Методы развода на рынке недвижимости.
Между собой аферисты подразделяют всех остальных на "терпил" и "фофанов". "Фофан" - тот, кого еще не облапошили. "Терпило" соответственно… Между ними промежуточное состояние: "кадр" или "клиент".
Процессы перехода "доверчивого товарища" из разряда "фофанов" в разряд "терпил" только на первый взгляд бесконечно разнообразны, на самом деле все они строятся по одной схеме и на одном фундаменте: желании получить что-то много лучшее за минимальные деньги. Кстати, Вы можете не считать себя "умнее всех", они Вас убедят не только в этом. Чтобы не стать "клиентом", достаточно понять одну простую истину: все имеет свою реальную цену.
Теперь непосредственно к аферам (кстати, терминология по ходу дальнейшего рассказа реальная, из риэлтерского арго, перевод в скобках).
"Лохотрон".
Снять квартиру непросто, и вы стараетесь задействовать максимум ресурсов. Один из них, - риэлтерские агентства. Но 100% комиссии!!! "Жаба давит". Считайте, что вы уже "клиент". В один прекрасный момент, позвонив по очередной рекламе, услышите их "кашу": "Всего за 1000 руб. мы будем предоставлять в течение недели подходящие варианты, это именно та информация, с которой работают все агентства".
Вам даже дадут поговорить с хозяином помещения (квартиры), прямо из офиса, и Вы сами назначите просмотр на вечер того же дня. "Попугайчики" - диспетчера на домашних телефонах, до определенного часа они отвечают "Нет, еще не сдали. Вечером можно посмотреть, но давайте дополнительно созвонимся после 19". "Не сдали" все что угодно, чем интересуетесь, то и "Не сдали". А после часа Х, "Война, эпидемия, снежный буран, соседи затопили…" в общем "Fenita la komedia!!!".
В конторе посочувствуют, и дадут распечатку квартир (помещений) при первом взгляде на которую "глаза разбегаются", но это только на первый взгляд. Шансов поселиться при ее помощи у Вас, как у Чебурашки против Тайсона.
Но не стоит подозревать в аферизме всех, кто предлагает приобрести такой список, некоторые действительно пытаются реально работать, выкладывают немалые деньги за то, чтобы в передаваемых листах было хоть что-то реальное.
Попробуйте подсчитать шанс, когда в "погоне" за квартирой против вас играет агент, не только получивший такую же распечатку в лучшем случае на час раньше, но и умеющий так поговорить с арендодателем, что тот будет ждать только его.
"Приватизация".
В основном попадаются "клиенты" "лохотрона" и ищущие самостоятельно, бывает, ловятся и агентства, но это редкость. "Приватизатор" снимает квартиру, например "однушку"(однокомнатную), за 4-5 тыс. руб. в месяц и заявляет ее "лохотронщикам" за 3-3,5, да еще и без предоплаты. В квартиру приносятся пустые коробки. Когда "клиент" приезжает смотреть, квартира, естественно, нравится. Его просят подождать 3-4 дня. "Приедет сын на машине, вывезет остатки вещей на дачу", а пока оставьте залог, от 50 до 100%, остальное добавите, когда будете вселяться. Вселяться будет семей десять, причем одновременно.
"Пастухи".
Последнее время встречается редко, но "горят" на этом даже самые опытные агенты. Вы снимаете квартиру, с агентом, хорошую и недорого - опытный риэлтер бумаги разве что на вкус не попробует. Все в порядке. Платите деньги, договариваетесь, когда привезете мебель. Все. В квартиру Вас больше не пустят. Можете кричать перед дверью сколько угодно, вместе с агентом и милицией. Приедут ребятки "семь на восемь" и популярно объяснят вашей компании, что к чему. Судиться с хозяйкой - глухой номер. Мало того, что с нее взять нечего, у нее еще и "белый билет" в кармане. Единственная возможность минимизировать вероятность встречи с "пастухами" и ее последствия - обратиться в агентство. Во всех нормальных конторах есть списки "гнилых" квартир. А попадетесь - агентство вернет деньги, полностью.
Варианты "кидалова" в сфере купли-продажи.
1 - "Грязная" квартира.
Покупателю предлагают (как правило, по низкой цене), так называемое "палево" - квартиру, против бывших владельцев которой были совершены насильственные действия (они выехали под угрозами, насильно удерживаются, пропали без вести или убиты). Конечно, такой вариант сначала проходит "отмывку" (быстро переоформляется на абсолютно "чистого" и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с аферистами). Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как мошенники получили деньги…
2 - Втюхивание.
Мошенники предлагают покупателю, опять-таки, по низкой цене, "грязную" квартиру или дом, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами. Государственными - следственный, прокурорский или судебный арест. Гражданскими - семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других. Так поступают "загнанные в угол" собственники квартир. Ведь все сведения о наложении запрещений попадают в БТИ и органы госрегистрации в среднем через 2-3 дня после вынесения решения. Что вполне достаточно, чтобы срочно найти покупателя и "впарить" ему грязный объект за "смешную" цену.
3 - Лжеоформление и лжерегистрация.
Для оформления сделки с Вашим участием мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов, или даже открывают лженотариальную контору. Именно так, сто лет назад сделала известная аферистка Сонька Золотая Ручка, "продав" дом московского генерал-губернатора (нынешнюю мэрию) английской фирме. Нотариус может быть и подлинный, но аферисты очень технично подведут Вас к его двойнику (мошенники-асы делают это прямо в стенах настоящей нотариальной конторы). Если же Вы пользуетесь услугами хорошо знакомого Вам нотариуса, фармазоны могут обмануть в органах госрегистрации. Там всегда очереди, и партнёр-аферист предложит всё сделать "побыстрее", через его знакомых сотрудников. Подобные спектакли разыгрываются так мастерски, что жертва сама начинает уговаривать участников "решить вопрос" и даже предлагает ещё доплатить за услуги. Специалисты высокого класса успевают за те час-полтора, пока идёт лжерегистрация, и покупатель отдал свой паспорт, съездить в банк и снять с ответственного хранения деньги, которые для обеспечения безопасности сделки туда положил покупатель. Заканчивается всё тем, что сделки, оформленные по схеме "лженотариус" и "лжерегистрация", являются ничтожными, т.е. не имеющими юридической силы, а деньги аферисту отданы…
4 - Лжеадреса.
Доверчивого гражданина, особенно иногороднего, приводят смотреть роскошную квартиру в центре города, а документы оформляют на однокомнатную "хрущобу". Здесь используются совпадения в именах улиц, или организуется навеска необходимых табличек на дома или квартиры, особенно там, где есть корпуса или строения. Очень часто подобное встречается при сделках с загородной недвижимостью - показывают роскошную трёхэтажную виллу, а документы оформляют на халупу - подсобку. История: однажды московские мошенники вышли на одного очень богатого человека - президента нефтедобывающей компании из Тюменской области. В Москве он бывал редко, но слышал, что самый престижный район города - "Фрунзенская набережная" и "Комсомольский проспект". Решил купить там квартиру… Когда личный самолёт нефтяника приземлился в Домодедово, аферисты повезли его смотреть квартиру на "Фрунзенскую набережную", а на самом деле это была Симоновская. "Развели" бедного на двести тысяч долларов. Квартиру на "Автозаводской" оформили по подложным документам (по адресу "Комсомольский проспект").
5 - Лжеобмены.
Разновидностей обмана при обмене и расселении столь много, что трудно на чём-либо остановиться. Наиболее типичны аферы "под сорванную сделку", под "постройку коттеджа" и другие. Вот пример простейшей аферы при совершении обмена на "меньшую" - клиент переезжает из своей большей (лучшей) квартиры в меньшую (худшую) и хочет получить большую доплату… Аферисты находят пожилого человека, который не может содержать свою трёхкомнатную квартиру, и желал бы переехать в однокомнатную. Фармазоны приводят старика смотреть очень хорошую "однушку" в центре. Квартира клиента устраивает полностью. Хозяину однокомнатной, который был в сговоре с аферистами, был задан вопрос: "За сколько Вы её продадите?". - "За пятнадцать тысяч баксов". Следующий вопрос к старику: - "На какую доплату согласитесь?". (Старика устраивают десять тысяч долларов - "однушка" была действительно очень хорошая). Дальше аферисты предлагают старику продать свою квартиру за 25 тысяч долларов (15-за однушку и 10 доплата). После того, как "трёшка" продана подставному (через три дня тот её перепродает за 40 тысяч долларов), деду сказали: "Извините, сделка сорвалась…" Хорошо, что при этом не убили!
6 - Лжерасселения.
Они заключаются в том, что фармазоны предлагают жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты разъезда, и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка продаётся абсолютно законно, а меньшие квартиры для жильцов приобретаются по схемам 1-чужие или 2-многократные. В результате несчастные коммунальщики оказываются на улице, а аферисты "имеют" с покупателя большие деньги.
7 - Лжедоверенности.
Мошенник оформляет квартиру или дом от своего имени, но по недействительной генеральной доверенности от продавца. Техника проведения подобных афер весьма проста и совершенна, наряду с откровенной липой и, так называемым "палевом". Вам могут показать и подлинные доверенности, но в тот же день и час, когда по ним будет совершена сделка, "доверителя" или уберут, или заставят сделать в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Естественно, что сделка с подобным документом ничтожна - никакой юридической силы она иметь не будет. Встречаются также случаи преступного сговора аферистов с собственниками квартиры: сначала хозяин идёт к нотариусу и даёт доверенность, но подписывает её так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продаётся поверенным - аферистом, а затем, когда деньги получены, к покупателю является хозяин и утверждает, что никому он доверенность не выдавал и квартиру не продавал. Суд будет на его стороне…
8 - Искусственное признание сделки недействительной.
Это самая интеллектуальная и изощрённая афера, на языке фармазонов именуемая "признанка" - совершение сделки с такими условиями, чтобы в дальнейшем признать её через суд недействительной. Кстати, грешат подобными вещами не только фармазоны - профессионалы, но и некоторые слишком ушлые продавцы квартир (очень часто пенсионеры).
9 - Аванс.
Аферы по принципу "вечером деньги - утром стулья" имеют место и на рынке недвижимости. Например, Вы даёте "продавцу" квартиры аванс, а потом тот благополучно скрывается, обобрав аналогично ещё десяток таких же. Другой вариант: аванс будет Вам возвращён через месяц-два после его беспроцентной "прокрутки". Бывает и так: лжепокупатель сначала даёт аванс, а потом станет его выбивать с продавца в двойном, пятерном размере. Повод всегда придумают…
10 - Кукла.
Аферы этого типа используются при передаче наличных денег. Вместо таковых Вам могут впихнуть пачку резаной бумаги, фальшивые купюры, подменить чемодан с деньгами, предложить для проверки подлинности долларов лжедетектор валюты, который покажет, что и туалетная бумага является настоящими "стольниками", подменить список переписанных купюр или папку с документами.
11 - Риэлтерские хитрости.
Так называются мелкие аферисты, не гнушающиеся суммами в 10-50 долларов с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто и не собирается продавать или сдавать, или за вхождение в мифическую компьютерную базу данных, или за сведение с "нужным партнёром". Психологический расчёт их весьма точен - где оборачиваются миллионы, там тысячи не считают, и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев не станут качать права.
12 - В два смычка.
Эта группа приёмов рассчитана на "разводку" психологически неопытных посредников по сделке. Сначала Вам звонит "продавец" квартиры, на следующий день - "покупатель", которому именно такая квартира и нужна. Аферисты, естественно, работают в паре. Далее разыгрывается спектакль, в результате которого Вы оказываетесь должны "покупателю" сумму денег, равную стоимости квартиры "продавца". На эту тему у фармазонов очень много вариаций…
13 - Аванс агента.
Если Вы начинающий посредник на рынке недвижимости, то стоит остерегаться такой простенькой и независимой аферы. Вам звонит "продавец" квартиры и назначает за неё вполне приемлемую цену. В тот же день или назавтра звонит "покупатель", которого как раз интересует похожая квартира в этом районе. Вы везёте "покупателя" смотреть - тот готов сразу внести аванс. При этом лжепродавец утверждает, что он порядочный человек, раз договорился первым с Вами, то готов ещё два-три часа подождать. Вы звоните своему лжепокупателю - и выясняется, что он уехал на дачу, а телефона там нет… Таким образом, посредника раскручивают на то, чтобы он внёс аванс из своего кармана. На следующий день возвращается лжепокупатель и говорит, что передумал. Деньги посреднику на вполне законных основаниях не возвращаются.
14 - Деньги фраера сгубили.
Думаю, что многим знакома ситуация, когда некоторая сумма денег в ближайшее время должна стать Вашей. А когда эта сумма значительна? Вот тут нередко попадают даже самые бывалые риэлтеры. У аферистов на этот счёт множество уловок. Приведу один очень наглый пример. Вы даёте рекламу на продажу эксклюзивной квартиры. Раздаётся звонок. Вам звонит совершенно незнакомый человек и интересуется, как продвигается дело. Далее объясняет, что у него похожая квартира и просит после того, как будет найден покупатель на вашу квартиру, подыскать и на его, из числа звонивших. В разговоре выясняется, что квартира продаётся срочно и очень дёшево. Времени совсем нет ждать и, конечно, если вы ему окажете такую услугу, то получите хорошее вознаграждение, причём в день внесения аванса. Дальше Вас подводят к тому, точнее Вы сами наталкиваетесь на мысль, что в первую очередь нужно поторопиться с продажей "горящей" квартиры, а "эксклюзив" может и подождать. А расчёт афериста - прост!!! Вы находите покупателя, который вносит аванс, в его присутствии Вы получаете часть денег, соответственно подписав все необходимые бумаги. Аферист с деньгами пропадает, а вы крайний… Причём, клиента больше будете волновать вы, нежели тот аферист! Ведь, в конечном счёте, это же вы его выставили, да и деньги не забыли за это получить. Поэтому, стоит не забывать о том, что в том случае, если афериста всё-таки отыщут и дело дойдёт до суда, то на скамье подсудимых Вы будете сидеть рядышком. Если нет, то можете оказаться там и один… Тут, как в песне поётся, - думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь…
* * * *
Однажды по местному телевидению прошла реклама, что в город приезжает на гастроли группа "Кармен" с Сергеем Лемохом, и будет всего один концерт. В то время группа имела сумасшедший успех, и это моментально навело меня на мысль об интересной затее. Помня свой опыт продажи билетов на рынке "Пригородный", я купил билет на концерт, и направился в гости к знакомому, который раньше учился в параллельном классе. В настоящий момент он устроился на работу в типографию, где печатают газеты, книги, брошюры, бланки… Короче, все, кроме денег.
- Здорово, Олег… - кисло пролепетал он полусонным голосом, - Чего в такую рань, воскресенье же! Один выходной, и то отдохнуть не судьба.
- Извини, что разбудил, но дело срочное!
- Выкладывай, зачем пришел.
- У меня одному знакомому надо кое-что напечатать в типографии, а ты же как раз там работаешь. Сделай доброе дело, а человек тебя не обидит, хорошо заплатит, да и мне, как посреднику, немножко перепадет.
- Ну, положим, напечатать я могу что угодно, а сколько заплатит? - при упоминании о деньгах он явно оживился.
Я назвал ему сумму и сказал, что нужно напечатать пятьсот билетов Дома Культуры "Строитель".
- Всего-то?! Без базару сделаю завтра же! - обрадовался одноклассник, - а зачем ему эти билеты?
- Слушай, я не знаю, - отмахнулся я, - да и какая нам разница, башли получим, а что и как - это не наше дело. Вот образец, - и отдал ему купленный билет.
На следующий день у меня уже были билеты, точно такие же, как в самом ДК. Одевшись попроще, нацепив темные очки, я направился в поход по городу.
- Добрый день, - в первом же попавшемся офисе сказал я, - вас беспокоят из Дворца Культуры "Строитель"! Двадцать восьмого числа в нашем зале будет выступать популярная группа "Кармен", единственный концерт, прошу желающих приобретать билеты!
- Смотри-ка ты, вот это сервис! - поразился директор, - Наконец-то и в наше стране культура повернулась к народу!
Долго не раздумывая, работники потянулись ко мне за билетами. Конечно, не все, а только молодые - старшее поколение такой музыки не слушает. Если даже не было денег, они занимали у других, лишь бы попасть на праздник поп-культуры.
Далее я пошел по другим офисам, магазинам, в общем, был везде, где есть скопление народа. Буквально за три дня вся партия фальшивок была распродана. На концерт я, естественно, не пошел, а в газете через неделю появилась целая статья о бардаке с билетами, который творился в "Строителе". Однако дело так и не завели - даже самые резвые мои жертвы не пожелали писать заявление - выглядеть дебилом в глазах всего города никто не хотел.