Как юридическая категория собственность - это принадлежность имущества определенным лицам - индивидам или коллективам на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле).
Как экономическая категория собственность - это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами - индивидами и коллективами - предметов природы, естественных и созданных трудом.
Жилой дом - строение, не менее половины общей площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почтовый адрес.
Квартира - это отдельное изолированное помещение в жилом доме, которое используется исключительно для проживания физических лиц.
Следовательно, собственниками жилых помещений, составляющих частный жилищный фонд, могут быть не только граждане, но и юридические лица. Согласно ст. 213 ГК РФ собственниками жилых помещений являются коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственниками, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и другие фонды.
По общему правилу количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом необходимо отметить, что жилое помещение, независимо оттого, принадлежит оно физическому или юридическому лицу, должно использоваться только для проживания граждан.
В нашей стране доля частного жилищного фонда возрастает. Если в 1993 г. она составляла 47 %, то в 1998 г. - 59,2 %; доля муниципального жилищного фонда в 1998 г. равнялась 31,4 %, а государственного - 6,2 %.
15. Государственный жилищный фонд
Государственный жилищный фонд по законодательству РФ составляет:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий.
В составе государственного жилищного фонда законодатель выделяет собственность РФ и собственность субъектов Федерации - республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов.
Управление и распоряжение от имени РФ федеральным имуществом осуществляет Правительство РФ. Значительную часть своих полномочий Правительство делегировало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, которое разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, оформляет закрепление государственного имущества, находящегося в федеральной собственности, в хозяйственное ведение или оперативное управление, дает согласие на продажу объектов недвижимости, закрепленных в хозяйственном ведении, на передачу их в аренду или залог.
От имени субъектов Федерации управление и распоряжение жилищным фондом осуществляют соответствующие государственные органы исполнительной власти субъекта Федерации.
К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов и одноквартирные дома, используемые гражданами на условиях найма. Приватизация квартир в домах, включенных в план реконструкции в текущем году, осуществляется после ее проведения владельцем (собственником) дома.
При этом наниматели, проживающие в квартирах до начала реконструкции, после проведения реконструкции имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир.
Перечень объектов государственного жилищного фонда, не подлежащих приватизации:
1) квартиры-музеи;
2) квартиры (дома), расположенные на территориях закрытых воинских поселений, предприятий, учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников;
3) комнаты в общежитиях, квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в которых невозможно обеспечить безопасное проживание людей);
4) квартиры (дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения, загрязненной вследствие аварии на Чернобыльской АЭС, а также квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном законом порядке к числу служебных.
Данный перечень объектов является исчерпывающим.
16. Муниципальный жилищный фонд
Муниципальный жилищный фонд по законодательству РФ - это жилищный фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями и находящийся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Муниципальный жилищный фонд представляет собой составную часть муниципальной собственности, предназначенную для удовлетворения жилищных потребностей населения соответствующей территории города, района. Образование муниципального жилищного фонда осуществляется главным образом за счет передачи жилищного фонда в собственность муниципальных образований субъектами РФ, а также за счет строительства нового жилья.
Согласно от. 125 и 215 ГК РФ органы местного самоуправления и лица, указанные в Законе, осуществляют права собственника от имени муниципального образования. Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. В частности, они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти РФ и органам государственной власти субъекта РФ и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ст. 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изменениями от 12 октября 2005 г.)).
Согласно статье указанного закона в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд. С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований будет находиться жилищный фонд лишь социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст. 50 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ"),
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Он должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными актами РФ.
17. Общественный жилищный фонд
Общественный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, которые находятся в собственности общественных объединений.
Общественные объединения - это вид некоммерческих организаций, которые созданы на добровольной основе по инициативе граждан, которые объединяются на основе общности своих интересов для реализации общих целей, указанных в уставе данного объединения.
В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР в данное понятие включались жилые дома и жилые помещения в других строениях, которые принадлежали колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.
В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда, реализуемое в порядке, утверждаемом органами исполнительной власти субъектов РФ. Однако если установленный названными актами порядок приватизации жилья противоречит названному выше Закону, в том числе принят с превышением полномочий органов, издавших такой акт, необходимо руководствоваться положениями рассматриваемого Закона.
Граждане, которые проживают по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан.
Льготы по оплате коммунальных услуг предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального, а также общественного жилищного фонда, членам жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также собственникам жилых помещений, имеющим в соответствии с действующим российским законодательством право на подобные льготы.
Граждане, неправительственные, общественные организации и другие добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах независимо от форм их собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по местожительству с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.
18. Жилищный фонд, находящийся в коллективной собственности
Жилищный фонд в коллективной собственности - это фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
Понятие коллективной собственности было широко распространено в нашем законодательстве доперестроечного периода. На новом этапе это понятие постепенно исчезает. Для обозначения многосубъектной собственности более пригоден термин "общая собственность".
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками соразмерно ихдолям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Каждый участник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
19. Жилищный фонд социального использования
В соответствии с российским законодательством жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Социальный жилищный фонд включает в себя определенные жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному фонду. Жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье (ст. 57 ЖК РФ). Основанием возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма (ст. 60 ГК РФ).
Специализированный жилищный фонд включает жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, которые отнесены к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодательством установлен особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Отношение по пользованию данными помещениями основаны на договоре найма специализированного жилого помещения или договоре безвозмездного пользования (ст. 99, 100 ЖК РФ).
Индивидуальный жилищный фонд образуют жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Квалифицирующим признаком для индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан - собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом - собственником на условиях безвозмездного пользования.
Наконец, жилищный фонд коммерческого использования включает в себя любые жилые помещения, которые предоставляются собственниками в пользование по возмездным договорам. Наиболее часто жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
При наличии определенных юридических фактов возможен перевод жилых помещений из одного вида жилищного фонда в другой (например, при приватизации государственного и муниципального жилья, по гражданско-правовым сделкам и другим основаниям).
20. Социальный наем жилых помещений
Глава 8 ЖК РФ содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и т. д. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных от. 60 ЖК РФ. Нанимателем является гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам главы 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов его семьи. То же самое происходит и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК РФ). Данный договор может быть как возмездным, так и безвозмездным, заключается без установления срока.
Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира и т. д.). Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.
Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения или когда право хозяйственного ведения или оперативного управления на такое помещение переходит к другому субъекту (от. 64 ГК РФ).
Права и обязанности наймодателя определены в от. 65 ЖК РФ.
Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) запрещать вселение граждан;
3) давать согласие на обмен жилых помещений.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Основные права и обязанности нанимателя определены от. 67 ЖК РФ.
Наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) производить обмен или замену помещения;
4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность и надлежащее состояние помещения;
3) производить текущий ремонт;
4) своевременно вносить плату за наем.