Выбор вариантов инвестиций в недвижимость
Как было ранее рассмотрено, существует два варианта инвестиций в недвижимость:
• Покупка объекта недвижимости за свой счет или с использованием заемных средств.
• Инвестиции в проект, в том числе через закрытый ПИФ.
Если речь идет о покупке конкретного объекта, то:
• Единовременные инвестиции собственных средств подойдут крупным инвесторам, у которых накопился значительный капитал, часть из которого вложена в другие инструменты (депозиты, инвестиционные фонды и т. д.).
• Покупка в рассрочку интересна средним инвесторам, которые не имеют на руках всей суммы, но имеют стабильные доходы, которые смогут обеспечить им накопление нужных сумм в нужные сроки. Такой вариант также интересен и крупным инвесторам, которые хотят инвестировать в несколько объектов одновременно, но не могут полностью их все оплатить в один момент.
• Покупка по ипотеке подходит инвесторам со стабильно высокими доходами, которые также разбираются в недвижимости и могут выбрать такой объект, который сможет принести им прибыль выше, чем по депозиту, даже после всех выплат по кредиту.
В любом случае, как при покупке недвижимости полностью за свой счет, так и при использовании кредита, вы в итоге имеете реальный актив, который не испарится из-за дефолта, и вы сможете всецело контролировать его использование.
Правда, вам теперь придется самостоятельно им управлять, сдавать в аренду, обслуживать его, что может быть проблематичным, если объект в другом городе. В настоящее время за рубежом есть специальные управляющие компании, которые занимаются обслуживанием объектов недвижимости и поиском арендаторов за определенную плату со стороны владельцев недвижимости. Поэтому за рубежом эта проблема решаема, но в России эта практика еще не распространена, поэтому за вашей собственностью следить придется вам. Чтобы обезопасить себя, рекомендуем этот объект застраховать, дабы избежать потерь из-за различных неблагоприятных событий (пожар, затопление, кража и т. д.).
Более того, очень важно выбрать не только инвестиционно привлекательный объект, но и юридически чистый, иначе вы рискуете лишиться вашей собственности.
Если говорить об инвестициях в проекты и закрытые фонды, то:
• В случае с инвестициями в проект вы должны иметь существенные накопления, очень хорошо разбираться в оценке инвестиционной привлекательности проектов, так как вы будете рисковать крупной суммой.
• В случае с инвестициями в закрытые ПИФы вы должны разбираться в общей ситуации на рынке недвижимости, чтобы выбрать наиболее перспективные ПИФы, а также знать законодательство в области ПИФов, представлять их работу. Но вам не нужно иметь солидные накопления, так как сейчас можно найти интересные фонды с минимальным взносом в 50 000 руб.
Какой же вариант инвестиций в недвижимость предпочесть? Ясно, что при небольшой сумме накоплений для вас имеется по большей части только вариант с ЗПИФами или покупка объекта по ипотеке с минимальным первоначальным взносом. Если вы нацелены на достаточно долгосрочные инвестиции, если у вас есть некоторое время на самостоятельное управление объектом, доходы позволяют, а рост цен на желаемый объект ожидается больший, чем ставка по кредиту с учетом всех дополнительных расходов и инфляции, можно приобрести желаемый объект в кредит, а потом сдавать его. Если же нет, тогда есть вариант ЗПИФов. Хотя можно совместить оба варианта.
Если же сумма существенная, то подходят все варианты: оптимально будет даже совмещать несколько сразу, чтобы диверсифицировать риски вложений в один объект. Главное – грамотно подобрать объект инвестиций, а также выбрать подходящий для вас вариант вложений (покупка конкретной недвижимости или инвестиции в проект).
Если же мы говорим про обеспечение пенсионного периода, то оптимально подбирать такие варианты инвестиций в недвижимость, которые позволят получать постоянный доход за счет рентных платежей от аренды квартир, офисных помещений и т. д. Это могут быть как покупка объекта и сдача его в аренду, так и инвестиции в проект с дальнейшими периодическими выплатами дохода от сдачи его в аренду.
Выбор вариантов инвестиций в драгметаллы
Как уже говорилось, существует четыре основных варианта инвестиций в драгметаллы:
• слитки;
• монеты, памятные и инвестиционные;
• обезличенные металлические счета;
• индексные ОФБУ драгметаллов.
В случае с каждым из них есть свои риски.
Слитки – риск утраты при хранении не в банке, риск получения незначительного дохода, если рост цен на металл не превысит НДС 18%, риск колебаний цен на металл.
Монеты – памятные монеты имеют те же риски, что и слитки, а инвестиционные – только риск утраты и риск колебаний цен на металл.
ОМС – риск потери всей суммы вложений при банкротстве или отзыве лицензии у банка, риск колебаний цен на металл.
ОФБУ - риск колебаний цен на металл.
Из всех вариантов для включения в страховую часть пенсии, с нашей точки зрения, наименее рискованными являются именно варианты вложений в инвестиционные монеты и индексные ОФБУ драгметаллов: в обоих случаях ваши сбережения нельзя потерять из-за банкротства банка, а также не нужно платить НДС при операциях с такими инструментами в отличие от операций со слитками и памятными монетами, кроме того, инвестиционные монеты хранить дома проще, чем слитки. Правда, инвестиционные монеты все равно могут украсть, можно потерять и т. д., да и с точки зрения ликвидности они уступают ОФБУ. Поэтому если выбирать между инвестиционными монетами и индексными ОФБУ драгметаллов, пожалуй, ОФБУ предпочтительнее с точки зрения накоплений на пенсию.
Драгметаллы – стабильно популярные во время кризиса инвестиционные инструменты, так как серьезное обесценивание им не грозит (если, конечно, кто-то вдруг не откроет новое гигантское месторождение, что маловероятно).
Подбор инструментов для накопительной части пенсии
Для накопительной части негосударственной пенсии подходят инструменты с наибольшим потенциалом роста: ПИФы и ОФБУ акций, а также организация своего бизнеса и т. д. Выбор фондов аналогичен отбору ПИФов и ОФБУ облигаций и смешанных инвестиций для страховой части пенсии, а вот выбор варианта своего бизнеса – это совершенно иная тема, которая выходит за рамки данной книги, так как связана с отдельным глубоким направлением – инвестиционным и бизнес-анализом, по которому существует множество публикаций.
Соотношение между частями негосударственной пенсии
Каковым должно быть соотношение между частями негосударственной пенсии – базовой, страховой и накопительной? Ясно, что размер базовой части определяется размером минимальных потребностей в пенсионном периоде. Но как определить соотношение между страховой и накопительной частями?
Мы предлагаем вариант определения их соотношения в зависимости от следующих параметров:
• склонность к риску инвестора (готовность инвестора переносить колебания в доходности);
• срок инвестирования.
1. Первоклассный инвестор начинает не с первого попавшегося на глаза инвестиционного инструмента – он сначала оценивает свою склонность к риску, потом из комфортных для него по уровню риска инвестиционных инструментов выбирает те, которые оптимальны для его срока инвестиций.
Рассмотрим шаги инвестирования подробнее. Если человек спонтанно выбирает тот или иной инвестиционный инструмент просто потому, что увидел его рекламу или о нем рассказал сосед или коллега по работе, вполне может случиться, что выбранный инструмент окажется слишком рискованным для инвестора или наоборот. Например, сосед инвестировал в ПИФ акций второго эшелона, и вы решили сделать то же самое, хотя напрочь не переносите колебаний стоимости пая более чем в 5% в месяц. В итоге вы продаете свои паи, когда рынок начинает падать, терпите убытки, а рынок через пару месяцев вновь восстанавливается. Соответственно, в первую очередь первоклассный инвестор не будет ориентироваться на других, а оценит свою склонность к риску и выберет комфортные по риску инвестиционные инструменты.
Существует низкая, средняя и высокая склонность к риску.
При низкой склонности к риску человек предпочитает нулевые колебания доходности или совсем незначительные, но при этом согласен на невысокий доход. т. е. такие люди готовы пожертвовать возможностью получить высокий доход в пользу минимального или нулевого риска потери своих сбережений.
При средней склонности к риску инвестор готов к умеренному риску и доходу повыше, чем при низкой склонности к риску. Такой инвестор ищет разумный баланс между риском потери части сбережений и получаемым доходом.
При высокой склонности к риску инвестор готов рисковать, порою даже значительной частью своих сбережений, но взамен он рассчитывает на высокий доход от инвестиций.
Склонность к риску (низкая, средняя или высокая) определяется специальными тестами, один из которых приведен в приложении 8.
Итак, в зависимости от склонности к риску для данного инвестора выбираются только те инвестиционные инструменты, которые удовлетворяют следующим критериям:
• Для низкой склонности к риску подходят только депозиты, ПИФы и ОФБУ облигаций, возможно, инвестиции в драгметаллы с наименьшими колебаниями доходности (золото), т. е. накопительная часть у инвесторов будет фактически отсутствовать.
• Для средней склонности к риску подходят депозиты, ПИФы и ОФБУ облигаций и смешанных инвестиций, а также инвестиции в недвижимость и драгметаллы, у данных инвесторов тоже не будет накопительной части.
Для высокой склонности к риску подходят все инструменты, т. е. у инвесторов с высокой склонностью к риску будет присутствовать накопительная часть негосударственной пенсии.
2. Далее из оставшихся инвестиционных инструментов выбираются те, что подходят под оговоренный инвестором срок инвестирования, который определяется возрастом выхода на пенсию. Чем дольше до пенсии, тем больше может быть доля накопительной части негосударственной пенсии.
• Так, если вам до пенсии 5 лет, то лучше сосредоточиться на депозитах, ПИФах и ОФБУ облигаций, инвестициях в золото. То есть даже если у вас высокая склонность к риску, у вас будет преобладать страховая часть пенсии.
• Если вам до пенсии 10–15 лет, то соотношение между страховой и накопительной частями негосударственной пенсии может быть 50/50. Это означает, что ваши накопления смогут быть размещены в депозитах, ПИФах и ОФБУ облигаций, смешанных инвестиций, акций, в драгметаллы и недвижимость и т. д. Конечно, если у вас низкая или умеренная склонность к риску, то у вас будет преобладать страховая часть пенсии, т. е. менее рискованные инструменты.
• Если вам до пенсии более 15 лет, то у вас может преобладать накопительная часть пенсии. Правда, если у вас низкая или средняя склонность к риску, то у вас будет преобладать страховая часть пенсии.
• Схематично варианты соотношения страховой и накопительной частей пенсии представлены в табл. 10.
Таким образом, для каждой части негосударственной пенсии подходят свои инструменты, и каждый должен определить для себя сам, какими будет пользоваться он для накопления средств на пенсионный период.
Таблица 10. Варианты соотношения страховой и накопительной частей негосударственной пенсии в зависимости от склонности к риску и сроке выхода на пенсию
Заключение
В развитых странах давно считается нормой самостоятельная забота о пенсии, ведь на государственную мало где можно прожить, да этого и не происходит. Жители развитых стран берут на себя заботу о достойной пенсии, начиная инвестиции с целью накопления на будущую пенсию заранее, а не за год-два вспоминая о том, что пенсия совсем близко, но никаких накоплений у человека нет.
В принципе смысл обеспечения пенсионного периода заключается в том, чтобы доход, получаемый до выхода на пенсию, расходовался не только на текущее потребление, но и на накопление для пенсионного периода.
Доход человека в течение всей жизни состоит из трех больших составляющих:
• доходов от текущей деятельности;
• доходов от имущества и накоплений (активов);
• социальных выплат и налоговых вычетов.
К первому виду доходов относятся все поступления, которые человек зарабатывает в результате своей трудовой деятельности. Данная категория доходов включает следующие источники денежных средств:
• заработная плата на основной работе;
• заработная плата на второй, третьей работе, подработки;
• сверхурочные, премиальные выплаты, бонусы и т. д.
Именно эта категория дохода превалирует для большинства людей, и именно из нее люди черпают средства к существованию, эта категория доходов называется активным доходом, так как зависит от трудовой активности того или иного человека. Но вот незадача – при выходе на пенсию эта категория доходов полностью исчезает или становится весьма незначительной, и человек, чья жизнь целиком зависела от данных доходов, автоматически переключается на государственную пенсию в 2500–3000 руб., чего, конечно, недостаточно для комфортного уровня жизни, к которому человек привык. Это означает, что за время трудовой деятельности человек должен создать несколько иной источник доходов, который бы не зависел от того, работает он или нет (рис. 10). В принципе есть люди, у которых и до выхода на пенсию такие источники доходов имеются, подобные доходы относятся ко второй категории доходов.
Рис. 10. Процесс накопления и расходования фонда пенсионного периода
Ко второй категории доходов человека относятся поступления от принадлежащего ему имущества (квартира, гараж, машина и т. д.), а также доход от его накоплений (инвестиционный доход). Иными словами, это доход, получаемый человеком вне зависимости от его способности к труду, от того, ходит он на работу каждый день или не ходит, это так называемый пассивный доход:
• Доход от недвижимости (от сдачи объекта в аренду, от инвестиций в закрытый ПИФ, выплачивающий регулярный доход инвесторам, и т. д.).
• Доход от инвестиций в ценные бумаги, в том числе через ПИФы и ОФБУ, самостоятельной игры на бирже.
• Доход от инвестиций в страховые программы и НПФ.
• Доход от размещения средств в депозиты, драгметаллы.
• Доход от собственного бизнеса (когда вы уже не вмешиваетесь в его работу и не работаете над ним 24 часа в сутки) и т. д.
Иными словами, эта категория дохода существует вне зависимости от того, трудоспособен человек или нет, сидит ли он в офисе с 9 до 18 или отдыхает дома, смотря телевизор и т. д. Данный доход называется пассивным, и именно на него человек будет жить после окончания периода трудовой деятельности. Важно, что данная категория дохода должна возрастать по мере приближения человека к пенсии: в период активной трудовой деятельности эта категория доходов особенно не нужна, так как у человека и без нее будет хватать средств для комфортного существования. Поэтому расходовать этот доход до выхода на пенсию не совсем целесообразно, его нужно аккумулировать и оставлять на пенсионный период, когда закончится доход от трудовой деятельности, только тогда возможна столь желаемая многими людьми финансовая независимость.
Есть, правда, и еще одна категория доходов, совсем незначительная, куда относятся, в частности, следующие виды поступлений:
• государственная пенсия;
• пособия и льготы;
• налоговые вычеты и пр.
Смысл данной категории доходов – небольшое дополнение к основному доходу человека, а не замена этого основного дохода. Таким образом, в период активной трудовой деятельности социальный доход будет дополнением к основному, которым будет зарплата, а в пенсионный период социальный доход станет дополнением к пассивному доходу.
Таким образом, для обеспечения себе комфортного уровня жизни в пенсионный период необходимо в период активной трудовой деятельности сформировать все те активы, которые смогут генерировать пассивный доход, заменяющий вам на пенсии зарплату.
Для создания пассивного дохода мы рекомендуем сформировать негосударственную пенсию по образу и подобию государственной, которая состояла бы из базовой, страховой и накопительной частей, которые обеспечивались бы различными инвестиционными инструментами.
• Базовая часть – программы смешанного страхования жизни с возможностью перевода в пенсионную программу с дальнейшей пожизненной рентой, а также инвестиции в НПФ с пожизненной пенсией.
• Страховая часть – инвестиционные инструменты с умеренным риском: депозиты, ПИФы и ОФБУ облигаций, смешанных инвестиций, инвестиции в недвижимость и получение дохода от ее аренды, инвестиционные монеты.
• Накопительная часть – инвестиционные инструменты с повышенным риском: ПИФы и ОФБУ акций, свой бизнес.
Для каждой склонности к риску и срока выхода на пенсию подходит своя комбинация страховой и накопительной частей пенсии, в то время как размер базовой части негосударственной пенсии определяется минимальной суммой, которая вам будет нужна для удовлетворения самых основных потребностей.
Конечно, основной доход в пенсионный период вы будете получать именно благодаря негосударственной пенсии, но и размер государственной пенсии можно увеличить, если перевести накопительную часть государственной пенсии в управление частной УК или в НПФ. Также можно заранее подумать о пенсии и подбирать работу с полностью официальной заработной платой.
Пример
Давайте рассмотрим структуру доходов человека в период трудовой деятельности и после выхода на пенсию. При этом отдельно рассмотрим ситуацию, когда человек не предпринимал никаких действий для обеспечения себя достойной пенсией, и ситуацию, когда человек позаботился о сохранении высокого уровня жизни и после окончания трудового периода.
Возьмем молодого человека, 35 лет, получающего, к примеру, 35 000 руб. в месяц на основной работе, зарплата у него, для простоты расчетов, вся белая, в месяц он тратит около 35 000 руб., но, в принципе, может тратить и 25 000 без ущерба для уровня жизни. Его накопительная часть пенсии никуда не переведена, он не инвестирует ни в какие инвестиционные инструменты, у него нет накоплений. На пенсию он выйдет в 60 лет.
Вариант 1: он не будет ничего инвестировать, никуда не будет переводить накопительную часть пенсии и будет жить только на государственную пенсию, которая, по прогнозам, составит около 2600 руб. в месяц.
Вариант 2: он переведет накопительную часть пенсии в УК или НПФ с доходностью около 10% годовых, что позволит ему ориентировочно получать ежемесячную пенсию в 4200 руб. (в текущих ценах).
Он также сократит свои ежемесячные расходы до 25 000 руб., и часть ежемесячно остающихся свободных средств будет инвестировать следующим образом: