Статьей 50 Градостроительного кодекса РФ года предусмотрено право застройщика-заказчика направить проектную документацию на негосударственную экспертизу, которая проводится на основании договора аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством России. Результаты негосударственной экспертизы могут пригодиться, при оспаривании в суде отрицательного заключения государственной экспертизы (ч. 10 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).
Экологическая экспертиза проводится независимо от источников финансирования проекта в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды.
2.5. Договор на выполнение функций технического надзора
Для выполнения функций технического надзора за соблюдением всех этих правил заказчиком-застройщиком привлекается специализированная организация, имеющая лицензию на осуществление данного вида деятельности.
Заказчик заключает с указанной организацией договор о возмездном оказании услуг по техническому надзору. Договор заключается в простой письменной форме.
Специального нормативного акта, регулирующего договор по технадзору, на федеральном уровне нет, однако на уровне субъектов федерации такое регулирование встречается. Например, в Москве – это Распоряжением мэра Москвы от 13 июля 1998 г . № 715-РМ, которым утверждено Положение о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве.
На технического заказчика возлагаются следующие функции:
– контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов;
– принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения сметной стоимости строительства;
– проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);
– контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;
– осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организации, а также проектных организаций, промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений;
– участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, комплексном опробовании и приемке;
– проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ, затрат на устранение дефектов и переделки;
– контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесение в нее изменений и другие функции.
основным методом выявления завышений объемов строительно-монтажных работ и затрат является контрольный обмер.
Контрольные обмеры производятся непосредственно на строительной площадке с целью проверки объемов и стоимости:
1) оплаченных или предъявленных к оплате работ за полностью законченные и сданные в эксплуатацию объекты;
2) затрат по незавершенному производству строительно-монтажных работ;
3) затрат на оборудование, находящееся в монтаже и числящееся на балансе заказчика в незавершенном строительстве.
При проведении контрольных обмеров устанавливаются:
– соответствие фактически строящегося объекта его характеристикам и назначению, предусмотренным в проектно-сметной документации и титульном списке;
– полнота выполнения работ, принятых по актам приемочных комиссий, и соответствие их проектно-сметной документации и титульным спискам;
– готовность к выпуску продукции, выполнению работ и оказанию услуг в соответствии с начальным уровнем освоения проектной мощности сданного в эксплуатацию предприятия, очереди, пускового комплекса, объекта;
– объем незавершенного производства строительно-монтажных работ, стоимость которого отражена в журнале учета выполненных работ;
– соответствие количества единиц, их типа и стоимости оборудования, включенного в объем капитальных вложений, количеству единиц, их типу и стоимости оборудования, предусмотренному проектом и сметой и фактически сданному в монтаж.
При выполнении своих функций заказчик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:
– утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением СМР и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
– регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
– получает разрешение на выполнение СМР;
– передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;
– осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
– создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;
– принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в том числе временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;
– сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, не пригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
– утверждает графики выполнения работ;
– согласовывает с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;
– проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
– осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
– принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключает договоры на выполнение указанных работ;
– устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;
– дает указания подрядчику о конкретном составе приемосдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
– согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
– осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
– контролирует выполнение графика производства работ;
– принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;
– производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;
– в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
– по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта и контролирует их качественное выполнение;
– принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;
– при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;
– организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;
– заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;
– представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;
– после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;
– осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т.д.;
– подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;
– принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.
Заказчик может в отдельных случаях поручить выполнение своих функций по контролю и надзору за строительством инженерной организации (инженеру), заключив с ней соответствующий договор согласно ст. 749 ГК РФ. Такая организация будет являться техническим заказчиком.
Технический заказчик, выполняя функции контроля и надзора за строительством, не имеет права распоряжаться финансовыми и иными ресурсами заказчика-застройщика и вести учет капитальных затрат и источников финансирования.
2.6. Агентский договор
Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.
Договор долевого участия в строительстве может быть составлен как агентский договор, который заключается между инвестором и застройщиком. Инвестор в этом случае выполняет роль принципала, а застройщик – роль агента.
Инвестор должен оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику, за это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.
В основе схемы долевого строительства обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией (или организацией) – владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект – земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит строительный объект. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Второй уровень схемы долевого строительства – договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы – юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.
В соответствии со ст. 39 НК РФ момент реализации и, следовательно, обязанность соинвестора по уплате налогов наступают сразу после заключения договора уступки. На практике применение такой формы договора невыгодно для сторон, поскольку необходимость уплаты налогов уже в момент заключения договора отвлекает значительные средства из оборота соинвестора. Кроме того, в данной ситуации уступку права инвестирования можно рассматривать как перевод долга, что означает необходимость согласования такого договора с генеральным инвестором (кредитором) в силу требований ст. 391 ГК РФ.
Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства.
Права по договору долевого участия в строительстве могут быть переданы дольщиком другому лицу, в том числе на основании договора об уступке права требования.
В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) долевик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.
Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость.
После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.
Если составлять договор о долевом участии в строительстве как агентский договор, то в этом случае нужно руководствоваться гл. 52 ГК РФ. Такой договор заключается между каждым инвестором и застройщиком: инвесторы выступают в роли принципалов, а застройщик – в роли агента. Это может быть один многосторонний договор или несколько двухсторонних договоров между каждым инвестором и застройщиком в отдельности. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.
Разумеется, ничто не помешает застройщику вложить в строительство и личные средства при условии их раздельного учета, в этом случае застройщик одновременно выступит инвестором. Но представлять перед подрядчиком свои интересы в таком случае застройщик будет лично, а интересы инвесторов – по доверенности. Это не изменит сути отношений между инвесторами и застройщиком.
Работы, выполненные подрядчиком по такому договору, облагаются НДС, суммы этого налога инвесторы затем смогут возместить из бюджета. Также из бюджета можно возместить и "входной" НДС по материалам, приобретенным инвесторами для строительства объекта (п. 6 ст. 171 НК РФ). Правда, сделать это можно только 1-го числа месяца, следующего за вводом построенного объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 172 НК РФ).
Так если в договоре между застройщиком и инвестором определено, что:
1) за свои услуги предприятие-застройщик получает вознаграждение по актам выполненных работ;
2) размер вознаграждения определен в форме процентов от суммы освоенных капитальных вложений;
3) расходы, связанные со строительством, возмещаются инвестором застройщику сверх договорной цены услуг по организации строительства, такого рода договор можно рассматривать как агентский.
Использование агентского договора для оформления отношений заказчика и инвестора возможно только после внесения изменений в систему нормативного регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации и должно применяться с учетом других Положений по бухгалтерскому учету.
Пример.
Инвестор и заказчик заключили договор на строительство здания. Одновременно между ними заключен агентский договор, по которому заказчик (агент) от своего имени, но за счет инвестора (принципал) приобретает стройматериалы. Впоследствии эти материалы заказчик передает для выполнения работ подрядчику.
Если агент не является одним из инвесторов, то у него нет права собственности на строящийся объект. В этом случае заказчик (агент) только ведет у себя учет затрат на строительство объекта (ст. 4 и 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
Право собственности на материалы, которые приобретены в рамках агентского договора, переходит к инвестору (принципалу) при передаче построенного объекта. Смены собственника при этом не происходит. Дело в том, что инвестор (принципал) закрепляет за собой право на приобретение всего строящегося объекта в целом, оплачивая материалы и услуги подрядчиков.
3. Бухгалтерский учет и налогообложение инвестора
Для признания имущества средством целевого финансирования необходимо, чтобы законом или договором с инвестором было прямо определено назначение этого имущества. Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
Инвестиционный контракт на строительство, заключенный основным инвестором (застройщиком) с местными органами власти, содержит два основных условия его реализации:
1) обязанность инвестора инвестировать строительство;
2) право инвестора (после произведенных инвестиций) оформить в собственность построенный объект.
Инвестиционная деятельность в Российской Федерации налогами не облагается. При строительстве объектов на коммерческой основе для собственных нужд (производственных объектов, офисных зданий, жилых домов и др.) инвесторы осуществляют финансирование этих объектов за счет собственных и заемных средств. Под строительство используются земельные участки, находящиеся в собственности, владении или распоряжении организации либо выделяемые органом местного самоуправления на правах аренды.