1) общее собрание членов жилищного кооператива (если число членов кооператива меньше пятидесяти и если созыв конференции уставом жилищного кооператива не предусмотрен) или конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
2) правление жилищного кооператива (избирается членами кооператива на срок и на условиях, определенных уставом жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ) и председатель правления жилищного кооператива (порядок его избрания и полномочия определены ст. 119 ЖК РФ).
Общее собрание членов жилищного кооператива. Обязательным условием для признания общего собрания правомочным является необходимость присутствия на нем более 50 % членов кооператива. Для признания решения общего собрания членов жилищного кооператива принятым необходимо, чтобы за него проголосовало более 50 % от присутствующих на собрании членов кооператива (конечно, при условии соблюдения кворума) – простое большинство.
Это требование может быть изменено путем внесения в устав жилищного кооператива соответствующего положения.
В том случае, если при принятии решения соблюдены все требования и решение является принятым, оно становится обязательным для всех членов жилищного кооператива с момента его принятия.
К полномочиям, принадлежащим общему собранию членов жилищного кооператива, Жилищный кодекс относит право избрания органов управления жилищного кооператива и органов контроля над его деятельностью. Данные права составляют исключительную компетенцию общего собрания членов кооператива.
При проведении общего собрания членов жилищного кооператива составляется необходимый протокол. В нем отражается процесс проведения собрания, и в обязательном порядке протоколом оформляется принятие решения общего собрания членов жилищного кооператива.
Правление жилищного кооператива. В период между общими собраниями членов жилищного кооператива руководство его деятельностью осуществляет правление жилищного кооператива.
Количество членов правления жилищного кооператива, срок его деятельности устанавливаются уставом кооператива, а порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений должны быть оговорены непосредственно уставом или другими внутренними документами кооператива (положениями, регламентами, инструкциями и т. д.).
Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (или конференцией).
К полномочиям правления комментируемой статье отнесено руководство текущей деятельностью кооператива. Конкретизация функций правления жилищного кооператива в уставе может быть не отражена. При этом необходимо учесть, что исполнять те полномочия, которые уставом отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива, правление жилищного кооператива не вправе. Также из числа членов правления правление избирает председателя кооператива.
Председатель правления жилищного кооператива. Полномочия председателя жилищного кооператива составляют следующие функции для осуществления руководства текущей деятельностью жилищного кооператива:
1) он обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Срок его полномочий должен быть установлен в уставе жилищного кооператива.
Согласно ст. 53 ГК РФ лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица (а таким и является председатель правления жилищного кооператива) выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица, добросовестно и разумно.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены внесли паевые взносы, должны быть реорганизованы в товарищества собственников жилья в срок до 1 января 2007 г. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Реорганизация жилищного кооператива в товарищество собственников жилья может быть произведена в форме преобразования по решению общего собрания его членов (конференции).
Жилищный кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья.
Согласно ст. 58 п. 5 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.
Ликвидации юридического лица посвящены ст. 61–65 ГК РФ. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Юридическое лицо, куда также отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы, может быть ликвидировано:
1) по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;
2) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Инициатором ликвидации по данным основаниям может выступать государственный орган или орган местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
Юридическое лицо, действующее в форме потребительского кооператива, ликвидируется также в соответствии со ст. 65 ГК РФ вследствие признания его несостоятельным (банкротом).
Статья 291 ГК РФ предусматривает, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Также в указанной статье предусмотрено, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
В связи с этим нужно отметить, что Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" с принятием ЖК РФ 1 марта 2005 г. является утратившим силу. А положения, регулирующие порядок создания, государственную регистрацию, права и обязанности членов товарищества, содержатся в гл. 13 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов (помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам помещений) или нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений, предназначенных для проживания одной семьи (а также дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры). Статья 142 ЖК РФ предусматривает вариант объединения нескольких товариществ в объединение. На порядок управления распространяются нормы гл. 13 ЖК РФ.
Товарищество собственников жилья образуется объединившимися собственниками квартир в многоквартирном жилом доме со следующими целями: для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения квартирами и их общим имуществом, для совместного управления комплексом недвижимого имущества.
Для принятия устава товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности товарищества отнесены ЖК РФ именно на усмотрение устава товарищества, как и в ситуации с жилищными и жилищно-строительными кооперативами (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества, и т. д.).
К количеству членов товарищества собственников жилья действующим ЖК РФ установлены новые требования по сравнению с утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".
С момента вступления в действие ЖК РФ для создания товарищества собственников жилья минимальное число членов должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (допустим, 50 % от общего числа собственников помещений плюс один голос), тогда как согласно указанному Закону численность членов товарищества не могла быть менее двух домовладельцев. То есть в соответствии с Законом на одном многоквартирном доме могло быть несколько товариществ.
Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество.
Если лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право войти в число его членов после возникновения у него права собственности на соответствующее жилое помещение.
Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.
Как и любое другое юридическое лицо, создание товарищества собственников жилья подлежит государственной регистрации, его правоспособность возникает в момент создания (со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц). Товарищество собственников жилья должно иметь печать с соответствующим наименованием, оно пользуется расчетным и другими счетами в банке, вправе иметь иные предусмотренные законодательством реквизиты.
В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются органами управления в товариществе.
Органы управления создаются для осуществления управления в товариществе собственников жилья:
1) общее собрание членов товарищества – высший орган управления в товариществе собственников жилья. Статьей 145 ЖК РФ определена компетенция общего собрания;
2) правление товарищества – орган, осуществляющий руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья. Те вопросы, которые уполномочено разрешать правление товарищества собственников жилья, могут быть решены на общем собрании членов товарищества собственников жилья. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества. При этом максимальный срок действия правления в одном составе не должен превышать двух лет. Избрание председателя товарищества собственников жилья происходит в ином порядке. Уже члены правления товарищества из своего состава избирают председателя товарищества.
Общим правилом, применимым к юридическим лицам, является следующее. Товарищество собственников жилья как юридическое лицо действует по принципу полной имущественной ответственности юридического лица. То есть по обязательствам юридического лица взыскание может быть обращено на все принадлежащее ему имущество.
Ответственность товарищества собственников жилья и членов товарищества по своим обязательствам является самостоятельной. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества в свою очередь – по обязательствам товарищества.
Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.
Объем средств товарищества собственников жилья составляют:
1) размеры обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходы от хозяйственной деятельности товарищества;
3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочие поступления.
Товарищество имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.
Основанием для проведения необходимых расчетов правлением товарищества собственников жилья со средствами товарищества, находящимися на счете в банке, является финансовый план товарищества.
Товариществу собственников жилья, являющемуся некоммерческой организацией, предоставлено право заниматься хозяйственной деятельностью, но только для достижения целей, предусмотренных уставом.
Статья 152 ЖК РФ установила перечень видов хозяйственной деятельности, которыми допустимо заниматься товариществу. К ним отнесены:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду имущества в многоквартирном доме.
Доход от хозяйственной деятельности товарищества должен:
1) использоваться для оплаты общих расходов;
2) направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества;
3) на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
Основанием для указанного использования служит решение общего собрания членов товарищества.
Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме
Для государственной регистрации товарищества собственников жилья как юридического лица необходимо, чтобы в соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, превышало 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть для принятия решения о создании товарищества собственников жилья необходимо согласие на это собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающих более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Указанное согласие должно быть выражено путем голосования указанных лиц на общем собрании собственников помещений в доме. Ограничением, установленным в ЖК РФ, является требование о создании в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья.
Возможны следующие варианты создания товарищества собственников жилья:
1) при объединении нескольких многоквартирных домов. При этом помещения в них должны принадлежать различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме;
2) при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений. Они должны представлять собой жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, либо дачные дома с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
В обоих случаях земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, должны быть общими или находиться на соседних (граничащих) земельных участках.
Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме
ЖК РФ допускает вариант создания товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. При этом в создании товарищества имеют право принимать участие будущие собственники жилых помещений в указанных домах. Указанные лица должны подтверждать соответствующие права необходимыми документами.
Для принятия решения о создании товарищества собственников жилья необходимо общее собрание будущих собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок его проведения предусмотрен ст. 45–48 ЖК РФ. В частности, для того чтобы решение общего собрания собственников помещений было правомерным и обязательным для исполнения всеми собственниками, должно быть выполнено следующее:
1) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания (это подтверждается ст. 139 ЖК РФ, в соответствии с которой общее собрание будущих собственников наделено полномочиями по созданию товарищества собственников жилья);
2) при проведении собрания соблюдено требование о кворуме (т. е. на общем собрании должно присутствовать 50 % собственников и один человек);
3) оно оформлено протоколом, который должен храниться согласно решению данного собрания;
4) оно должно быть принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;
5) голосование по вопросам повестки дня проведено в соответствии с тем количеством голосов, которое необходимо для утверждения именно данного решения (при простом или квалифицированном большинстве голосов);
6) оно доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме.