Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Этот документ является документом градостроительного зонирования. Для каждой зоны утверждены несколько видов разрешенного использования. И если ваш участок попадает в зону, где вид разрешенного использования не только "под садоводство", но и "индивидуальные жилые дома с приусадебными участками" и другие виды, наличие которых предполагает присвоение адреса земельному участку, то вы можете без труда изменить вид разрешенного использования.
Чтобы узнать, утвержден ли необходимый вам вид разрешенного использования, обратитесь в Архитектуру или МФ Ц и закажите Выписку из правил землепользования и застройки (ПЗ З).
В выписке из ПЗ З вы увидите две графы "Вид разрешенного использования" и "Вид условно разрешенного использования". Если тот вид разрешенного использования, на который вы хотите поменять имеющийся "для садоводства", будет в графе "Виды разрешенного использования", то для замены одного вида на другой достаточно будет вашего заявления в Росреестр о внесении изменений в кадастровый учет, так как вы являетесь собственником данного земельного участка.
Собственники земельных участков вправе сами выбирать нужный вид разрешенного использования без дополнительных согласований.
Если тот вид разрешенного использования, на который вы хотите заменить имеющийся, будет находиться в графе "Виды условно разрешенного использования", то для внесения изменений нужно будет обратиться в органы местного самоуправления с заявлением об изменении вида разрешенного использования.
На основании вашего заявления будет созвана комиссия и проведены публичные слушания. Публичные слушания проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок. В обязательном порядке будут приглашены правообладатели смежных земельных участков.
На основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.
После получения кадастрового паспорта на земельный участок с измененным видом разрешенного использования вам необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для внесения изменений в ЕГРП.
После внесения изменений в ЕГРП и получения нового Свидетельства о государственной регистрации права с уже внесенными изменениями вы можете обратиться в Отдел по присвоению адресов и подать заявление о присвоении вашему участку почтового адреса.
Получив Акт о присвоении адреса, вы снова обращаетесь в Росреестр с заявлением о внесении изменений в кадастровый учет в связи с присвоением адреса земельному участку.
Получив кадастровый паспорт на земельный участок с адресом, вновь подаете заявление в регистрационную службу о внесении изменений в ЕГРП в связи с присвоением адреса и внесением изменений в сведения о кадастровом учете. Также подаете заявление о выдаче вам нового Свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок с уже внесенными изменениями.
И наконец, через 5–6 месяцев после начала проведения данной работы, вы получаете долгожданное Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с адресом.
Построил дом в садовом товариществе. Документы на землю имеются. Как получить Свидетельство о государственной регистрации права на садовый дом?
Подать заявление о государственной регистрации права на дом + Декларация об объекте недвижимого имущества + документы на землю + кадастровый паспорт на землю (если право на земельный участок не зарегистрировано) в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Для того, чтобы зарегистрировать право собственности на садовый дом в садовом товариществе и получить Свидетельство о государственной регистрации права на строение, необходимо подать заявление о государственной регистрации права на садовый дом и заполненную декларацию об объекте недвижимого имущества (садовый дом), где нужно указать площадь; количество этажей; материал, из которого был построен дом; год постройки; наличие коммуникаций и т. д.
Если вы являетесь собственником земельного участка, но право собственности еще не зарегистрировали в Едином государственном реестре, то дополнительно вам необходимо также предоставить правоустанавливающий документ и кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено строение. Вместе с этими документами вам необходимо подать заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Таким образом, после проведения государственной регистрации права, вы получите и Свидетельство о государственной регистрации права на землю, и Свидетельство о государственной регистрации права на дом.
Госпошлина за регистрацию садового дома составляет 350 рублей.
Что такое декларация об объекте недвижимого имущества.?
Декларация – это документ, фиксирующий факт создания объекта на земельном участке. Регистрация права по декларации производится в упрощенном порядке без предоставления других дополнительных документов.
Декларация об объекте недвижимого имущества – это юридический документ, который фиксирует факт создания объекта недвижимости на земельном участке.
Декларация является основанием для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и внесении записи об этом объекте в Единый государственный реестр
Декларация содержит следующие сведения об объекте недвижимости:
– местонахождение постройки;
– название строения;
– вид объекта;
– количество надземных и подземных этажей;
– год создания постройки;
– площадь объекта недвижимости;
– строительные материалы, с помощью которых были возведены наружные стены объекта;
– наличие подключения строения к системе инженерно-технического обеспечения;
– кадастровый номер земельной зоны, на которой располагается регистрируемый объект недвижимости;
– сведения о правообладателе.
Декларация заполняется и подписывается лично заявителем или его доверенным лицом, действующим на основании доверенности. Подается в регистрирующий орган в двух экземплярах вместе с заявлением.
Госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости, регистрируемый по декларации 350 рублей.
Что такое дачная амнистия?
Дачная амнистия – упрощенный порядок оформления права собственности на самовольно возведенное строение на земельном участке, который находится в собственности.
Дачная амнистия – это упрощенный порядок оформления права собственности на постройки, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности граждан.
Упрощенный порядок оформления был установлен Федеральным Законом № 93 от 30.06.2006 года. Порядок оформления, установленный этим законом, будет действовать до 01.03.2018 года. После этой даты необходимо будет вводить объекты строительства в эксплуатацию. Но, возможно, его действие будет продлено.
Несмотря на то, что закон в народе приобрел название закона о дачной амнистии, зарегистрировать в упрощенном порядке согласно этому закону, можно не только строения на даче.
Вот перечень категорий строений, которые можно зарегистрировать в упрощенном порядке:
– дома, которые были возведены на территориях для индивидуального жилищного строительства;
– постройки, расположенные на территориальных зонах, предоставленных с целью ведения личного подсобного хозяйства;
– садовые дома, находящиеся на земле, предоставленной для осуществления деятельности по садоводству, дачному строительству, дачному хозяйству;
– гаражи, хозяйственные блоки, беседки, сараи, амбары, стоящие на дачных или садовых участках либо территориях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства;
– другие дома и постройки, на которые в соответствии с п.17 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ не требуется разрешения на строительство.
Постройки регистрируются в упрощенном порядке на основании поданной декларации. Главное требование к постройкам – их назначение должно совпадать с целевым использованием земельного участка.
Передача денег
Я продавец квартиры. Покупателя нашел сам. На днях покупатель собирается передать мне задаток. Как обезопасить себя от получения фальшивых денег.
Если продавец снимает деньги со счета, присутствуйте при снятии денег.
Или при получении денег вносите их на банковскую карту или счет в банке.
Чтобы обезопасить себя от получения фальшивых денег, закажите в банке услугу по проверке купюр. Стоить такая услуга будет от 0,1 % до 0,5 % от проверяемой суммы. В некоторых банках оплата зависит от количества проверяемых купюр.
Задаток – это сравнительно небольшая сумма, и чтобы сэкономить на оплате за проверку денег, воспользуйтесь следующими способами.
Если покупатель хранит деньги на счете в банке, то лучшим вариантом будет встретиться с ним в этом банке и присутствовать при получении им денег со счета. Таким образом, вы будете уверены, что деньги, которые он передаст вам в качестве задатка, были получены им в банке и проверки не требуют. При этом деньги нужно получить от покупателя там же, в банке, и подписать договор задатка или нужно запаковать деньги в пакет, перемотать его скотчем, поставить на нем подписи продавца и покупателя, оставить пакет с деньгами у покупателя. При оформлении договора задатка покупатель должен передать вам этот пакет с деньгами, на упаковке которого не должно быть признаков вскрытия.
Другой вариант. Если у вас есть банковская карт или открыт счет в банке, отправляйтесь с покупателем в банк или к ближайшему банкомату. Пусть покупатель внесет деньги на ваш счет или банковскую карту. Если в банке не примут какую-то купюру, покупатель должен будет ее заменить.
Покупаю квартиру. Вариант нашел сам. Как произвести расчет с продавцом при оформлении сделки?
Вариант первый: безналичный расчет.
Вариант второй: расчет наличными с использованием сейфовой ячейки банка,
Вариант третий: расчет наличными без использования сейфовой ячейки.
Рассчитаться за квартиру можно двумя способами: наличным и безналичным. В нашей стране безналичный расчет при покупке квартиры применяется очень редко, за исключением ипотечных сделок. Суть такого расчета в том, что деньги со счета Покупателя переводятся на специальный аккредитивный счет, с которого зачисляются на счет Продавца только после государственной регистрации перехода права и предоставления в банк документа, подтверждающего такую регистрацию.
Но далеко не всегда Продавцы соглашаются на такой порядок расчетов.
Во-первых, Продавца может не устроить банк, который вы выберете, и в котором будут храниться деньги Продавца до окончания регистрации.
Во-вторых, в договоре купли-продажи нужно будет указать полную стоимость квартиры.
В-третьих, подписывая договор купли-продажи, Продавец захочет увидеть "реальные" деньги, которые можно подержать в руках.
В-четвертых, если Продавец согласился на безналичный расчет, выбирая банк, уточните, не придется ли Продавцу платить проценты при снятии денег со счета. В моей практике была такая неприятная ситуация. Исключение составляют ипотечные сделки. Получив на свой счет деньги по ипотечной сделке. Продавец всегда может снять их без потерь.
В большинстве сделок расчеты производятся наличными, при этом часто с использованием сейфовых ячеек.
Суть такого расчета состоит в том, что Продавец и Покупатель заключают договор аренды сейфовой ячейки, в котором указывается, что Покупатель вносит в сейфовую ячейку денежные средства в размере стоимости квартиры, а Продавец может изъять эту сумму только после проведения государственной регистрации перехода права от Продавца к Покупателю, предъявив документ, подтверждающий эту регистрацию.
Если вы выберете расчеты с использованием сейфовой ячейки, обратите внимание на следующее:
– на надежность банка и его опыт в операциях с использованием сейфовой ячейки; нужно выбирать банк, в котором эта процедура производилась не раз;
– каковы условия закладки денег в ячейку и на каких условиях они могут быть изъяты;
– какие предусмотрены действия, если регистрационная служба откажет в регистрации перехода права к Покупателю и сделка не состоится.
Безналичный расчет, а также расчет через сейфовую ячейку трудно применим, когда выстраивается "цепочка" из нескольких сделок. Да и в небольших городах расчеты через сейфовую ячейку не практикуются, за исключением ипотечных сделок. Чаще всего расчет за квартиру производится наличными в день сделки при подписании договора купли-продажи. При проведении такой сделки нужно быть максимально осторожным.
Во-первых, договоритесь с Продавцом произвести расчеты и подписать договор купли-продажи на территории банка, при этом наличные деньги можно даже не заказывать. Сотрудник банка делает отметку о том, что денежная сумма, в размере необходимом для расчета за квартиру, была снята со счета Покупателя, и одновременно оформляется зачисление денежной суммы на счет Продавца. И это не безналичный расчет. Покупатель снимает деньги со счета. Продавец вносит деньги на свой счет и может снять их в любой момент, не оплачивая процентов банку.
Во-вторых, попросите Продавца оформить доверенность на ваше имя или имя вашего доверенного лица на регистрацию перехода права. Эту доверенность Продавец должен передать вам при подписании договора купли-продажи. Это убережет вас от такой неприятной ситуации, когда Продавец, подписав договор купли-продажи и расписавшись в получении денег, не желает или не может приехать в регистрационную службу, чтобы подать заявление о регистрации перехода права собственности к Покупателю.
Как правило, чтобы попасть в регистрационную службу на прием к специалисту и подать документы на регистрацию нужно отстоять многочасовую очередь. А ваш продавец человек занятой или необязательный. Имея от него доверенность, вы можете сами подать документы на регистрацию.
Часто возникает вопрос, как технически произвести подписание договора купли-продажи. Продавец должен подписать договор до получения денег или после. Как сделать так, чтобы Продавец, получив деньги, не отказался от подписания договора. Продавец в свою очередь беспокоится о том, что поставив свою подпись на договоре, но не получив еще денег, он может быть обманут Покупателем.
Я рекомендую Продавцу и Покупателю подписать договор купли-продажи, и оставить его у Продавца. А в момент зачисления денег на счет Продавца, он передаст договор и все необходимые документы для регистрации права покупателю.
Покупаю квартиру. Продавец квартиры гражданин Швеции, который постоянно проживает в Швеции, ранее был гражданином России. Квартира перешла к нему по наследству от родителей. Существуют ли какие-либо особенности при расчетах с иностранными гражданами?
Только в безналичной форме и только в российских рублях.
В соответствии с Федеральным законом "О валютном регулировании и валютном контроле" от 10.12.2003 года № 173– ФЗ порядок расчетов при сделках с недвижимостью зависит от того, является ли гражданин резидентом РФ или не является таковым.
Расчеты при сделках с недвижимостью с участием нерезидентов РФ подпадают под контроль согласно закону "О валютном регулировании" и должны производиться только в безналичной форме.
В вашем случае, ваш продавец не является резидентом РФ, так как постоянно проживает за пределами РФ.
Вам и вашему продавцу необходимо обратиться в банк, имеющий лицензию на проведение банковских операций с денежными средствами в российской и иностранной валюте, открыть счета и произвести расчеты.
Согласно ст. 310 ГК РФ расчеты при сделках с недвижимостью могут производиться только в российских рублях.
Недвижимость для неграждан РФ
Я являюсь гражданином Украины. Работаю в России официально. Хочу приобрести комнату или флигель в Ростове. Могу ли я приобрести недвижимость, если я не гражданин и какие нужны документы для приобретения недвижимости?
Да, можете.
Каких либо запретов или ограничений для неграждан РФ при приобретении квартир на территории РФ не существует. Но негражданам при оформлении сделок с недвижимостью необходимо предоставлять дополнительные документы: это перевод паспорта на русский язык, удостоверенный нотариусом; документ, подтверждающий законность нахождения на территории РФ (виза, вид на жительство, разрешение на временное проживание в РФ, миграционная карта и др.).
Являюсь гражданином Белоруссии. Могу ли я приобрести квартиру в ипотеку на территории РФ.
Да. Можете.
Да, вы можете приобрести квартиру в ипотеку на территории РФ. Для неграждан РФ ограничений нет. Многие банки предоставляют ипотечные кредиты негражданам РФ. Но, чтобы получить ипотечный кредит, вы должны предоставить документы, подтверждающие вашу платежеспособность.
Являюсь гражданином Литвы. Планирую приобрести квартиру в Санкт-Петербурге. В случае, если в дальнейшем я буду продавать эту квартиру, обязан ли я буду платить какой-то дополнительный налог при продаже, в связи с тем, что являюсь гражданином другой страны?
Налог на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества.
Для налоговых резидентов РФ – 13 %.
Для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ – 30 %.
Налог, который вам необходимо будет заплатить в связи с получением дохода от продажи квартиры, будет зависеть не от того, гражданином какой страны вы являетесь, а от того, будете ли вы иметь статус налогового резидента РФ на момент продажи имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ налоговыми резидентами признаются лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение следующих подряд месяцев (период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения и обучения.
Таким образом, если вы собираетесь просто приобрести квартиру на территории России, но жить будете на территории своей страны, то не будете являться налоговым резидентом РФ.