.
Такая ситуация встречается достаточно часто, когда место постоянной регистрации находится в одном городе, а место трудовой деятельности – в другом. Раньше обязательным условием для банка при подаче документов на получение ипотечного кредита было наличие постоянной регистрации в регионе, в котором расположен банк.
В данный момент это требование для многих банков не обязательно. Главное, чтобы вы имели постоянную регистрацию на территории Российской Федерации, а также вы должны проработать на последнем месте работы не менее шести месяцев. Но это требования для всех заемщиков одинаково. Некоторые банки также требуют, чтобы заемщик проживал именно там, где он планирует приобрести жилье не менее шести месяцев, то есть нужно предоставить документ, подтверждающий временную регистрацию по месту нахождения приобретаемой недвижимости.
Однако для банка отсутствие у вас постоянной регистрации по месту приобретения объекта недвижимости это определенные риски. В этом случае банк может потребовать более существенный первоначальный взнос, а также может предоставить ипотечный кредит по более высокой процентной ставке.
Если вы хотите приобрести недвижимость по месту трудовой занятости, лучше обращаться в банк, находящийся в городе, в котором вы работаете. Так банку легче будет проверить вашу платежеспособность.
Если вы планируете приобрести недвижимость по месту постоянной регистрации, то желательно подать заявление на предоставление ипотечного кредита в банк по месту нахождения объекта недвижимости. Так банку легче проверить объект залога, то есть приобретаемую вами недвижимость. Да и сделка будет проводиться и регистрироваться по месту нахождения объекта недвижимости.
Конечно идеальный вариант, когда банк имеет несколько отделений, и в городе, в котором вы работаете, и в городе, в котором приобретаете недвижимость.
Тогда подать документы на получение ипотечного кредита вы можете по месту работы, не тратя время на поездки в другой город, а документы на приобретаемый объект недвижимости предоставить в отделение этого же банка по месту нахождения этого объекта. Документы, подтверждающие одобрение выдачи вам ипотечного кредита, придут в это отделение по электронной почте из отделения банка, в котором было принято решение о выдаче вам ипотечного кредита.
Пять лет назад приобрела квартиру в ипотеку. На данный момент выплачена половина суммы долга. Сейчас возникла потребность продать квартиру. Как это сделать, если квартира в залоге у банка?
Если вы приобрели квартиру в ипотеку, это не значит, что вы обязаны проживать в ней пожизненно, по крайней мере до тех пор, пока не выплатите кредит. Вы не раб свой квартиры. И при необходимости у вас есть возможность продать квартиру, находящуюся в залоге у банка.
Причины могут быть разными: невозможность платить по кредиту, или переезд в другой город, или смена работы и необходимость переехать в другой микрорайон.
Главное, что вы должны знать, это то, что оформить продажу квартиры, находящейся в залоге у банка, вы можете только с согласия банка, так как в соответствии с законом об ипотеке, заемщик – собственник квартиры, не имеет права в полной мере распоряжаться этой квартирой до момента полного погашения кредита, то есть не имеет права продавать, менять, дарить заложенную квартиру без согласия банка.
Поэтому, первое, что вы должны сделать – это получить письменное согласие банка на продажу своей квартиры. Некоторые банки неохотно дают такое согласие. Так как если вы платили вовремя и являлись для банка образцовым заемщиком, банку не очень хочется терять такого заемщика и искать другого для того, что бы пристроить свои деньги. Ведь для банка деньги – это товар, а плата за товар – процент по кредиту.
В банке вам могут предложить сначала погасить оставшуюся часть долга, потом снять обременение в регистрационной службе, потом оформить сделку. Такая сделка ничем не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи.
Главный вопрос здесь – где взять деньги для погашения кредита. Оставим за скобками обращение к знакомым и родственникам.
Если ваш банк настаивает на такой схеме, то вам необходимо будет либо взять потребительский кредит для того, чтобы погасить свой долг по ипотечному кредиту. А после продажи квартиры погасить потребительский кредит деньгами, полученными от продажи. Получить потребительский кредит в большом размере при наличии кредита ипотечного, не просто, но возможно.
Другой вариант. Вам необходимо найти покупателя на свою квартиру с наличными деньгами. Получить от него по расписке или по договору займа сумму, необходимую для погашения вашего ипотечного кредита. После вы вносите эту сумму в банк для досрочного погашения кредита. После списания денег и закрытия кредита, вы получаете закладную с отметкой банка об исполнении вами обязательства по кредиту, или с сотрудником банка отправляетесь в регистрационную службу для того, что бы снять обременение с квартиры и получить повторное свидетельство на квартиру без отметки об обременении.
После этого оформляете сделку купли-продажи со своим покупателем, получаете оставшуюся сумму за продаваемую квартиру, или же эта сумма закладывается в банковскую ячейку до окончания регистрации перехода права к покупателю). Договор купли-продажи подписываете с одновременным гашением долга по договору займа.
Теперь рассмотрим вариант, когда банк дает письменное согласие на продажу залоговой квартиры.
Вы получаете согласие банка на продажу. Находите покупателя. Подписываете с ним договор купли-продажи квартиры (Квартира еще в залоге у банка). Далее производится регистрация права собственности покупателя на эту квартиру с обременением. (Срок регистрации – пять рабочих дней, такой же, как и срок регистрации при ипотеке). Теперь квартира находится в собственности вашего покупателя, но она находится в залоге у банка. А должником по кредиту остаетесь вы.
Далее вы (продавец) гасите средствами покупателя свой долг по кредитному договору. Банк выдает вам закладную с отметкой о том, что обязательства по кредиту исполнены и регистрационная служба снимает обременение и выдает покупателю Свидетельство о праве собственности на квартиру уже без отметки об ипотеке.
После этого вы получаете разницу между суммой продажи и суммой вашего долга по кредитному договору.
Следующий вариант.
После получения согласия банка на продажу квартиры, вы подписываете со своим покупателем договор купли-продажи.
Сумма задолженности по кредитному договору перечисляется покупателем на счет банка, оставшаяся сумма, разница между ценой продажи и суммой задолженности, закладывается в банковскую ячейку, доступ к этим деньгам вы (продавец) получите только после регистрации перехода права собственности к покупателю и снятия обременения с квартиры.
Получив от покупателя сумму в размере задолженности по кредитному договору, вы получаете от банка закладную с отметкой о том, что обязательство по кредитному договору исполнено.
С договором купли-продажи и закладной вы вместе с покупателем обращаетесь в регистрационную службу. Там одновременно регистрируется снятие обременения на продаваемую квартиру, а также переход права от продавца к покупателю и право собственности покупателя. В результате покупатель получает свидетельство о государственной регистрации права на приобретенную квартиру без обременения.
А Вы получаете в банке из ячейки оставшуюся часть денег – разницу между ценой квартиры и долгом по кредиту. Причем цену квартиры устанавливаете только вы. Это договорная рыночная цена. На эту цену никак не может влиять банк, не смотря на то, что квартира находится в залоге у банка.
Еще один вариант.
Для того, чтобы воспользоваться этой схемой, необходимо, что бы покупатель был одобрен этим же банком в качестве заемщика. Кредит, предоставляемый банком, должен быть ипотечный, и суммы этого кредита в совокупности с собственными средствами покупателя-заемщика было бы достаточно для приобретения вашей квартиры.
После того как ваш покупатель одобрен банком как заемщик, вы (продавец-заемщик прежний), банк и покупатель (заемщик) подписываете одновременно договор купли-продажи квартиры и соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту от вас (продавца) к покупателю. Происходит замена должника. И теперь уже ваш покупатель становится обязанным погасить долг по ипотечному кредиту, а вы освобождаетесь от обязательства по кредитному договору и получаете оставшуюся сумму – разницу между ценой продажи и долгом по кредитному договору.
Семь лет назад приобрела квартиру в ипотеку. Сейчас возникла возможность погасить кредит досрочно. Как погасить кредит досрочно и как снять обременение с квартиры, какие документы для этого нужны?
Для того, чтобы погасить кредит досрочно, вам необходимо обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита и с просьбой рассчитать точную сумму для досрочного погашения.
Известить банк о досрочном погашении вы должны будете заблаговременно, в срок от одного дня до тридцать дней до планируемой даты списания денежных средств, в зависимости от банка, с которым у вас заключен кредитный договор.
Получив расчет, вы должны внести необходимую сумму в кассу банка. Также вам необходимо написать заявление о списании внесенных вами денежных средств в счет досрочного погашения кредита. Если вы этого не сделаете, то внесенные вами деньги могут так и остаться лежать на счете, а платежи будут производиться согласно вашего графика платежей. В конце концов внесенных вами денег окажется недостаточно, чтобы погасить кредит, так как набегающие проценты съедят большую часть внесенной вами суммы.
После списания вашего долга и закрытия кредита (обычно списание денег в счет досрочного погашения происходит в день списания денежных средств, определенный графиком платежей), вам необходимо снять обременение с квартиры в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, так как ваш долг погашен. Обременение в вашем случае – ипотека.
Обременение не снимается автоматически. Конечно, этим должен заниматься банк, но на практике приходится бегать собственникам.
В соответствии со ст. 25 "Погашение регистрационной записи" Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление других документов не требуется".
Исходя из вышесказанного, для того, чтобы снять обременение и иметь полное право распоряжаться своей собственностью – квартирой, вам (залогодателю) необходимо вместе с представителем банка представитель залогодержателя), действующем по доверенности от банка, обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в отдел регистрации прав с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Возможен второй вариант. Банк выдает вам закладную с отметкой о том, что вами (залогодателем) выполнены обязательства по договору потеки и кредит погашен. Вы обращаетесь в Управление Федеральной службы государственной регистрации и подаете заявление о погашении регистрационной записи и прикладываете к нему закладную с отметкой банка.
На основании заявления и документов, подтверждающих исполнение вами обязательств по кредитному договору, обеспечением по которому была ваша квартира, Управление Федеральной службы государственной регистрации погасит запись об ипотеке в течение трех дней. Если вы планируете получить Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру без обременения, то вам необходимо будет написать заявление о повторной выдаче свидетельства и заплатить госпошлину за его выдачу – 350 рублей. Снятие обременения – бесплатно.
Собираюсь продать квартиру, которую ранее приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Квартира находится в залоге у банка. Должна ли я согласовывать с банком цену продажи? Влияет ли на цену то, что квартира была приобретена в ипотеку и в данный момент находится в залоге у банка?
В соответствии с законодательством с банком-залогодержателем вы обязаны согласовать сам факт продажи залогового жилого помещения. Банк не имеет права устанавливать продажную цену предмета залога или каким-либо образом влиять на нее.
Цена, за которую вы планируете продать свою квартиру, может регулироваться только рынком. Цена согласовывается только с покупателем. Та сумма, за которую покупатель готов приобрести вашу квартиру и будет являться ее ценой.
Будет ли влиять на цену то, что квартира находится в залоге у банка? Это зависит от многих факторов, во-первых, какие возможности предоставляет банк для продажи залоговой квартиры. Конечно, если банк требует сначала погасить кредит, а потом оформлять сделку купли-продажи, то ваши шансы найти покупателя, имеющего на руках наличные деньги и готового отдать большую сумму своих денег вам под расписку для погашения долга по ипотечному кредиту, невелики. И так как на рынке есть другие интересные предложения, вам необходимо будет чем-то привлечь покупателя. А привлекаются покупатели в основном заниженной ценой.
Во-вторых, это зависит от ситуации на рынке и ценности вашего объекта для рынка: насколько велик спрос вообще на недвижимость и насколько велик спрос на квартиры именно с такими характеристиками, насколько много на рынке квартир именно с такими характеристиками?
Поэтому, если вы продаете квартиру в обычной панельке в спальном районе, где продается много таких же квартир, в период с низким уровнем спроса, то опять же нужно понижать цену, так как приобретая вашу квартиру, покупатель изначально видит документы на квартиру с обременением, что его может не очень радует, потом вносит деньги, а после получает подтверждение о снятии обременения. Да и вся эта схема может показаться покупателю сложной и рискованной.
Но если на ваш объект недвижимости есть спрос, но мало предложений на рынке, и продаете вы квартиру в сезон, и банк лоялен и предлагает несколько схем для оформления продажи, то в цене вы ничего не потеряете.
Для некоторых покупателей преимуществом будет являться то, что вы приобретали квартиру в ипотеку. Значит, банк проверил историю квартиры, ведь не стал бы он выдавать кредит под залог квартиры, которая имеет проблемные документы.