Часть 3. Налоговый вычет при покупке недвижимости. Как получить максимум
С первого взгляда налоги трудно полюбить, вот и приходится присмотреться, пару раз обойти…
(Афоризм)
Имущественный налоговый вычет при покупке имущества позволяет вернуть из бюджета уплаченные налоги. То есть подразумевает вполне реальные "живые" деньги от государства. Пока величина имущественного вычета составляет 2 млн. рублей, но де-факто налогоплательщик может получить как большую сумму (в случае, если он брал ипотеку на приобретение недвижимости), так и гораздо меньшую. В данной части мы поговорим о том, как правильно заявить свое право на вычет, чтобы потом не было "мучительно больно" за упущенную выгоду - учитывая, что этот вид вычета предоставляется каждому налогоплательщику только один раз в жизни.
62) При покупке каких объектов можно претендовать на получение имущественного налогового вычета?
Перечень объектов для получения имущественного вычета при приобретении недвижимости отличается от перечня объектов для имущественного вычета при продаже. Например, дачи и садовые домики в садоводствах входят в перечень недвижимого имущества, по которому в случае продажи налогоплательщик может воспользоваться вычетом в размере 1 млн. рублей, а вот при покупке или строительстве данных объектов права на получение имущественного вычета в пределах 2 млн. рублей уже не возникает.
Итак, вы можете претендовать на получение имущественного налогового вычета при новом строительстве или приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (вычет по земельным участкам стал возможен с 1 января 2010 года). Возможно получение имущественного вычета в случае приобретения жилого строения (например, дачного дома), но только если оно будет признано пригодным для постоянного проживания и переоформлено в жилой дом (Письма Минфина России от 29.10.2010 № 03-04-05/7-652, от 06.08.2010 № 03-04-05/7-434, ФНС России от 20.03.2009 № 3-5-04/278@, УФНС России по г. Москве от 10.09.2010 № 20-14/4/095968@, от 03.09.2010 № 20-14/4/093146@). Подробнее о признании жилых строений пригодными для постоянного проживания см. п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П.
63) Что означает имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости? Сколько денег дадут на руки?
Имущественный налоговый вычет на строительство или покупку недвижимости предоставляется в сумме произведенных расходов, но не более 2 млн. рублей.
Важно понять следующую вещь: имущественный вычет при покупке недвижимости - это возврат уплаченного вами же подоходного налога в бюджет. Вычет в размере 2 млн. рублей означает, что ваша облагаемая подоходным налогом база будет уменьшена на 2 млн. рублей. Это, соответственно, означает, что вы имеете право либо забрать из бюджета 260 тысяч рублей (1 млн. × 13 % = 260 тыс.) уплаченных вами налогов, либо не платить подоходный налог на эту сумму по месту работы. Таким образом, с точки зрения скорейшего получения всей суммы вычета вам выгодно иметь официальный, "белый" доход. Если вы вообще не платите налогов, то ни на какой вычет претендовать не можете по определению.
Пример: Вы имеете "белую зарплату" в 50 тыс. рублей в месяц, соответственно, 600 тыс. рублей в год. С этой суммы вы платите 13 %, то есть 78 тыс. рублей в год. Именно эти деньги вам и вернут по истечении года, либо - в зависимости от вашего выбора способа получения вычета - не будут ежемесячно удерживать 13 % из зарплаты, то есть вы будете получать на руки 50 тыс. в месяц, а не 43,5 тыс. рублей (50000 – 13 % × 50000 = 43500).
Для того чтобы получить весь вычет разом, вам надо иметь годовой облагаемый доход в размере 2 млн. рублей. Однако Налоговым кодексом предусмотрен неограниченный период использования вычета (возможность переходящего остатка) - до тех пор, пока он не будет выбран полностью. То есть в случае с годовым доходом налогоплательщика в 50 тысяч рублей право на имущественный налоговый вычет будет реализовано за 4 года (либо за 40 месяцев в зависимости от выбора вида возмещения). Если временно не было доходов, то вычет возобновится с того периода, когда доход снова появился.
Помимо непосредственно вычета по объекту недвижимости в пределах 2 млн. рублей, полностью освобождаются от налогообложения и проценты, направленные на погашение ипотечного кредита (а также кредита на рефинансирование ипотечного кредита). Пока законодательных ограничений по суммам процентов нет. То есть если, скажем, в качестве процентов за весь срок пользования ипотечным кредитом налогоплательщик уплатил 3 млн. рублей, то помимо 260 тыс. рублей вычета по объекту недвижимости он получит еще 390 тыс. рублей вычета по процентам. Итого он получит 650 тыс. рублей. Отмечу, однако, что чиновники от Минфина недовольны таким порядком и предлагают изменения в законодательство (см. вопрос № 112).
64) Если у налогоплательщика были высокие "белые" доходы в прошлых периодах, можно ли получить вычет по прошлым доходам?
Еще раз подчеркну: вычет предоставляется начиная с доходов того налогового периода, в котором получено право на вычет, а также в последующих периодах (Письма Минфина России от 24.08.2011 № 03-04-05/7-589, от 05.08.2011 № 03-04-05/1-550, от 08.06.2011 № 03-04-05/5-411, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 № 20-14/4/026755@, от 09.08.2010 № 20-14/4/083771). Такое мнение разделяет и Верховный Суд РФ (Определения от 19.01.2011 № 53В10-13, от 04.08.2010 № 48-В10-6).
Вычет по доходам прошлых периодов можно получить только в том случае, когда вы в текущем периоде заявляете право на вычет по основанию, возникшему в прошлых периодах (см. ответ на вопрос № 75).
Однако для пенсионеров с 1 января 2012 года (изменения в ст. 220 НК) сделаны исключения (см. ответ на следующий вопрос).
65) Есть ли какие-то льготы по имущественному налоговому вычету при покупке недвижимости для пенсионеров, не имеющих налогооблагаемых доходов?
Льгот как таковых нет, но для пенсионеров предусмотрен иной порядок получения возмещения. С 1 января 2012 года в Налоговый кодекс внесены изменения, согласно которым пенсионерам по старости или инвалидности при отсутствии у них облагаемых доходов остаток имущественного вычета при покупке недвижимости можно перенести на предшествующие налоговые периоды, но не более трех.
Разъяснения Минфина в Письме от 03.09.2012 № 03-04-05/7-1053 конкретизируют: при обращении налогоплательщика по окончании налогового периода за переносом остатка имущественного налогового вычета, образовавшегося в этом налоговом периоде, на предшествующие налоговые периоды трехгодичный срок для возврата излишне уплаченного налога отсчитывается начиная с налогового периода, непосредственно предшествующего налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественного налогового вычета. В переводе на русский язык это значит, что если недавно вышедший на пенсию налогоплательщик приобрел недвижимость в 2012-м году и подал декларацию в 2013-м, то неиспользованный остаток вычета может быть перенесен на 2011, 2010 и 2009-й годы. Если этот же пенсионер, который приобрел недвижимость в 2012-м году, заявит свое право на вычет в 2014-м году, то ему вернут налоги за 2012, 2011 и 2010-й годы.
Пока налоговым законодательством не урегулирован следующий момент. Установлено, что если на момент возникновения права на вычет пенсионер не работает, то он может вернуть уплаченный им подоходный налог за предшествующие три года. При этом никак не предусмотрена ситуация, что пенсионер впоследствии может возобновить работу.
Поэтому стратегия для пенсионеров может быть такая: перед регистрацией права собственности (или перед получением акта приема-передачи при приобретении квартиры на первичном рынке) имеет смысл уволиться с работы, оговорив с работодателем возможность возвращения. И после получения вычета восстановиться на работе и далее в обычном порядке заявлять право на вычет по факту работы и уплаты подоходного налога.
66) Имущественный вычет возмещается за счет любых уплаченных налогов физлица?
В соответствии с Налоговым Кодексом (ст. 210, 224) суммы налоговых вычетов "к возврату" (то есть, например, социальные вычеты по расходам на лечение и обучение и имущественный - по покупке квартиры) вы можете получить из любых ваших доходов, облагаемых по ставке 13 %. Если - в теории - вы платили налоги с доходов, полученных в виде дивидендов по ценным бумагам (ставка 9 %), с доходов в виде выигрышей в лотерею (ставка 35 %) и т. п., но не имели доходов, с которых бы уплачивался налог по ставке 13 %, то вне зависимости от уплаченных вами сумм вычет вы получить не сможете.
67) Сколько раз человек может пользоваться имущественным вычетом на покупку недвижимости?
Этот вычет предоставляется каждому налогоплательщику только раз в жизни, в отличие от социальных налоговых вычетов (на лечение, обучение и т. д.), которыми можно пользоваться многократно, и от вычетов при продаже недвижимости. Но и здесь есть исключение: если вы купили жилье до 1 января 2001 года и к этому сроку полностью исчерпали вычет, то можете еще раз воспользоваться правом, которое возникло в связи с приобретением жилья начиная с 2001 года (дата является рубежной с точки зрения действия разных нормативных актов - до 1 января 2001 года имущественные налоговые вычеты предоставлялись на основании подпункта "в" пункта 6 статьи 3 Закона РФ от 07.12.91 № 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", а с 1 января 2001 года имущественный налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется в соответствии с главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ, в котором не прописано, что права на льготу лишаются те, кто уже успел ей воспользоваться в период действия старого закона).
68) Можно ли будет впоследствии "дополучить" налоговый вычет, если при первичном его получении налогоплательщик не выбрал действовавший лимит по сумме или по доле?
В последующем нельзя будет "добрать" сумму, если вы купили объект недвижимости стоимостью менее возможного лимита (например, квартиру за 1,5 млн. - "неиспользованные" 500 тыс. сгорают). Не увязан принцип однократности и со 100 %-ной собственностью на объект: то есть если вы сейчас получаете вычет даже по 1/10 доли при долевой собственности (или 10 % при общей совместной) в объекте недвижимости, то впоследствии не сможете заявить "оставшиеся" 9/10 доли (90 %) в другом объекте недвижимости.
Поэтому, если вы сейчас оформляете на себя долю объекта, стоимость которой существенно меньше порога имущественного вычета, стоит хорошо подумать, имеет ли смысл получать льготу сейчас, по данному объекту. Супругам же выгоднее распределять между собой вычет в общей совместной собственности (см. ответ на вопрос № 95).
69) Можно ли "дополучить" вычет при последующем законодательном повышении порога возмещения?
Однократность использования данной налоговой льготы никак не увязана с периодическим законодательным повышением суммы возмещения (напомню, предел в 2 млн. рублей установлен с 1 января 2008 года, до этого действовало ограничение в 1 млн. рублей, а еще раньше - в 600 тыс. рублей). При последующих увеличениях размера вычета сумму повышения нельзя будет "добрать" ни в каком виде.
То есть, скажем, если вы приобрели квартиру в 2007-м году и получили все правоустанавливающие документы в 2007-м году, то сейчас сможете получить на руки 130 тыс. рублей (без учета процентов по ипотеке) несмотря на то, что с 2008-го года вычет был увеличен вдвое. Эти моменты прописаны в письмах Минфина от 19.08.2010 № 03-04-05/7-476 и от 20.05.2011 № 03-04-05/7-371.
Более того, есть даже разъяснение по такой ситуации, которая имела место на рубеже вычетов: при приобретении недвижимости в строящемся доме акт приемки-передачи датирован декабрем 2007-го года, а право собственности зарегистрировано в январе 2008 года; налогоплательщик хотел получить вычет в размере 2 млн. рублей, который вступил в силу по правоотношениям, возникшим в 2008-м году. Минфин разъяснил: достаточным условием для возникновения права на вычет является акт о передаче такого жилья. Поэтому, если акт получен до 2008 г., а свидетельство о праве собственности оформлено в 2008 г. или позже, вычет может быть предоставлен лишь в сумме, не превышающей 1 млн. рублей (Письма Минфина России от 30.10.2009 № 03-04-05-01/784, от 18.03.2010 № 03-04-05/9-112, от 15.04.2010 № 03-04-05/7-204, ФНС России от 25.05.2009 № 3-5-04/647@, УФНС России по г. Москве от 08.02.2010 № 20-14/4/012393@, от 01.02.2010 № 20-14/4/009499, от 21.12.2009 № 20-14/134747@, Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2010 № 31В10-1).
70) Можно ли получить имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости за границей?
Налоговый вычет производится только по жилым объектам, находящимся на территории России (ст.220 НК). Если вы построите дом или купите квартиру за пределами России, то имущественный налоговый вычет в части расходов по строительству или приобретению получить не сможете.
71) Какими способами можно получить имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости?
Вы можете выбрать один из двух способов по вашему усмотрению. Это либо получение единовременной денежной выплаты из бюджета по итогам года, либо ежемесячное возмещение путем неудержания подоходного налога по месту работы.
72) С какого момента можно заявить свое право на вычет?
Отправной точкой служит регистрация права собственности на недвижимость либо подписание акта приема-передачи (при покупке жилья на первичном рынке). Заметим, что при приобретении квартиры в уже построенном доме право на вычет возникает в том налоговом периоде, в котором осуществлена государственная регистрации права собственности на жилье. В этом случае дата подписания акта приема-передачи значения не имеет (Письмо Минфина России от 13.10.2011 № 03-04-05/5-729).
Другие варианты Налоговым кодексом не предусмотрены - то есть по факту подписания договора купли-продажи или по факту осуществления расходов до регистрации перехода прав собственности вы не сможете заявить свое право на вычет (например, см. разъяснение в Письме Минфина РФ от 14 марта 2012 г. № 03-04-05/7-296). При приобретении земельных участков для индивидуального жилищного строительства имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.
Если вы хотите ежегодно получать суммы вычета, то подаете декларацию и заявляете право на вычет по истечении календарного года, в котором было зарегистрировано право собственности либо подписан акт приема-передачи. При этом срок подачи декларации не только не ограничивается первыми четырьмя месяцами года - он вообще не ограничивается. Свое право на имущественный налоговый вычет вы можете заявить в любое время, даже по недвижимости, купленной несколько лет назад. Так что если вы хотите избежать в буквальном смысле километровых очередей, лучше как раз подойти в налоговую после 30 апреля - когда схлынет поток тех, кто обязан подать декларацию до этого срока.
Можно прислать декларацию и по почте. Правда, в этом случае вы не сможете оперативно на месте заменить листы, в которых вы допустили ошибку. А если декларация заполнена неверно, то ее вам отправят по почте обратно для исправления, и стадия переписки может затянуться. Учтите, что налоговая декларация заполняется полностью. Вариант "моей зарплаты хватит для получения вычета, ее и укажу, а другие доходы отражать не буду" не пройдет. То есть надо будет отразить все полученные в налоговом периоде доходы с указанием источников их выплаты, имевшиеся налоговые вычеты, суммы налогов, удержанных налоговыми агентами, суммы налогов, подлежащих уплате или возврату по итогам налогового периода.
Если вы выбираете вариант возмещения у работодателя, то ждать конца отчетного года для подачи документов в налоговую не обязательно. Можно подать все документы сразу после регистрации права собственности/получения акта приема-передачи квартиры. Если у вас в течение года возникнет другой доход не по месту работы, облагаемый по ставке 13 %, можно будет подать декларацию, чтобы вернуть и эти налоги.
73) Можно ли при участии в долевом строительстве, когда дом строится не один год, заявить право на вычет с момента реального осуществления расходов?
Нет, нельзя. В ответе на вопрос № 72 уже было указано, что право на использование вычета возникает с момента регистрации права собственности либо подписания акта приема-передачи, а не с момента понесения расходов. Это касается и принятия к вычету уплаченных процентов по ипотечному кредиту (Письма Минфина России от 25.03.2011 № 03-04-05/9-190, от 08.02.2011 № 03-04-05/7-66, от 17.11.2010 № 03-04-05/7-679).
Кстати, до 2009 года применялся иной порядок предоставления имущественного вычета. Налоговая служба и Минфин разъясняли, что право на имущественный налоговый вычет налогоплательщик может заявить в декларации и за тот налоговый период, в котором он произвел расходы на приобретение (строительство) жилья, при условии наличия акта приема-передачи или свидетельства о праве собственности на указанный объект на момент подачи заявления.
74) Какие документы следует представить в инспекцию для получения имущественного вычета на покупку недвижимости?
К декларации прилагаются документы, подтверждающие право собственности на приобретенное (построенное) жилье (доли в нем), и платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком. Сюда относятся квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.