За балконы и лоджии в новостройках платят отдельно, по специальным коэффициентам: 0,3 за площадь балкона, 0,5 – за лоджию. При этом общая цена квартиры с лоджией не будет превышать верхнюю планку цен на другие квартиры в этом же доме.
По распоряжению городской администрации, все вновь строящиеся дома обязаны иметь паркинг (отдельно стоящий, в цокольном этаже или заглубленный). Количество гаражных боксов редко совпадает с количеством квартир в доме: гаражей, как правило, значительно меньше. Место в паркинге может продаваться отдельно, но может быть отдано покупателю "в подарок".
Строительство гаража обходится дороже, чем сооружение самого дома. Поэтому лучше, когда гараж и квартира продаются по отдельности. Если компания заявляет, что гараж покупатель получит в подарок, скорее всего стоимость гаража уже учтена в стоимости каждого квадратного метра дома. В доме, где есть паркинг, стоимость квадратного метра, скорее всего, окажется выше, чем в аналогичных домах по соседству.
Оплата договора
Если денег для покупки квартиры в строящемся доме не хватает, можно воспользоваться разными финансовыми инструментами. Один из них – рассрочка.
Сегодня рассрочку предлагают многие компании. Но у каждой – свои условия, которые зависят от множества причин, в первую очередь от того, насколько успешно продаются квартиры. В зависимости от собственных финансовых возможностей компания-продавец устанавливает размер первого взноса, срок выплат, схему платежей и "цену вопроса".
Изначально рассрочка позиционировалась как дополнительная услуга строительной компании для привлечения клиентов, которые могут оплачивать строящееся жилье не единовременно, а в течение продолжительного срока – от нескольких месяцев до нескольких лет, в том числе после сдачи дома госкомиссии.
Не секрет, что собственных средств в объеме, достаточном для строительства целого дома, крупного комплекса или одновременно нескольких домов, у застройщиков нет – их хватает только для старта проекта. Затем деньги поступают от частных инвесторов, претендующих на квартиры в будущем доме.
В период строительства жилье дорожает, поэтому с покупателей, которые могут оплатить будущую квартиру сразу, денег берут меньше. Подается это как "скидка при единовременной оплате" (например, скидка в 100 долл. с каждого квадратного метра). Разница в цене при покупке многокомнатной квартиры может составить несколько тысяч долларов. По сути, речь идет не о скидке: для того, кто платит сразу, цена не снижается, а для того, кто платит в рассрочку, – увеличивается (хотя застройщики и называют рассрочки, которыми может воспользоваться покупатель до завершения строительства, беспроцентными).
Вместе с тем некоторые застройщики продлевают рассрочку на несколько месяцев после сдачи дома госкомиссии. Это сделано для привлечения покупателей, продающих старое жилье для оплаты новой квартиры. Как правило, на это хватает шести месяцев. Если рассрочка растягивается на несколько лет после окончания строительства, получается, что застройщик кредитует покупателя, а без выгоды никто этого делать не будет.
При покупке в рассрочку обязательно выплачивается первый взнос, составляющий не менее 10 %. Чем меньше первый взнос, тем выше процент при рассрочке. Например, при первом взносе 10–30 % цена рассрочки может составить 1,5 % в месяц с оставшейся суммы; при взносе 50–70 % – 1 % в месяц и т. д. При первом взносе в 70 % рассрочка дается на 4 года под 9 % годовых, а при первом взносе 30 % – на 3 года под 14 % годовых (до конца строительства рассрочка дается без процентов).
Схемы рассрочки напоминают ипотечные схемы на первичном рынке. Большинство программ кредитования покупателей квартир в строящихся домах действуют в рамках соглашений между конкретным застройщиком и конкретным банком. Мало того, квартиры по ипотечной схеме можно купить только на определенных объектах. Если застройщик предоставляет рассрочку, покупатель, как правило, может выбрать любую квартиру в любом строящемся доме этой компании. Однако банки запускают совместные программы только с теми застройщиками, в чьей финансовой состоятельности и обязательности они уверены, поскольку до окончания строительства именно застройщик гарантирует банкам, что клиенты расплатятся вовремя.
Первый взнос обязателен и при рассрочке, и в большинстве ипотечных программ банков. При этом и средний размер первого взноса при ипотечном кредитовании, и средний размер взноса на рассрочку составляет 30 %.
Самое большое неудобство в схеме рассрочки – нежелание большинства застройщиков менять ее ради удобства клиента. Например, они могут не принять первый взнос в 40 %, если в программе указано 30 %, или отказать в досрочном погашении долга. У банков мораторий на погашение тела кредита также существует, но, как правило, ограничивается первым годом.
Многие крупные строительные компании сегодня предоставляют клиенту право самостоятельно выбрать, воспользоваться ли ипотечной схемой, или решиться на рассрочку.
Условия рассрочки прописаны прямо в договоре долевого участия, справок о зарплате не требуется, и в период оформления договора стоимость квартиры не растет. Здесь выгода покупателя очевидна.
Заметно различаются сроки выплат в случае рассрочки и ипотеки. Если уплачено 30 % стоимости квартиры, оставшиеся 70 % можно выплачивать год-полтора (рассрочка), а можно – 25 лет (ипотека).
Цена ипотечного кредита сопоставима с ценой рассрочки. Каждый покупатель квартиры может сам выбрать, каким способом расчетов воспользоваться: необходимо учесть предстоящие доходы. Ясно, что для выплат по рассрочке необходимо ежемесячно иметь более серьезные суммы, чем при многолетнем ипотечном кредите.
Квартиру сдал – квартиру принял
Когда дом готов, покупатели квартир должны принять свое жилье у застройщика и подписать при этом акт приемки. Примерно 80 % квартир, которые участники долевого строительства принимают от застройщика, имеют дефекты или недоделки. Однако дольщики подписывают акты приема квартир, не требуя возврата денег, и лишь в исключительных случаях обращаются в суд.
Дефектов в квартире насчитывается (в среднем) на несколько тысяч долларов, и если оставить все как есть, дольщику придется устранять недоделки самому (причем еще до отделочных работ, поскольку некоторые недоделки не позволят их проводить). Впрочем, неспециалисту сложно найти огрехи строителей, а экспертов по приемке квартир в городе очень мало. Приемка квартиры специалистом занимает 1–3 часа, в запущенных случаях – целый день. Стоимость услуги – от 3000 рублей (приемка однокомнатной квартиры). Однако в 90 % случаев дольщики принимают готовое жилье от застройщика самостоятельно (в силу завышенного самомнения, вынужденно или по незнанию).
Передача квартир хозяевам начинается сразу после работы госкомиссии. Члены госкомиссии не обращают (да и не должны обращать) внимание на мелкие недоделки. Их задача – отыскать крупные, которые могут негативно повлиять на безопасность и работу инженерных систем всего дома. Госкомиссия дает застройщику 1–2 месяца на устранение недоделок, после чего застройщик официально приглашает покупателей принимать квартиры. Как правило, отдел продаж компании-застройщика пытается регулировать процесс и приглашает клиентов на разные дни (по графику). Если конфликта нет, приемка квартиры может уложиться в один час.
Процедура приемки и ее сроки прописаны в договоре между застройщиком и покупателем. Как правило, на нее отводится один месяц. В процедуре обязан участвовать представитель застройщика. Обычно в этой роли выступает мастер, работавший на стройплощадке, или прораб. Процедура проста и не требует присутствия юриста, зато желателен специалист-строитель, потому что мастер легко может убедить дольщика, будто дефекты – не дефекты вовсе, а так и было задумано. Специалист даст техническое заключение со ссылками на СНиПы и ГОСТы.
Еще лучше – пригласить поучаствовать в приемке мастера из бригады, которая будет вести в квартире чистовую отделку: он оценит ситуацию лучше, поскольку это – его фронт работ.
Условия приемки также описаны в договоре. Опытные застройщики могут составить договор так, что если клиент откажется подписать акт, то останется без квартиры, да еще и заплатит штраф.
Перечень недоделок (в качестве приложения к акту) должен быть составлен с указанием сроков их устранения. По вопросам качества есть нормативы, с которыми не поспоришь. Сроки устранения недоделок назначает строитель, обычно 15–45 дней (если недоделки не глобальные). Но есть работы, привязанные к сезону (например, замену кровли можно проводить только в теплое время), они заставляют ждать исполнения до полугода. На практике процесс передач квартир по акту затягивается не меньше чем на полгода.
После того как недоделки выявили и заклеймили позором в перечне дефектов, дольщику придется решить, смирится ли он с ними.
Если строители согласны с перечнем, они просто берут и переделывают. Но есть спорные моменты и есть такие недоделки, при которых принимать квартиру совсем не хочется. Вступивший в силу 1 апреля 2005 года закон о долевом строительстве накладывает на застройщика жесткие обязательства по качеству и дает право дольщику не принимать квартиру, если недоделки существенные и не соответствуют уплаченной сумме. Но как этим правом воспользоваться? В договоре долевого участия должна быть прописана денежная компенсация (что-то вроде морального ущерба), если дефекты исправить невозможно. Однако какие дефекты считаются существенными, а какие – нет, должно быть указано в договоре.
Теоретически дольщик может гордо отказаться от набитой дефектами квартиры. Однако на практике этого никто не делает. Расторжение договора долевого участия невыгодно обеим сторонам. Застройщику вряд ли удастся найти другого покупателя на забракованное жилье, а у дольщика иные резоны. Получить на руки он сможет только сумму договора (если она к этому времени выплачена, конечно). При этом себестоимость строительства непрерывно растет. Так и происходит: застройщик старается спихнуть квартиру, а дольщик вынужден ее принять.
Пока не подписаны все акты на все квартиры в доме, никто не может регистрировать право собственности, поэтому обе стороны стараются уладить споры полюбовно и не доводить дело до крайности, например до суда.
Правильный выбор застройщика
Как правило, за время строительства квартиры в доме дорожают. На спокойном рынке – процентов на 30. В любом строительном проекте есть риски, поэтому на ранней стадии строительства квартиры продаются дешевле, чем перед его окончанием. Покупая квартиру на ранней стадии, клиент рискует больше, поэтому платит меньше. В случае банкротства застройщика если и удастся вернуть выплаченную сумму, то нескоро, и не факт, что полностью.
Если правильно выбрать компанию-застройщика, риски, безусловно, будут меньше. Но как ее выбрать?
Своеобразным индикатором могут служить финансовые структуры и агентства недвижимости. Например, страховые компании, которые работают на первичном рынке и страхуют финансовые риски клиентов, работают не со всеми застройщиками, но лишь с теми, в финансовой устойчивости которых они уверены. То же касается банков, выдающих ипотечные кредиты на строящееся жилье определенным компаниям-застройщикам, в которых они предварительно проводят андеррайтинг и аккредитуют. Критерий все тот же – финансовая устойчивость.
Аналогичную позицию занимают риэлторские компании – они работают только с надежными застройщиками.
Глава 6. Секреты загородного рынка
У загородного рынка недвижимости своя специфика. Объектами сделок здесь являются частные дома, дачные постройки, домики в садоводствах, земельные участки, а также коттеджи и таунхаусы в организованных поселениях.
Каждый дом строится под конкретного хозяина, с учетом его вкусов и особенностей. Это – очень индивидуальный объект. Даже у домов, стоящих рядом, могут быть разные площади (как земельных участков, так и самих домов), разное количество этажей и разные технологии, с помощью которых дома возводились. Про интерьеры внутри дома речь вообще не идет. Любой загородный дом, если в нем регулярно бывают хозяева, несет на себе их отпечаток. Именно поэтому продать готовый дом очень сложно – надо найти "своего" покупателя, с похожими вкусами, которому понравится именно этот дом. Кроме того, люди, которым известно о "персонификации" загородного жилья, предпочтут приобрести земельный участок и построить новый дом или купить старый дом в деревне, чтобы снести и возвести на его месте другой.
Процесс просмотров и переговоров между продавцом и покупателем может длиться очень долго: как правило, никто никуда не торопится (нет необходимости срочно продать или срочно купить). Торг может продолжаться более года.
Если же есть желание отдыхать в новом доме уже ближайшим летом, озаботиться покупкой необходимо как можно раньше, например, осенью или, в крайнем случае, зимой. Пока будут проходить переговоры, просмотры, оформление документов (может выясниться, что не все документы владельца дома в порядке), пройдет несколько месяцев (до полугода).
Неторопливость справедлива и для строительства нового дома на земельном участке, приобретенном у частного лица или полученном под индивидуальное жилищное строительство у муниципалов. Строительство малоэтажного дома, как правило, ведется в теплый период, но до того, как строители начнут возводить стены, необходимо разобраться с коммуникациями на участке, а также устроить фундамент. Так что дом будет готов, в лучшем случае, к осени.
Еще несколько лет назад допустимым расстоянием для загородных домов, предназначенных для постоянного проживания, считалась 30-километровая зона вокруг Петербурга. Сегодня ее граница удалена на 50–60 км, а поселки для временного проживания (формально – дачные) уже перешагнули 100-километровый рубеж. Появились даже "пробные" проекты на расстоянии 140 км от города.
Многие петербуржцы имеют дачи на севере Ленобласти, в Выборгском, Приозерском, Всеволожском районах области и городском Курортном районе. В этом направлении располагаются не только дачи, но ведется активное строительство целых поселков. Север привлекает и покупателей, и застройщиков большим количеством озер, сосновых боров – возможностью искупаться, половить рыбу. Трасса Скандинавия и Приморское шоссе обеспечивают хорошую транспортную доступность этих районов (спасибо соседней Финляндии). Кроме того, именно на севере расположены горнолыжные курорты, вокруг которых складывается инфраструктура для отдыха.
По совокупности признаков север – идеальное место для отдыха. Но дороговизна и отсутствие свободных участков под строительство новых объектов заставляет пристальнее приглядеться и к южному направлению. Начато освоение Ломоносовского, Гатчинского, Тосненского, Кировского районов. Также в ближайшие годы в центре внимания окажутся Петродворец, Пушкин и Павловск.
У юга – свои плюсы и минусы: сосновые леса и водоемы можно найти и здесь, однако общая беда – плохая транспортная доступность, а берег Финского залива испорчен многолетним строительством дамбы. Инженерное обеспечение южных районов лучше, но причина этому – малое количество новых поселков. Земли на подступах к Петербургу – почти сплошь сельскохозяйственного назначения и используются в соответствии с ним. Лужский район благоприятно выглядит с точки зрения как природы, так и экологической обстановки, но превращен в огромный массив садоводств. Так что коттеджные поселки здесь строиться не будут (по крайней мере, в ближайшее время).
Пушкин и Павловск – районы сложившейся "дворцовой" застройки. Но в отдельных районах Павловска много домиков "частного сектора" (ни город, ни загород), и современные коттеджи не впишутся в такое окружение.
Классификация объектов
Коттедж (от англ. cottage – коттедж, загородный дом, изба, хижина; амер. – летняя дача, австрал. – одноэтажный дом) – отдельно стоящий, преимущественно загородный жилой дом с прилегающим земельным участком.
Коттеджи имеют площадь до 300 м и прилегающий участок до 25 соток.
В России любой отдельный дом называется коттеджем. В США используется много терминов для обозначения жилой недвижимости такого типа. Single-family home (дом для одной семьи) – отдельно стоящий дом с участком и различными постройками на участке (гараж, бассейн и всего, что вздумается по деньгам). Собственник владеет домом и землей, а также воздухом над домом. Частные дома могут быть разных типов – ranch, cottage, cabin to country, colonial, contemporary, rambler и др. Кроме того, существует multi-family home – дом, в котором независимо друг от друга живут несколько семей, и patio home – дом, принадлежащий одному собственнику, где бассейны, гаражи и земельные участки общие с соседями из таких же домов. Коттеджный поселок как термин отсутствует. Малоэтажная застройка (development) весьма разнообразна.
Таунхаус (от англ. town-house – городская квартира) – еще один распространенный тип малоэтажной застройки, который иногда ошибочно называют "сблокированными коттеджами". Англичане трактуют "дом" как "индивидуальное владение", "независимое жилье на одну семью". На нашем рынке термин употребляется в значении "отдельный дом с отдельным входом (входами), имеющий одну или две общие стены с соседними домами, общий фундамент, иногда с участком земли (небольшим)". Домики выстраиваются в цепочку по 6-12 штук, форма которой зависит от размеров и конфигурации общего земельного участка (по прямой, лесенкой, буквой "П"). В последнее время получили распространение таунхаусы в форме каре, образующие защищенный двор.
Площадь секции в таунхаусе составляет примерно 120 м, высота – два или три этажа плюс мансарда.
Коттеджный поселок – собрание коттеджей, выполненных в едином стиле (по одной и той же технологии, одинаковой высоты или площади). Кроме единого архитектурного решения, поселок объединен общими инженерными сетями и объектами соцкультбыта. В основе проекта коттеджного поселка должна быть единая концепция, которой подчиняются архитектурные, технические и социальные решения. Как правило, такой поселок обнесен оградой и охраняется.
Коттеджные поселки занимают все большую долю в объеме предложений загородного рынка. В Ленинградской области их уже больше сотни, а объем коттеджного рынка оценивают примерно в 3000 объектов (всего на загородном рынке представлено 6000–7000 объектов). Спрос на коттеджи в организованных поселках есть, и пока он остается неудовлетворенным.
Коттеджные поселки условно делятся на три категории: элитные, бизнес-класса и класса "комфорт" (эконом-класс). Основной объем предложений (примерно 70 %) приходится на бизнес-класс (средний ценовой сегмент). На "комфорт" приходится не более 20 % предложений, а объем элитного предложения оценивается разными компаниями в 10–20 % (ценовое деление по категориям в разных компаниях может отличаться). Элитный сегмент близок к насыщению, а в самом дешевом сегменте спрос превышает предложение в 4–5 раз.