? форма подтверждения доходов (многие банки требуют от заемщика справки по форме 2-НДФЛ о подтверждении доходов, если такой справки не предоставлено, процентная ставка может повыситься на 1–2%);
? первоначальный взнос (обычно, если первоначальный взнос составляет менее 30% от стоимости жилья, ипотечный процент выше, с увеличением суммы первоначального взноса постепенно снижается процентная ставка).
Существуют следующие типы ипотечных ставок: фиксированные и плавающие ставки.
Фиксированные процентные ставки по ипотеке являются на сегодняшний день самыми распространенными. Их отличительной особенностью является то, что они не изменяются на протяжении всего срока кредитования, то есть ипотечный процент будет одинаковым как на первом, так и на последнем месяце выплаты кредита.
Плавающие ставки кредита постепенно также завоевывают популярность. Они выгодны лишь в том случае, если процентная ставка снижается. В противном случае заемщик вынужден будет еще больше переплатить за приобретаемое жилье.
Поэтому прогнозировать, выгодная ли будет плавающая ставка в долгосрочной перспективе, очень проблематично.
Многие банки придерживаются точки зрения, высказанной директором одного из банков: "При расчете максимальной суммы кредита рассматривается только доход заявителя на данный момент (его зарплата, доход от ведения бизнеса, другие виды законного постоянного заработка). Не учитывается доход, который клиент планирует получать в ближайшее время, в том числе и от аренды. Подобных сделок наш банк не проводит".
Плавающие ипотечные ставки зависят от усредненного значения процентной ставки межбанковского рынка.
Если кредит взят в иностранной валюте, плавающая процентная ставка напрямую зависит от Лондонской межбанковской биржи. В этом случае в договоре должно быть указано, например, 6% + LIBOR, 7% + LIBOR и т. д.
Заемщик в начале года узнает у банка новое значение плавающей процентной ставки и в течение последующих 12 мес выплачивает кредит именно по этому проценту, независимо от того, как в течение года изменяется ставка Лондонской межбанковской биржи. Естественно, через год процентная ставка вновь пересматривается.
Если кредит взят в рублях, процентная ставка по ипотеке зависит от Московского рынка межбанковских кредитов. В этом случае в договоре должно быть указано, например, MosPrime + 5%. Обычно это значение пересматривается каждые 3 мес.
Менее популярны ипотечные ставки, привязанные к ставке рефинансирования Центрального банка, к MIBOR (Московский аналог LIBOR) и т. д.
Во многих ипотечных программах предусмотрена также возможность перекредитования. Например, если ранее был взят кредит с высокой процентной ставкой, его можно погасить, взяв новый кредит с более низкой ставкой ипотеки.
Но это возможно лишь в том случае, если в ипотечном договоре есть пункт о досрочном погашении кредита. При этом обязательно нужно учитывать все расходы сопутствующие новому кредиту.
PR-директор ГК "Пересвет" Ирина Наумова считает: "В 2006 году произошел резкий скачок цен на жилье, и у банков началась острая нехватка клиентов, в результате появились программы с низкими процентными ставками и мягкими условиями получения кредита. Есть множество программ, которые фактически не требуют подтверждения доходов".
В каждом банке вопрос о погашении кредита решается самостоятельно. Это также должно быть указано в ипотечном договоре. Например, как будет осуществляться погашение кредита – наличными деньгами или безналично, в любой день месяца или в строго определенный и т. д.
Дополнительные расходы по ипотеке
Как уже было сказано, прежде чем подписать ипотечный договор, нелишним будет заранее рассчитать все дополнительные расходы, которые неизбежны при покупке квартиры в кредит. Большинство дополнительных платежей являются разовыми, то есть выплачиваются заемщиком один раз, обычно в начале сделки.
Некоторые, напротив, выплачиваются в течение всего срока погашения кредита. Обычно дополнительные платежи, которые вынужден будет заплатить заемщик, составляют около 1,5–8% от суммы ипотечного кредита. Эта величина устанавливается каждым банком индивидуально.
Заемщик оплачивает единовременно следующие платежи:
? рассмотрение кредитной заявки;
? оценка стоимости жилья;
? проверка объекта ипотеки;
? открытие ссудного счета;
? различные страховки;
? банковский сбор за выдачу кредита;
? сбор за обналичивание кредитных средств;
? нотариальное заверение договора ипотеки;
? услуги риелтора и ипотечного брокера;
? аренда банковской ячейки.
Рассмотрение кредитной заявки
Первый этап ипотечного жилищного кредитования начинается с предварительной оценки кредитоспособности заемщика. Для этого необходимо подать кредитную заявку в выбранный банк.
Александр Остроумов, директор петербургского филиала "Ренессанс Страхование" рассказал о возможности сдачи ипотечной квартиры в аренду: "В нашей компании при страховании квартиры – предмета залога по ипотеке, в случае ее сдачи внаем, никаких повышающих коэффициентов не применяется. В рамках такого договора застрахованы несущие конструкции (стены и перекрытия), страхование отделки необязательно... Насколько мне известно, некоторые страховые компании при сдаче квартиры внаем, повышают тариф до 50%".
Нелишним будет уточнить, сколько стоит рассмотрение заявки именно в этом банке. Некоторые банки делают это бесплатно, но большинство берет за эту услугу 1–3 тыс. рублей. Эта сумма не зависит от того, каким будет окончательное решение банка – предоставлять кредит этому заемщику или нет. Заплатить придется в любом случае.
Оценка ипотечного жилья
Обязательной процедурой является оценка выбранного для приобретения ипотечного жилья.
Именно исходя из оценочной стоимости недвижимости, многие банки определяют максимальный размер будущего кредита.
Оценочная стоимость жилья должна быть подтверждена соответствующим сертификатом.
Заемщик не имеет права выбирать оценщика, его назначает только банк. Обычно каждый банк постоянно сотрудничает с одними и теми же оценщиками, в которых полностью уверен. Услуги оценщика обойдутся заемщику в 3–10 тыс. рублей.
Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования
В последнее время, особенно, если заемщик планирует приобрести квартиру в строящемся доме, банк предоставляет дополнительную услугу – проверку объекта ипотечного жилищного кредитования.
"Ипотека является перспективной темой, и с учетом роста в экономике и потребительского спроса она должна стать локомотивом всего жилищного строительства"
(из выступления М. М. Касьянова в ноябре 2003 г.).
За эту услугу также придется дополнительно заплатить. Сумма составляет 4,5–15 тыс. рублей либо рассчитывается в процентах от суммы ипотечного кредита.
Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании
Услуги банка, связанные с открытием нового ссудного счета заемщика, также платные и составляют сумму около 1–2% от суммы кредита. Кроме того, в некоторых банках существует платеж за выдачу кредита, который составляет 0,5–1,5% также от суммы кредита.
Нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования
По закону нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования не является обязательным для данной сделки. Однако некоторые банки, предоставляя ипотечный кредит, предпочитают нотариально заверять все договоры.
Обналичивание кредитных средств
Если кредит выдается наличными, заемщику это будет стоить около 0,5–3% от суммы кредита. Некоторые банки предоставляют эту услугу бесплатно.
Обналиченные деньги, как правило, закладывают в сейфовую ячейку банка, аренда которой стоит порядка 1,5 тыс. рублей.
Риелтор и ипотечный брокер
В некоторых банках заемщик может выбрать риелтора по собственному усмотрению. В этом случае стоимость его услуг будет решаться в индивидуальном порядке. Банк не будет иметь к этому никакого отношения.
Интересную точку зрения высказал один из сотрудников известного банка: "Если клиент желает платить по кредиту за счет аренды, то это большие риски, так как ипотечные кредиты даются на длительные сроки и цены на аренду в далекой перспективе трудно предсказуемы. Если у заемщика нет достаточного постоянного дохода, то он не сможет расплачиваться в случае снижения арендных ставок. Банк с опаской относится к таким клиентам, так как это могут быть спекулянты, которые проводят рискованные сделки и пытаются заработать на конъюнктуре рынка недвижимости".
Некоторые банки предпочитают сотрудничать только с проверенными риелторами, и заемщик вынужден соглашаться на требования банка. Услуги банковского риелтора в этом случае составляют около 5–7% от общей стоимости квартиры (а не от суммы кредита, как в других случаях).
Услуги ипотечного брокера составляют примерно 2–3%, также от стоимости приобретаемого жилья.
Страхование
Как уже было сказано, заемщик, кроме ежемесячных выплат, обязан также регулярно вносить дополнительные выплаты по обслуживанию кредита. К таким операциям относятся прежде всего ежегодное страхование приобретенного жилья, оплата банковских переводов, ведение ссудного счета и т. д.
Без ипотечного страхования недвижимости невозможно ипотечное жилищное кредитование. Это является обязательным условием сделки. Обычно страховой взнос является определенным процентом от суммы кредита. По мере уменьшения задолженности снижаются и регулярные выплаты.
Различные виды рисков во время операций на ипотечном рынке испытывают на себе все участники сделки с недвижимостью.
Риск процентных ставок
Кредитор при риске процентных ставок (уменьшение) рискует уменьшением прибыльности операций по ипотечному кредитованию.
Для заемщика обратная ситуация является риском. С увеличением процентных ставок увеличиваются и его затраты на возврат кредита. Также кредитор рискует, если, например, его заработная плата зависит от курса доллара или евро.
Классическим вариантом при банковских операциях являются строго фиксированные проценты по ипотечному кредиту на весь срок кредитования. В этом случае нагрузки по его погашению распределены равномерно и не вызывают никаких затруднений у заемщика.
Для некоммерческого жилищного ипотечного кредитования характерны следующие особенности:
? небольшая масштабность операций;
? участие региональных и местных администраций, от которых зависит реализация ипотечных программ;
? участие в программах отдельных категорий населения (очередники, малоимущие и т. д.);
? использование средств местных бюджетов;
? прогнозированная убыточность ипотечных операций.
На четкое фиксирование процентных ставок банк может пойти только при относительно низкой инфляции в стране, а также практически не меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При высокой инфляции банк рискует оказаться не способным покрыть свои затраты на выдачу ипотечного кредита. В худшем случае он может оказаться несостоятельным и объявить себя банкротом. В этой ситуации выиграет только заемщик, доля платежей по кредиту которого начнет снижаться.
В 80-х гг. ХХ в. подобная ситуация в России уже была. Тогда многие заемщики, бравшие кредит на несколько лет, смогли расплатиться с кредитором за 1–2 мес. После этого появились новые финансовые инструменты, вынужденные учитывать влияние инфляции. Также появились кредиты с переменной ставкой процента.
Кредитный риск
В ситуации социально-экономической нестабильности возрастает риск неплатежа. Кредитный риск находится в обратной зависимости от уровня развития законодательной базы в сфере кредита и жилищного рынка, а также от наличия платежеспособного спроса для проведения досрочных кредитных операций.
Расчет кредитного риска производят на стадии установления размера ежемесячных платежей и определения остальных условий кредита. Если расчет сделан верно, этот вид риска не представляет опасности для кредитора. Тем не менее заемщик должен контролировать свои расходы и иметь по возможности стабильную занятность, этим он вполне может обезопасить себя от собственной неплатежеспособности.
Рыночный риск
Речь о рыночном риске может идти в период нестабильности на рынке недвижимости. Именно в этот период происходит резкое снижение цен на жилье. Эта ситуация неблагоприятна для заемщика, так как он покупал квартиру по высокой цене и вправе был рассчитывать, что за время погашения кредита она не упадет в цене.
Рынок жилья в России (2005 г.) характеризуется следующими показателями:
? средняя обеспеченность жильем – 19,9 м2на человека;
? очередники – 9–10% населения;
? нуждаются в улучшении жилищных условий – 27% населения;
? желают улучшить жилищные условия – 63% населения;
? объем жилищного фонда – 3,1 млрд м2.
Если возникла подобная ситуация, переплата за квартиру возрастает в несколько раз.
Кредитор при снижении цен на недвижимость также оказывается в невыгодной для себя ситуации. В случае если заемщик окажется неспособным выплатить кредит, стоимость квартиры не компенсирует кредитору сумму выданного кредита.
Если рынок недвижимости достаточно развит, риск возникновения подобной ситуации минимален, так как цены на жилье меняются мало или очень медленно.
Риск ликвидности
Если у банка при наступлении сроков исполнения обязательств отсутствуют средства для их оплаты, можно говорить о риске ликвидности. Происходит это в результате несбалансированности активов и пассивов банка.
Ресурсную базу банка формируют в значительной степени краткосрочные кредиты и депозиты. При их недостатке у банка нет возможности оплатить свои обязательства.
Чтобы этого не произошло, устанавливаются специальные нормативы, которые ограничивают деятельность ипотечных кредитов. В результате кредиты выдаются только в случае низкорискованных операций. Регулирование риска ликвидности осуществляется в законодательном порядке.
В Венгрии страховые компании страхуют не каждого отдельного заемщика, а формируют их в группы по 10–12 человек. В результате затраты на этот вид страховки со стороны заемщиков существенно снижаются. Это связано с тем, что вероятность, например, пожара или затопления квартир сразу всех заемщиков из группы невелика, поэтому снижены и процентные ставки.
Риск ликвидности не затрагивает заемщика и является только риском кредитора.
Риск утраты трудоспособности
В этом случае рискует только заемщик. При возникновении этого риска у заемщика нет возможности зарабатывать деньги и погашать кредит.
Риск повреждения имущества
В случае возникновения этого вида риска обязательства заемщика по возвращению кредита формально не прекращаются. Фактически же затраты должна понести страховая компания.
Риск утраты титула собственности
Иногда после совершения сделки купли-продажи недвижимости на купленное жилье начинают предъявлять вполне обоснованные претензии третьи лица. При отсутствии страховки заемщик вынужден будет погашать кредит за квартиру, ему уже не принадлежащую.
Как правило, ипотечное страхование включает три основных вида страховки.
Страхование объекта залога
Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование квартиры, которая и является объектом ипотеки. Страховым случаем является при страховании ипотечной квартиры: взрыв газа, грабеж, кража, разбой, пожар, повреждение водой, стихийное бедствие, умышленное уничтожение другими лицами и другие непредвиденные события.
Свое мнение о рынке "загородной" ипотеки высказал первый заместитель председателя правления КБ "Москоммерцбанк" Альберт Хисаметдинов. Он считает, что низкий спрос на ипотеку загородных домов связан с "отсутствием хороших предложений по разумной цене, изначально высокой стартовой цены объектов, традиционных проблемах с документацией (по земле)". По мнению А. Хисаметдинова: "Загородный дом сам по себе дорогой вид недвижимости, так как и после приобретения объекта необходимы постоянные затраты на уход, обслуживание и т. д.".
Сумма страхования квартиры составляет 0,1–0,4% от ее стоимости. Некоторые банки требуют застраховать только конструктивные элементы квартиры, то есть одну коробку, а другие – еще и внутреннюю отделку. Сумма страхования квартиры с отделкой составляет 0,2–0,5% от ее стоимости.
Многие эксперты советуют, даже если страхование отделки не включено в пакет обязательного страхования ипотечной квартиры, все же сделать это.
Случаи повреждения отделки (затопили соседи сверху и т. д.) происходят намного чаще, чем повреждение конструктивных элементов квартиры. Страховой полис принято оформлять после того, как ремонт в квартире уже сделан.
Страхование заемщика
Следующим обязательным видом страхования является страхование жизни и трудоспособности заемщика. Сюда входят временная утрата трудоспособности, возникшая в результате несчастного случая, полная утрата трудоспособности, возникшая в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности, а также смерть заемщика (в результате любой причины).
Если в случае вышеназванных причин заемщик не может погасить кредит, страховая компания производит выплату банку на сумму, предусмотренную в страховке.
Чаще всего в базовый пакет страхования заемщика в большинстве банков входят несчастные случаи, повлекшие за собой смерть или наступление инвалидности I и II группы.
В основном же тарифы страховых компаний одинаковы и зависят от пола и возраста заемщика. Например, во многих банках сумма страхования мужчины-заемщика несколько выше, чем женщины. Также дороже обходится страхование заемщика в возрасте 36–55 лет, чем молодого человека в возрасте до 35 лет. Базовый тариф Росгосстраха в этом случае составляет 0,8–1,3% и 0,3–0,43% от стоимости недвижимости соответственно. Страхование временной нетрудоспособности увеличивает сумму страховки примерно на 0,1–0,2%.
Если страхование от временной нетрудоспособности заемщика обязательно, необходимо внимательно читать каждый пункт договора. Здесь существуют свои подводные камни. В некоторых компаниях страховой случай наступает только после 60-го дня болезни или при определенном наборе причин.
По мнению Алексея Дороша, низкий спрос на ипотеку, объектом которой являются загородные дома, обусловливают "низкий уровень проработанности законодательства в области прав собственности и пользования земельными участками и, как следствие, регулярный пересмотр основополагающих правил землепользования и землевладения".