Особенность аферы в том, что обмен, продажа и приватизация - независимые процедуры. Можно заниматься одновременно оформлением документов на продажу квартиры и ее приватизацией. И если темп операции выдержан, успех обеспечен. Новоиспеченный мошенник получает деньги за обе квартиры и должен мгновенно исчезнуть, поскольку его данные известны. Чаще всего "герой" уезжает за рубеж или покупает новые документы.
Для покупателей, попавших в эту аферу, проблема практически неразрешима. У приватизированной квартиры оказывается два владельца: один имеет ее по праву собственности, другой - по ордеру и прописке. Первый из владельцев, купив эту квартиру и имея право собственности, не сможет в нее прописаться, оставшись и без квартиры и без денег. Человек, прописавшийся в квартире, имеет на нее не меньше прав, чем собственник. Он может проживать в ней, не владея. Владелец же может распоряжаться ею, а вот жить, поскольку там уже кто-то прописан, не может. Через суд можно решить проблему только с тем человеком, с которым вы заключили договор купли-продажи. А поскольку продавец исчез, проблема решается только по договоренности между двумя пострадавшими.
Возможна афера с пропиской. Вы покупаете квартиру у владельца, он выписывается, передает вам оформленные документы на квартиру, но через небольшое время суд может вернуть ее прежнему владельцу, признав, например, его недееспособность в момент совершения сделки. Оказывается, он состоит на учете в психоневрологическом диспансере, и жить ему негде. Таков же исход, если в квартире помимо владельца были прописаны родственники. Многие аферисты живут только этим. Совершивший сделку "глухонемой" или "психбольной" через родственников опротестовывает ее, и суд в подавляющем большинстве случаев признает его право на жилье. В итоге ему возвращается квартира, а вам деньги, но лишь только те, которые значатся в договоре. Поскольку практически любая сделка совершается с доплатой (с целью уменьшения выплат налогов), то вы получаете меньшую часть заплаченной вами суммы. Поэтому до совершения сделки внимательно разберитесь, куда собирается выписываться владелец квартиры, сколько человек и кто еще прописан в ней, куда они выписываются, насколько надежны действия вашего партнера.
Брокеры-мошенники используют те же приемы, что и другие представители клана мошенников, отвлекая и заманивая покупателя. Отвлекают, как и при покупке на рынке, например, джинсов, разрезанных на две штанины. Оказывается, можно купить не ту квартиру, которую желал. Показывают одну, а документы оформляют совершенно на другую квартиру. Мошенники могут перевесить номера квартир или даже поменять табличку с названием улицы. После этого покупателю демонстрируется роскошная квартира в центре, но табличка на доме висит с названием улицы, находящейся на далекой окраине. И документы на эту квартиру на окраине. В результате классической аферы новый хозяин так и не попадает в свое фешенебельное жилье, поскольку квартира снята лишь на месяц для показа клиенту. А его истинное обиталище - в пятиэтажке на окраине и на несколько десятков тысяч долларов дешевле.
Если вам нужны деньги, вы меняете хорошую квартиру на худшую с доплатой. Для этого удобно воспользоваться рекламной газетой и дать объявление, на которое достаточно скоро откликнется обходительный брокер из престижной риэлтерской конторы. Подберет вариант, поможет оформить документы и перевезти вещи. И только на новом месте вы поинтересуетесь доплатой. До этого момента обходительные манеры брокера, его слово и ваша собственная деликатность мешали спросить о доплате. Но внимательного и обходительного помощника именно на последнем этапе переезда и полного расчета не окажется. Обращаться в риэлтерскую фирму, от имени которой он действовал, бесполезно, там он никогда не работал. В итоге тысячи долларов доплаты окажутся его прибылью и платой за оказанные услуги.
Если бы владелец потребовал доплату перед выпиской из квартиры, возможно, ситуация сложилась бы для него более благоприятно. Но на этот случай, надо полагать, у "маклера" найдется соответствующий отвлекающий маневр, который позволит ему получить свою прибыль.
Особую группу "черных маклеров" составляют мошенники, работающие со спившимися, опустившимися горожанами. Они получают информацию зачастую от участковых милиционеров и сотрудников жилищных контор. Информация, естественно, оплачивается, и более того, официальные лица сами участвуют в розыгрыше мошеннического сценария. Суть его состоит в психологическом давлении на жильцов, должников по квартплате. Наносится ряд визитов: сотрудник РЭУ - с требованием внести квартплату за все время, предупреждая о выселении; участковый милиционер - с жалобами соседей на шум и склоки в квартире или еще более существенными угрозами. Ситуация подготовлена, клиент "дозревает", и тут появляется "благодетель" с предложением обменять его квартиру на другую, выплатить все задолженности и дать еще кое-что сверху. Согласие получено, а далее для неплательщика исход может быть любой, вплоть до смертельного.
Сидят два уголовника, делят ворованное.
- Слушай, - внезапно спрашивает один, - как нашего участкового зовут?
- Его не зовут… Он сам приходит.
Велик риск при покупке комнаты, которую, как известно, можно приобрести только путем фиктивного обмена. Если вы нарвались на квартирного жулика, он подаст документы на обмен сразу в несколько районных пунктов и со всех покупателей получит деньги или аванс. Комнатой будет владеть тот, кто первым получит ордер на проживание. Но и здесь нет гарантии, поскольку подделать ордер предельно просто.
Во всем мире часть риска клиенту гарантируется агентством недвижимости, а часть - страхуется. В России ни одна риэлтерская фирма не дает таких гарантий. Весь риск - на покупателе или продавце. Кроме того, фирма не может дать высоких гарантий, поскольку у нее нет полной информации, которой владеют жилищный департамент и милиция. По данным ГУВД Москвы, 20 % сделок с недвижимостью - махинации. Поэтому граждане, совершающие сделки с недвижимостью, должны иметь в виду следующее.
1. Прежде чем начинать торговый диалог с маклером, предлагающим свои услуги, необходимо попросить удостоверение фирмы, которую он представляет. Лучше сверить телефон на визитке со справочником и уточнить по этому телефону, значится ли этот представитель среди сотрудников фирмы. Это обеспечит минимум гарантий.
2. Надежнее всего иметь дело не с торговыми нелегалами, а с риэлтерской фирмой и ее представителями. Обязательно следует проверить наличие лицензии на операции с жильем. Договор на продажу или покупку квартиры необходимо заключать только в офисе фирмы.
3. Если цена квартиры ниже рыночной, узнайте, почему? Завлекают клиента всегда как раз низкой стоимостью, и, торопясь совершить выгодную сделку, жертва забывает об осторожности.
4. Увидев доверенность на право продажи квартиры, поинтересуйтесь, почему владелец сам не участвует в сделке. Лучше всего встретиться с ним лично и удостовериться, что перед вами истинный владелец.
5. При покупке квартиры, в которой проживают пожилые люди, необходимо действовать с особой осторожностью. Такие квартиры часто продают по доверенности после того, как сам владелец квартиры умер, и сделка, естественно, является недействительной. В этом случае необходимо обязательно встретиться с наследниками, выяснить, оплачен ли налог на наследство.
6. Обязательно убедитесь, что помимо владельца квартиры, совершающего сделку, в ней больше никто не прописан. Если же есть прописанные, необходимо знать, куда они будут прописываться после выезда из этой квартиры. Не поленитесь, получив у продавца справку по форме 9, уточнить в жилконторе соответствие ее содержания реальным спискам жильцов, проживающих в данной квартире. Особенно важно обращать внимание на операции с квартирами, в которых проживают дети.
7. Если сделку по продаже квартиры торопятся совершить как можно быстрее или немедленно, постарайтесь, наоборот, потянуть время и получить дополнительную информацию. Это должно стать для вас первым сигналом о возможности попасть в аферу. Обычно все махинации с квартирами проводят в обстановке намеренно созданной спешки и суеты. Только получив ордер на квартиру, можно отдавать продавцу деньги. А еще лучше и удостовериться в подлинности ордера.
8. Деньги продавцу квартиры следует передавать после регистрации договора в Департаменте муниципального жилья. Лучше всего осуществлять безналичные операции. А в случае расчета из рук в руки можно воспользоваться схемой, предлагаемой риэлтерскими фирмами. Покупатель в присутствии продавца кладет деньги в банк. После регистрации договора вместе возвращаются в банк, и продавец получает деньги в обмен на документы.
Многие аферы направлены против недвижимости. Вот ситуация, сюжет которой придумали американские жулики, когда собственников убеждали заложить свои дома.
Доводы фирмы при работе с клиентами звучали так: "Знаете ли вы, что ваш дом представляет огромное богатство, которое вы не используете? Ваш дом оценивается в 100 000 долларов, он полностью выплачен, и вы могли бы получить за него 80 000. Если согласитесь заложить его и внести на счет нашей фирмы 80 000 долларов, то мы будем выплачивать проценты по закладной. Кроме того, выплатим вам 10 % премии и купим новую шикарную машину".
Вот что следует из этой аферы. Мошенники должны выплатить в первый год 10 % - проценты по закладной, 10 % - обещанные премиальные владельцу дома и новая машина стоимостью 30 000 долларов. То есть выплатить примерно 60 % от общего взноса клиента. Таким образом, от вклада 80 000 у них останется 34 000. Эту сумму фирма должна пустить в оборот и получать ежегодно от своих операций не менее 50 % прибыли для выплаты в течение еще 11 лет процентов по закладной и получения собственного дохода. Такие цифры прибыли для США нереальны и поэтому сразу можно было увидеть, что это жульническая махинация, цель которой - получение первоначальной разницы (34 000 долларов) и исчезновение, как это заведено у нас, либо банкротство, как это принято у них.
Намерение приобрести виллу или особняк за рубежом может также привести к плачевным результатам.
Под видом посреднической фирмы маклер дает рекламное объявление, предлагая дом в любой точке планеты. Расписывает прелести особняка и вывозит покупателя на место, например, на Кипр или в Испанию. В аэропорту встречает человек на роскошном лимузине, доставляет в отель и утром приезжает, чтобы отвезти посмотреть потенциальную покупку.
Берег лазурного моря, прекрасный сад и скромная, но очень удобная вилла, где уже ожидает обходительный адвокат - представитель фирмы, продающей эту недвижимость. Адвокат прекрасно говорит по-русски, опережает все ваши желания и представляет любые документы, заверенные, как он уверяет, по всем правилам. Дом его находится рядом, всего в миле от вашего - с горы видно. - Так что будем соседями, - заверяет любезный адвокат. - Обязательно окажу помощь в получении вида на жительство, только приезжайте скорее.
Самое приятное здесь даже не море и не дом с садом, а то, каких людей встречаешь! С такими людьми хочется жить рядом и общаться.
Подписаны документы, адвокат предлагает услуги нотариуса, у которого их можно заверить, получает небольшой задаток. Остальное - в России, рассчитаетесь с нашим представителем. Наша фирма оплатит все ваши расходы за проживание в отеле и ждет скорейшего приезда.
Воодушевленный удачной сделкой клиент возвращается в Россию, продает свою квартиру, расплачивается с маклером и уезжает на зарубежную виллу. Но на месте выясняется, что владеть нечем, дом принадлежит другому хозяину, полученные документы - фиктивные, инофирму и любезного адвоката никто не знает. Во всей округе не найти человека, говорящего по-русски: ни в полиции, ни в суде. Да и заниматься вашим делом они не хотят, поскольку вы не гражданин этой страны.
За рубежом не меньше мошенников, чем в России. Традиционное доверие русского человека к иностранцам подводит. Трудности нового владельца особняка за рубежом усугубляются незнанием юридических норм страны. В отличие от покупателя, мошенники - и зарубежные и отечественные - чувствуют себя спокойно, зарабатывая на каждой такой "сделке" не менее 100 тысяч долларов, за вычетом всех затрат на любезный прием клиента.
В аренде квартиры тоже есть риск. Пока вы отдыхаете на юге или Канарах, вашу квартиру, само собой, могут "взять". И это было бы еще полбеды, ключ от двери может попасть мошеннику, а тот раскручивает на обчищенной жилплощади свой сюжет. Квартира в его распоряжении на месяц!
Десяток объявлений о желании вселиться в квартиру, по стилистике изобличающие состоятельных съемщиков, жулик берет на заметку. Остается позвонить и изложить всем желающим один и тот же текст: "Плата за полгода вперед, 200 долларов в месяц. Жду с паспортом и оговоренной суммой. Въехать можете завтра".
После расчета очередной квартиросъемщик получает дубликат ключей, а мошенник - круглую сумму. Восточные единоборства между конкурентами на жилплощадь, когда они встретятся на другой день, не отнесешь к разряду водевильных спектаклей.
По УК РФ, за любую аферу с частным лицом можно получить до 5 лет. Мелкое мошенничество. Вы теряете в случае неудачного знакомства со "специалистом"-риэлтером от 20 до 100 тыс. долл., что является состоянием для большинства людей. Для жулика, когда он выйдет из мест заключения, если попадется, это тоже неплохая поддержка на первых порах. Позднее он заработает еще. Вам же никто не восполнит потери.
Матерые аферисты работают не только с частными лицами, пытаются обмануть фирмы, банки, финансовые компании. Такой сюжет мошенники пытались разыграть с риэлтерской фирмой "S. I. Realty". С гарантийными обязательствами от имени фирмы и идеей реализации крупных строительных проектов в Ясенево, на Кутузовском проспекте, и даже на Красной площади действовали ее "представители". Банки готовы были перечислять деньги на счет, указанный "представителями", но, к сожалению мошенников, президент не вовремя появился у инвесторов, наложив вето на их проекты.
Для совершения подобных афер и махинаций с недвижимостью преступные группировки создают собственные нотариальные конторы. Мошенников, специализирующихся на совершении нотариальных действий, можно условно разделить на две группы. И тех и других называют "черными нотариусами".
"Профессионалы" имеют все признаки нотариальных полномочий: лицензию, приказ Управления юстиции и печать на свое имя, которое даже значится в списках Нотариальной палаты. Они заводят солидный офис с оргтехникой и штатом сотрудников, что убеждает клиента в солидности конторы. Но все документы поддельные и существуют два нотариуса с такой фамилией: один - настоящий, другой - мошенник, который действует под фамилией первого по поддельным документам.
Вторая категория - продажные нотариусы, которые имеют подлинные документы и права, но с целью получения финансовой выгоды закрывают глаза на незаконность совершаемой сделки.
Поэтому необходимо обращаться к знакомому нотариусу, который может не только регистрировать сделки, но при необходимости и дать совет.
Заключив выгодную сделку, торговец земельными участками обнаружил, что проданный клиенту участок земли находится под водой.
- Что делать? - спросил он шефа. - Вернуть деньги?
- Ни в коем случае! Если вы умеете работать, то продадите еще пару скафандров и моторную лодку.
Автолюбитель и мошенники
- У меня украли автомобиль!
- А вы видели вора?
- Нет, но я записал номер машины!
Ежедневно на территории России совершается в среднем 400 угонов автомашин. Бизнес на краденых автомобилях по доходности делит второе место с торговлей оружием и уступает только наркобизнесу. Страна поделена на территории, где работают оснащенные современной техникой преступные группировки. За ночь эти умельцы способны заменить двигатель, приборы, сидения и отделку салона.
Угоняют в основном не самые дорогие, а самые ходовые машины, которые легче продать. При угоне используются различные отмычки, буксир либо выламывают замки. Новые совершенные технологии и технику преступники применяют редко. По статистике, отыскивают только половину угнанных автомобилей. Угнанные автомобили прячут в контейнеры, подвалы, засыпают снегом до весны. Под Москвой на территории госпредприятия обнаружили "стоянку" 250 ворованных машин, о которых руководство "не подозревало". Активный поиск автомобиля ведется в течение трех-четырех часов с момента угона. В компьютерной сети ГАИ и на постах информация об угоне появляется примерно через час.
Уверенность в том, что дорогая импортная сигнализация поможет сохранить автомобиль, ошибочна. Вся совокупность предохранительных устройств: иммобилайзер (устройство ввода личного кода для запуска двигателя), антисканер и антиграббер (устройства против считывания личного кода), датчики открывания капота, дверей и багажника, датчик изменения объема (на случай проникновения в салон), датчик изменения положения - не спасут автомобиль от профессионала. Профессионал разбирается в своем деле и легко взломает любую систему.
Чтобы "расшифровать" электронную охранную систему, используют компактный радиолокатор, с помощью которого в момент включения сигнализации засекается рабочая частота защитной системы. Далее угонщик, подъехав на стоянке к машине, установит на генераторе частот нужное значение и запустит генератор, который отключит систему.
Сигнализация разблокирована, и машина открыта. Остается только завести ее и отогнать в надежное место.
"Костыль" на руле, блокираторы колес, любые замки не спасают машину от угона. Замки отечественных машин открываются просто. У иномарок выворачивают замок. Скорость открывания машины любой марки - несколько секунд. "Мажорированная" система, т. е. совокупность простых механических средств, включающих "костыль" на руле, замок на педали, которые дополнены "секреткой" или тумблером, установленным в тайном и недоступном месте салона, сиреной с автономным аккумулятором, может стать надежной защитой. У угонщика на счету каждая секунда, столкнувшись с несколькими защитными устройствами, нервничая, он иногда отказывается от угона.
Примитивный и жестокий способ отъема собственности в условиях разгула криминальной силы используют преступники на трассе и даже в городе, когда, подставив сознательно свою иномарку под приличную машину какого-либо пижона или пенсионера, берут с него расписку о нанесенном ущербе на крупную сумму, забирают документы, вышвыривают владельца из машины и уезжают. В этой ситуации лучше всего, несмотря ни на что, ждать приезда инспектора ГАИ. В крайнем случае, запереться в салоне и не выходить для беседы с партнерами по аварии.
Незадачливый автомобилист врезался в зад роскошного лимузина. Из него выскочили откормленные молодцы.
- Ну, мужик, залетел! Ты кто?