8.2. Закладная
Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:
♦ право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
♦ право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Закладная может выдаваться как при заключении договора ипотеки, так и при ипотеке в силу закона.
Обязанными лицами являются: по закладной – должник, по обеспеченному ипотекой обязательству – залогодатель. В том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, обязанными по закладной являются оба лица.
Закладная составляется и подписывается залогодателем, а если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, закладная составляется и подписывается совместно залогодателем и должником. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки, которая должна осуществляться в соответствии с требованиями закона о регистрации прав на недвижимое имущество.
Закладные имеют следующие характеристики (табл. 8.2.1).
Таблица 8.2.1. Основные характеристики закладных
Закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском. Она относится к числу именных ценных бумаг, т. е. бумаги, имя владельца которой указано в тексте самой бумаги.
Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав). Передаточная надпись на закладной удостоверяет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной. По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладной может быть предусмотрен ряд передаточных надписей.
В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке" закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.
Закладные широко используются при оформлении ипотечных кредитов. Банк (кредитор) и заемщик заключают договор ипотечного кредитования, в силу которого между ними возникают обязательства. Банк (залогодержатель) предоставляет кредит под залог недвижимости. Но при этом объект недвижимости, как правило, остается в собственности заемщика, и, в случае неплатежеспособности последнего, требования кредитора гасятся или из выручки от продажи этого объекта, или путем его перехода в собственность кредитора.
Тест 1. Выбор верного ответа
1. Закладная удостоверяет следующие права ее владельца:
а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество;
б) право на получение дивидендов; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество;
в) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество; право на получение жилья.
2. Закладная как ценная бумага может применяться:
а) при закладе имущества;
б) при ипотеке;
в) во всех видах залога.
3. Закладная составляется и подписывается:
а) залогодателем;
б) если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, закладная составляется и подписывается совместно залогодателем и должником;
в) должником.
4. Закладная составляется, выдается и обращается в:
а) документарной форме;
б) бездокументарной форме;
в) документарной и бездокументарной формах.
5. Закладная передается:
а) передаточной надписью;
б) в порядке цессии;
в) предъявлением.
6. Залогодателями могут быть:
а) только юридические лица;
б) как юридические, так и физические лица;
в) только физические лица.
7. В каких случаях составление и выдача закладной не допускаются?
а) если предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс, леса, право аренды имущества, перечисленного выше; ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент;
б) если предметом ипотеки является имущество физического лица; ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент;
в) если предметом ипотеки является имущество юридического лица; ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
8. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; а также право залога на имущество, обремененное ипотекой;
б) право на получение исполнения по денежному или имущественному обязательству, обеспеченному залогом или поручительством третьего лица, без представления других доказательств существования этого обязательства;
в) право на получение исполнения по денежному или имущественному обязательству, обеспеченному залогом имущества, указанного в договоре о залоге, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на указанное в договоре о залоге имущество.
9. Правовые нормы о закладной ценной бумаге содержатся в следующем нормативно-правовом документе:
а) в Гражданском кодексе;
б) в Законе "О залоге";
в) в Законе "О рынке ценных бумаг".
Тест 2. Исключение несоответствия
1. Операции с закладной совершаются следующие:
а) должник-залогодатель ставит передаточную надпись на закладной, удостоверяя факт ее продажи третьему лицу, и уведомляет об этом ипотечного залогодержателя;
б) должник-залогодатель исполняет обязательство, обеспеченное ипотекой, и прекращение ипотеки удостоверяется путем передачи закладной залогодателю;
в) органы министерства юстиции РФ после регистрации ипотеки выдают закладную первоначальному залогодержателю;
г) ипотечный залогодержатель вносит изменения в содержание закладной о замене предмета ипотеки;
д) ипотечный залогодержатель, выступая должником по обязательству, вытекающему из другой сделки, совершает залог закладной своему кредитору по обязательству перед ним, а последний кредитор становится залогодержателем закладной;
е) участники ипотеки вносят указание в договор об ипотеке, что права залогодержателя удостоверяются закладной;
ж) залогодатель закладной в случае исполнения обязательства перед кредитором по частям обязан удостоверить его частичное исполнение путем совершения на закладной соответствующей записи;
з) должник-залогодатель на основании договора об ипотеке составляет закладную.
2. Характеристики закладной следующие:
а) неэмиссионная ценная бумага;
б) эмиссионная ценная бумага;
в) именная и ордерная ценная бумага;
г) обладает свойствами неограниченной обращаемости посредством передаточных надписей;
д) документарная ценная бумага;
е) бессрочная ценная бумага;
ж) срок существования указан в закладной.
3. Реквизиты закладной – это:
а) слово "закладная", включенное в название документа;
б) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;
в) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
г) срок выплаты процентов по закладной;
д) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;
е) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
ж) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
з) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества.
4. Свойства закладной следующие:
а) неограниченная оборотоспособность на основании передаточных надписей;
б) имеет установленный законом перечень категорий лиц, имеющих право выпуска;
в) наличие обеспечения;
г) имеет особый порядок выпуска и обращения;
д) обращается на бирже;
е) предусматривает государственную регистрацию залогодержателей;
ж) предусмотрен срок уплаты суммы обязательства, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
з) доход выплачивается в виде процентов.
Тест 3. Альтернатива выбора
Ответьте "Да" или "Нет".
1. Закладная может выдаваться как при заключении договора ипотеки, так и при ипотеке в силу закона?
2. Закладная – это неэмиссионная ценная бумага?
3. Закладная составляется и подписывается залогодателем, а если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, она составляется и подписывается совместно залогодателем и должником?
4. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке?
5. Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю?
6. Закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа?
8.3. Ипотечные ценные бумаги
Существуют следующие виды ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Суть ипотечных ценных бумаг заключается в том, что организация, предоставившая кредит под залог объекта недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.
Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения – обеспечение посредством ипотечного покрытия. Согласно ст. 3 Закона "Об ипотечных ценных бумагах" в состав основного ипотечного покрытия могут входить только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и/или ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги.
В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.
Облигация с ипотечным покрытием – облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.
Разновидностью облигации с ипотечным покрытием является жилищная облигация с ипотечным покрытием, особенность которой заключается в том, что в состав ипотечного покрытия входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.
Основные характеристики облигаций с ипотечным покрытием представлены в табл. 8.3.1.
Таблица 8.3.1. Основные характеристики облигаций с ипотечным покрытием
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.
Ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.
Приобретение требований может осуществляться посредством договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.
Облигации с ипотечным покрытием закрепляют право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем один раз в год.
Облигации с ипотечным покрытием выпускаются в документарной и бездокументарной форме. При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам такой облигации, а также о порядке и об условиях ее погашения.
Ипотечное покрытие данных облигаций могут составлять помимо вышеназванного имущества также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.
Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем 80% общей номинальной стоимости облигаций.
На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее их общей номинальной стоимости и суммы процентов по этим облигациям.
Для обеспечения полноты исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием размер ипотечного покрытия данных облигаций на любую дату до их погашения должен быть не менее, чем размер (сумма) обязательств по этим облигациям.
Ипотечный сертификат участия – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Основные характеристики ипотечных сертификатов участия следующие (табл. 8.3.2).
Таблица 8.3.2. Основные характеристики ипотечных сертификатов участия
Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен быть менее года и более 40 лет.
Выдача ипотечных сертификатов участия осуществляется лицу, которому принадлежат права требования, составляющие ипотечное покрытие.
Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.
Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме. Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей. При этом они, за исключением депозитариев, осуществляющих учет прав на ипотечные сертификаты участия, обращение которых осуществляется через организатора торговли на рынке ценных бумаг, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, выполняющим функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов (депонентов).
Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя обязан подтвердить права указанных лиц на ипотечные сертификаты участия путем выдачи в течение 5 дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.
Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием.
Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.
Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.
Тест 1. Выбор верного ответа
1. Облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия, – это:
а) облигация;
б) облигация с ипотечным покрытием;
в) консоли.
2. Выпуск облигаций с ипотечным покрытием осуществляет:
а) ипотечный агент и кредитная организация;
б) физическое лицо;
в) физическое лицо и юридическое лицо.
3. По форме выпуска облигации с ипотечным покрытием являются:
а) эмиссионными ценными бумагами;
б) неэмиссионными ценными бумагами;
в) долевыми ценными бумагами.
4. Специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных, и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, – это: