Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.
В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
В соответствии же со ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
20. Новеллы ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Ипотечное кредитование как способ финансирования строительства
Прежде чем остановить на новых положениях Закона об ипотеке, нужно рассмотреть общие понятия, особенности самой ипотеки, позволяющие понять особенности данной разновидности залога.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Сторонами по договору ипотеки выступают:
1) залогодатель – физическое или юридическое лицо, которое передает недвижимое имущество в залог;
2) залогодержатель – банк или другая организация-кредитор, которая принимает недвижимость в залог.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке (находящихся в государственной или муниципальной собственности);
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, а также незавершенное строительством недвижимое имуществе, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующих требований. Ипотека указанных объектов допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Статьей 6 Закона об ипотеке регулируется право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество, при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) не может быть обращено взыскание (оно указано в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам), а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Но данное положение Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" признана утратившей силу с 1 января 2007 г. То есть если в срок до 1 января допускается приватизация жилых помещений, предоставленных физическим лицам по договорам социального найма при условии, что эти помещения не отнесены к перечисленным ранее категориям, то с наступлением указанной даты приватизация в Российской Федерации будет прекращена.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
1) предмет ипотеки – он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;
2) оценка предмета ипотеки – она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем, при ипотеке земельного участка его оценка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем;
3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено указанным законом.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
а) предприятие как имущественный комплекс;
б) леса;
в) право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В случаях, предусмотренных ранее, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.
Таким образом, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Исключения из этого правила установлены Федеральным законом "Об исполнительном производстве". Согласно ст. 49 закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством РФ прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных гл. 5 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (она определяет особенности обращения взыскания на имущество должника-организации, а также арест и реализацию ее имущества).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Закона об ипотеке не установлены иные правила.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" были приведены в соответствие с иными нормативными документами некоторые положения указанного закона, а также определены и отражены в законе новые, ранее не применявшиеся требования:
1) так как государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с ним, п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке был дополнен указанной фразой;
2) такое же изменение было внесено в абзац 2 п. 2 ст. 9 Закона, где слова "органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество" были заменены словами "органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав);
3) в абзаце 2 п. 5 ст. 13 Закона вместо слов "органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки" используются слова "органом, осуществляющим государственную регистрацию прав"; подобные несущественные изменения были произведены в отношении ст. 16, 17, 18 Закона об ипотеке;
4) в ст. 6 Закона об ипотеке, содержащую нормы регулирующие право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке, внесено условие о том, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или указанным Федеральным законом;
5) ст. 10 закона претерпела значительные изменения и была изложена в другой редакции. Данные изменения отражены в названии статьи. Раньше она называлась "Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке". В новой редакции – "Государственная регистрация договора об ипотеке".
Даже, исходя из изменений, внесенных в наименование статьи, можно заметить, что нотариальное удостоверение договора об ипотеке в настоящее время не требуется. Для сведения, из текста закона исключены все положения, устанавливающие необходимость совершения нотариальных действий между сторонами ипотеки.
В прежней редакции указанной статьи договор об ипотеке должен был быть нотариально удостоверен и подлежал государственной регистрации. Соответственно, несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влекло его недействительность, такой договор считался ничтожным.
В соответствии с новой редакцией необходимость в нотариальном удостоверении была отменена. Теперь договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Последствием несоблюдения правил о государственной регистрации договора об ипотеке является его недействительность. И только по данному основанию такой договор считается ничтожным.
Положение о том, что если в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона (содержание договора об ипотеке), или нарушены правила п. 4 ст. 13 (содержащей основания при наличии которых составление и выдача закладной не допускаются) не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Так же, как и в прежней редакции закона, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке (основные положения о закладной) удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, (а не нотариусу согласно прежней редакции) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым п. 3 ст. 14 указанного Закона (раньше указанные действия также совершал нотариус).
Пункты 6 и 7 ст.13 Закона изложить в следующей редакции.
Ранее соглашение об изменении ранее установленных условий закладной могло быть заключено между должником, залогодателем и законным владельцем закладной в случае частичного исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства и должно было предусматривать:
а) такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
б) такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Данное соглашение должно было быть нотариально удостоверено.
В новой редакции должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут просто изменить ранее установленные условия закладной, а нотариальное удостоверение соглашения (как и договора ипотеки) не требуется.
При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и п. 3 ст. 36 указанного Закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:
а) либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения (а не нотариально удостоверенной копии данного соглашения согласно старой редакции) и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 Закона об ипотеке;
б) либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке;
6) ст. 14 Закона об ипотеке, в которой перечислены обязательные условия, составляющие содержание закладной была изменена. В соответствии с ней закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:
а) слово "закладная", включенное в название документа;
б) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;
в) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;
г) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
д) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;
е) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
ж) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
з) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
и) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;