Проблема 4
Еще одной проблемой является бессмысленность досрочного погашения кредита в некоторых банках.
Если заемщик выбирает схему выплаты долга с аннуитетными платежами, первые годы его ежемесячные платежи будут составлять в основном долг по процентам, а лишь незначительная часть – основной долг. Таким образом, если заемщик решит выплатить кредит досрочно, ему все равно придется выплачивать всю сумму долга плюс проценты за 20–25 лет. В результате досрочное погашение кредита становится бессмысленным.
Кроме того, в некоторых банках за услугу возможного досрочного погашения кредита придется опять платить. В любом случае это следует уточнить заранее и включить необходимый пункт в ипотечный договор.
Как правило, банк выдает график погашения основного долга и процентов только после подписания ипотечного договора. Во время предварительных консультаций формулы выплаты платежей обычно не показывают.
Н. Грамотнева, начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования Росбанка, об ипотеке: "Жилищный вопрос для жителей регионов также стоит на первом месте, поэтому все больше людей обращаются за ипотечным кредитом в банк. Учитывая же то, что кредитные организации постоянно снижают рублевые процентные ставки по программам жилищного кредитования, ипотека в регионах становится еще доступнее".
При выборе схемы выплат с дифференцированными платежами такой проблемы чаще всего можно избежать. Ежемесячный платеж в этом случае включает равные доли как основного долга, так и процентов. Таким образом при досрочном погашении кредита выплаты годовых процентов оставшегося срока удается избежать. Со временем уменьшается сумма ежемесячных выплат за счет уменьшения годового процента, так как он выплачивается с остатка суммы.
В любом случае необходимо предварительно уточнить у банка, предоставляет ли он возможность досрочного погашения кредита и платная ли эта услуга. Фраза "основной долг погашается в последнем платеже по кредиту" должна насторожить заемщика.
При этом в договоре может быть пункт, по которому все суммы, направленные заемщиком на досрочное погашение кредита, "засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей".
То есть возможность досрочного погашения кредита существует, но при этом придется выплачивать все годовые проценты за весь оставшийся срок.
В этом случае, если заемщик не желает переплачивать, лучшим выходом будет выбрать для себя другой банк.
Проблема 5
Очень часто оплата услуг нотариуса увеличивает сумму на 2%.
По закону любая сделка с недвижимостью, обеспеченная ее залогом, подлежит заверению у нотариуса. То же самое касается и договора ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Остальные сделки с недвижимостью обязательному нотариальному заверению не подлежат.
Таким образом заемщику необходимо будет заверить две сделки: основную (купля-продажа недвижимости) и дополнительную (залог недвижимости). В общей сложности это составит около 2% от стоимости недвижимости (по договору и отчету оценщика).
Проблема 6
Как уже было сказано, заемщик вынужден оформить несколько страховок. Одна из них – риск утраты права собственности на квартиру. Несмотря на то что заемщик в начале сделки оплачивает проверку юридической "чистоты" документов на покупаемую квартиру агентству недвижимости, а затем юристам и службе безопасности банка, он также вынужден ежегодно переоформлять так называемое страхование титула собственности. В результате получается двойная оплата одной и той же услуги.
Подобная ситуация выгодна только банку, но никак не заемщику.
Кроме того, сумма страхования титула из года в год остается неизменной, несмотря на уменьшение остатка долга по кредиту.
Несмотря на большое количество различных условий, взять ипотечный кредит в банке может практически любой человек. Как правило, более чем по 80% всех ипотечных заявок в банк выносятся положительные решения о предоставлении кредита.
Также многие банки вынуждают заемщика страховать квартиру только в определенных страховых компаниях, объясняя это тем, что сотрудничают именно с ними. При этом условия страхования в этих компаниях могут быть далеко не самыми выгодными для заемщика.
Проблема 7
Иногда выясняется, что страхование квартиры защищает не от всех рисков и заемщик может потерять квартиру и не получить за это страховку.
В этой ситуации можно обезопасить себя и квартиру, только по собственной инициативе дополнительно застраховав ее уже на своих условиях. Понятно, что это еще на несколько процентов увеличивает выплаты.
Проблема 8
Как ни странно, но страхование своей жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты в результате несчастного случая получит банк.
Сумма выплат по этому виду страхования зависит от множества факторов и определяется строго индивидуально для каждого заемщика. Эта ситуация также выгодна только банку, но никак не заемщику, который в любом случае не вернет своих денег и не получит выплаты страховки.
В лучшем случае заемщик может получить лишь незначительную часть, оставшуюся от выплаты страховки после вычета из нее суммы непогашенного основного долга и процентов.
Проблема 9
Особое внимание следует обратить на риелторские фирмы. В последнее время качество услуг некоторых из них оставляет желать лучшего.
Многих потенциальных заемщиков пугает то, что приобретаемая квартира будет долгое время находиться в залоге. На самом деле, по мнению Е. Пановой, директора Центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-недвижимость", "залог – это лишь частичное ограничение права собственности. Квартира с самого начала сделки будет принадлежать только заемщику".
Риелторством сейчас может заниматься практически любой человек, даже не имеющий специальных знаний и навыков. Лучше обращаться в такие фирмы по рекомендации знакомых, которые уже сталкивались с ними и остались довольны работой.
Многие банки, как и в предыдущих случаях, могут вынуждать клиентов обращаться за риелторскими услугами только в определенные компании, с которыми они сотрудничают.
Это незаконно, так как ограничивает заемщика в его правах. Лучше всего заранее выбрать подходящую риелторскую фирму, а потом уже при помощи ее ипотечных брокеров взять ипотечный кредит. Эта услуга платная.
Обязательно стоит обратить внимание на якобы низкие проценты комиссии за услуги риелторских фирм. В любом случае очень низкий процент должен насторожить. Заемщику в этом случае либо придется дополнительно платить за различные услуги (доплата за скорость изготовления документов БТИ, прохождения документов в регистрирующем органе и т. д.), либо смириться с невысоким качеством предлагаемых услуг.
Проблема 10
Еще одной проблемой для заемщика ипотечного кредита может стать оплата чужих налогов.
Довольно часто возникает следующая ситуация: продавец квартиры просит покупателя заплатить налог с продажи, ссылаясь на то, что в противном случае продает квартиру без учета этого налога. Как известно, налог с продажи составляет не менее 13% ее стоимости.
Таким образом, человек, решившийся приобрести квартиру по ипотеке, должен быть готов столкнуться со многими подводными камнями современного рынка.
Необдуманное решение или невнимательность могут привести к полному разорению или потере финансовой репутации (могут не дать кредит в будущем). Любые крупные сделки необходимо совершать только после тщательного изучения сложившейся ситуации и консультации с независимыми специалистами.
Типичные ошибки заемщика
Кроме всего вышеперечисленного, заемщик сам может создать ситуацию, которой себе навредит.
Большинство людей считает, что купить новое жилье можно, только продав уже имеющееся. Ипотека – лучший выход для тех, у кого нет собственности и средств для ее приобретения. Для приобретения квартиры достаточно лишь символического первоначального взноса.
Существуют следующие типичные ошибки заемщика.
Попытки обмануть кредитора
Многие потенциальные заемщики пытаются на собеседовании обмануть кредиторов. Например, они скрывают размер заработной платы или дополнительных доходов, пытаясь тем самым увеличить сумму кредита. Но мало кто задумывается, сможет ли впоследствии погашать такой большой кредит.
Одно дело получить кредит, а другое – выплачивать ежемесячно более 2/3 своей заработной платы. Не каждый человек может на протяжении нескольких лет во многом себе отказывать, выплачивая огромную сумму банку. Не рассчитав своих возможностей, многие заемщики встают на верный путь к разорению.
Беспечность заемщика
Многие будущие заемщики очень беспечно относятся к заключению ипотечного договора, а некоторые даже не читают его, ссылаясь на различные причины (недостаток времени, отсутствие очков и т. д.). Подобная беспечность может обернуться настоящей долговой ямой, выбраться из которой подчас бывает очень трудно. Некоторые заемщики также утверждают, что привыкли верить людям, и поэтому согласны на все предложенные банком условия. В результате оказывается, что квартира юридически не проверена, сумма ежемесячных выплат не уточнена, а расплачиваться за это придется беспечному заемщику, которому и винить-то некого, кроме самого себя.
Ставка на низкий процент
Большинство будущих заемщиков выбирает ипотечную программу и банк только исходя из низкого ипотечного процента, но при этом не учитывая больше никаких условий. В результате выплаты по погашению долга возрастают неожиданно для заемщика в несколько раз. По мнению экспертов, в конечном результате выплаты по ипотеке практически одинаковы во всех банках. Различаются лишь размер дополнительных выплат, соотношение ежемесячных платежей, сумма страховок и т. д.
Невнимательность
Заявление заемщика о том, что он не заметил какого-либо пункта в ипотечном договоре, не примет во внимание ни один суд в мире.
Как правило, все банки предоставляют своим клиентам несколько ипотечных программ, различающихся по процентным ставкам и условиям кредитования. Каждый потенциальный заемщик может выбрать наиболее приемлемую для себя ипотечную программу.
Прежде чем подписывать любой документ, необходимо тщательно ознакомиться с ним, при необходимости прочитав его несколько раз, чтобы ничего не пропустить. Лучше посоветоваться со знающими людьми. Следует несколько раз уточнить у консультанта свои права, и тем более обязанности.
Пункты, на которые следует обратить особое внимание, – это система штрафов за просрочку очередного платежа, условия досрочного погашения кредита, возможность пересмотра процентной ставки, случаи, при которых банк может потребовать немедленного возврата долга, и т. д.
Непонятный юридический термин может означать одно из неприемлемых для заемщика условий. Все, что непонятно, нужно обязательно уточнять.
Самоуверенность
Многие заемщики страдают впоследствии от собственной самоуверенности. Мало кто может с уверенностью сказать, как изменится его жизнь через несколько лет. Человек может потерять работу, разориться, развестись и т. д. Тем не менее кредит необходимо будет выплачивать вовремя.
В последнее время стало модным составлять брачные контракты. В определенном смысле это очень мудрое и практичное решение. Например, при разводе будет разделено не только имущество, но и долг по ипотеке. Таким образом одному из супругов не придется погашать совместный долг самостоятельно.
Кроме того, раздел ипотечной квартиры без предварительно составленного брачного контракта – довольно хлопотное дело. В любом случае стоит по возможности предусмотреть все непредвиденные ситуации.
Завышенные ожидания
Многие заемщики считают, что самое трудное и хлопотное дело в ипотеке – это получение кредита, хотя на самом деле не всегда удается быстро подобрать квартиру, которая бы устраивала заемщика по всем параметрам.
Как правило, лучшие варианты риелторы предпочитают продавать сразу, не связываясь с ипотекой. Жилье должно отвечать всем требованиям банка. Например, приобрести квартиру в старом пятиэтажном доме очень сложно, так как его снос создаст банку дополнительные проблемы с переоформлением кредита. Банк просто не согласится на оформление подобной сделки.
По мнению И. Радченко, президента группы компаний "ЛАУРЕЛ", основные проблемы ипотечного кредитования связаны с тем, что "во-первых, в условиях быстрого роста цен и высокого спроса продавцы квартир не хотят иметь дела с теми, кто хочет покупать квартиры по схеме ипотечного кредитования. Во-вторых, многие агентства недвижимости только декларируют то, что они работают с ипотекой, но не имеют в своем штате квалифицированного персонала, представляющего, что же такое ипотека. В-третьих, многие банки не очень много внимания уделяют развитию ипотечного кредитования, хотя и провозгласили о том, что оказывают такие услуги".
Недооценка возможных дополнительных расходов
Как правило, заемщик, взявший кредит впервые, точно рассчитывает свои возможные траты, при этом большую часть средств оставляя на погашение кредита. Тем не менее не стоит упускать из виду возможности дополнительных непредвиденных расходов. Это может быть рождение ребенка, помощь родственникам или друзьям, кража и т. д. Обязательно нужно иметь некоторую сумму на черный день, чтобы потом без ущерба для ежемесячных выплат спокойно потратить эти деньги.
Забывчивость
Не все люди могут похвастаться хорошей памятью, тем не менее каждый день просрочки грозит немалым штрафом (0,2–0,5% суммы пропущенного платежа).
Кроме того, может пострадать финансовая репутация заемщика. И наоборот, выплачивая вовремя ежемесячные взносы, можно увеличить свои шансы на предоставление в будущем очередного кредита. Как правило, банки ценят добросовестных и дисциплинированных заемщиков.
Если заемщик регулярно пропускает срок ежемесячной выплаты (более 3 раз за год), банк вправе потребовать от него полного досрочного погашения кредита, а в случае отказа материально наказать должника.
Ипотечные программы
Как уже было сказано, практически каждый банк предлагает своим клиентам на выбор различные ипотечные программы. Самой распространенной из них является социальная ипотека. Также весьма популярна ипотека для молодой семьи.
Социальная ипотека
Социальная ипотека предназначена прежде всего для малообеспеченных слоев населения.
Социальная ипотека – это возможность улучшить жилищные условия социально не защищенных граждан посредством ипотечного кредитования и финансовой поддержки государства.
При этом жилищные условия можно улучшить только в пределах установленных государством социальных норм (сейчас эта норма составляет 18 м2на человека).
Социальная ипотека предоставляется прежде всего очередникам, которыми являются люди, официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и стоящие в очереди на приобретение квартиры.
Помимо этого, на социальную ипотеку могут рассчитывать работники бюджетной сферы, молодежь, молодые семьи, военнослужащие и т. д. Главным условием является отсутствие частной собственности.
По мнению одного из экспертов ипотечного рынка, существует "...около 800 ипотечных программ – с разными сроками, процентами, предоставляемыми документами, валютой кредита и так далее, и каждый квартал появляются десятки новых. Но определять успешность программы по формальным признакам, интенсивности рекламы, по тому, у кого меньше процент и больше срок, – нельзя. Реально востребованными сегодня являются кредиты не тех банков, у кого дешево или нулевой взнос, а тех, у кого налажены технологии работы с будущими заемщиками...".
Социальная ипотека может быть нескольких видов:
? продажа собственности в кредит по льготной цене;
? дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
? предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.
Региональные власти каждого региона решают, какой вид ипотеки будет преобладать в данной области. Всю информацию о социальной ипотеке конкретного региона можно получить в местных государственных учреждениях, функцией которых является жилищная политика города (района).
Во многих городах России существуют специальные ипотечные корпорации, консультанты которых должны проводить беседы со всеми заинтересованными лицами по поводу условий социальной или иной ипотеки, проводить предварительный расчет величины первоначального взноса по размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика.
К участнику социальной ипотеки предъявляют ряд требований органы власти, а также ипотечный банк, сотрудничающий с местной властью по поводу социальной ипотеки.
Цены на недвижимость в 2007 г. по оценкам экспертов будут зависеть от ценовой стратегии крупнейших застройщиков, действий управляющей подсистемы рынка, конъюнктуры мировых цен на газ, нефть, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов.
Основные требования ипотечного банка к предполагаемому заемщику заключаются в подтверждении его российского гражданства и прописки, а также продолжительности трудового стажа. Существует также целый ряд дополнительных требований, которые банки утверждают самостоятельно.
Социальная ипотека для молодежи
Российская молодежь, как правило, не имеет возможности сразу же приобрести собственное жилье. Сказываются низкая заработная плата, отсутствие опыта для получения более высокооплачиваемой работы, большая конкуренция на рынке вакансий, быстрый рост цен на недвижимость и т. д.
В лучшем случае молодые люди могут приобрести собственное жилье к 30–35 годам. При том, что средний возраст вступивших в брак в России равен 22–24 годам, эти 10–15 лет нужно где-то жить. Именно в этом случае лучшим выходом будет взять квартиру в кредит, используя социальную ипотеку.
По условиям социальной ипотеки часть взятого кредита оплачивает государство, а часть – сам заемщик. Таким образом жилье для молодежи становится более доступным.