Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.
В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.
Также нет признаков создания объединения граждан – будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают;
3) типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.
По мнению хозяйствующих субъектов, при исполнении таких договоров возникают отношения, регулируемые гл. 55 ГК РФ "Простое товарищество";
4) другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.
Поскольку инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности.
Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 21 декабря 2004 г.);
5) часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Законом о государственной регистрации установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко.
При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.
В результате рассмотрения различных вариантов трактования указанных договоров, Верховный суд РФ пришел к выводу о том, что ко всем рассмотренным делам подлежит применению Закон РФ "О защите прав потребителей", но однозначного решения о том, к какому виду договоров их нужно относить и какими правовыми нормами регулировать принято не было.
После принятия Закона об участии в долевом строительстве данное противоречие было снято.
В соответствии со ст. 1 указанного Закона договор на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости представляет собой договор участия в долевом строительстве.
При этом в п. 2 ст. 1 указанного Закона привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается на основании вышеназванного закона и законодательства РФ о жилищных накопительных кооперативах.
Таким образом, если для участия в строительстве застройщик привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договора, например, договор простого товарищества.
В соответствии с договором простого товарищества его участники (товарищи) вносят в общее дело соответствующие вклады. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Применимо к проблемам строительства, договор простого товарищества заключается между двумя юридическими лицами. Вкладом одного товарища, исполняющего функции заказчика (застройщика) строительства, является право собственности или аренды на соответствующий участок, изготовленная и утвержденная проектно-сметная документация и т. д. Другой товарищ (подрядчик) в качестве вклада вносит объемы работ, поставляет материалы и т. д. По соглашению сторон стоимость каждого вклада может быть оценена сторонами при подписании договора простого товарищества.
В результате этого внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
То есть, объект недвижимости, построенный совместно указанными лицами, находится в общей долевой собственности. Каждый товарищ вправе совершать со своей долей допустимые законодательством действия. Но для этого необходимо выделить указанные доли. Сделать это желательно на этапе заключения договора. Так как на момент его подписания уже существует рабочий проект дома, можно не просто указать доли в процентном соотношении, но и произвести их фактический раздел.
Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.
Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества.
При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.
При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.
В отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.
Решения, касающиеся общих дел товарищей, принимаются товарищами по общему согласию, если иное не предусмотрено договором простого товарищества.
Каждый товарищ имеет право на информацию независимо от того, уполномочен ли он вести общие дела товарищей, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, ничтожны.
Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно.
Таким же образом должна распределяться и прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности – пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.
Договор простого товарищества прекращается вследствие:
1) объявления кого-либо из товарищей недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, если договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами;
2) объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом), за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;
3) смерти товарища или ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества юридического лица, если договором или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами либо замещение умершего товарища (ликвидированного или реорганизованного юридического лица) его наследниками (правопреемниками);
4) отказа кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества, за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;
5) расторжения договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, по требованию одного из товарищей в отношениях между ним и остальными товарищами, за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;
6) истечения срока договора простого товарищества;
7) выдела доли товарища по требованию его кредитора, за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта.
При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.
Порядок расторжения договора определен в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Кроме того, сторона договора простого товарищества, заключенного с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия, вправе требовать расторжения договора в отношениях между собой и остальными товарищами по уважительной причине с возмещением остальным товарищам реального ущерба, причиненного расторжением договора.
15. Ответственность за нарушения в области строительства
ГСК РФ в ст. 58 предусмотрена ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с ней лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.
1. Гражданско-правовая ответственность.
Гражданским законодательством определено, что если жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, оно является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме следующих случаев:
1) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
2) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в п. 34 также указано, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.
Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.
В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г. определено, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
С одной стороны, судом первой инстанции указано, что на основании ст. 234 ГК РФ право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Указанное решение вынесено на основании того, что за лицом, осуществившем постройку, можно признать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании положения ст. 268 ГК РФ. Но указанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.
Если в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения были возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей, при этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права, то на основании ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Кроме того, судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
Суд в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право бессрочного пользования земельным участком;
2. Административная ответственность.
КоАП РФ содержит ряд положений, устанавливающих административную ответственность за следующие правонарушения: