Райан – наш коммерческий посредник и друг. А Tompson Center – это небольшой торговый центр с магазинами и ресторанами, непосредственно примыкающий к принадлежащему нам с Робертом крупному земельному участку. Эта земля вместе с расположенной на ней недвижимостью является одним из наших лучших активов, поскольку обеспечивает нам мощный денежный поток. Мы присматривались к этому торговому центру в течение шести лет, терпеливо выжидая, когда владелец захочет его продать. И вот этот момент настал.
Я сделала глубокий вдох и спросила:
– И что за идея?
– Видишь ли, – с сомнением начал Роберт, – чтобы все получилось, нам придется отказаться от денежного потока, обеспечиваемого нашей соседней собственностью. – Я затаила дыхание, а Роберт продолжал:
– Эти деньги придется направить на финансирование торгового центра.
В этот момент внутренний голос в моей голове начал орать изо всех сил, а сердце бешено заколотилось. Но выдавить из себя я смогла лишь одно:
– Отказаться от денежного потока?
– Я знал, что это тебе не понравится, – сказал Роберт, но следующие его слова стали музыкой для моих ушей: – Послушай, завтра я уезжаю за границу. А ты сама все обдумай и реши, нужна нам эта сделка или нет.
Я наконец выдохнула.
Следующие две ночи я не спала, прокручивая в голове разные сценарии.
– Обязательно должен быть другой способ решить этот вопрос, – твердила я себе.
Три дня спустя я прилетела в Финикс и встретилась там с Райаном и потенциальным кредитором. Они изложили детали своего предложения. Внимательно выслушав их, я своими словами еще раз повторила то, что услышала.
– Чтобы купить этот объект, я должна отказаться от всех доходов, которые приносит моя собственность, находящаяся по соседству, и направить их на финансирование торгового центра. Ах да, от меня еще нужен первый взнос в размере 3 миллионов долларов. И еще вы хотите заложить обе собственности под одну закладную, отчего моя задолженность по существующей недвижимости вырастет на несколько миллионов долларов. Я права?
Они утвердительно кивнули.
У меня голова шла кругом. Я очень не люблю рисковать своими деньгами. В отношении существующей недвижимости у меня есть три запасных плана на тот случай, если что-то пойдет не так. Я стараюсь максимально избавить свои инвестиции от риска. Помещение двух объектов недвижимости под одну закладную означало, что, если торговый центр не принесет ожидаемой отдачи в будущем, мы рискуем потерять не только его, но также и второй, очень хорошо работающий актив. И это шло вразрез с одним из моих главных инвестиционных правил.
– Торговый центр должен быть самодостаточным. Его финансирование не должно увязываться с другими объектами недвижимости. Нужно, чтобы кредит был отдельный.
Райану и кредитору эти мои слова не слишком понравились, и на этом мы распрощались.
Хуже всего было то, что еще и время поджимало. Через три дня мне надо было уехать из страны. А за это время тщательно исследовать все вопросы невозможно; обычно это занимает у меня две-три недели.
Я продолжала спрашивать себя: "Как сделать так, чтобы все получилось?" Мне казалось очевидным, что присоединение торгового центра к уже существующей недвижимости значительно повысит ее ценность. Местоположение было идеальное. Да, на эмоциональном уровне меня влекло к этой сделке. Влекло настолько, что я готова была даже переплатить. Это и было причиной того замешательства, в котором я пребывала. Факты и мнения конфликтовали между собой.
Наконец меня осенило. Я сообразила, что на свете есть умные люди, с которыми можно посоветоваться. "Кто может разбираться в этом лучше меня?" В голове сразу всплыли два имени.
Первым делом я связалась с Томом, нашим многолетним доверенным консультантом по налоговым вопросам и деловым партнером. Я написала ему электронное письмо, где изложила все детали предполагаемой сделки. Он сразу же мне перезвонил.
– Ким, я понимаю, почему эта сделка так вас мучает, – сказал он.
– Почему же? – спросила я.
– Потому, что это не ваша сделка. Она идет вразрез с вашими взглядами на инвестирование. Я знаю, что вы хотите иметь этот торговый центр, но вместо того, чтобы получать от него деньги, вы будете вынуждены каждый месяц вкладывать туда новые и новые средства – даже при том условии, что вам удастся сдать в аренду все торговые площади. Это совсем не похоже на то, с чем вы привыкли работать.
Я почувствовала некоторое облегчение, узнав, что мой внутренний конфликт имел оправдание.
Затем я связалась по телефону с одним из своих деловых партнеров в Финиксе, Мелом, который вместе с нами участвовал в покупке курортного отеля и полей для гольфа в Аризоне. Вместе со своими партнерами он является владельцем нескольких спортивных клубов и спортивных арен и активно участвует в различных проектах, связанных с недвижимостью. Я считаю Мела одним из самых знающих людей в этой области. Я объяснила ему ситуацию и добавила, что сроки для принятия решения сильно поджимают.
– Давайте встретимся завтра за ланчем, – предложил он. Обсуждение этой сделки заняло у нас с Мелом три часа. – Мое заключение таково, – сказал он под конец. -
Предлагаемая недвижимость переоценена на несколько миллионов долларов. Вот если вам удастся сбить цену на четыре миллиона, тогда смысл в покупке есть.
Я знала, что продавец на такое не пойдет, но следующие слова Мела застали меня врасплох. Он сказал:
– Да и вообще, Ким, вы же знаете, что вам не нужна эта недвижимость.
– Знаю, – сказала я, – но благодаря ей мы смогли бы получать больше дохода от нашей соседней собственности.
– С чего вы это взяли? – возразил он. – Вполне может получиться так, что потраченные на доведение до ума торгового центра время и деньги так и не оправдаются. С моей точки зрения, для вас гораздо больше смысла остаться с тем, что у вас уже есть. Место хорошее, и по масштабам ваша нынешняя собственность и этот несчастный торговый центр несравнимы. Да забудьте вы о нем, овчинка выделки не стоит.
Ничего себе! Такой вариант (просто отказаться от покупки) мне даже в голову не приходил. Эмоционально я была слишком привязана к торговому центру, чтобы допустить хотя бы мысль о том, что он мне не нужен.
На следующий день я встретилась с Райаном и владельцем торгового центра. Мы обсудили несколько вариантов и в конце концов пришли к общему мнению, что сделку следует отложить на неопределенный срок. Иногда нужно уметь отказаться от сделки, особенно когда вы к ней эмоционально привязаны. В конечном счете я испытала большое облегчение, потому что нам всем удалось прийти к правильному, строго деловому, не искаженному эмоциями решению.
Выше я говорила о том, что с плохим партнером не может быть хорошей сделки. Но бывает и так, что даже с самыми лучшими партнерами сделка не складывается.
Часть третья
Применение
Соберем все воедино
Глава 20
Четыре актива лучше, чем один
Что нужно для того, чтобы подняться до уровня всестороннего развитого инвестора
Самое главное – быть верной самой себе. Какого типа инвестиции вам больше всего интересны? Есть хороший способ узнать о том, что вам нравится больше всего: занимаясь этим делом, вы теряете чувство времени и реальности. Например, мой преподаватель фотографии теряет голову, когда занимается улучшением снимков в Photoshop. "Вчера вечером перед сном, – рассказывал он мне однажды, – я решил подправить одну из своих фотографий. Я думал, это займет у меня от силы 15 минут. И не мог поверить своим глазам, когда посмотрел на часы и увидел, что прошло два часа. Просто я очень увлекся".
Когда в последний раз подобное случалось с вами? Это верный признак того, что вы занимаетесь именно тем, что любите. Я погружаюсь в такое состояние, когда изучаю финансовые результаты своих инвестиционных активов. Некоторые скажут, что это скучно, но история, которую рассказывают цифры, настолько меня завораживает, что я совершенно теряю чувство времени. Когда я пытаюсь программировать радиоприемник в машине, все происходит совсем не так. Если у меня не получается это за три минуты, я теряю терпение и обращаюсь к кому-нибудь за помощью.
По мере того как приобретаешь знания, относящиеся к разным активам и инвестициям, одни из них кажутся интересными и увлекательными, а другие оставляют равнодушными. Обращайте внимание, к чему вас влечет, чему вы естественным образом готовы посвящать больше времени.
В третьей части этой книги вы познакомитесь с женщинами, которые нашли в жизни свою страсть, свое призвание, добились на этом поприще выдающихся успехов и теперь готовы поделиться с вами своей историей, рассказать о том, что им действительно понадобилось, чтобы отхватить свой финансовый приз. Их объединяет то, что они активно осваивают и применяют на практике философию данной книги.
Инвестировать можно не только в акции и облигации
Большинство инвесторов, возможно до 95 процентов, вкладывают деньги в акции, облигации и взаимные фонды, то есть в ценные бумаги. Финансовая литература тоже фокусирует свое внимание преимущественно на этих видах активов. В значительной мере это объясняется тем, что с миром бумажных активов самым непосредственным образом связаны рекламодатели подобных публикаций – такие компании, как Merrill Lynch, eTrade и Prudential.
На рынок ценных бумаг ориентируется преимущественно и финансовое телевидение. На многих каналах внизу экрана вы можете увидеть бегущую строку, сообщающую о текущих котировках акций и других ценных бумаг. О происходящем на биржах не забывают сообщить и во многих других новостных и информационных программах, не имеющих финансовой специфики.
На днях я решила набрать в поисковой строке браузера словосочетание "типы инвестиций" и на первой странице увидела следующие ответы:
Всего существует три основных типа инвестиций: акции, облигации и наличность (под наличностью здесь понимаются фонды денежного рынка и депозитные сертификаты).
Необходимо знать, каковы основные типы инвестиций. Это акции, облигации и денежные эквиваленты. Вы можете вкладывать средства в любой из трех типов инвестиций как напрямую, так и опосредованно – через взаимные фонды. Можно также подумать об открытии индивидуального пенсионного счета (IRA) или аннуитета, которые представляют собой формы инвестиционных сбережений с отсрочкой уплаты налогов.
Налогами облагаются различные типы инвестиций. На сайте упоминается шесть таких типов: акции, дробление акций, фондовые опционы для работников, взаимные фонды, облигации, дей-трейдинг.
Инвестирование 101. Типы инвестиций.
Есть много возможностей для инвестирования ваших денег. Чтобы решить, какой вариант лучше всего подходит именно вам, вы должны знать характеристики каждого варианта.
И далее перечисляется четыре доступных варианта:
Акции.
Облигации.
Взаимные фонды.
Альтернативные инвестиции: фондовые опционы, фондовые фьючерсы, иностранная валюта, золото, недвижимость и т. д.
Все, кроме акций, облигаций и взаимных фондов, попадает в категорию альтернативных инвестиций. А вот что пишут в интернете насчет этих самых альтернативных инвестиций: "Есть множество альтернативных вариантов, которые относятся к числу наиболее сложных инвестиционных стратегий. Но хорошая новость заключается в том, что вам не нужно ломать голову над альтернативными типами вложений в самом начале карьеры. Как правило, речь там идет об инвестициях, сулящих больший доход, но и гораздо более рискованных, нежели старые добрые акции и облигации".
И это только первая страница моего поиска! Имейте в виду, что, кроме акций, облигаций, взаимных фондов, фондов денежного рынка и депозитных сертификатов, существует еще много различных типов инвестиций. Я бы даже не назвала взаимные фонды, фонды денежного рынка и депозитные сертификаты формами инвестиций. Это, скорее, сберегательные планы – причем не очень хорошие.
Мне особенно нравится тот веб-сайт, который относит альтернативные инвестиции "к числу наиболее сложных инвестиционных стратегий". По существу, это означает: "Даже не пытайтесь этим заниматься – все равно ничего не поймете". Но понять можно, и об этом свидетельствуют многие рассказанные здесь истории.
Я ничего не имею против ценных бумаг. У меня есть подруги, которые заработали кучу денег на ценных бумагах, включая бумажные активы, приносящие денежный поток. Острие моей критики направлено здесь против финансовых "экспертов", которые вводят людей в заблуждение, заставляя их поверить в то, что акции, облигации и взаимные фонды являются единственными надежными и безопасными формами инвестиций. Не обладая финансовым образованием, очень легко поверить этим "экспертам" и перестать думать своим умом.
Диверсификация по классам активов
Мы уже говорили о том, что вы должны быть верны себе и разобраться, что вам все-таки интересно. Ведь если вещь не представляет интереса для вас, вы не будете уделять ей особого внимания. То же самое можно сказать и про инвестиционные активы. Очень важно, чтобы вы выбирали такие активы, которые подходят именно вам – вашему характеру, системе ценностей и образу жизни. Каждый класс активов имеет свои "за" и "против". И затраты сил и времени в каждом случае требуются разные. Когда "эксперт" называет какие-то инвестиции рискованными или сложными, это лишь означает то, что для работы с ними нужно иметь необходимое образование и прилагать определенные усилия. Это может даже означать, что сам "эксперт" в них мало что смыслит, поэтому они являются слишком рискованными и сложными конкретно для него. Подобные выводы строятся на том предположении, что люди всегда предпочитают самые простые и быстрые варианты. Во многих случаях это действительно так. Именно поэтому 95 процентов инвесторов предпочитают иметь дело с ценными бумагами. Это активы, в которые легче всего войти и из которых легче всего выйти.
Мы со всех сторон слышим про важность диверсификации. "Старайтесь диверсифицировать свой инвестиционный портфель", – учат нас финансовые советники. Вопрос лишь в том, что они понимают под диверсификацией. В большинстве своем советники имеют в виду диверсификацию портфеля ценных бумаг, то есть приобретение акций, относящихся к разным биржевым секторам (компании с высокой капитализацией, компании с низкой капитализацией, голубые фишки, высокотехнологичные компании или компании, занимающиеся альтернативной энергетикой).
Настоящая диверсификация подразумевает не только акции разных компаний или разные бумажные активы. Она имеет место лишь тогда, когда вы владеете активами всех типов. Я начинала свою карьеру с инвестиций в недвижимость, приносящую рентный доход. Сегодня мы с Робертом вкладываем деньги в активы всех типов. Каждый класс активов ведет себя по-разному, так же как индивидуальные активы в рамках одного класса. Если складывать все яйца в одну корзину, то есть только в бумажные активы, это может не дать вам той финансовой безопасности, на которую вы рассчитываете.
Ниже представлены четыре главных класса активов. Всего же типов активов, в которые можно вкладывать деньги, существует великое множество.
Бизнес
Если у вас есть свой собственный бизнес, вы можете вкладывать в него свои собственные деньги, можете привлечь заемный капитал частных инвесторов или одолжить деньги у традиционных кредиторов. Смысл инвестирования, какими бы ни были источники денег, заключается в том, чтобы они работали и приносили доход вам, бизнесу, а также вашим инвесторам и кредиторам.
Вы также можете вложить деньги в чужой частный бизнес или публичную компанию. Вы можете быть знакомы с предприятием и его владельцами, но это совершенно не обязательно. Но в любом случае потрудитесь навести справки и провести тщательное изучение всех вопросов согласно уже обсуждавшемуся нами плану:
проект (сам бизнес);
партнеры;
финансирование;
менеджмент (управленческая команда).
Моя подруга Эмили недавно вложила деньги в частное предприятие, занимающееся лицензионным производством и продажей различных товаров для женщин. Она делится причинами такого своего решения – и результатами.
Я решила инвестировать в эту компанию по ряду причин.
Во-первых, я верила в этот бизнес, в этот продукт и была готова обучиться финансовой грамоте. Я наняла коуча – предпринимателя, который в свое время создал, а затем продал успешную высокотехнологичную фирму. Еще у него есть диплом и сертификат общественного бухгалтера. Он еженедельно проводил со мной занятия по скайпу на протяжении трех месяцев. Мы проанализировали бизнес-план предприятия вдоль и поперек и не обошли стороной наиболее рискованные моменты. Я была готова пойти на финансовый риск, но, как я узнала, риск не ограничивался финансовыми вопросами, а затрагивал также вопросы здоровья, отношений и мировоззрения.
Во-вторых, я чувствовала, что смогу проявить здесь себя и свои способности. У меня есть большой опыт работы в данной отрасли, и я еще далеко не исчерпала свой потенциал. Однако после того, как я вложила в компанию весь свой капитал и полтора года выполняла обязанности операционного директора, проводя на работе дни и ночи и не зная выходных, мне пришлось уйти с этого поста по требованию партнерши: у нас возникли с ней серьезные разногласия. Когда я отказалась предоставить данные о своих личных доходах, которые она рассчитывала использовать в качестве дополнительной гарантии при аренде склада в своем родном городе, она заявила, что я, дескать, своими действиями даю новым инвесторам понять, что дела бизнеса меня мало волнуют. (В самом начале существования этой компании я уже совершила глупость, когда, будучи всего лишь миноритарным акционером, дала личные гарантии по кредиту, выданному Управлением по делам малого бизнеса. Больше я такой ошибки повторять не собиралась.)