Если закладывается имущество, которое залогодатель впоследствии приобретает в собственность, то это автоматически порождает право залогодержателя обратить свое взыскание на такое имущество залогодателя.
Важным правом собственника жилого помещения является право передачи жилого помещения по наследству. В соответствии со ст. 1110 ГК РФ наследованием признается переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование может осуществляться по завещанию и по закону. Завещанием признается способ распоряжения своим имуществом в случае смерти. Гражданин вправе завещать любое собственное имущество, в том числе и жилое помещение. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание может быть совершено в отношении одного или нескольких лиц, причем как физических, так и юридических. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, причем каждая последующая очередь наследует, если нет наследников предыдущей очереди. К наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя. К наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В качестве наследников четвертой очереди – родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя. Наследниками пятой очереди признаются родственники четвертой степени родства – дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). К наследникам шестой очереди относятся родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). К наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Подводя итог описанных прав собственника жилого помещения, можно сделать вывод о том, что жилое помещение может приносить своему собственнику определенный доход. Причем указанный доход может быть разовым, полученным в результате продажи жилого помещения, либо постоянным, получаемым в результате сдачи помещения внаем. Помимо дохода жилое помещение может являться гарантией платежеспособности его собственника. Это очень важно при желании гражданина получить кредит в банке. А также собственник может распорядиться жилым помещением как при жизни, так и после смерти, путем передачи по наследству.
Наряду с вышеизложенным обращаем внимание и на наличие тех "минусов", которые возникают у собственника жилого помещения. Главными "минусами" права собственности на жилое помещение является наличие определенных обязанностей у собственника. Одной из главных обязанностей собственника, в соответствии со ст. 210 ГК РФ, является бремя содержания имущества. Однако, в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организации, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, определенных денежных средств в зависимости от размера своей квартиры. В то же время в случае, если квартира не является вашей собственностью, а проживаете вы на основании договора социального найма, то плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собственник, а именно орган государственной власти или местного самоуправления.
Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помещения по назначению, то есть для проживания граждан. Собственник жилого помещения должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Указанные правила утверждаются Правительством РФ. В настоящее время Правительством РФ еще не утверждены данные правила, но, учитывая постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415 "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в жилых домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда РСФСР" (в ред. от 21 мая 2005 г.), правила пользования жилыми помещениями могут содержать запрет на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, запрет на курение в местах общего пользования в коммунальных квартирах, в подъездах, холлах и на лестничных клетках многоквартирного дома. Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами необходимо при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а с 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Может устанавливаться запрет на содержание животных, птиц и пчел на балконах и лоджиях. Следует особо обратить внимание на тот факт, что в случае не выполнения требований по содержанию или пользованию жилым помещением собственник может быть подвергнут административному наказанию (ст. 7.21 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (с изм. и доп. от 27 сентября 2005 г.) (далее – КоАП РФ)). Однако описанные в настоящем абзаце обязанности в равной мере относятся как к собственникам, так и к нанимателям жилых помещений.
Становиться собственником квартиры или нет – дело сугубо индивидуальное. Однако при этом следует иметь в виду, что дело это, на наш взгляд, ответственное, требующее серьезного подхода и правильного определения целей дальнейшего использования жилого помещения. Остается только сказать, что на основании ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.
Для проведения приватизации риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность. Кроме того, риэлтор должен проследить за "чистотой" приватизированной квартиры. К примеру, на участие в приватизации могут "претендовать" и несовершеннолетние. Для проведения приватизации риэлтор должен знать то, кто имеет право на участие в приватизации. Все совершеннолетние граждане могут один раз поучаствовать в бесплатной приватизации жилого помещения. Несовершеннолетние могут дважды участвовать в приватизации. В приватизации квартиры участвуют те, кто в ней прописан, а так же их дети (несовершеннолетние), даже если они и не прописаны.
Как риэлтору можно проверить наличие несовершеннолетних детей у клиента? Для этого необходимо посмотреть наличие записи в паспорте в графе "дети", кроме того, если дети когда-либо были прописаны в квартире, то эти данные будут отражены в справке, которую получают в ЖКО, ЖЭУ по месту нахождения приватизированной квартиры по форме 10. Наличие справки о составе семьи (указанная справка из ЖКО, ЖЭУ по форме 10), обязательно для приватизации. При ее получении важно учесть, что срок действия данной справки – 10 дней. Получать ее придется риэлтору дважды: перед обращением в агенство по приватизации в местном органе самоуправления для заключения договора приватизации и второй раз, при подаче договора на приватизацию в регистрационную палату для государственной регистрации приватизации.
В том случае, если клиент после вступления закона о приватизации в законную силу (после 1 июля 1991 г.) проживал еще где-то и состоял там, на регистрационном учете, то необходимо со всех "бывших" мест проживания получать справку о периоде проживания и о том, что данный гражданин не принимал участие в приватизации по данному адресу. Данные справки можно получить опять же в ЖЕКах и ЖЭУ, по месту нахождения адресов "бывшего" проживания. Сведения о неучастии в приватизации можно получить и в агенстве по приватизации (другом, компетентном органе местного самоуправления).
Разберемся с платежами, при проведении действий по приватизации необходимо совершить следующие платежи:
1) за заказ техника БТИ;
2) за заключение договора на приватизацию;
3) госпошлина в регистрационную палату.
Изначально все собранные документы подаются в тот орган местного самоуправления, который уполномочен заключать с гражданами договоры на приватизацию жилого фонда. Как правило, это какой-либо отдел в комитете по управлению имуществом либо сам комитет. После заключения договора, а это по времени занимает около месяца, гражданин (риэлтор) получит на руки два экземпляра договора на приватизацию и доверенность на проведение государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. Затем, все документы подаются в регистрационную палату, где регистрация занимает около одного месяца, после этого, риэлтор получит на руки документы, подтверждающие государственную регистрацию (это будет договор с отметкой о его регистрации) и процесс приватизации квартиры можно считать завершенным.
Бывают случаи, когда несовершеннолетние, которые не проживают с гражданином-нанимателем (и ни когда не проживали в данной квартире), по вышеуказанным документам отсутствуют у гражданина. Однако на стадии регистрации сделки по приватизации это выяснится, тогда потребуется распоряжение от органов опеки и попечительства на разрешение приватизации квартиры данному гражданину без участия несовершеннолетних. Во всех подобных и других случаях, государственная регистрация в регистрационной палате приостанавливается на месяц, можно на три – более нельзя. Если недостающие документы не будут представлены в регистрационную палату в указанный срок приостановки государственной регистрации приватизации, то последует отказ в государственной регистрации.
В процессе приватизации довольно часто возникают проблемы с несовершеннолетними, другими членами семьи, имеющими право на участие в приватизации. Ситуация с несовершеннолетними более или менее ясна, остается разрешить вопрос об участии в приватизации других членов семьи. Если в квартире на регистрационном учете состоят и другие члены семьи нанимателя, есть супруг, то они все вправе на равных долях совместно с нанимателем принять участие в приватизации квартиры. В том случае, если они не собираются воспользоваться данным правом, и согласны с приватизацией квартиры на одного только нанимателя, то они должны сделать отказ в письменной форме и нотариально заверенной от своего участия в приватизации.
Рассмотрим вопрос о проведении переустройства (перепланировки) жилого помещения. Порядок проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения в настоящий момент определен в ЖК РФ. С вопросами по переустройству (перепланировки) возникает не мало вопросов, один из главных, это согласие других соседей на то, что бы соседнее с ними жилое помещение перевели в нежилое. Согласно действующему жилищному законодательству согласия других жильцов дома не требуется. Данное положение закона вызывает самые различные споры и оценки такого урегулирования законодателем вопроса. Между тем, в рамках настоящей книги нас интересует вопрос о процедуре перевода жилого помещения в нежилое, подобного рода услугу нередко оказывают и небольшие риэлторские фирмы или отдельные риэлторы.
Если в наиболее общем виде рассмотреть то, как законодатель на федеральном уровне урегулировал вопрос по переводу жилого помещении в нежилое (т. е. изменение правового статуса жилого помещения, можно сказать, что риэлтор может и оказывать услуги по переводу нежилого помещения в жилое), то можно сказать, что законодатель в наиболее общем виде урегулировал данный вопрос, оставив "широкое поле для законотворческой самодеятельности" органам местного самоуправления, субъектам РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Для изменения правового статуса жилого помещения (нежилого помещения) риэлтор от имени собственника предоставляет в уполномоченный орган местного самоуправления следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление дополнительно и других документов, кроме указанных. Риэлтору должна быть выдана расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и документов, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Орган местного самоуправления одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято данное решение.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения решение органа местного самоуправления должно содержать требование об их проведении. Если в проведении работ нет необходимости (это не указано в решении органа местного самоуправления), то принятое решение является основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если же требуется проведение работ по переустройству (перепланировке), то к документам, необходимым для принятия решения об изменении правового статуса жилого помещения, необходимо будет и представить проект (план) по переустройству (перепланировке). В таком случае, основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого, станет акт приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.