Нотариусы не занимаются розыском наследников и наследуемого имущества.
В соответствии с законом наследникам предоставляется шестимесячный срок для принятия наследства. За этот срок все наследники должны успеть предъявить свои права на наследуемое имущество посредством подачи соответствующего заявления уполномоченному нотариусу. По истечении данного срока нотариус должен предоставить всем наследникам документы, требуемые для принятия наследства. Каждый наследник должен документально подтвердить свои права.
Договор ренты
Сделки по договору ренты известны со времен Средневековья и в настоящее время широко распространены во всех развитых государствах. Как правило, получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие в собственности квартиру, а плательщиками – физические лица либо организации, которые через определенное время должны стать владельцами квартир.
Закон предусматривает три разновидности ренты:
? постоянная рента (в случае смерти рентополучателя такая рента не прекращается, а передается по наследству или третьим лицам);
? пожизненная рента (устанавливается на период жизни человека, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни указанного им человека);
? пожизненное содержание с иждивением (получатель ренты находится на полном иждивении плательщика ренты и может получать от него не только денежные средства, но также продукты, вещи, лекарства и т. д.).
В настоящее время наиболее предпочтительными являются договоры пожизненной ренты. По правилам таких договоров собственность на недвижимое имущество переходит к плательщикам ренты с обременением в виде залога в пользу рентополучателя. Таким образом плательщик ренты обязуется выплачивать рентополучаителю денежные средства в размере не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц на период всего срока жизни рентополучателя.
Следует отметить, что такая система является взаимовыгодной для обеих сторон, поскольку при таких условиях плательщик ренты приобретает квартиру по цене ниже рыночной, а рентополучатель получает денежные средства, уход и заботу. В случае неплатежеспособности плательщика ренты рентополучатель имеет право потребовать, чтобы плательщик досрочно исполнил договор (выплатил ренту). Для этого цена выкупа указывается в договоре, поскольку в противном случае плательщику придется выплачивать годовую сумму ренты. Именно поэтому во избежание возможных рисков при заключении договора ренты необходимо указать максимальное количество деталей.
По сути договор ренты является сделкой, осуществляемой с целью отчуждения имущества. Наиболее близкими к договору ренты являются договор дарения и договор мены (купли-продажи). Однако здесь есть существенные отличия. В отличие от договора дарения, договор ренты предусматривает возможность предъявления лицом, осуществившим отчуждение имущества, требований о предоставлении встречного удовлетворения (рентного подхода). Что касается договора купли-продажи, договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. В данном случае объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным. По этой причине договор ренты считается достаточно рискованной сделкой. Риск в данном случае заключается в том, что оба участника сделки принимают вероятность того, что кто-либо из них получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем то, которое будет предоставлено им другой стороне.
Следует отметить, что, несмотря на основное назначение договора ренты – обеспечение постоянного дохода для получателя ренты, – в большинстве случаев он используется для обеспечения перехода права собственности на жилье. Дело в том, что такой подход позволяет не проходить более длительную процедуру наследования и сократить сроки получения права собственности. Мы уже говорили о том, что при наследовании (как по закону, так и по завещанию) минимальный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до вступления наследника в права собственности – шесть месяцев, в то время как по договору ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент регистрации договора. В момент смерти рентополучателя с недвижимости снимаются все ограничения, касающиеся проживания и использования имущества.
Помимо этого, договор ренты позволяет сэкономить деньги, так как переход права собственности на недвижимость по договору ренты не облагается налогом, который необходимо заплатить при вступлении в права наследования (это касается и договора дарения). Оформление договора ренты сопровождается только нотариальной пошлиной, а при наследовании квартиры к пошлине добавляется еще и налог. Следует учитывать, что договор ренты представляет собой прижизненное распоряжение имуществом и, соответственно, позволяет избежать выделения обязательной доли.
Необходимая осторожность
Объекты недвижимости, в частности квартиры, являются очень дорогим товаром. Наряду с этим ежедневно совершается множество сделок по покупке, продаже и аренде недвижимости, а также ипотеке и др. Неудивительно, что такой развитый рынок привлекает внимание мошенников.
Несмотря на предусмотренные законом нормы, существуют тысячи способов лишить недвижимости ее законного владельца. Невзирая на то что система регистрации постоянно совершенствуется с целью предотвращения возникновения подобных ситуаций, аферисты находят новые методы обмана.
В этом разделе мы расскажем вам об основных способах мошенничества на рынке недвижимости. Разумеется, это делается не с целью отговорить вас от сделок с недвижимостью. Данная информация необходима любому потенциальному продавцу и покупателю, поскольку, зная о возможных рисках, вы сможете быть уверены, что сделка завершится наилучшим образом.
Следует учитывать, что все действия аферистов основаны на знании человеческой психологии. Вследствие недостатка времени и денег большинство наших граждан стремится к быстрому и легкому совершению сделок, в результате чего и попадает в руки мошенников. Избежать подобных неприятностей можно, обратившись в проверенное агентство с хорошей репутацией на рынке недвижимости. Не жалейте времени для того, чтобы узнать больше об организации, которой вы доверяете немалые деньги, и никогда не принимайте предложений от неизвестных агентств, обещающих быстро и выгодно решить ваш вопрос. Сделки с недвижимостью – долгий и хлопотный процесс, сопровождающийся подписанием множества документов, который никак не может пройти быстро.
Признаками надежности выбранного вами агентства недвижимости являются максимальная информация, предоставляемая риелтором, и профессиональный подход, признаками риска – заниженная цена объекта недвижимости и торопливость действий риелтора.
Итак, поговорим подробнее о способах мошенничества и борьбы с ними.
Продажа или аренда чужой квартиры
При использовании этого метода аферист выдает себя за владельца квартиры, в то время как настоящий ее владелец находится в полном неведении. Например, мошенник снимает квартиру, совершает кражу или подделку оригиналов правоустанавливающих документов, после чего выставляет объект на продажу, выдавая себя за его собственника.
Еще одной разновидностью такого рода афер является фиктивная смерть владельца квартиры. На сегодняшний день часто встречаются случаи, когда в отсутствие хозяина квартиры мошенники заявляют о его смерти, опознают якобы его тело и продают квартиру. Что самое удивительное, нередко такими "доброжелателями" оказываются знакомые и родственники владельца недвижимости. Итогом таких махинаций является то, что владелец квартиры в течение нескольких месяцев доказывает в суде не только свои права на недвижимость, но и факт того, что он жив.
Многократная продажа или аренда
В этом случае мошенники, как правило, договариваются с владельцами квартиры и продают ее сразу нескольким покупателям, собирая со всех деньги (аванс или полную сумму). Для этого они подделывают паспорта и используют дубликаты правоустанавливающих документов. Следует отметить, что такие махинации возможны как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Продажа недвижимости после физической ликвидации собственника или принуждение собственника к передаче своей квартиры за незначительную сумму
Данным видом мошенничества промышляют преступные группировки. Как правило, они имеют связи в органах регистрации прав на недвижимость и паспортных столах. При помощи своих знакомых они выявляют квартиры, владельцами которых являются одинокие и нуждающиеся в деньгах люди (пенсионеры, алкоголики, наркоманы), вынуждают последних отказаться от своей собственности и затем продают недвижимость ничего не подозревающим клиентам.
Продажа недвижимости, отягощенной юридическими запрещениями и невыполненными юридическими обязательствами
В данном случае имеется в виду недвижимость, находящаяся под арестом или в залоге. Аферисты подделывают документы с целью убедить покупателя, что все споры урегулированы и квартира может использоваться по их усмотрению. Разумеется, вскоре выясняется, что проблемы вовсе не решены, однако к этому времени аферисты уже скрываются и новый владелец квартиры вынужден решать их самостоятельно.
Подмена адреса
Данный способ мошенничества применяется по отношению к лицам, проживающим в других городах и покупающим недвижимость в данном регионе. Используя тот факт, что стоимость недвижимости в разных районах города существенно различается, мошенники показывают покупателю квартиру в центе города с роскошным видом из окна, а на деле продают дешевую квартиру на окраине города. Еще худшим вариантом является тот, когда покупатель приобретает роскошный коттедж (представьте, какая сумма за него уплачена), а получает старый дом или даже не дом, а времянку.
Такие сделки возможны в тех случаях, когда адреса продаваемых объектов похожи, что встречается довольно часто, особенно в крупных городах. Кроме того, такая операция возможна при условии, что номера рядом стоящих домов одинаковы и отличие состоит лишь в литере. Такого рода аферы легко проворачиваются с невнимательными покупателями.
Сделка по ложной доверенности
Постепенно аферисты придумывают искусные махинации с доверенностями. В настоящее время дело не ограничивается поддельными доверенностями. Случается и так, что доверенность является подлинной, но выдавший ее владелец квартиры отменяет ее, умирает или признается умершим. Продавец, договорившись в мошенниками, может подписать доверенность таким образом, чтобы почерковедческая экспертиза признала, что подпись сделана не им, а другим лицом. Как в первом, так и во втором случае впоследствии продавец заявляет о том, что квартира не была продана им, и требует ее вернуть.
Получение аванса
Данный способ мошенничества в настоящее время является наиболее популярным среди мошенников. Он рассчитан на доверчивых граждан, желающих купить или снять квартиру по низкой цене. Аферисты выставляют объект на продажу или аренду по низкой цене, чтобы привлечь внимание покупателей. После этого они собирают авансы со всех желающих приобрести "недорогое" жилье и скрываются.
Следует учитывать, что весьма велик такой риск на рынке новостроек, поскольку застройщик может собрать авансы и, как и предыдущем случае, скрыться. Кроме того, застройщики могут использовать полученные авансы в своих целях и через некоторое время возвратить их без процентов.
Подмена документов
Один из наиболее страшных видов мошенничества, при котором аферисты выступают в роли агентов по недвижимости и берут документы якобы на хранение, а на самом деле делают копии. Владельцу недвижимости возвращаются искусно подделанные копии, а с помощью подлинных документов совершается сделка, о которой владелец узнает уже после ее окончания.
Признание сделки недействительной
В большинстве случаев в документах указывается не истинная стоимость объекта, а заниженная (по сравнению со стоимостью, указанной в справке, полученной в БТИ). В данном случае мошенники, находящиеся в сговоре с продавцом недвижимости, оформляют документы таким образом, чтобы в дальнейшем сделку можно было признать недействительной. Как правило, при таком положении дел по решению суда продавцу возвращается недвижимость, а покупателю – деньги, но в той сумме, которая указана в договоре. Разумеется, претензии покупателя по поводу того, что фактически выплачена большая сумма, не рассматриваются.
Перечисленные случаи – наиболее известные и часто встречающиеся способы мошенничества на рынке недвижимости, однако это далеко не полный перечень. Поэтому, для того чтобы свести к минимуму возможный риск, обращайтесь за помощью только в проверенное агентство и не соглашайтесь на выгодные, но вызывающие опасения предложения. Помните, что передача другим лицам денег и документов, подтверждающих ваши права на недвижимость, чревата очень нехорошими последствиями. Поэтому при совершении сделок тщательно проверяйте документы и будьте максимально осторожны.
Внимательно изучайте рынок цен на недвижимость, консультируйтесь в проверенных агентствах, занимающихся данными вопросами. При покупке квартиры обязательно поинтересуйтесь, проведена ли проверка предлагаемого для покупки жилья (возможны случаи, когда квартира закреплена за сиротой или человеком, находящимся в местах лишения свободы). Помимо этого, квартира может оказаться в залоге. В случае малейших подозрений вы имеете право расторгнуть сделку купли-продажи в процессе ее оформления в любой момент.
4. Аренда недвижимости
В настоящее время как в мегаполисах, так и в более мелких городах все больше людей сталкивается с проблемой отсутствия жилья. Это и молодые семьи, и повзрослевшие дети, стремящиеся к самостоятельности, и многочисленные мигранты, по определенным причинам решившие поменять место жительства. При этом далеко не каждый человек располагает денежными средствами, достаточными для того, чтобы приобрести квартиру.
Что касается муниципального жилья, на сегодняшний день его получение не представляется возможным даже несмотря на многочисленные социальные программы типа "Молодая семья".
Сейчас многие понимают, что снять квартиру без посредников – иными словами, договориться непосредственно с владельцем квартиры – более выгодно, чем работать с риелтором. Однако искать квартиру самостоятельно не так легко, как может показаться на первый взгляд. Не стоит рассчитывать на то, что вы найдете хозяина квартиры по телефонам, указанным в объявлениях (развешенных на столбах или дверях подъездов), поскольку в большинстве случаев там указаны телефоны посредников. Кроме того, то, что объявление написано от руки, отнюдь не означает, что его писал сам владелец квартиры. Если приглядеться более внимательно, можно заметить, что на столбах развешены ксерокопии объявления.
Следует иметь в виду, что рынок аренды в буквальном смысле слова полон риелторов, размещающих свои объявления на столбах и подъездах домов. Среди них не только известные и солидные организации, но и частные фирмы с сомнительной репутацией.
Вас, наверное, удивит тот факт, что множество агентств занимается продажей информации о сдаваемой в аренду недвижимость. Это выглядит следующим образом. Вы звоните по выгодному предложению (цена на квартиру приемлемая, место расположения вас устраивает). Оператор, ответивший вам, говорит, что для получения более подробной информации об интересующем объекте нужно приехать в офис компании и заключить договор о получении услуг. После этого вы должны будете заплатить определенную сумму (в среднем 500–2000 рублей) и лишь затем получите точный адрес и телефон квартиры. Только после этого вы сможете отправиться на осмотр квартиры с риелтором или самостоятельно.
По объявлению это выглядит очень заманчиво, однако на деле оказывается иначе и сопровождается немалыми материальными затратами. По поводу квартиры вам могут сообщить, что она уже сдана в аренду, и предложить выбрать что-нибудь подходящее в имеющейся базе данных. В данном случае вы можете решить, что впустую потратили деньги, и поискать в другом месте, а можете воспользоваться предложенной информацией.
Второй вариант является более предпочтительным, однако и здесь возможно разочарование, поскольку агенты очень часто предоставляют устаревшие сведения: большинство квартир уже сдано в аренду, а те, что остались, вам либо не по карману, либо находятся в непригодном для проживания состоянии.
Более известный и распространенный в настоящее время способ – обращение к риелторам. Следует отметить, что схема работы всех риелторских агентств одинакова: вы звоните в офис по объявлению об аренде квартиры (при этом условия аренды настолько выгодны, что не позвонить просто невозможно), вам сообщают, что данная квартира уже сдана в аренду, однако предлагают оставить свои требования и координаты.
В отдельных случаях вопросы, задаваемые риелторами, не имеют ни малейшего отношения к аренде квартиры. Данная информация собирается для того, чтобы заранее представить вас владельцу квартиры с хорошей стороны. После этого вам будут периодически звонить сотрудники риелторского агентства и предлагать различные варианты. Следует учитывать, что, если вы в течение четырех дней отказываете риелтору в осмотре квартиры, он теряет к вам интерес и постепенно его звонки прекращаются. Если какие-либо из предложенных вариантов вас заинтересуют, вам предложат осмотр квартир.
Как правило, риелторы назначают место встречи либо у соседнего подъезда, либо у соседнего дома, поэтому узнать точный адрес квартиры до осмотра не так просто. Разумеется, иногда риелторы говорят адрес дома и этаж, на котором располагается квартира. В этом случае можно приехать по указанному адресу раньше и обойти все квартиры на этаже, которых, кстати, не так много. Следует отметить, что это, может быть, некорректный, но весьма выгодный способ найти нужную вам квартиру. В данном случае вы не оплачиваете услуги посредника, которые составляют 100% от стоимости ежемесячной оплаты жилья.
Прежде чем войти в квартиру, риелтор предупреждает клиента о том, что все его попытки связаться с владельцем напрямую будут пресекаться (это касается и оплаты жилья). Однако в данном случае риелтора также можно обойти. Для этого вы, якобы для того, чтобы проверить телефон, звоните на мобильный телефон своему помощнику (по предварительной договоренности), на котором высвечивается номер телефона интересующей вас квартиры. Затем прощаетесь с владельцем и риелтором под предлогом того, что квартира вам не подходит, получаете от помощника телефон владельца, звоните и самостоятельно договариваетесь об аренде.