* * *
Как Дик Велл, так и я были настроены оптимистично в отношении партнерства РГИ с японцами, особенно поскольку они проявили доверие к нашему руководству, попросив меня остаться председателем, а Дика Велла - продолжить исполнение обязанностей президента и главного исполнительного директора. "Мицубиси эстейт" представляла собой хорошо управляемую компанию с активами на сумму более 26 млрд. долл., имевшую разнообразные интересы во всем мире. У нас даже были основания надеяться, что руководство "Мицубиси" сможет воспринять некоторые из наших идей относительно расширения РГИ как холдинговой компании, на которые Трастовый комитет ранее ответил твердым отказом.
Увы, в конце концов, покупка РГИ оказалась для японцев кошмаром. Они совершили покупку в конце периода активного роста цен на недвижимость в 1980-х годах. Никто в РГИ или в "Мицубиси" не мог предсказать глубины или продолжительности мирового спада на рынке недвижимости, который начался менее чем через год, никто не предвидел его особенной тяжести в городских условиях Нью-Йорка.
Влияние спада на РГИ фактически было немедленным. Вместо возобноления договоров о лизинге по 75 долл. за квадратный фут спрос к середине 1990-х годов упал, и оказалось трудным найти арендаторов даже по цене в 35 долл. Доход Центра от аренды вскоре снизился еще больше, до величин меньших, чем обязательства по выплате процентов в ТИФН; оценочная стоимость уменьшилась с 1,4 млрд. до 1,1 млрд. в 1993 году, а годовой операционный дефицит возрос с 40 млн. в 1990 году до 61 млн. в 1993 году. "Мицубиси" и трастовые фонды 1934 года должны были вмешаться, чтобы покрыть дефицит. Инвестиция "Мицубиси" быстро превратилась в финансовый отток с потенциалом превращения в финансовую катастрофу, если не принять немедленных действий по исправлению ситуации.
Ситуация дополнительно ухудшалась, поскольку ТИФН быстро тратил свои резервы. Он занял почти 400 млн. долл. на рынке краткосрочных коммерческих бумаг для финансирования выпуска облигаций и векселей, чтобы снизить последующие затраты, когда процентные ставки на оба класса долга автоматически возросли бы. К середине 1992 года ТИФН столкнулся с кризисом кредита и обратился к РГИ в поисках чрезвычайного финансирования.
Будучи председателем как РГИ, так и ТИФН, я остро ощущал, что нахожусь в ситуации, когда имеет место конфликт интересов. Чтобы избежать двусмысленной ситуации, я подал в отставку с поста председателя и директора ТИФН в декабре 1992 года. Клод Баллард, младший партнер "Голдман Сакс", пришел мне на смену.
* * *
К 1993 году для РГИ стало абсолютной необходимостью действовать решительно, если она хотела избежать продолжения ухудшения финансовой ситуации. Хотя спад закончился, по-прежнему не было перспектив, что Центр сможет возобновить договоры о лизинге по более высоким ценам, которых мы ожидали. При аренде по меньшим ценам РГИ не справлялся со своими обязательствами по отношению к ТИФН, и "Мицубиси", и трастовые фонды 1934 года были бы вынуждены покрывать дефицит, составлявший сотни миллионов долларов после 1994 года. Я рекомендовал "Мицубиси" прибегнуть к единственно реальным вариантам - реструктуризации долга или выкупу ТИФН. Поскольку цена акции ТИФН упала настолько, что составляла менее десяти долларов, я считал, что последний вариант является более предпочтительным.
В начале 1994 года, когда акции ТИФН продавались по шесть долларов, "Мицубиси" предложила ТИФН по 4,35 центов за акцию. Правление ТИФН быстро ответило отказом, однако, сталкиваясь по-прежнему с серьезной проблемой кредита, обеспечило для себя финансирование от компании "Уайтхолл риэлти", принадлежащей фирме "Голдман Сакс", в виде 225 млн. долл. в форме долговых обязательств с процентной ставкой в 14 %. В результате этого "Уайтхолл", руководимая Дэниелом Нейдиком, превратилась в одного из ведущих игроков в делах ТИФН, а отношения между ТИФН и РГИ начали носить антагонистический характер.
По мере того, как потери Рокфеллеровского центра продолжали расти, достигнув совокупной общей суммы в 575 млн. долл. в 1994 году, "Мицубиси" предприняла еще одну, окончательную попытку выкупить ТИФН. Совместно с трастовыми фондами 1934 года "Мицубиси" предложила по 7 долл. за акцию, или всего 270 млн. долл., причем "Мицубиси" выплачивала бы 216 млн., а трастовые фонды - 54 млн. ТИФН ответил требованием суммы в 310 млн.
Японцы отказались и настаивали, что все дополнительные средства должны прийти из трастовых фондов 1934 года. "Мицубиси" уже инвестировала в Центр почти 2 млрд. долл. и дальше идти не хотела. В ответ Билл Боуен настаивал, что любое повышение инвестиций от трастовых фондов 1934 года будет представлять для них деловой интерес, только если "Мицубиси" согласится на концессионные условия, включающие привилегированную, имеющую пятилетний срок инвестицию наличных средств со ставкой дивидендов, равной 12 %. Он также выставил требование получения контроля над РГИ, если "Мицубиси" пропустит четыре выплаты дивидендов. Японцы были в ярости от условий Боуена и немедленно отказались от сделки, сказав, что они не будут производить никаких дополнительных выплат в ТИФН. Перспектива немыслимого банкротства Рокфеллеровского центра стала реальной возможностью.
* * *
Несмотря на то, что моя роль во всем этом по существу уменьшилась до роли наблюдателя, я твердо придерживался точки зрения, что банкротства следует избежать любой ценой. Я подумал, что личное обращение к высшим руководителям "Мицубиси" сможет вернуть их обратно за стол переговоров, и в результате мы с Диком Веллом полетели в Токио, чтобы попытаться убедить их пересмотреть свое решение. Когда утром того дня, когда должна была состояться наша встреча с Такео Фукузава и его старшими советниками, я входил в здание главной конторы "Мицубиси", я поскользнулся, упал и сломал ногу. Потребовалось 30 неприятнейших минут, чтобы появилось кресло-каталка. К тому времени, когда каталку привезли, адреналин оказал действие и боль вскоре утихла. Я настаивал на том, чтобы мы провели совещание прежде, чем меня заберут в больницу.
Господин Фукузава и его сотрудники были в ужасе, когда меня ввезли в зал заседаний правления на каталке. Они уважительно слушали меня, когда я говорил относительно опасностей и стигматов банкротства и умолял их вновь открыть переговоры с ТИФН. Я оставался на совещании в течение почти часа, однако в конечном счете ни моя сломанная нога, ни мои аргументы на них не подействовали.
Покупка "Рокфеллеровской группы" была крупнейшей иностранной инвестицией "Мицубиси", хотя более консервативные члены ее правления были против с самого начала. С учетом того, что японская экономика находилась в состоянии свободного падения, а Рокфеллеровский центр испытывал серьезные проблемы, фракция противников теперь одержала верх. Хотя переговоры продолжались на протяжении последующих нескольких месяцев и в какой-то момент казалось, что "Мицубиси" и трастовые фонды 1934 года близки к заключению сделки, это не привело к положительному результату. 11 мая 1995 г. правление "Мицубиси" в Токио проголосовало за то, чтобы не иметь дела с этой недвижимостью.
В тот же день члены правления РГИ собрались в красиво декорированной комнате заседаний правления на пятом этаже здания компании "Саймон энд Шустер" на углу Шестой авеню и 49-й улицы. Это была печальная встреча. На повестке дня был только один вопрос: резолюция о невыполнении платежа на сумму 20 млн. долл. в адрес ТИФН, что, следовательно, вело к дефолту. Я предпринял еще одну последнюю попытку предотвратить банкротство, отметив вредные последствия дефолта для "Мицубиси", семьи Рокфеллеров и самого Центра. Дрю Люис, Джордж Шарфенбергер, Дик Дилуорт, Дик Велл и я проголосовали против резолюции. Наше решение не прошло из-за голосования директоров "Мицубиси" и Джорджа Патнама, представителя трастов 1934 года в правлении. Двумя днями позже "РСП эссошиэйтс" и "Рокфеллер сентер пропертиз" - два партнерства, взявшие деньги в долг у ТИФН десятью годами раньше, - подали документы на защиту от банкротства. Дик Велл, считая, что он находится во все более неприемлемом положении, заявил об отставке с должности президента РГИ в шестинедельный срок.
Неудачное решение "Мицубиси" имело для них болезненные финансовые последствия. В соответствии с условиями исходной сделки трастовые фонды 1934 года имели право на сделку типа "пут" с "Мицубиси" в отношении 20 % акций РГИ, которыми они продолжали владеть, по цене 1,495 долл. за акцию. Трасты реализовали свое право и получили в 1997 году от японцев дополнительно 160 млн. долл. Таким образом, хотя "Мицубиси" получила полное право собственности на РГИ, бремя убытков также полностью легло на них.
* * *
Вскоре после этого огорчительного и хорошо освещенного в средствах массовой информации банкротства судья, осуществлявший надзор над этим делом, - Пруденс Эбрахам объявила тендер на представление планов относительно того, что делать с закладной Центра, которая теперь контролировалась ТИФН. Рокфеллеровский центр снова был "в игре".
К немалому удивлению всех, ТИФН оказался в состоянии не объявлять себя банкротом, однако его финансовое положение было, по меньшей мере, непрочным, и несколько крупных риэлторских компаний были, безусловно, заинтересованы в том, чтобы приобрести Центр по дешевой цене. Меня беспокоило будущее Центра, и я дал знать, что хотел бы войти в группу, которая станет новым владельцем Центра. Члены моей семьи, с которыми я разговаривал, не были заинтересованы в продолжении участия в судьбе Центра, поэтому я начал искать партнеров на стороне.
На протяжении лета я держал руку на пульсе событий через своего сотрудника Ричарда Е. Саломона и своего адвоката Питера Хермана из фирмы "Мил-бэнк, Твид". Джианни Аньелли сказал мне, что если возникнет необходимость в инвестициях, то он сможет помочь. Через несколько недель он позвонил мне из Европы и сказал, что разговаривал со Ставросом Ниархосом, который также был заинтересован идеей инвестирования в Центр.
Джианни и Ставрос согласились выложить по 61 млн. долл. Джерри Спейер, один из первых лиц в фирме "Тишман Спейер", также принял участие в переговорах и проявил интерес к управлению Центром. В конце концов, Джерри и я выделили по 15 миллионов, или примерно по 5 % требуемых фондов. При таком раскладе мы смогли заключить сделку с компанией "Голдман Уайтхолл риэлти" на 50-процентное владение совместным предприятием для покупки ТИФН. В ноябре 1995 года правление ТИФН приняло наше предложение цены по 8 долл. за акцию, плюс мы приняли на себя долг в сумме 845 млн. долл., который ТИФН имел перед своими акционерами, а акционеры ТИФН ратифицировали это решение в марте следующего года. Рокфеллеровский центр был нашим.
Несмотря на то, что в некоторых кругах заявляли - в частности, в журнале "Бэрронс", - что простые "семейные инвесторы" понесли огромные потери, купив акции ТИФН, реальный факт заключался в том, что инвесторы вернули свои начально инвестированные суммы и фактически даже заработали скромную прибыль. В период между 1985 и 1995 годами ТИФН выплатил 10,13 долл. в форме дивидендов и вернул 4,87 долл. основного капитала на каждую акцию. Акционеры также получили 8 долл. за акцию, когда мы вновь стали владельцами собственности, что принесло доход в 23 долл. за акцию на инвестирование 20 долл. - доход, ни в коей мере не впечатляющий, однако, по крайней мере, речь не шла об убытке.
Поскольку одной из причин моего участия было недопущение того, чтобы Центр был подвергнут расчленению, "Уайтхолл" согласился по моему настоянию оставаться владельцем собственности в течение пяти лет прежде, чем могла зайти речь о его продаже. И для того, чтобы закрепить это доброе намерение, меня избрали председателем компании "РСПИ траст".
Ироническая ситуация, когда один из Рокфеллеров вновь "владел" Рокфеллеровским центром, хотя и очень малым его процентом, не осталась незамеченной средствами массовой информации. Я в свое время говорил, что Рокфеллеровский центр представлял собой "жемчужину короны не только для Нью-Йорка, но и для страны". Я был уверен, что наша группа сможет не только поддержать характерный облик Центра, но также и улучшить его.
Став новыми владельцами Центра, мы начали с того, что попросили Джерри Спейера создать бизнес-план, который позволил бы увеличить его ценность и реализовать его полный потенциал в то время, когда Нью-Йорк окончательно стряхнул с себя последние признаки спада начала 1990-х годов. В ответ Джерри подготовил всесторонний план "нового" Рокфеллеровского центра; речь шла о перепланировке площади, перепланировке подземных уровней и о стратегии розничной торговли, нацеленной на привлечение шикарных магазинов и арендаторов. Результатом этого стал более яркий, более красочный и более динамичный Центр, олицетворяемый телепередачей NBC "Тудей шоу" с площади, привлекающей каждое утро тысячи посетителей.
Кроме того, мы уменьшили огромное долговое бремя Центра, продав материнской компании NBC "Дженерал электрик" долю в кондоминиуме по адресу Рокфеллер-плаза, 30, и другие части комплекса за 440 млн. долл. в середине 1996 года. Это представляется хорошим завершением моей первой беседы с председателем правления "Дженерал электрик" Джеком Уэлчем по поводу судьбы Рокфеллеровского центра на ужине в клубе "Алфалфа" десятью годами ранее.
* * *
Моя уверенность в неизбежном возрождении Рокфеллеровского центра оказалась оправданной. Восстановление американской экономики во второй половине 1990-х годов поистине подняло на волне прилива все корабли, включая большой океанский лайнер под названием "Рокфеллеровский центр". К 2000 году, располагая обновленной инфраструктурой, лифтами космического века, крупными новыми арендаторами, такими как аукционная фирма "Кристи", и большим набором розничных магазинов, Центр вновь занял подобающее ему положение, являясь одним из наиболее желанных сокровищ американской недвижимости.
Восстановление Рокфеллеровского центра произошло гораздо быстрее, чем мог ожидать кто-либо из нас. В свете этого факта я согласился на предложение Дэна Нейдика, сделанное весной 2000 года, о том, чтобы продать Центр. Мы рассчитывали получить за него более 2 млрд. долл., однако предложения, полученные от четырех окончательных претендентов на покупку, сильно не дотягивали до этого уровня. В конце декабря 2000 года, во время ранней утренней телеконференции, мы узнали, что максимальная предложенная сумма все еще на 50 млн. долл. меньше, чем наша минимальная цена, составлявшая 1,8 млрд. долл. Мы обсудили возможность перефинансирования Центра, но не пришли к какому-либо определенному решению. Однако в самом конце телеконференции Джерри Спейер сказал, что он готов заплатить 1,85 млрд., и попросил, чтобы мы приняли или отвергли его предложение к полудню того же дня.
Я обсудил предложение Джерри с Джианни Аньелли, исполнителями завещания Ставроса Ниархоса и моими собственными советниками. Голдман, безусловно, хотел продавать, а другие также казались заинтересованными в том, чтобы принять предложение Джерри. Я был убежден, что Джерри и его партнеры, семья Краун из Чикаго, будут поддерживать целостность и качество Центра и проявят тот же дух ответственности перед публикой, который характеризовал владение Центром моей семьей на протяжении более семидесяти лет. Так что, в конце концов, я также согласился на продажу.
Эта "окончательная" продажа Рокфеллеровского центра принесла мне около 45 млн. долл. после уплаты налогов и расходов, что составляет сумму, трехкратно превышающую мои инвестиции на протяжении почти четырех лет. Хотя я рад такому хорошему результату, конечно, я должен признать, что с этим связана и нота печали. Если не думать о каком-то экстраординарном ходе развития событий - а история Рокфеллеровского центра была полна необычных событий, - это будет означать завершение долгой истории участия семьи в судьбе Центра, начиная с отважного решения отца построить в середине Манхэттена новомодную "витрину" города в разгаре лет Депрессии.
Эпилог
День 11 сентября 2001 г. оказался тем днем, который, как сказал президент Франклин Д. Рузвельт, "будет жить в бесславии".
Я смотрел из окна своего кабинета на 56-м этаже здания "Дженерал электрик" в Рокфеллеровском центре в то утро и видел, как два столба дыма поднимаются вверх от башен Всемирного торгового центра и далее тянутся к морю через Бруклин и Веразано-Нэрроуз. Незадолго до 10 час. рухнула южная башня, и облако пыли закрыло нижнюю часть Манхэттена. Под ним лежал район Уолл-стрит, где я провел большую часть своей рабочей жизни.
Я сразу же понял, что физические разрушения будут огромными, а людские потери будут носить катастрофический характер. Более того, надежды и мечты тысяч жертв и миллионов оставшихся в живых будут похоронены в этих обломках.
Впервые с 7 декабря 1941 года, когда я услышал о нападении на Перл-Харбор, я пережил физическое ощущение ужаса по поводу будущего. Сразу же после атаки, подобно всем ньюйоркцам и американцам, я пытался осознать огромные масштабы этой катастрофы, пытался понять ее причины. Лишь со временем я начал понимать связь между нападением террористов на Всемирный торговый центр и Пентагон и неспособностью на протяжении периода, составляющего почти пятьдесят лет, разрешить проблему на Ближнем Востоке.
Предупреждение президента Насера, сделанное мне в 1969 году относительно "растущей неустойчивости и радикализма" в регионе, продолжало звучать в моих ушах. Несмотря на усилия людей доброй воли со всех сторон, эта опасная раковая опухоль никогда не была удалена, и теперь она угрожает устойчивости и процветанию всего мира.
За время, прошедшее после этих ужасных атак, лидерство, проявленное президентом Бушем, мэром Джулиани и губернатором Патаки, ободрило меня, а мужество и гуманизм ньюйоркцев заставляют меня гордиться. Мы - ньюйоркцы - решительные люди, и мы как американцы являемся по природе оптимистами. Поэтому у меня нет сомнений, что из пепла разрушения и личных потерь поднимется новый, еще более исполненный энергии Нижний Манхэттен. Процесс, по существу, уже идет. И когда новый Манхэттен в конце концов "возродится вновь", у меня есть все основания надеяться и ожидать, что я буду здесь, чтобы быть свидетелем этого.
Дэвид Рокфеллер (старший)