тел. 8903-529-0033, (495) 972-0607 Шевчук Денис Александрович (без выходных, 9.00–21.00)
e-mail: denisshevchuk@narod.ru (оперативные ответы от 10 минут до суток)
Сайт: www.deniskredit.ru
Тема 37. Оценка бизнеса (ОБ)
Предмет ОБ – рыночная стоимость капитала оцениваемой компании.
3 подхода к ОБ: доходный, затратный, сравнительный. Каждый из них опирается на специфическую информацию и оценивает разные стороны (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).
1) Доходный – определяет стоимости собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов предприятия. Информация: прогнозные данные по выручке от реализации, величины денежного потока. Невозможно применять для предприятий со значительными финансовыми активами, но в условиях устойчивого финансового кризиса.
2) Затратный подход – определяет стоимость собственного капитала компании как сумму рыночной стоимости ее активов за вычетом заемных средств. Информация для расчета: текущее состояние активов и долгов. Стоимость активов = совокупная величина затрат на их воссоздание – износ. Сфера применения подхода – компания со значительными материальными активами. В противном случае перед оценщиком возникнет проблема определения рыночной стоимости нематериальных активов.
3) Сравнительный подход – ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за какое время он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Вероятной ценой оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зарегистрированной на рынке.
Результаты сравнительного метода довольно эффективны, имеют хорошую объективную базу. 2 типа информации:
1) рыночная (ценовая) – данные о фактических ценах купли-продажи акций сходной компании.
2) финансовая – бухгалтерская отчетность за текущий год и предшествующие периоды, финансовая отчетность, другие сведения (обычно за 5 лет).
3 метода сравнительного подхода:
1) метод компании-аналога (метод рынка капитала) – основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.
2) метод сделок (продаж) – ориентирован на цены приобретения предприятия в целом или контрольного пакета акций.
3) метод отраслевых коэффициентов (соотношений) – использует рекомендуемые отношения между ценой и определенными финансовыми параметрами. (данный метод не очень распространен из-за малой информационной базы)
Тема 38. Методы оценки и основы ипотечно-инвестиционного анализа
В оценочной деятельности существуют 3 подхода: 1) затратный (использует те предприятия, которые потенциально не приносят доход, но необходимо оценить имущество) 2) сравнительный (можно использовать для оценки любого имущества, но при наличии достаточной информации о результатах недавних продаж), 3) доходный (2 метода в основе: основной – метод прямой капитализации и метод дисконтирования будущих доходов. Годится для тех видов имущества, которые способны приносить доход, а также при оценке пакета акций).
Ипотечно-инвестиционный анализ – разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита. Особенность: рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена на заемные средства (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).
Метод капитализации дохода – стоимость объекта определяется на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Коэффициент капитализации зависит от: 1) требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал, 2) процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.
Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость недвижимости складывается из суммы получаемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал = дисконтированный денежный доход инвестора за период владения + дисконтированная выручка от предполагаемой продажи в конце периода владения.
Специфика: 1) ставка дисконта соответствует требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал, 2) в качестве дохода за период владения оценщик использовал не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал.
3) выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Итак, Ипотечно-инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости. В процессе оценки необходимо анализировать конкретные условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с типичными рыночными условиями финансирования. На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая поправка на условия финансирования, которая трансформирует обоснованную рыночную стоимость недвижимости в цену.
Тема 39. Оценка земли
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом является земельный участок. Земля имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, т. к. стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгода от использования земельного участка используется неограниченное время (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Причины сложности оценки: 1) специфика данного объекта, 2) не разработанность нотариально-правовой базы, 3) неразвитость земельного рынка в стране.
Специфика земли и ее отличие от других видов недвижимости обусловлена ее особенностями: 1) земля – природный ресурс, который невозможно свободно воспроизвести, 2) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: А) как основные средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли), Б) как пространство для социально-экономического развития (размещение различных объектов недвижимости). В) земельный фонд – основа формирования среды проживания населения, и обеспечивает экологическую безопасность, особенно лесной и водный фонд. Г) не применяется понятие физического и функционального износа для оценки стоимости (Шевчук Денис, Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций, Экономика недвижимости: конспект лекций, Покупка дома и участка).
При всех этих качествах земля принадлежит стоимостной оценке. Объект оценки – земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая функциональную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Оценка земли подразделяется на массовую и кадастровую оценку земельных участков и региональную оценку единичного земельного участка.
Цель кадастровой оценки – определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (область, регион, город) по оценочным зонам на начало следующего года.
Рыночная оценка – определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки:
1) доходный подход: *метод прямой капитализации, *капитализация дохода по периодам, *техника остатка дохода.
2) сравнительный: *метод сравнения продаж, *метод переноса
3) затратный: *метод изъятия, *метод определения затрат на освоение, *оценка по затратам на инфраструктуру.
В странах с развитой экономикой по возможности применяют все 3 способа. Расхождения в оценках говорят либо об ошибках в оценке, либо о несбалансированности земельного рынка.
Тема 40. Ипотечный кредит и ипотечный банк: сущность и различия
Ипотечный кредит – кредит, предоставленный на длительное время для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Отличительная черта – совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. Ипотечный кредит отличается от других видов кредита тем, что: 1) объект недвижимости сохраняет свои качества в течении длительного времени, что делает данный вид кредитования максимальным по срокам. 2) цена на недвижимость со временем только растет, что способствует полной гарантии кредиторов (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).
3) при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя при помощи государственной регистрации залога недвижимости. Это позволяет проследить последующие залоги недвижимости и другие изменения, угрожающие интересам кредитора. 4) простота контроля за сохранностью залога, что избавляет кредитора от лишних расходов.
Эти особенности делают ипотечное кредитование привлекательным для КБ при рыночной экономике и хорошей правовой базе.
Ипотечные банки – осуществляют кредитные операции по привлечению и размещению средств на долгосрочной основе под залог недвижимости. Ресурсы ипотечных банков формируются в большей части за счет собственных средств, и привлеченных за счет выпуска ипотечных облигаций или ипотечных закладных, обеспеченных закладными своих клиентов; за счет реализации сравнительно надежных ц.б. (облигации местных органов власти). Сейчас ипотечных банков очень мало, т. к. их функции перешли к страховым компаниям и универсальным коммерческим банкам, другим кредитным учреждениям.
По анализу ипотечного кредитования в РФ – банки самые активные участники этого процесса + региональные администрации.
Проблемы банков на ипотечном рынке: 1) поиск долгосрочных ресурсов (кредиты только на 2–5 лет, а остальное из собственных средств банка) 2) невозможность проведения операций с инструментами ипотечного кредитования на вторичном рынке (отсутствие вторичного рынка закладных).
Один из вариантов эффективно действующей, целостной системы ипотечного жилищного кредитовая и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты – использовать "оптовые" источники, формирующиеся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (КБ) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы собственной ликвидности, кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке специально созданному для этой цели Агентству Ипотечного Жилищного Кредитования или другому оператору вторичного рынка.
Подробнее: http://www.deniskredit.ru, http://www.deniscredit.ru, http://www.kreditbrokeripoteka.ru
Тема 41. Особенности корпоративного кредита
Одно из важнейших направлений деятельности КБ – кредитование. Основные субъекты банковского кредитования – акционерные и частные компании, кредитно-финансовые учреждения, население, федеральные и местные органы власти. Особое внимание заслуживают корпоративные клиенты – юридические лица, клиенты банка (кроме кредитных организаций, населения, Субъектов Федерации, муниципальных образований).
Высокая инфляция, девальвация национальной валюты, отсутствие системы кредитования может привести к глубокому кризису не только в банковской сфере, но и в экономике в целом. В развитых странах зависимость корпораций от банковского кредитования уменьшается, а для российских предприятий является практически единственным источником получения денежных средств.
Основные функции организации кредитования корпоративных клиентов банком:
1) макроэкономические – выполняют основные банковские задачи аккумуляции денежных ресурсов для инвестирования, развития экономики страны.
2) микроэкономические – получение основных доходов, способствующие повышению доходности и надежности банков.
Особенности корпоративного кредитования:
1) большой объем, 2) высокая доходность, 3) высокая рисковость.
В российских условиях корпоративное кредитование – это одна из самых рискованных активных операций, и неразумный подход к его осуществлению способен привести к потере ликвидности и в итоге – к банкротству.
Подробнее: http://www.deniskredit.ru, http://www.deniscredit.ru, http://www.kreditbrokeripoteka.ru
Тема 42. Оценка ценных бумаг
Долевые ц.б. (акции). Оценка связана с жизненным циклом (выпуск, размещение, обращение)
1) Первая оценка акций – при выпуске (номинальная оценка) – стоимость, указанная на бланке акции (характеризует долю УК на 1 акцию на момент учреждения). УК АО = сумма номиналов акций.
2) Втораяоценка – при их первичном размещении – эмиссионная оценка – цена, по которой ее приобрел первый держатель. По законодательству эмиссионная цена больше либо равна номинальной (при учреждении равна).
При последующих выпусках оценка по эмиссионной цене, ориентированной на рыночную (Эмиссионный доход = эмиссионная цена – номинальная). Эмиссионный доход идет в собственный капитал.
3) 3-я стадия эмиссии – определяется перспектива продажи акции – рыночная оценка (необходима при трансформации ОАО в ЗАО, покупке голосующего пакета, выдаче кредита под обеспечение акциями).
Рыночная стоимость – цена, по которой продавец, имеющий полную информацию и не обязанный продавать, а покупатель при тех же условиях, согласен был бы купить. Рыночная цена акции – стоимость в текущих ценах по сделкам, заключенным в каждый момент времени.
Рыночная (курсовая) цена – по которой акции покупаются и продаются на вторичном рынке. Устанавливается на торгах фондовой биржи. Отражает действительную цену акции при условии большого объема сделок. Это цена исполнения сделок, цена реальной продажи = дивиденд/ссудный процент *100%
4) при стоимостной оценке важна балансовая стоимость = общее количество активов / количество активов в обращении. Определяется экспертами для инвестирования, аудиторская проверка – при листинге, ликвидации.
5) Стоимостная оценка – на основе показателей, характеризующих ее качество:
А) Р/Е = текущая рыночная цена / прибыль на 1 акцию Е = прибыль / количество размещенных акций
Используются для сравнения стоимости сопоставимых ц.б. Если высокий Р/Е, то возможна переоценка акции и занижение цены.
Б) D/P = дивиденд на обыкновенную акцию / текущую рыночную цену на обыкновенную акцию – показывает текущую рыночную доходность акции.
В) D/E = дивиденд на 1 акцию / прибыль на 1 акцию. Если низкий – то высокая рентабельность компании, перспектива ее роста.
Облигации (долговые ц.б.). Оценка 1) по номиналу – на балансе, т. е. сумма, которая берется взаймы и подлежит возврату по истечении срока займа. Является базовой величиной. Обычно облигация выпускается с высоким номиналом (для богатых инвесторов), гашение облигации – по фиксированной номинальной цене. 2) Эмиссионная – рыночная цена в момент эмиссии, м.б. выше, ниже и равна номиналу. 3) рыночная – исходя из ситуации на финансовом рынке + близость срока погашения (чем ближе, тем выше) + право на регулярный фиксированный доход (чем выше, тем ниже) + надежность вложений (степень риска).
4) Курсовая цена = рыночная цена облигации / номинальную цену облигации (применяется при сопоставительной оценке рыночных цен облигаций с разными номиналами).
Тема 43. Банковский перевод (БП). Его роль в системе безналичных расчетов и процесс организации
БП – поручение одного банка другому выплатить получателю перевода определенную сумму (в международных расчетах банки выполняют переводы по поручению своих клиентов).
Участники: 1) перевододатель – должник 2) банк перевододателя, принявший поручение, 3) банк, осуществляющий зачисление суммы перевода переводополучателя 4) переводополучатель.
В форме БП осуществляются авансовые платежи в счет окончательных расчетов, оплата инкассо. БП осуществляется по почте или телеграфу, соответственно почтовым или телеграфными поручениям.
Общая схема: 1) контракт на товар 2) документы, сопровождающие груз, 3) заявление на перевод, 4) платежный документ, 5) банк получателя зачисляет платеж на счет получателя.
Межбанковские расчеты – основа безналичных расчетов. В настоящее время строятся на основе системы межфилиальных оборотов и расчетов по к\с. К\с открывается КБ в ЦБ, на местах ЦБ представлен РКЦ, в которых открываются счета КБ.
Тема 44. Финансовый рынок: структура, функции, участники
Финансовый рынок – организованная или неформальная система торговли финансовыми инструментами. На этом рынке происходит обмен деньгами, предоставление кредита и мобилизация капитала. Основная роль на финансовом рынке играют финансовые институты, направляющие потоки денежных средств от собственников к заёмщикам. Товаром выступают деньги и ц.б. Финансовый рынок предназначен для установления непосредственных контактов между покупателями и продавцами финансовых ресурсов.
Виды финансового рынка: валютный, золота и капиталов.
На валютном рынке совершаются валютные сделки. Основой этого рынка являются банки и другие кредитные учреждения.
На рынке золота совершаются наличные, оптовые и другие сделки с золотом, в том числе со стандартными золотыми слитками. Основной объем операций с физическим золотом осуществляется между банками и специализированными фирмами; фьючерсная и опционная торговля золотом сконцентрирована на срочных биржах.
На рынке капиталов аккумулируются и обращаются долгосрочные капиталы и долговые обязательства. Он является основным видом финансового рынка в условиях рыночной экономики, с помощью которого компании изыскивают источники финансирования своей деятельности. Рынок капиталов подразделяется на: 1) рынок ц.б. (первичный, вторичный, биржевой и внебиржевой) и 2) рынок ссудных капиталов. Первичный рынок ц.б. – это рынок, который обслуживает эмиссию и первичное размещение ц.б. Вторичный рынок представляет собой рынок, где производится купля-продажа ранее выпущенных ц.б. Существование вторичного рынка само по себе стимулирует деятельность первичного рынка. По организационным формам: биржевой рынок (фондовая или валютная биржа) и внебиржевой рынок. Биржевой рынок представляет собой рынок ц.б., осуществляемый фондовыми биржами. Порядок участия в торгах для эмитентов, инвесторов и посредников определяется биржами. Внебиржевой рынок – это сфера обращения ц.б., не допущенных к котировке на фондовых биржах.