По типу использования инвестиционную недвижимость, относящуюся к зданиям, можно разделить на недвижимость:
• торговую;
• складскую;
• офисную;
• прочую.
По классу недвижимости рекомендуется выделить классы:
В бизнесе принято разделять коммерческую недвижимость на 4 основных класса A, B, C и D. Для разделения на классы необходимы ясные критерия отнесения объекта к тому или иному классу, например: территориальное расположение; подъездная доступность; наличие системы кондиционирования, сигнализации, скоростных лифтов, подземной парковки, центрального управления зданием, и т. п.
По способу генерирования денежных потоков среди объектов инвестиционной недвижимости следует выделить объекты:
• независимо от других (самостоятельно) генерирующие денежные потоки;
• генерирующие денежные потоки только совместно с другими активами.
Такое деление требуется для управления, финансового планирования, а также в учетных целях оно необходимо для проверки инвестиционной недвижимости на обесценение.
По предназначению инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на:
• изначально определенную как инвестиционная недвижимость;
• вынужденно переведенную в инвестиционную недвижимость;
• переведенную в инвестиционную недвижимость по изначально принятому плану.
Информация в таком разрезе нужна для управления инвестиционной недвижимостью, принятия решений о ее дальнейшем использовании; для пользователей отчетности такие сведения будут полезны для более глубокого понимания процессов, происходящих на предприятии.
По типу арендатора сданную в аренду инвестиционную недвижимость необходимо разделить на:
• сданную не связанной стороне;
• сданную связанной стороне: в т. ч.:
• дочерней компании;
• совместной компании;
• ассоциированной компании;
• менеджменту (членам их семей) предприятия.
Такая информация требуется как для управления и анализа инвестиционной недвижимости, а также разработки и мониторинга стратегии предприятия в целом; так и для представления в отчетности информации о связанных сторонах и исключении внутренних операций в консолидированной отчетности.
По частоте переклассификации в другие активы, и назад в инвестиционную недвижимость (например, в основные средства, запасы) инвестиционная недвижимость может быть разделена на:
• никогда не подвергавшуюся переклассификации;
• единожды переклассифицированную;
• многократно переклассифицированную.
Постоянные переклассификации, скорее всего, свидетельствуют о наличии определенных проблем у предприятия, в редких случаях, они могут свидетельствовать о гибкости управления, такая информация весьма важна пользователю отчетности, т. к. при переклассификациях изменяются методы учета, оценки.
По способу поступления на предприятие:
• приобретенная без приобретения бизнеса;
• приобретенная в сделке по приобретению бизнеса;
• построенная;
• арендованная по договору финансовой аренды;
• арендованная по договору операционной аренды.
Для управления и учета (безусловно, со многих точек зрения) важно разделять объекты по способу их поступления на предприятие. Для учета это необходимо делать в связи с различиями в первоначальных оценках при разных способах поступления объектов инвестиционной недвижимости на предприятие.
По наличию для объектов (в целях определения их справедливой стоимости) исходных данных, относящихся согласно МСФО (IFRS) 13 [45] к уровню:
• первому (наблюдаемый на рынке);
• второму (наблюдаемый на рынке);
• третьему (не наблюдаемый на рынке).
Наличие исходных данных различных уровней свидетельствует о развитости рынков для объектов инвестиционной недвижимости, что непосредственно связано как с размером возможных доходов, ожидаемых от них, так и с рисками неполучения или снижения этих доходов. Для отчетности эта классификация необходима для определения справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости.
По используемой модели оценки, инвестиционную недвижимость подразделяют на оцениваемую по модели, основанной на стоимости:
• справедливой;
• фактической.
Любой менеджер предприятия должен хорошо представлять: какой вид оценки использовался для данного объекта, иначе он не сможет правильно оценить ситуацию с этим объектом; каким образом определялся результат работы – как реализованная прибыль/убыток или как не реализованная (виртуальная) прибыль/убыток; какие изменения в результате можно ожидать, и какова вероятность и сила ожидаемых изменений. Для отчетности выбор модели имеет принципиальное значение, т. к. при выборе модели по справедливой стоимости результат будет (как уже отмечено выше) представлять собой нереализованную прибыль/убыток.
По тенденции изменения справедливой стоимости (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели оценки по справедливой стоимости) инвестиционную недвижимость следует разделить на имеющую в течение периода службы тенденцию:
• снижения справедливой стоимости;
• роста справедливой стоимости;
• резких изменений справедливой стоимости в различных направлениях;
• стабильного значения справедливой стоимости.
Для принятия решений о дальнейшей судьбе объекта менеджеры должны располагать данной информацией и постоянно анализировать ее, в ней отражается рискованность сделанных инвестиций в инвестиционную недвижимость, менеджеры и пользователи отчетности на основе подобных сведений делают прогноз о будущих доходах (убытках) ожидающих компанию.
По факту обесценения (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по исторической модели (по фактической стоимости)) инвестиционную недвижимость следует разделить на:
• подвергавшуюся обесценению;
• не подвергавшуюся обесценению.
Менеджер, имеющий дело с обесцененной инвестиционной недвижимостью, должен очень внимательно относиться к ожидаемым от нее доходам, возможно, стоит пересмотреть ее предназначение, сократить сроки использования, принять иные меры для того, чтобы сделать ее эффективной для предприятия. Подобная информация весьма важна для пользователей, оценивающих и качество управления активами, и их состояние, и доходные перспективы от них.
Для того чтобы предприятие инвестировало в инвестиционную недвижимость, необходимы определенные условия, которые также важны для любых инвестиций. На наш взгляд, прежде всего такие как:
1. Наличие соответствующей внутренней политики страны, обеспечивающей благоприятную правовую и экономическую среду для осуществления долгосрочных инвестиций, т. е. наличие благоприятного инвестиционного климата.
2. Наличие у предприятия четкого перспективного плана в отношение будущего предполагаемых инвестиций в инвестиционную недвижимость. Предприятию целесообразно также готовить инвестиционный меморандум. Обычно инвестиционный меморандум делается для внешних пользователей и раскрывает для них инвестиционную привлекательность проекта, связанные с ним риски, основную бизнес-идею, бизнес-модель. В случае инвестиционной недвижимости такой меморандум, на наш взгляд, также необходим, он может быть представлен в виде некоторого поясняющего текста (раскрытия информации об инвестиционной недвижимости) в отчетности, или в качестве отдельного документа. Следует отметить, что такой документ полезен и для менеджмента предприятия при принятии решения об инвестициях в инвестиционную недвижимость.
3. Адекватность доходности сопутствующих инвестиции рисков, т. е. ожидание определенного соотношения прибыли и риска. Некоторые предприятия выбирают меньший риск, и, следовательно, меньшую прибыль, другие согласны на высокие риски, и надеются на более высокую прибыль. Размер инвестиционного риска характеризуется вероятностью потери инвестиций и дохода от них. Принято считать, что величина общего интегрального риска по инвестициям включает в себя семь видов риска: законодательный, политический, социальный, экономический, финансовый, криминальный, экологический. Как правило, среднероссийский риск принимается равным единице, а риски регионов могут быть больше или меньше единицы.
На наш взгляд, следующие факторы риска являются наиболее характерными для инвестиционной недвижимости:
• необходимость дополнительного финансирования в инвестиционную недвижимость – значительные затраты на ее содержание, поддержание в состоянии готовности к продаже или использованию;
• негативные тенденции на рынке недвижимости;
• сезонный характер возможного использования недвижимости;
• наличие сильной конкуренции на рынке недвижимости;
• изменение природных, техногенных, климатических условий в месте нахождения недвижимости;
• низкая ликвидность (относительно длительный период продажи);
• в целом невысокая доходность в последние десятилетия (особенно в случае сдачи в аренду).
4. Наличие плана действий на случай изменения ожидаемых выгод в сторону их уменьшения (хотя у предприятия должна быть уверенность в прибыльности инвестиций в инвестиционную собственность для их осуществления, однако должны рассматриваться и возможные будущие негативные изменения в первоначальных планах).
5. Необходимо, чтобы арендатор (арендаторы) вызывал(и) доверие, имел(и) прозрачную деятельность и отчетность, и хорошую партнерскую историю, если предполагается получать доход от инвестиционной недвижимости посредством сдачи ее в аренду.
6. Наличие привлекательных особенностей у инвестиции в недвижимость по сравнению с другими инвестициями. К таким положительным характеристикам инвестиций в инвестиционную собственность в России относятся:
• относительная стабильность цен на недвижимость и арендную плату. Хотя в других странах (например в США, в ХХ и XXI веках наблюдались случаи резкого падения цен (и сохранение низких цен длительное время) на недвижимость, в России сохранялась более стабильная ситуация на рынке недвижимости и снижение цен довольно быстро восстанавливалось;
• превышение уровня доходности от данных инвестиций над уровнем инфляции (в большинстве случаев);
• принципиальная возможность попробовать изменить предназначение инвестиционной недвижимости и использовать ее непосредственно самим, может быть после незначительных перестроек.
На наш взгляд, изучая экономическую сущность инвестиционной недвижимости, следует особо рассмотреть соотношение понятия "основные средства" и понятия "инвестиционная недвижимость". Понятие основных средств характеризуется в МСФО как:
"…материальные активы, которые:
а) предназначены для использования в процессе производства или поставки товаров и предоставления услуг, при сдаче в аренду или в административных целях;
б) предполагаются к использованию в течение более чем одного отчетного периода" [41].
Инвестиционная недвижимость охарактеризована как "недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:
а) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также
б) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности" [44].
В МСФО 40 "Инвестиционное имущество" вводится также термин "недвижимость, занимаемая владельцем", под которой понимается "недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях" [44]. Недвижимость, занимаемая владельцем, учитывается аналогично объектам основных средств, и, по существу, является их составной частью, в отчете о финансовом положении она включается в состав основных средств.
Отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит, прежде всего, в том, что основные средства предприятие непосредственно использует само (за исключением движимого имущества, сдаваемого в операционную аренду), а инвестиционная недвижимость эксплуатируется другими хозяйствующими субъектами, либо вообще не эксплуатируется (земля в ожидании будущей продажи, ожидаемой более чем через год). Так как доход, который предприятие получит от инвестиционной недвижимости, не зависит от качества и эффективности внутренней работы предприятия (по производству продукции или оказанию услуг), а во многом зависит от рыночной конъюнктуры (в случае продажи и сдачи в аренду), а также от того насколько эффективно будет эксплуатировать его арендатор (в случае сдачи в аренду), то первоначальная и балансовая стоимости этой недвижимости не содержат в себе существенной ценности для пользователя отчетности, равно как и для менеджеров предприятия. Важным в данном случае становится справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, т. е. величина, указывающая пользователю возможные будущие выгоды, которые будут получены от этой недвижимости, и которые видит в ней рынок. Наилучшим показателем, дающим пользователю возможность уяснить, насколько предприятие увеличило свое богатство за счет вложений в инвестиционную недвижимость или уменьшило его за отчетный период, является показатель прироста (снижения) ее справедливой стоимости. Это изменение справедливой стоимости согласно МСФО немедленно признается в прибылях/убытках, т. е. признается виртуальный (нереализованный) результат, подобно тому, как это делается в отношении инвестиций, представленных ценными бумагами, измеряемыми по справедливой стоимости через прибыль/убыток (в качестве еще одного варианта допустимо правилами МСФО 40 "Инвестиционное имущество" использовать историческую модель оценки результата, но этот вариант, на наш взгляд, плохо отражает экономическую сущность инвестиционной недвижимости).
Следует подчеркнуть еще одну особенность инвестиционной недвижимости, состоящую в способности отдельного объекта, относящегося к ней, генерировать независимый от других объектов денежный поток, в то время как объекты основных средств, обычно, генерируют денежные потоки только при совместном использовании нескольких из них. Соответственно, и по способу и степени самостоятельности генерирования денежного потока; и по значимости для всех лиц, принимающих решения; и по виду оценки и модели признания результата от владения ею; и по методам планирования поступления от нее выгод и управления этими выгодами – инвестиционная недвижимость кардинально отличается от основных средств. Важным представляется, что физическая (материальная) форма в случае инвестиционной недвижимости не так важна, как права на нее, позволяющие сдать ее в аренду или продать (в будущем), хотя физические свойства объектов недвижимости, безусловно, могут оказывать влияние на уровень получаемого от них дохода.
В связи с отмеченными отличиями инвестиционной недвижимости и основных средств, и тем, что в РСБУ, скорее всего, для приближения к МСФО, из основных средств был выделен актив "Доходные вложения в материальные ценности" (статья в активе баланса), отражаемый на отдельном счете и включающий в себя объекты, в определенной мере схожие с инвестиционной недвижимостью, мы не можем согласиться с точкой зрения, отраженной, например, в следующем высказывании: "Так, например, основные средства, предназначенные для получения дохода не по их прямому назначению (для передачи в аренду), в бухгалтерском учете учитываются на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности". Поскольку по своей природе данные объекты не перестают быть основными средствами, то для целей экономического анализа эти активы имеют значение" [94]. Конечно, эти объекты имеют значение для анализа, причем может быть даже еще большее, чем основные средства, но они именно перестают быть основными средствами, если становятся инвестиционной недвижимостью, и их анализ с приведенной выше позиции не позволит получить правдивые результаты. В тоже время следует разделить мнение о том, что счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности"… по сути… является "производным" от счета 01 "Основные средства" с аналогичным порядком формирования стоимости и списания ее через амортизационные отчисления. Неудивительно, что учет объектов, отраженных на счете 03, регулируется ПБУ 6/01. Итогом такого универсального "регулирования" является то, что между основными средствами, эксплуатируемыми в ходе основной деятельности и сданными в аренду, немного отличий. В национальном законодательстве есть пробел в регулировании учета инвестиционного имущества, для которого не подходят правила учета основных средств, доходных вложений в материальные ценности, вложений во внеоборотные активы, поэтому предлагаем обратиться к международному опыту, в частности к МСФО (IAS) 40" [52].
В связи с вышеизложенным еще раз подчеркнем, что экономическая сущность инвестиционной недвижимости именно в том и состоит, что этот объект не является основным средством, под которым подразумевается актив, генерирующий денежные потоки в процессе его использования непосредственно самим предприятием. Сущность заключается, на наш взгляд, в том, что этот объект приносит выгоды без самоиспользования компанией, отсюда следует и особый подход к управлению им и к правилам его учетного представления. Главным становится необходимость сообщения пользователям информации о справедливой стоимости этого объекта, т. е. оценки рынком будущих выгод в нем содержащихся.
Не случайно, поэтому для инвестиционной недвижимости предлагается в МСФО модель оценки по справедливой стоимости (хотя остается вариант выбора модели по первоначальной оценке).
1.2. Методологические подходы к учетному отражению инвестиционной недвижимости
Отметим некоторые проблемы, связанные с учетным отражением инвестиционной недвижимости и вытекающие из экономической сущности. Важной проблемой, связанной с использованием для инвестиционной недвижимости модели учета по справедливой стоимости через прибыль/убыток, является то, что:
• во-первых, инвестиционная недвижимость способна оказывать сильное влияние на стабильность показателя прибыль/убыток. Ее справедливая стоимость может постоянно изменяться то в сторону увеличения, то уменьшения, что, влияет не только на финансовое положение и результаты деятельности отдельного предприятия (или нескольких), но создает дестабилизирующую атмосферу на рынках;
• во-вторых, в условиях продолжительного и иногда искусственно создаваемого (не оправданного) роста справедливой стоимости постепенно формируется излишний перегрев рынка, что может привести к кризису, с началом которого справедливая стоимость начнет падать, принося несоразмерные убытки предприятиям, и провоцируя дальнейшее нарастание кризисной ситуации.
Могут встречаться и проблемы, связанные с определением самой справедливой стоимости, хотя с принятием МСФО IFRS 13, правила ее расчета стали более полными. Целый ряд проблем проистекает из того, что правила МСФО 40 требуют от бухгалтера для отражения инвестиционной недвижимости применения профессионального суждения, что всегда привносит некоторую субъективность. Профессиональное суждение необходимо, прежде всего, при:
• определении объекта, как соответствующего дефиниции инвестиционной недвижимости или недвижимости, занимаемой владельцем, или недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;
• установлении факта выполнения или невыполнения критериев признания инвестиционной недвижимости;