Трубы для систем отопления должны иметь антидиффузионный слой. Срок службы труб для систем отопления и горячего водоснабжения – 25 лет, для холодной воды – 50 лет.
В СП 41-109-2005 98 имеются необходимые данные для гидравлического расчета.
Соединение трубы с латунными соединительными деталями компрессионного типа осуществляется путем обжатия разрезным кольцом трубы на ниппельную часть детали с помощью накидной гайки.
Трубы из хлорированного поливинилхлорида ХПВХ (PVC–C) позиционируются изготовителями как материал для использования в системах водопровода и отопления. К таким заявлениям следует относиться очень осторожно. Свод правил (СП) по этим трубам отсутствует, а ГОСТ Р 52134-2003 относит трубы PVC–C к третьему классу, рассчитанному на температуру транспортируемой среды всего до 40 ° С. Соединяются трубы клеевым способом (холодной сваркой).
Приведенные выше краткие характеристики различных видов полимерных труб позволяют в каждом конкретном случае выбрать наиболее предпочтительный вариант, ни в коем случае не исключая вариант с использованием стальных труб.
Практика показывает, что во многих случаях применение полимерных труб в санитарно-технических системах многоквартирных домов сопровождается грубыми нарушениями технических условий, установленных нормативными документами (СНиП, СП).
В Санкт-Петербурге это наглядно проявилось при проведении капитального ремонта систем отопления и водопровода в жилом фонде и в реконструкции этих систем в помещениях первых и подвальных этажей владельцами или арендаторами этих помещений.
Основные нарушения технических норм – игнорирование требований об ограничении температуры воды в системах отопления до 90 ° С, об автоматизации контроля за параметрами теплоносителя, о компенсации линейного расширения труб.
В результате при замене стояков и подводок в системах отопления многоквартирных домов, теплоснабжение которых осуществлялось через элеваторный узел с расчетной температурой до 95 ° С, применялись полимерные трубы, которые можно эксплуатировать при температуре воды до 90 ° С.
При этом полностью были проигнорированы требования об автоматизации параметров воды и компенсации линейного расширения труб.
Главная причина этого нарушения – отсутствие у ответственных работников районных администраций, жилищного комитета, районных жилищных агентств, а также руководителей ТСЖ и ЖСК необходимых технических знаний и желания их восполнить. В этой связи хотелось бы предостеречь от некорректного прочтения одного из требований "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", о чем уже говорилось ранее.
В приложении 8 к этим правилам сказано, что при капитальном ремонте с полной заменой системы отопления применение стальных труб запрещено. Этим требованием часто оправдывается использование полимерных труб при капитальном ремонте системы отопления в домах с элеваторными узлами. При корректном прочтении этого требования следует обратить внимание на то, что оно относится к ПОЛНОЙ замене системы отопления, предполагающей с учетом действующих норм и правил переоборудование элеваторного узла на автоматический с температурой воды до 90 ° С, соответствующий тепловой и гидравлический пересчет системы, расчет компенсации линейного расширения труб и т. д. В таких случаях полная замена системы отопления для возможности применения полимерных труб экономически не обоснована, так как только один автоматизированный индивидуальный тепловой пункт стоит в среднем порядка полутора миллионов рублей.
Кроме того, приложение 8 Правил представлено как рекомендательное и не подлежит обязательному исполнению.
Нарушение технических норм может носить и сознательный характер. Необоснованная замена в системах отопления стальных труб полимерными обеспечивает сиюминутный эффект за счет разницы в стоимости труб, снижении трудозатрат на монтаже, сокращении сроков производства работ. В этих случаях не исключена коррупционная составляющая в принятии решений.
Сознательно могут использовать полимерные трубы владельцы и арендаторы первых и подвальных этажей жилых домов при переоборудовании помещений под офисы и т. п. Это оправдано тем, что реконструкция таких помещений, включая переоборудование санитарно-технических систем, как правило, производится каждые пять – восемь лет, так что долговечность трубопроводов не имеет существенного значения. Однако необходимо учитывать, что рассматриваемые помещения связаны с единой системой тепло– и водоснабжения жилого дома, что требует проведения необходимых согласований с обслуживающей дом организацией, ТСЖ или ЖСК при проведении ремонта и реконструкции санитарно-технических систем в этих помещениях.
В заключение необходимо подчеркнуть, что использование полимерных труб в санитарно-технических системах многоквартирных домов будет эффективным, обеспечивающим долговечность и качество систем только при условии соблюдения установленных технических норм и требований, краткое изложение которых приведено в настоящем разделе. При невозможности соблюдения этих условий или экономической нецелесообразности их создания предпочтение должно быть отдано стальным трубам.
Необходимо напомнить, что в представленной главе рассмотрены лишь некоторые вопросы технологического характера, влияющие на эффективность функционирования ТСЖ, с которыми наиболее часто приходится встречаться в практической деятельности товарищества собственников жилья.
Глава 7 Содержание и ремонт жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ
В предыдущей главе были рассмотрены важные вопросы технологического характера, способные оказать существенное влияние на эффективность функционирования ТСЖ и относящиеся к техническому (эксплуатационному) блоку системы управления товариществом.
В настоящей главе предполагается рассмотреть весь комплекс работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, также входящий в технический блок.
7.1. Общие требования к содержанию и ремонту жилищного фонда
Прежде всего необходимо уточнить, что содержание жилищного фонда – это по существу содержание общего имущества МКД. То есть можно сказать, что содержание общего имущества МКД – это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, по техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, по санитарной очистке жилого фонда и придомовой территории.
Такое определение вытекает из рассмотрения двух основополагающих нормативных актов, устанавливающих порядок содержания и технического обслуживания жилищного фонда: "Правил содержания имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, и "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 г. № 170.
В первом из этих документов определяется состав общего имущества многоквартирного дома, управление которым, наряду с другими организациями, может осуществляться ТСЖ. Этот вопрос в особых комментариях не нуждается, так как состав общего имущества закреплен ЖК РФ.
Далее в указанных правилах излагаются требования к содержанию общего имущества, которые должны обеспечивать:
• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических и юридических лиц;
• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;
• поддержание архитектурного облика дома;
• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.
Правила также определяют состав работ по содержанию общего имущества в зависимости от конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества, природно-климатических условий расположения дома. В них подробно рассматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Работы по содержанию общего имущества определены в следующим составе:
• осмотр общего имущества с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение мест общего пользования;
• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в общее имущество;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• озеленение и благоустройство;
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• текущий и капитальный ремонт.
Другой нормативный акт, "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", содержит следующие требования:
• организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда;
• содержание помещений и придомной территории;
• техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;
• особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.
Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации многоквартирного дома, представлено в "Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда" (МДК 2-04.2004), являющемся приложением к "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда".
Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту жилищного фонда свидетельствует не только о большом объеме задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования ТСЖ по обеспечению качества и надежности эксплуатации находящегося в его управлении комплекса недвижимого имущества.
7.2. Структура содержания и ремонта жилищного фонда
Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, санитарной очистке жилищного фонда и придомной территории.
Необходимо уяснить, что содержание жилищного фонда, как обобщающее понятие, состоит из собственно содержания и технического обслуживания этого фонда.
В свою очередь, собственно содержание жилищного фонда включает в себя:
• работы, выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений жилищного фонда;
• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к осенне-зимнему и весенне-летнему периодам;
• работы, выполняемые при проведении частичных осмотров;
• работы по санитарному содержанию жилищного фонда;
• прочие работы.
Техническое обслуживание выключает в себя работы по:
• аварийному обслуживанию;
• техническому надзору;
• проведению осмотров;
• подготовке к сезонной эксплуатации.
Обе составляющие единого понятия "содержание жилищного фонда" неразрывно связаны друг с другом и осуществляются практически одновременно одной обслуживающей организацией. Разница проявляется только в объекте управления: в процессе содержания общего имущества дома воздействие оказывается на состояние крыш, чердаков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние; в процессе технического обслуживания – на общие коммуникации, технические устройства и технические помещения.
Содержание жилищного фонда неразрывно связано с ремонтом этого фонда.
Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда схематически изображена на рис. 7.1.
Эта схема позволит руководителям ТСЖ четко представить состав и последовательность выполнения работ, их взаимосвязь при обеспечении необходимого содержания и ремонта многоквартирного дома.
7.3. Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома
Большое значение в процессе функционирования ТСЖ имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, определение состава каждой работы, выполняемой ТСЖ как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.
Следует, однако, заметить, что состав многих работ, указанных в "Правилах и нормах технической эксплуатации", не во всем совпадает с составом работ, указываемых в методическом пособии МДК 2-04.2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных квартирах в связи с исключением из состава общего имущества санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не выполняются, например очистка сливного бачка от отложений, смена поплавка-шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п. Представляется целесообразным все работы с установленным владельцами санитарно-техническим оборудованием осуществлять за счет владельцев квартир, утвердив это решение на общем собрании членов ТСЖ.
Рис. 7.1. Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда
В целях ориентации технических руководителей ТСЖ в процессе осуществления функции содержания жилищного фонда далее приводятся основные работы, подлежащие при этом выполнению:
• по стенам и фасадам - удаление элементов декора, представляющих опасность, отбивки отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков;
• по крышам и водостокам - уборка мусора и удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних водостоков, укрепление наружных водостоков, антисептирование и антиперирование деревянных конструкций, промазка фальцев;
• по оконным и дверным заполнениям - установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт существующих;
• по санитарной уборке - ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа; ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, почтовых ящиков;
• по санитарной очистке внутридомовой территории - уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы;
• по центральному отоплению - консервация и расконсервация системы, регулировка запорной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее промывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи;
• по водопроводу и канализации - уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и расконсервация поливочной системы;
• по электроснабжению - замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электросчетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции;
• по аварийному обслуживанию - ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничиваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.
Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию жилищного фонда совместно со схемой на рис. 7.1, можно сделать следующие выводы.
Работы непосредственно по содержанию жилищного фонда и по его техническому обслуживанию проходят под общим техническим надзором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятельство должно учитываться руководством ТСЖ при организации работ по содержанию МКД.
ТСЖ, взявшее на себя непосредственное управление МКД и осуществляющее содержание дома силами наемных работников, должно соблюдать основные технологические требования при выполнении соответствующих работ.
Для каждого вида работ должна применяться технологическая карта. Учитывая, что большинство работ связано со строительной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией конкретного МКД.
Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, современных, долгосрочных и экологически чистых материалов.
В предыдущей главе приведен пример эффективной технологии монтажа и ремонта санитарно-технических систем и представлены рекомендации по применению в инженерных системах МКД полимерных труб, превосходящих стальные трубы по многим показателям.
Особое внимание следует уделять подготовке к осеннее-зимнему сезону многоквартирного дома с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, восстановить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудования, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, покрасить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.
При управлении ТСЖ наиболее проблемным, по нашему мнению, является вопрос технического осмотра жилого здания. Нельзя утверждать, что осмотры вообще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства ТСЖ необходимой документации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готовности объекта.
Следует указать, что плановые общие осмотры должны проводиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой работы осуществляется осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и благоустройство.
Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр отдельных элементов здания и проводятся по графику.
Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009–2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.
Заключая раздел о содержании жилищного фонда, необходимо подчеркнуть, что все затраты по содержанию этого фонда входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, производимой собственниками и нанимателями квартир в МКД.
Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, поступивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функционирования ТСЖ, которое управляет МКД.
Текущий ремонт общего имущества дома – это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направляемых на устранение неисправностей и восстановление работоспособности элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.
К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ:
• по фундаментам - устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в подвалы;
• по стенам и фасадам - герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов;
• по перекрытиям - смена отдельных элементов, заделка швов и трещин;