С некоторой долей иронии можно говорить о том, что послевоенный общественный договор и его постепенная реализация в последующие десятилетия были той самой "милостью от государя" (см. главу 7), которой ждали крестьяне в XIX веке. Только вместо земли теперь распределялась жилплощадь. Квартиры, как и общинная земля, подвергались регулярному переделу: в семье вырастали дети, им нужно было отделяться. Если была возможность, квартира разменивалась, доля сына в квартире его родителей объединялась с долей дочери в квартире ее родителей, и вот – новое тягло и новый надел. Это, конечно, в лучшем случае. Если молодые не имели квартиру, нужно было становиться в очередь и ждать, пока новый надел обеспечит государство. Привязка к земле существовала в форме обязательной прописки по месту жительства, так что аналогия с государственным крестьянством не так уж и натянута. Государь в лице советского правительства отнял землю у помещиков и попов и раздал трудящимся людям – только в виде квартир и не очень поровну – и с большим историческим опозданием.
2. Собственность без рынка
Борьба между социалистической очередью и рыночным распределением оказалась долгой. Появление рыночных механизмов должно было окончательно превратить частное пространство из привилегии в обычный товар, сделав его при этом доступным. Можно ли понять, насколько успешным был переход от распределения жилья к рынку?
Ну, например, при успехе перехода связь между уровнем доходов и жилищными условиями должна была бы усилиться. Но это произошло только в очень ограниченной степени. Да, бóльшая часть жилых квартир и домов в России находится в частной собственности. Но распределение жилья во многом продолжает быть отражением советской очереди: потомки советской элиты распоряжаются бывшими элитными квартирами, потомки инженеров и интеллигенции – квартирами в панельных домах. Слишком малая доля населения может себе позволить купить новую квартиру, хотя доля эта уверенно росла до 2014 года. Значительная часть рынка – это передел имеющегося советского фонда. Зависка называет это "собственностью без рынка".
Если в советской стране жилья не хватало на всех по административным причинам, то в стране постсоветской – по рыночным. Да, за последние 20 лет в самой большой по площади стране мира жить стало несколько просторнее, чем в СССР. Если советский человек был обеспечен жилым пространством на четверть от американского уровня, то постсоветский человек – на треть . Отметим, что этот результат связан не только с новыми квадратными метрами, но и со снижением численности населения. Но ощущение тесноты по-прежнему преследует.
"В крохотной Голландии или Венеции квартирки больше, чем у московских муравьев. Снаружи – крохотный дом, а внутри простор. В России наоборот", – замечает человек, которому приходится часто принимать большое количество людей в обычной московской квартире. Это не преувеличение: средний размер квартир в странах, сильно стесненных площадью, таких как Дания и Голландия, в два раза больше среднего российского. Кроме того, и в Дании, и в Голландии больше квартир на 1000 человек, чем в России .
В течение 1980-х годов российский жилищный фонд вырос почти на треть, в тяжелые 1990-е темпы роста замедлились в два раза, а в успешные 2000-е увеличились всего на 14 %. При темпах прироста обеспеченности жильем, характерных для 2000-х, Россия смогла бы преодолеть отставание от Германии примерно за 50 лет, а от США – более чем за 100 лет, показывает Михаил Дмитриев в одном из своих исследований и отмечает, что рост доходов к 2012 году перестал подталкивать вверх рейтинг президента России именно потому, что проблема нехватки жилья и его неадекватности потребностям вышла на первое место в списке претензий к властям .
По данным на 2009 год, 42 % взрослых граждан России, живущих в городах, были обладателями отдельной квартиры для ядерной семьи (родители плюс дети). Половина проживала совместно с большой семьей (три поколения и больше); 3 % снимали квартиры в составе ядерной семьи и 4 % жили в условиях общежития или коммунальных квартир . Условия жизни молодой части населения за 1990–2000-е годы даже ухудшились. Доля молодых людей, имеющих отдельную квартиру, снизилась с 44 % в 1995 году до 35 % в 2009-м. Кроме того, две трети респондентов жили в квартирах, где было столько же комнат, сколько поколений .
Помимо количества, есть еще и качество жилья, которое удручает, если учитывать данные по всей стране, включая сельские территории. Каждый четвертый дом в России не имеет канализации, каждый третий – горячей воды, каждый пятый – водопровода (данные Росстата). В Ингушетии на ветхое и аварийное жилье приходится 21 % его общей площади, в Туве и Дагестане – около 19 %, в Якутии – 14 % .
В целом с доступностью жилья за постсоветское время произошли две ключевые перемены. Во-первых, соотношение цен на жилье с доходами граждан сильно ухудшилось по сравнению с бывшим СССР: цены на жилые метры росли гораздо быстрее доходов. Но, во-вторых, людей, способных купить жилье на свои или заемные деньги, стало больше. Их доля выросла за постсоветское время с 10 до 19 % . В целом это вполне естественный ход событий для бывшего нерыночного государства.
Важно при этом понимать, что в России изначально был выбран американский путь развития рынка жилья (консультанты были американские), рассчитанный на рост кредитования населения, а не на стимулирование особых жилищных сбережений по европейскому образцу. Исследователи опасаются, что механическое воспроизведение американских институтов, особенно института секьюритизации ипотечных кредитов (выпуск ценных бумаг под выданные кредиты), может стать миной замедленного действия. Будущий российский кризис ипотеки может оказаться хуже того, что случился в Америке в 2006–2007 годах, поскольку в России меньше возможностей для оздоровления рынка, чем в США .
Впрочем, пока это теория. До кризиса российские граждане в массовом порядке брали кредиты на технику и автомобили, а не на жилье. И это только усугубляло проблему тесноты: одежда, бытовая техника, мебель – все, купленное в тучные годы, перестало помещаться в советских квартирах, проектировавшихся для другого уровня потребления.
Возможность приобретения жилья при помощи собственных накоплений и ипотечного кредита в 2013 году была только примерно у 27 % семей, из которых в реальных сделках ежегодно участвует менее четверти. Это говорит о том, что пока рыночные институты в жилищной сфере обслуживают граждан с наиболее высокими доходами. Другие 73 % населения не имеют реальных доступных вариантов улучшения жилищных условий .
При этом люди все активнее решают свои жилищные проблемы сами, понимая, что традиционный для Запада ипотечный путь для них закрыт. Это характерно для России: многие проблемы люди здесь решают индивидуально – и в здравоохранении, и в образовании, и даже в обеспечении безопасности. История с жильем между тем особенно масштабна. Доля индивидуального жилищного строительства приближается к объемам жилья, вводимого профессиональными застройщиками: 30 миллионов квадратных метров против 40 миллионов в год (данные за 2013 год). По размерам жилой площади (43 % всей площади строится индивидуально) Россия достигла уровня 1940-х годов. Здесь, впрочем, нужно учитывать разбивку по регионам: в южных и восточных регионах строят гораздо больше, чем в северных и западных .
Исследователи выражают доступность жилья в количестве лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что та живет по-монашески и все полученные деньги откладывает на главную покупку. Например, для проекта "Доступное жилье" (был такой проект, за который когда-то, еще до своего президентства, отвечал Дмитрий Медведев; этот проект периодически пытаются реанимировать) Институт экономики города рассчитал "коэффиецинт доступности жилья". Это отношение средней рыночной стоимости квартиры в 54 квадратных метра к средним доходам семьи из трех человек за год. Российский результат сейчас составляет 4,3 года, но, по прогнозу, должен снизиться в 2015 году до четырех лет .
Это неплохо, если учесть, что в международных исследованиях порогом доступности жилья принято считать три года. Если жилье в стране "стоит" больше трех лет, то оно считается недоступным . Но что такое эти 54 квадратных метра? Ведь это по 18 метров на человека – ниже среднего даже по нашим меркам (в США средняя обеспеченность жильем – около 65 квадратных метров на человека). Да и семья из трех человек – это меньше, чем нужно для воспроизводства населения. Коэффициент доступности был разработан так, чтобы задача выглядела выполнимой и можно было отрапортовать о результате. Но в итоге получился показатель недоступности человеческого жилья и вымирания населения.
Если воспользоваться оценками Всемирного банка, то в 2009 году в России доступность жилья составляла 7 лет. Для московской семьи этот показатель – около 6,7 года, для подмосковной и петербуржской – 7,2 года, в Белгородской области и Пермском крае – 5,7 и 5,2 года соответственно. По тем же оценкам, в том же году в Лондоне жилье "стоило" 4,7 года, в Токио – 5,6, в Стокгольме – 6, в Амстердаме – 7,8. "Дешевле" трех лет (это условная планка доступности) жилье стоит, например, в Кливленде, Лас-Вегасе, Сент-Луисе, Хьюстоне .
Не стоит, конечно, забывать, что одновременно во многих странах, в том числе и в Европе, где растет безработица, жилье становится менее доступным. Волна протестов, прокатившаяся по "богатому" миру в 2011–2012 годах, вызвана в том числе и этим. Во время акций "захватчиков" Уолл-стрит в США, демонстраций в Израиле и Западной Европе постоянно звучала тема дороговизны жизни и недоступности жилья. Виноваты и кризис, и рост цен в некоторых странах. Но специалисты, следящие за рынками жилой площади на Западе, начинают бить тревогу, когда медианная цена дома или квартиры переваливает за пять лет . В России такая ситуация – повседневная реальность.
Конечно, все показатели доступности условны. Они сильно зависят от выбранных вводных и оставляют за скобками множество деталей. Попробуем взглянуть иначе. Если мы вспомним советское время, то увидим, что и там путь к собственному жилищу измерялся годами – годами выслуги или временем ожидания в очереди. Мой дед получил свой надел – трехкомнатную ведомственную квартиру в панельном доме примерно после 20 лет работы в большом государственном учреждении. При этом мой дед вел вполне раскованную жизнь (см. главу 1), не имел сбережений и, конечно, даже не слышал об ипотеке. Работал он электриком. Сегодняшний электрик-мигрант, то есть такой же приезжий, как и мой дед, такой же москвич в первом поколении, как и мой дед, не может и мечтать о трехкомнатной квартире в черте города.
О такой квартире может, наверное, мечтать твердо стоящий на ногах представитель верхней части среднего класса. Выплачивая по 2 тысячи долларов в месяц, он может купить ее в кредит примерно за те же 20 лет. Но у него могут возникнуть и другие идеи. За те деньги, которых стоит трехкомнатная квартира в советском панельном доме в Беляеве, с его устаревшей инфраструктурой, с пробками и характерным пейзажем, он сможет купить квартиру на берегу Средиземного моря.
В любой стране, где, как в России, высока концентрация человеческой активности в нескольких гигантских городах, работающий человек вынужден сталкиваться с крайне неприятной цепочкой выборов. Мириться с долгой дорогой до места работы, но продолжать карьеру или найти менее оплачиваемую работу ближе к дому. Снимать квартиру или купить в кредит плохое жилье, попав в крепостную зависимость от банка на 20–30 лет. Остаться в своей стране или найти способ переехать в другую, что, возможно, будет означать работу на будущее детей и крест, поставленный на собственном развитии.
Современному государству вроде бы легче, чем советскому. Ему не нужно строить дома собственноручно и придумывать лозунги о будущем. Достаточно лишь создать условия для того, чтобы строительство было выгодно бизнесу, а получившиеся квартиры – сравнительно доступны для граждан. О будущем граждане позаботятся сами. Но они в своих планах крайне ограничены именно потому, что жилье в России, особенно в больших городах, по мировым меркам недоступно. Чем крупнее город, тем больше в цене жилого метра издержек на административный рынок: стоимость процедур получения разрешений, подключений к коммуникациям, коррупционный налог.
Квартиры переоценены еще и из-за того, что жилые метры – особенно московские – это активы. Других объектов для надежных вложений мало (завод отнять легче, чем квартиру), законы и правила меняются каждый день. Поэтому в квартиры вкладывают деньги все, кто вообще может вкладывать деньги. Эти инвесторы поддерживаются государством, поскольку его представители сами инвестируют в квартиры и заинтересованы в росте их цены, что и делает недвижимость недоступной для обычных граждан. Цели государства и цели составляющих его чиновников противоречат друг другу.
Сверх того, финансовый рынок наказывает всех нас за покупку квартиры гигантскими ставками по кредитам. Все это вместе складывается в крайне высокую цену частной жизни и минимального бытового комфорта.
Впрочем, одно существенное отличие российского сегодняшнего дня от лучшего советского времени, если считать таковым 1987 год (рекорд объемов строительства, перекрытый, кстати, в 2014-м), есть. В 1980-х, на пике промышленного домостроения, индивидуального жилья строилось немного, около 10 %. Но за постсоветские годы его доля выросла больше чем в четыре раза и теперь стремится к половине всего объема. В прошлом году индивидуально было построено 43 % из итоговых 80 миллионов квадратных метров.
Это соотношение, характерное для 1940-х и начала 1950-х, когда советское правительство еще не запустило программу массового жилого строительства .