Бюро кредитных историй
Отныне банк может отказать недобросовестным заемщикам в выдаче кредита, если клиент не вовремя погашал предыдущий или на днях воспользовался ссудой другого кредитного учреждения. Сведения об этом банк сможет получить в Бюро кредитных историй, которые появились на рынке сравнительно недавно, в соответствии с федеральным законом (№ 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года, вступил в силу в 2005 году).
Кредитное бюро должно собирать и хранить поступающую от кредитных учреждений информацию об истории кредитных выплат – как потребители оплачивают счета и погашают кредиты. Все сведения заносятся в базу, общую для физических и юридических лиц. Когда заемщик обратится в банк за кредитом, банк запрашивает в бюро информацию о "поведении" потенциального клиента: насколько аккуратно он гасил кредит, имеет ли подобный опыт. Кроме того, банку сообщат, если заемщик на днях уже воспользовался ссудой другого кредитного учреждения. В этом случае в кредите могут отказать. Зато если у клиента уже есть успешная кредитная история, решение о займе банк примет быстро и даже может назначить меньший процент.
Формально банк обязан испросить у заемщика разрешения передать информацию в Бюро кредитных историй. В перечень сведений входит информация о сумме задолженности и сроке возврата, процентной ставке и сроке уплаты процентов, характере обеспечения и о нарушении сроков, если такое произошло. При этом в законе сказано, что кредитная информация будет только объективной, слухи и личные впечатления в расчет не принимаются. На Западе, где кредитные бюро существуют очень давно, согласия клиента не спрашивают.
Кредитные бюро есть во всем мире. Работают они по разным технологиям – некоторые собирают всю информацию, некоторые – только негативную. Кредитные бюро в России нацелены на сбор любой информации.
Бюро кредитных историй должно предоставлять кредитный отчет – информацию о том, как заемщик расплачивается по долгам. Сведения может получить сам заемщик или кредитор (по запросу), Центральный каталог кредитных историй и уголовный суд (с согласия прокурора).
Поскольку базы данных с номерами паспортов, адресами и телефонами продаются прямо в вагонах метро за смешные деньги, потенциальных клиентов и кредитные организации беспокоит сохранность информации. Бюро заинтересовано в защите информации даже больше, чем банки: если произойдет утечка информации, оно будет вычеркнуто из реестра Федеральной службы по финансовым рынкам и не сможет дальше работать. Для защиты сведений используются специальные технологии, которые подтверждаются лицензией, а сотрудники, принимаемые на работу в бюро, проходят строгий отбор.
Предполагается, что кредитные отчеты будут применяться не только для решения о выдаче кредитов. Сведения важны для сбора долгов, страхования, при приеме на работу, при лицензировании, при отборе арендаторов.
Глава 10. Оценка недвижимости – оценка своих возможностей
Составить официальный отчет о стоимости недвижимости может только профессиональный оценщик. Используя несколько методов оценки и учитывая огромную совокупность факторов, он рассчитывает рыночную стоимость квартиры, земельного участка, постройки. Нередко реальная, определенная оценщиком стоимость отличается от той, в которой продавец (или покупатель) были стопроцентно уверены.
Оценку должен делать сертифицированный оценщик со специальным образованием. На рынке действуют специализированные оценочные компании, оценщики есть в консалтинговых фирмах, крупные агентства недвижимости зачастую имеют отделы по оценке. Отдельные виды оценки могут выполнять только аккредитованные оценщики – при банках, страховых компаниях и т. д. Отчеты об оценке, выполненные так называемыми независимыми оценщиками, банк или страховщик может не принять.
Существует ряд случаев, когда оценка необходима. Например, когда недвижимость (в том числе квартира) должна стать взносом в уставный капитал или при оформлении залога для получения ипотечного кредита. Делается оценка и прежде, чем недвижимость будет застрахована, чтобы определить размер страхового покрытия и тарифы. Оценка также может выполняться по решению суда, для налогообложения, при выкупе государственной собственности, при разделе наследства и т. д. В некоторых случаях оценка требуется при сделках с квартирами, загородными домами, земельными участками. Большинство квартирных сделок происходит без участия оценщика, но если есть сомнения, никому не возбраняется проверить оценку с помощью профессионала.
Оценка жилья, которое пойдет в залог, мало отличается от оценки для других целей. Делает ее оценщик, аккредитованный при банке, на чей кредит рассчитывает потенциальный заемщик. (Аккредитацию проводит банк, выбирая на конкурсной основе несколько оценочных компаний.)
Для объекта, который попадет в залог, определяется не только его рыночная, но и ликвидационная стоимость – сумма, за которую банк сможет очень быстро и самостоятельно реализовать квартиру, если заемщик прекратит рассчитываться по кредиту (наступит дефолт). Ликвидационная стоимость может оказаться примерно на 25 % ниже реальной рыночной стоимости. Такая "скидка" дает банку гарантию, что при необходимости залог удастся быстро реализовать. Кроме того, банк ограждает себя от риска внезапного снижения цен на рынке.
Что и как оценивается
Оценить можно любое имущество или право на него. Применительно к недвижимости оценивается все: земельные участки, отдельно стоящие дома, квартиры, коттеджи, любые сооружения, недостроенные объекты, инженерные коммуникации, а также право аренды, право застройки земельного участка и пр.
Отчет об оценке делается на конкретную дату и остается действительным всего полгода (по закону). Как только проходят 6 месяцев, оценку необходимо обновить (актуализировать). Опытные оценщики могут составить подробные отчеты, описывающие ситуацию на рынке в целом и дающие прогноз развития. Такой отчет остается актуальным (не по закону, а по сути) на более длительный срок.
Чтобы получить объективный результат оценки, ее выполняют сразу тремя методами.
• Доходный метод (метод капитализации дохода): недвижимость оценивается с точки зрения доходов, которые она принесет в будущем.
• Сравнительный метод: объект оценки сравнивается с аналогичными объектами, которые недавно продавались на рынке или сейчас выставлены на продажу.
• Затратный метод: учитываются затраты на объект недвижимости – в первую очередь, расходы на его строительство. Основной принцип этого метода – объект не может стоить больше, чем затраты на его сооружение.
В зависимости от целей оценки специалисты отдают предпочтение тому или иному методу. Например, при оценке недостроенных объектов загородного рынка, каждый из которых – образец индивидуальности, применяется затратный метод, как наиболее подходящий для подсчета объема средств, затраченных на строительство. Для ипотечного залога чаще применяется сравнительный метод. Он служит основой, но потом корректируется с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки. Этот метод позволяет оценить ликвидность объекта залога.
Оценка объектов
Отчет об оценке – это официальный документ, который принимает нотариус при разделе наследства, суды в случае, если такая необходимость возникает, банки, государственные органы.
При оценке квартиры учитывается максимально возможная совокупность факторов, которые так или иначе оказывают влияние на формирование цены: местоположение, площадь, транспортная доступность и пр. (более подробно об этом рассказано в главе, посвященной продажам).
Земельный участок можно оценить и для купли-продажи, и для аренды. Стоимость земельного участка зависит от местоположения, коммуникаций (если мы ведем речь о земельном участке, на котором предполагается и разрешено строительство) или возможности подключиться к ним, а также от результатов геологических и геодезических исследований, на основании которых делается вывод о возможности строительства. Состав почвы с точки зрения плодородия для строительства не важен, однако все равно учитывается, как и целевое назначение и разрешенное использование участка, способы землепользования на соседних землях, перспективы развития района (строительство инфраструктурных объектов), исследуется рыночная ситуация: есть ли спрос на землю, ожидается ли в ближайшее время. Кроме этого земельный надел сравнивается по стоимости с соседними.
Оценка земли может выполняться для получения кредита под залог участка, при вступлении в наследство, при сделках купли-продажи, при выкупе надела из муниципальной собственности.
Можно также оценить право аренды земельного участка или права на застройку участка. Рыночная стоимость права аренды зависит от прав арендатора, срока аренды, сервитутов и целевого назначения (категории) участка, а также прав других лиц (например, муниципальных органов) на этот надел.
Помимо этого земельный участок – одна из составляющих при оценке объектов загородного рынка.
Примерные расценки на услуги оценщиков
Оценка объектов загородного рынка весьма важна. Отдельно стоящие дома в окрестностях города так и называются – индивидуальные. Как правило, они построены по индивидуальным проектам, имеют собственные технические характеристики и пр. Два стоящих рядом дома могут значительно различаться по цене. При оценке на загородном рынке учитывается местоположение, транспортная доступность, обеспеченность инженерными коммуникациями, удаленность объектов социальной инфраструктуры, площадь дома и земельного участка, техническое состояние дома и коммуникаций, этажность, отделка и т. д.
Глава 11. Чтобы не было страхов
Страхование недвижимости
По Гражданскому кодексу России владелец квартиры отвечает за свое недвижимое имущество – несет риски, связанные с его потерей, в какой бы форме она ни случилась: пожар, наводнение или судебное разбирательство. То есть в случае стихийного бедствия городские власти могут спокойно оставаться в стороне. В лучшем случае, собственнику пострадавшей квартиры "светит" временное пристанище в виде маневренного фонда или соседнего детского сада. Да и то на время.
Конечно, если пожарные инспекторы установят, что был сознательный поджог, да еще укажут виновного, а суд распорядится, чтобы он возместил ущерб всем пострадавшим жильцам, тогда через много-много лет удастся, может быть, получить какую-то компенсацию.
Печальные прецеденты уже имели место – владельцы квартир оставались ни с чем. Например, разрушился дом в историческом центре города. Причину установили сразу: в квартире номер такой-то бригада шабашников без каких-либо расчетов, согласований и разрешений делала перепланировку. В результате пострадал весь дом. Однако виновного почему-то так и не нашли – платить жильцам, которые лишились крова, оказалось некому.
Единственный приемлемый выход из такой ситуации – страхование квартиры и ее содержимого.
Сегодня есть возможность застраховать городскую квартиру (конструктивные элементы, внутреннюю отделку и др.), загородный дом и любые постройки возле него – гараж, баню и т. п. Страховать имущество можно полностью или частично. Перечень рисков достаточно велик: кроме кражи, грабежа, пожара, наводнения, можно застраховать жилье от аварийных ситуаций с бытовым газом, водопроводными трубами и т. п., а также ответственность перед третьими лицами (если аварийную ситуацию создает страхователь). Можно выбрать именно те случаи, которые, по мнению страхователя, могут с ним приключиться.
Стоимость страховки, как правило, составляет 0,1–0,5 % от стоимости имущества – базовый тариф для стандартных квартир. Причем стандарты в разных компаниях могут быть разными. Уплата 3000–6000 рублей в год (сразу или в 2–3 приема) обеспечит страховую выплату в размере 1–2 млн рублей. при наступлении страхового случая.
Стоимость страховки зависит от множества факторов: стоимости имущества, срока страхования, характеристик жилья и т. п. Важнейших моментов два: техническое оснащение квартиры и техническое состояние дома, в котором она расположена. Скидки с базовых тарифов можно получить, если квартира хорошо охраняется – например, оснащена системами сигнализации, видеонаблюдения, кодовыми замками и пр. С другой стороны, чем старше дом, чем хуже его техническое состояние, тем меньше надежды на скидки. Напротив, на базовый тариф будут "накручены" дополнительные проценты.
Страхование ответственности перед третьими лицами (соседями) – не менее популярный вид страхования. Обычно устанавливается конкретная сумма страховой ответственности, а тариф составляет 0,3–0,7 % от нее.
В некоторых фирмах предусмотрены скидки для льготных категорий граждан, сезонные и праздничные скидки. Страховка обойдется дешевле на 10–30 %, если в договоре предусмотрена франшиза (см. словарь страховщика на с. 173). При условной франшизе оплачивается ущерб свыше установленного размера, при безусловной – часть убытка всегда оплачивает клиент.
Различны и сроки страхования: минимальный – месяц, максимальный – год. Заключать договор на более долгий срок страхователю невыгодно. В большинстве компаний действует правило: если в течение года, пока объект застрахован, с ним ничего не произошло, на следующий год страхователю полагаются льготы: снижение тарифа, например, на 5 %. За несколько лет можно накопить до 30 % скидок.
Оплата страховой премии может происходить по-разному, например, если договор заключается на год, половина суммы платится сразу, а вторая половина – через несколько месяцев.
Чтобы получить деньги после наступления страхового случая, необходимо запастись документами. Во-первых, в письменной форме информировать страховщика о произошедшем.
Во-вторых, представить полный пакет документов о правах на имущество, а также справку, подтверждающую, что страховой случай наступил. Например, справку от Госпожнадзора о том, что пожар имел место, причем с указанием причины. Или справку из милиции о возбуждении уголовного дела по поводу хищения. Или из Гидрометцентра – о произошедшем стихийном бедствии. Кроме того, нужна справка о размере ущерба или расчет сметной стоимости восстановительных работ. Без такого комплекта справок страховая компания возместит только очень небольшой ущерб.
В свою очередь, страховщики должны убедиться, что страховой случай произошел, для чего они, как правило, выезжают на место. Поэтому до приезда страховщиков лучше оставить все как есть и уборкой не заниматься. Иначе представитель страховой компании может засомневаться в том, что пожар или кража действительно произошли, и отказать в выплатах.
Страхование титула
В России не слишком распространено страхование титула – утраты права собственности на недвижимость.
Документ о праве собственности на квартиру ее новый владелец получает после регистрации сделки купли-продажи. На нескольких этапах сделки происходит проверка юридической чистоты объекта. Тем не менее бывают ситуации, когда проверить все не представляется возможным. Появляются неожиданные претенденты на квартиру, начинаются судебные разбирательства. В результате владелец признается хотя и добросовестным приобретателем (то есть не нарушающим закон), однако квартиру оставить ему никак нельзя. Закон предусматривает для добросовестных приобретателей компенсацию (максимум – 1 млн рублей). Купить квартиру за эти деньги сегодня невозможно, остается страховать право собственности (титул) на только что купленную квартиру.
Договор титульного страхования заключается на 0,5–3 года. То есть максимальный срок страхования равен периоду, в течение которого претенденты на квартиру могут подать заявление в суд. Даже если окончательное судебное решение будет принято после того, как договор страхования закончится, страховая компания все равно выплатит необходимую сумму.
Средний размер взносов составляет 0,5–1,5 % от стоимости квартиры и зависит от срока страхования. В страховое покрытие включаются риски, в результате которых владелец квартиры может утратить право собственности. Итоговый размер страховой выплаты, по условиям полиса, может достигать рыночной стоимости квартиры.
Безусловно, для того чтобы заключить такой "суровый" договор, страховщик предварительно постарается досконально проверить квартиру. Он проводит проверку юридической чистоты квартиры и оценивает, может ли возникнуть судебная перспектива и каким будет ее исход. Очевидно, что после тройной проверки юридической чистоты квартиры (риэлтор, нотариус, регистратор) выявить новые обстоятельства в цепочке перехода прав собственности от владельца к владельцу страховщикам вряд ли удастся. Однако смысл титульного страхования как раз и состоит в том, чтобы обезопасить страхователя от случая, который может не наступить. И если на первичном рынке право собственности на вновь построенное жилье вряд ли кто отберет у собственника, то на вторичном рынке риэлторы советуют страховать право собственности обязательно. Страхование титула не помешает наступлению страхового случая, зато покроет расходы страхователя на покупку квартиры.
Страхование финансовых рисков дольщиков
Долевое строительство породило категорию людей, которых принято называть обманутыми дольщиками. Это покупатели квартир в строящихся домах, которые заключили договоры долевого участия с компаниями-застройщиками, но по разным причинам не получили квартир. При этом деньги, вложенные в строительство, им вряд ли удастся вернуть. Специально для дольщиков, которые не хотят оказаться обманутыми, на рынке появилось страхование финансовых рисков дольщиков.
При долевом строительстве есть несколько моментов, от которых необходимо застраховаться.
Во-первых, срыв сроков строительства – когда застройщик не предоставляет дольщику квартиру в срок, который указан в договоре. Причины могут быть разные – от отказа городской администрации согласовать тот или иной документ до протестов окрестных жителей, поджигающих на площадке строительную технику.
На практике такой страховой случай, как срыв сроков, происходит чуть ли не на каждой второй стройке. Однако выплаты в связи с его наступлением крайне редки. Обычно страхователи готовы подождать несколько месяцев до завершения объекта, входя в положение застройщика, особенно если в этом нет его прямой вины.
Во-вторых – двойные продажи, о которых чаще всего становится известно уже после сдачи дома. Это ситуация, когда на одну и ту же квартиру претендует больше двух дольщиков. Как правило, эту ситуацию застройщик готов "разрулить" самостоятельно, не прибегая к судебным спорам.