Этапы работ
Этапы работ по созданию техцентра
• Разработка технического задания:
• выбор марки или марок ремонтируемых автомобилей;
• выбор видов работ;
• определение технологических процессов;
• определение предполагаемой выработки в оплачиваемых нормо-часах и ожидаемой загруженности ремонтного цеха;
• определение маршрутов перемещения и отстоя автомобилей в цеху и на территории до и после ремонта;
• выбор оборудования для диагностики и ремонта с учетом требований, предъявляемых производителями автомобилей выбранной марки, определение этапов монтажа, определение планов расширения видов ремонтных работ;
• определение размера необходимых площадей с учетом подобранного оборудования и количества постов;
• принятие решения о строительстве нового здания или реконструкции имеющегося, если его можно приобрести или взять в аренду;
• выбор участка земли, если планируется строить;
• определение инженерного обеспечения с учетом параметров здания и оборудования и планов развития техцентра;
• технологическая планировка.
Рекомендации автокомпаний своим дилерам по проектированию автоцентров включают все необходимые аспекты техзадания. Ценность этих рекомендаций в том, что они многократно проверены практикой и учитывают все требования нормативов охраны труда, санитарии, гигиены, экологии развитых стран. Проектировщики "привяжут" рекомендации к требованиям российских нормативных документов, регламентирующих проектирование и строительство, и проект будет полностью им соответствовать.
Подготовка бизнес-плана для обоснования необходимости инвестиций и сроков их возврата, определение затрат на:
• проектирование;
• согласование проекта в инстанциях и получение нужных разрешений;
• строительство и приобретение стройматериалов;
• инженерные коммуникации;
• приобретение и установку оборудования, мебели и оргтехники;
• зарплату, налоги и т. д.;
• оборотные средства (для поддержания необходимого запаса запчастей и материалов для ремонта автомобилей).
Строительство или реконструкция:
• выбор подрядчика;
• контроль исполнения работ;
• приемка здания;
• приобретение и установка оборудования, мебели, оргтехники.
Ввод в эксплуатацию:
• сертификация оборудования и рабочих мест;
• освоение компьютерной системы;
• внедрение системы учета производства работ, расхода материалов и запасных частей, контроля оплаты;
• отработка технологии обслуживания клиентов;
• рекламные акции;
• подбор и обучение персонала.
Развитие предполагает:
• активизацию работы с клиентами;
• работу с корпоративными клиентами;
• увеличение количества видов работ;
• освоение дополнительных услуг: эвакуация неисправных автомобилей, продажа запчастей и сопутствующих товаров, установка дополнительного оборудования (тюнинг), организация проката автомобилей (предоставление автомобиля взамен сданного в ремонт).
При планировании следует:
• просчитать расходы на различные разрешения и сертификацию и полученную сумму увеличить вчетверо – такова вероятность превышения реальных расходов;
• помнить о "раскрутке" – в первые месяцы заказов будет значительно меньше расчетного объема, и это обязательно нужно учитывать в бизнес-плане.
Необходимая документация
Выбор участка земли – это работа специалиста, который будет участвовать в проектировании и строительстве. Он проанализирует, способен ли этот участок вынести нагрузку, которую на него будет оказывать техцентр и подходит ли этот участок для него или нет. Если подходит, специалист набросает эскиз плана местности, участка с "красной линией", имеющихся коммуникаций, варианты их использования, оценит затраты по подключению к ним.
Для технического задания и проектирования необходимы следующие документы:
♦ план застройки, т. е. официальная карта земельного участка, как правило, в масштабе 1: 500 или 1: 1000;
♦ фотографии участка и прилегающей к нему местности, на которых видны окрестная застройка, границы участка, его соединение с дорогами, въезд на участок и, возможно, высотное зонирование местности с отмеченными горизонталями;
♦ если участок неровный, нужны данные по высотному зонированию местности;
♦ планы соединения участка с инфраструктурой данной местности (фактическое состояние);
♦ данные плана застройки, границы участка, использование и т. д.;
♦ соединение с сетью дорог общего пользования, въезд на участок и выезд из него и т. д.;
♦ отвод воды с участка, его канализирование и высотная съемка;
♦ подвод питьевой воды;
♦ трубопровод для подвода газа;
♦ магистральный разводящий трубопровод для отопления.
Эти сведения необходимы для выявления пространственных
возможностей территории и вместимости отдельных зданий.
Для выяснения и оценки условий для строительства техцентра понадобятся следующие документы:
♦ свидетельство о владении землей и карта земельного участка;
♦ согласование места размещения предприятия и регулирующие условия для строительства (заключение соответствующего ведомства);
♦ заключение инспекции по безопасности дорожного движения о конкретном участке с точки зрения безопасности въезда/выезда для движения на прилегающих улицах;
♦ заключение соответствующих ведомств о размещении инженерных сетей (официально засвидетельствованное нанесение санитарно-защитных зон в ситуационный план – разводящие водопроводные линии, электрические сети, газопроводы, линии дальней связи);
♦ заключение экологической экспертизы с точки зрения охраны окружающей среды;
♦ в случае реконструкции или достройки – действующие планы имеющихся объектов.
Цикл проектных работ включает:
1. Подготовка градостроительного обоснования для прохождения регламентной комиссии Комитета по архитектуре. Это:
♦ варианты решения фасада, цветовые решения;
♦ пояснительная записка;
♦ посадка здания;
♦ ситуационный план;
♦ фотомонтаж, перспектива, аксонометрия, фасады в осях, планировки.
2. Техническое сопровождение получения исходно-разрешительной документации.
3. Рабочий проект (утверждаемая часть) включает:
♦ архитектурный раздел;
♦ конструкторский раздел (КЖ, КМ);
♦ технологический раздел;
♦ OB, ЭС, ВК;
♦ спецразделы (ГОЧС, ГИБДД, охрана окружающей среды).
4. Конструкторская документация.
Чтобы ускорить процесс подготовки документов, проектностроительная фирма берет на себя работу по согласованию этапов проектирования в соответствующих инстанциях, при желании заказчик может проводить согласования и сам.
Проектировщики разрабатывают полный пакет проектной документации на строительство автотехцентра в соответствии с отраслевыми технологическими требованиями, строительными нормами и правилами, противопожарными, санитарными, экологическими и другими требованиями, обеспечивающими прохождение государственной экспертизы и получение разрешения на строительство [10] . Объем проектной документации определяется соответствующей инструкцией и включает следующие тома проектной документации:
♦ общая пояснительная записка;
♦ генеральный план;
♦ технологические решения;
♦ организация и условия труда работников;
♦ управление производством и предприятием;
♦ архитектурно-строительные решения;
♦ инженерное оборудование, сети и системы;
♦ организация строительства;
♦ охрана окружающей среды;
♦ инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
♦ мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
♦ сметная документация;
♦ эффективность инвестиций.
"Технологические решения" определяют:
♦ предварительный состав производственных зон, цехов, участков и примерное количество рабочих постов;
♦ основные нагрузки на электро– и водопотребление и водоотведение, выбросы в общеобменную вентиляцию;
♦ расчет штатной и явочной численности производственного, вспомогательного и административного персонала;
♦ варианты компоновочных решений с основными техническими показателями, различными схемами технологического процесса и составом основного технологического оборудования.
Основные проектные решения согласовываются с разработчиками смежных разделов проекта и утверждаются заказчиком как основа для последующих этапов проектирования. Затем разрабатывается детальная расстановка технологического оборудования и рабочих постов, составляется спецификация основного технологического оборудования.
"Технологические решения" также формируют задания на разработку смежных разделов проекта:
♦ архитектурно-строительного раздела;
♦ раздела "Водопровод и канализация";
♦ раздела "Отопление и вентиляция";
♦ электротехнического раздела;
♦ раздела автоматизации технологических процессов;
♦ раздела пожарной безопасности;
♦ раздела "Охрана окружающей среды".
Каждое из перечисленных заданий включает подразделы. Например, раздел "Охрана окружающей среды" включает следующие подразделы:
♦ режим работы и назначение предприятия;
♦ краткое описание технологического процесса (с описанием характера выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от каждого источника загрязнения);
♦ характеристика технологического оборудования предприятия (модель оборудования/операции; время работы в час/ год);
♦ валовые выбросы загрязняющих веществ от производственных процессов и рейсирования автомобилей;
♦ промотходы.
Исходные данные для разработки подраздела "Промотходы".
♦ отработанные моторные масла;
♦ отработанные трансмиссионные масла;
♦ отработанные специальные масла;
♦ замасленная обтирочная ветошь от обслуживания автомобилей;
♦ лом черных металлов от замены агрегатов автомобилей;
♦ лом цветных металлов от замены агрегатов автомобилей;
♦ изношенные шины и автомобильные камеры автомобилей;
♦ отходы пластмассовых материалов (фурнитура, тара) и полиэтилена;
♦ макулатура;
♦ отходы лакокрасочных материалов;
♦ отходы резинотехнических материалов, образующиеся при проведении вулканизационных работ для автомобилей;
♦ отходы деревянной тары, образующиеся при проведении работ для автомобилей.
Проектировщики осуществляют полную поддержку прохождения экспертизы проекта, авторский надзор за ходом строительства.
Проектировщики проводят для проектируемых предприятий расчеты, согласованные с экспертными и надзирающими органами по следующим разделам:
♦ обмерочные работы;
♦ расчет выбросов вредных веществ от передвижения автомобилей и проведения рабочих процессов на производственных участках (в том числе лакокрасочных), стоянках и территории;
♦ расчет водопотребления, водоотведения и состава сточных вод;
♦ расчет явочной и штатной численности персонала;
♦ расчет потребности в электроэнергии и данных для определения тепловыделений;
♦ расчет потребности в сжатом воздухе и разработка схем пневмомагистралей;
♦ расчет производственной программы предприятия;
♦ расчет потребного количества мест хранения автомобилей;
♦ расчет траекторий перемещения любых типов автомобилей;
♦ расчет категории помещений по взрыво– и пожароопасности.
Перечень документации, необходимой для строительства техцентра в Москве:
1. Исходная и разрешительная документация.
1.1. Градостроительное задание:
1.2. Заключение по условиям проектирования.
1.3. Заключение по обследованию объекта недвижимости.
1.4. Заключение ЦГСЭН (Центральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор).
1.5. Заключение МЛТПО (Московское лесопарковое территориально-производственное объединение) "Мослесопарк".
1.6. Заключение Москомприроды (Московский городской комитет охраны окружающей среды и природных ресурсов).
1.7. Заключение УГПС (Управление государственной противопожарной службы).
1.8. Заключение Москомимущества (Комитет по управлению имуществом).
1.9. Заключение Москомзема (Московский земельный комитет).
1.10. Заключение ГО и ЧС (Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Москвы).
1.11. Согласование с ФСО РФ (Федеральная служба охраны РФ).
1.12. Выписка из протокола заседания комиссии по вопросам земельных отношений в административном округе г. Москвы (о подготовке материалов исходно-разрешительной документации (ИРД).
1.13. Заявка на выдачу градостроительного заключения в АО г. Москвы.
1.14. Заключение по инженерному обеспечению объекта (адрес, характеристика объекта и расчетно-инженерные нагрузки).
1.15. Выписка из протокола заседания комиссии по вопросам земельных отношений в административном округе г. Москвы.
1.16. Эскизный проект (готовит НТЦ "Конструктор-Сервис"), согласованный с вышеперечисленными организациями.
1.17. Заключение Мосгорэкспертизы на эскизный проект.
1.18. Стройгенплан (архитектор, УГПС, ЦГСЭН, РО и ЧС, Мосгортрест).
1.19. Разрешение Архстройнадзора (ИГАСН) выдается по заключению Мосгорэкспертизы и стройгенплана и подписки прораба и технадзора.
1.20. Получение ордера в АТИ.
Документация, необходимая для сдачи в эксплуатацию
Перечень документации, необходимой для сдачи в эксплуатацию объектов нового строительства или реконструкции:
1. Устав предприятия и свидетельство о его регистрации.
2. Правоустанавливающие документы на землю, здания или сооружения.
3. Рабочий проект, утвержденный и согласованный в установленном порядке.
4. Лицензии строительной, подрядной и проектной организации.
5. Исполнительная документация на выполненные работы (скрытые в том числе) – чертежи, акты, договоры.
6. Заключение (сводное) органа государственной экспертизы.
7. Акт разрешенного использования участка (ИРД).
8. Разрешение на строительство (реконструкцию) МКА.
9. Разрешение на производство строительно-монтажных работ ИГАСН.
10. Заключение СЭС о соответствии санитарным правилам представляющих потенциальную опасность для здоровья человека видов деятельности работ и услуг – срок действия год.
11. Заключение Пожнадзора о соответствии противопожарным правилам и нормам, представляющих потенциальную опасность для здоровья человека видов деятельности, работ и услуг – срок действия год.
12. Сертификаты на оборудование (бессрочно) и акт поверки (испытаний) оборудования – ежегодно.
13. Разрешение на выброс загрязняющих веществ в атмосферу – срок действия разрешения до 5 лет.
14. Разрешение на размещение и хранение отходов – продлевается.
15. Договоры на вывоз и утилизацию отходов с лицензированной организацией (в том числе опасных видов – ртутьсодержащих ламп при их использовании) – срок действия договора 1 год.
16. Оформленная надлежащим образом информационная доска потребителя согласно ППМ № 290 от 11 апреля 2001 г.
17. Если имеется мойка, в обязательном порядке договор с ГУП "Мосводосток".
18. Договор на отпуск электроэнергии с Энергосбытом.
19. Договор с ГУП "Мосводоканал".
20. Письмо заказчика.
21. Документация по технике безопасности и охране труда (инструкции, журналы). Журнал учета ремонта и ТО оборудования и испытаний ГПМ. Приказ о назначении ответственного за технику безопасности (ТБ) и пункт безопасности (ПБ).
22. Приказ о назначении ответственного за выполняемые работы по техническому обслуживанию и ремонту (ТО и Р).
23. Свидетельство о профпригодности руководителя (копия диплома или трудовой книжки).
24. Сертификат соответствия стандартам (с приложением). Если документация в порядке, тогда назначается комиссия,
ее состав и время проведения осмотра, составляется акт государственной комиссии о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию, который утверждается префектурой – выпускается распоряжение префекта об утверждении этого акта и только затем по заявке заказчика выходит распоряжение префекта о вводе объекта в эксплуатацию. Настоящие требования и порядок регламентированы соответствующими правовыми актами, нормами, положениями и правилами.
Структура ТЭО создания автосервисного центра
РЕЗЮМЕ
Цель документа
Общие показатели проекта
Участники проекта
ОПИСАНИЕ РЫНКА АВТОСЕРВИСА
Общее состояние и структура рынка
Спрос на автосервис
Специфика автосервисного бизнеса
Специфика работы автомойки
Анализ ценовой политики на рынке
ОПИСАНИЕ ПРОЕКТИРУЕМОГО ОБЪЕКТА
Конкурентная среда
География проектируемого объекта
Краткое описание автосервисного центра
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
График строительно-монтажных работ
Комплектование центра оборудованием
ОЦЕНКА РИСКОВ
Риски инвестиционного проекта
Вопросы страхования рисков
ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
Расходы и доходы проекта
Приложения:
Типовые расценки на услуги автосервисов в регионе
География проектируемого центра
Статистика по населению, проживающему в районе
Поэтажные планы автосервиса
Генеральный план
Прогнозный график строительства объекта
Риски инвестиционного проекта
Общие требования
Учитываемые факторы
Техцентр должен производить благоприятное впечатление на клиентов.
Рынок автосервиса расширяется с каждым днем и потребители уже могут выбирать между сервисными станциями.
Впервые прибывший клиент оценивает прежде всего удобство подъезда, наличие четко обозначенной указателями стоянки и ее минимальную удаленность от приемной зоны техцентра. Чистота, обозримость и некоторый шик уже на подходе к предприятию обычно отмечаются клиентами.
Оказавшись в приемной зоне, клиент уже чувствует доброжелательность или некомфортную атмосферу.
При проектировании новых помещений для техцентров уделяется достаточно времени для исчерпывающих исследований, так как такое проектирование и строительство для большинства фирм случается раз в жизни. Неудачные конструктивные, архитектурные и оформительские решения могут иметь длительные негативные последствия.
При проектировании необходимо учитывать, что компоновка техцентра должна предусматривать идеальную приспособленность к функционированию, экономическую окупаемость капиталовложений, удовлетворение требований заказчиков.
Приспособленность к функционированию подразумевает выполнение работ в надлежащих помещениях.
Ориентация на заказчика означает, что помещения и их оборудование должны:
• производить на заказчика благоприятное впечатление;