Учитывайте тот факт, что в соответствии с первым пунктом второй статьи Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом, которым государство признает и подтверждает возникновение, обременение (ограничение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество согласно ГК РФ.
Государственная регистрация - это единственное доказательство того, что зарегистрированное право существует. Оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество можно только в судебном порядке.
Как уже отмечалось ранее, договору купли-продажи жилого помещения присуща взаимность, то есть права и обязанности по нему возникают у обеих сторон договора - продавца и покупателя.
Основной обязанностью продавца по договору является передача в собственность покупателя жилого помещения. В соответствии с первой частью статьи 556 ГК РФ передаче жилого помещения продавцом и принятию жилья покупателем должен предшествовать подписанный обеими сторонами передаточный акт или иной документ о передаче.
Основной обязанностью покупателя является принятие жилого помещения и уплата за него определенной сторонами цены.
Сторонами может быть согласован различный порядок уплаты покупателем стоимости договора:
• предварительная оплата, к примеру:
а) перед подачей документов и заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора;
б) после того, как были поданы документы и заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора, но перед окончанием государственной регистрации перехода права и договора.
• рассрочка платежа - покупателем уплачивается цена договора в виде отдельных платежей согласно определенному в договоре сторонами графику платежей;
• отсрочка платежа - покупателем уплачивается цена договора не позднее того срока, который был согласован сторонами в договоре.
Безусловно, продавец рискует больше всего в том случае, если договором установлен порядок оплаты на условиях рассрочки или отсрочки платежа. Покупатель же рискует больше всего на условиях согласованной предварительной оплаты.
В связи с этим обратите свое внимание на очень удобную и лишенную рисков для обеих сторон договора форму оплаты - расчет с использованием банковской ячейки. При такой форме расчета банк, продавец и покупатель заключают трехстороннее соглашение (договор). В соответствии с этим соглашением (договором) покупатель помещает определенную денежную сумму в банковскую ячейку. Продавец сможет данную денежную сумму получить без непосредственного участия в этом покупателя по предоставлению в банк документации, которая будет подтверждать государственную регистрацию купли-продажи (то есть экземпляра договора купли-продажи жилья с пометкой регистрирующего органа о регистрации). В свою очередь обязанностью банка является обеспечение сохранности денежных средств, которые были помещены в ячейку. При этом за покупателем остается право вернуть себе денежные средства, которые были помещены в ячейку, если в течение срока, оговоренного договором, продавец за ними так и не обратился (в основном в договоре указывают срок, который необходим для того, чтобы подготовить и подать документы о государственной регистрации договора купли-продажи).
Предлагаемая форма расчетов является очень удобной благодаря тому, что она значительно минимизирует риски по договору для обеих его сторон. Продавец обретает уверенность в гарантированном получении денежных средств после того, как он выполнит необходимое условие - государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения. В свою очередь покупатель точно знает, что окончательно со своими денежными средствами он расстанется только после того, как договором купли-продажи будет успешно пройдена государственная регистрация.
Услуги банковской ячейки предоставляются большинством банков. В сравнении с гарантиями, которые данные услуги обеспечивают, плата за них крайне незначительна.
Обратите особое внимание на важность того, что расчеты по договору купли-продажи жилого помещения должны фиксироваться документально. Такая необходимость связана с тем, что наличие документов, которые подтверждают расходы на покупку жилого помещения, влияют на право покупателя получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный вторым подпунктом первого пункта статьи 220 НК РФ.
Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что между сторонами расчеты по договору были произведены полностью, для налоговых органов, как правило, считается недостаточным доказательством того, что покупатель произвел расходы.
Документы, которые подтверждают факт уплаты покупателем денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения - это, к примеру, банковские выписки о том, что денежные средства были перечислены на счет продавца со счета покупателя, квитанции к приходным ордерам.
Если сделка совершается между физическими лицами, факт уплаты денежных средств за приобретаемое жилое помещение можно подтвердить распиской продавца, либо актом о произведении взаимных расчетов по договору купли-продажи. Нотариально удостоверять данные документы необязательно. Однако вышеперечисленные документы необходимо оформить надлежащим образом с указанием фамилий, имен и отчеств покупателя и продавца, их мест жительства, полных паспортных данных, а также ИНН, если это возможно.
Каждый из нас периодически сталкивается в своей жизни с необходимостью купить или продать какой-либо объект недвижимости. Кажется, что найти подходящую квартиру и заключить сделку с легкостью можно самостоятельно. Но в таком случае Вы подвергаетесь большой опасности совершить юридические ошибки, став жертвой мошенника.
Головная боль на покупателя квартиры падает в тот момент, когда он подобрал для себя подходящие апартаменты. Перед тем, как ударить по рукам, будет нелишним убедиться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Можно проверить квартиру самостоятельно, воспользоваться помощью агентства недвижимости или консультацией страховой компании, которая застрахует вас по так называемому титульному страхованию на риск потери прав собственности по причине признания сделки купли-продажи недействительной.
Проверка юридической чистоты недвижимости - задача опытных риэлтеров. Обязательно удостоверьтесь в том, что у них есть в наличии лицензионная карточка, доверенность от агентства и лицензия на риэлтерскую деятельность самой фирмы. Также вам будет небесполезно ознакомиться с ситуациями, которые являются особенно сложными при заключении сделок, и которых нужно и вовсе избегать.
Прежде всего, удостоверьтесь, что продавец является дееспособным лицом, выряжаясь юридическим языком. Дееспособное лицо - это лицо, которое способно отвечать за свои действия. Лучше всего будет, конечно, если Вы потребуете у него справку из наркологического и психоневрологического диспансеров, но не всегда это бывает удобно. А вот если это будет не Ваше требование, а требование Вашего агента, который будет проверять юридическую чистоту квартиры, или же страховой компании, которая будет осуществлять услуги титульного страхования сделки - вот это уже будет совершенно другое дело. Если Вы стесняетесь потребовать у продавца медицинскую справку, то выводы о его психическом состоянии Вам придется делать при вашей с ним личной встрече. Обратите внимание, что человек может быть признанным частично или полностью недееспособным, к примеру, в связи со злоупотреблением спиртным, только в судебном порядке. И что самое удивительное, это может быть сделано даже задним числом. Например, Вам продали квартиру, а затем внезапно выясняется, что когда продавец подписывал договор, он уже считался недееспособным лицом. Что же получается в результате? Сделка становится ничтожной, а опекунами недееспособного лица Вам предъявляется иск о применении последствий при ничтожной сделке. Вследствие этого Вы возвращаете квартиру, получая деньги назад, если они еще не были потрачены.
Этот возвратный процесс носит название двусторонней реституции. Заметьте, что в соответствии с ГК РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные (которые совершил гражданин, признанный недееспособным в связи с психическим расстройством) и оспоримые (сделки, которые совершены ограниченно дееспособным гражданином, к примеру, страдающим наркоманией или алкоголизмом). Разница между ними состоит в том, что оспоримая сделка является недействительной только после того, как ее признал таковой суд. Ничтожная же сделка является недействительной уже в силу ее совершения, вне зависимости от признания. Исходя из оснований, по которым сделку признали недействительной, различают и сроки исковой давности. Таким образом, в соответствии со статьей 181 ГК РФ, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки можно предъявлять в течение десяти лет с того дня, когда началось исполнение этой сделки. Что же касается иска о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий недействительности этой сделки, то его можно предъявлять в течение года с того дня, когда было прекращено насилие и угрозы, которые повлияли на совершение сделки, либо с того дня, когда истец узнал или же должен был узнать о других обстоятельствах, которые являются основанием для того, чтобы сделка была признана недействительной.
Иногда суд также может признать сделку недействительной, если одной из сторон будет доказано, что при покупке квартиры ею были неучтены многие существенные недостатки. Незаконным является и договор, которое подписало лицо, находясь в состоянии сильного нервного расстройства или опьянения. Неравномерной считается, естественно, и сделка, которая была совершена под влиянием угрозы или обмана. Оспорено может быть также соглашение о продаже или покупке недвижимости, если оно было подписано на очень невыгодных условиях. Речь здесь идет о ситуации, когда, например, покупатель воспользовался осложнившимися обстоятельствами продавца, вынудившими его продать квартиру по любой цене.
Однако не думайте, что как только недвижимость будет продана, ее покупатель тут же побежит в суд для того, чтобы доказать недействительность договора, потому что он не предполагал, что в купленной им квартире будет слышен скрипящий у соседей сверху пол. Или что продавец в срочном порядке заявит о незаконности сделки в связи с тем, что она оказалась для него крайне невыгодной. Доказать недействительность сделки в суде очень и очень непросто. И, естественно, то, что улица, на которую смотрят окна спальни, на самом деле оказалась шумнее, чем Вы предполагали, не будет считаться основанием для этого. Только в том случае, если имеются явные правонарушения и злоупотребления, если квартиру продали по цене, которая меньше рыночной в три раза, могут возникнуть обоснованные сомнения относительно того, была ли операция законной.
Бывают такие случаи, когда квартира продается не собственником, а его представителем по доверенности. В этом случае нужно требовать доверенность, которая была заверена нотариусом. Это как минимум будет служить гарантией того, что доверенность действительно выдал хозяин квартиры в присутствии нотариуса. Однако учитывайте то, что лицо, которое выдало доверенность, может отозвать ее в любой момент, что может прервать ход уже, возможно, завершающейся сделки. Также доверенность прекращается в том случае, если доверитель умер. Совсем недавно московской прокуратурой была возвращена в собственность города квартира, которая была приватизирована по доверенности. Выяснилось, что договор о приватизации подписал представитель старушки, которая уже умерла.
Узнать причину, по которой владелец сам не хочет заниматься продажей квартиры, также не будет лишним. Это вполне понятно, если хозяин квартиры - крайне занятый предприниматель. Однако вовсе не исключена возможность того, что им может оказаться какой-либо злоупотребляющий наркотиками и алкоголем гражданин, который подписал доверенность, не понимая даже ее смысла. Помните также о том, что нотариус, который заверяет документ своей подписью, подтверждает ею то, что документ является достоверным и законным и несет за это ответственность. Но его ответственность является ограниченной, и если что-нибудь случится, то часть убытков, которые были вызваны невнимательностью нотариуса, может также лечь и на Вас. Старайтесь избегать сделок по доверенности. А если же Вы все-таки приняли твердое решение о покупке квартиры, обязательно встретьтесь с доверителем предварительно.
Гораздо меньше беспокойства возникает при проверке юридической чистоты и при оформлении документов на квартиры, которые продаются в первый раз. Разумеется, даже для опытного риэлтера не так уж просто отследить законность всех сделок, которые проводились с недвижимостью, если она не раз покупалась и продавалась. Но такая проверка все равно является необходимой. Потому как если, например, первая из трех продаж была осуществлена незаконным образом, то все последующие осуществленные с ней операции могут быть признанными недействительными. Это значит, что в силу того, что первая сделка оказалась ничтожной, суд может обязать Вас вернуть продавцу приобретенную Вами квартиру. Ваши деньги продавец Вам вернет. Но этим процесс не закончится: поскольку закон был нарушен при первой продаже квартиры, хозяин, который получит ее назад, обязан вернуть ее предыдущему владельцу, а тот, в свою очередь, самому первому собственнику квартиры. Теперь представьте, что вы являетесь не последним звеном этой цепочки, а приблизительно средним: и квартиры больше у Вас нет, и денег, которые Вы за нее получили, тоже больше нет.
Юристы на это могут заметить, что если когда Вы покупали квартиру, Вам не было известно относительно более ранних нарушений в ее купле-продаже, то у Вас ее никто не отберет, ведь закон Вы не нарушали. Теоретически это замечание является верным. Однако же фактически судом может по-разному быть истолкован как закон, так и Ваше поведение в отношении него. Например, он может принять решение, что и агентству, и Вам в частности, было известно о том, что когда-то ранее были допущены некоторые нарушения, но вы решили это утаить. Таким образом, в одном из дел судом не был признан добросовестным пятый владелец квартиры, сделка о первоначальном отчуждении которой была признана недействительной в силу того, что на тот момент в ней проживали несовершеннолетние дети, которых с разрешения органа опеки и попечительства вселили в равноценную квартиру в общежитии, которое, однако, подлежало сносу.
Помните, что риэлторы должны будут выяснить, имеются ли в квартире зарегистрированные несовершеннолетние члены семьи собственника. Если они имеются, вначале продажу жилья нужно будет согласовать с органами опеки и попечительства. Верховный суд Российской Федерации, опираясь на судебную практику, утверждает, что очень часто во время осуществления сделок с жилплощадью интересы несовершеннолетних не учитываются, и к решению этого вопроса органы опеки не привлекаются. Если подобные случаи имеют место быть, суд, в основном, постановляет, что дети имеют право на ту жилплощадь, в которой они проживали со своими родителями. Последующие осуществленные с недвижимостью действия, которые были произведены без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к делу органов опеки и попечительства, являются нарушением прав несовершеннолетних, и вся сделка оказывается недействительной.
Также необходимо проверить, не был ли кто-либо из тех, кто ранее проживал в квартире, призван на военную службу, признан безвестно отсутствующим или осужден к лишению свободы. Поскольку когда эти люди вернутся, они могут быть снова вселены в квартиру, несмотря на то, что на тот момент ее собственником можете уже быть Вы. Это очередной интересный нюанс законодательства. К примеру, квартира была продана, но из нее по каким-либо причинам не выписались родственники собственника, которые проживали вместе с ним. Эти родственники останутся жить в проданной квартире даже после того, как она официально перейдет во владения нового хозяина. Поэтому договором о покупке недвижимости обязательно должна фиксироваться обязанность всех зарегистрированных (или же прописанных) граждан покинуть продаваемое жилье после того, как оно будет продано. Вопрос о том, куда им вписаться - заботы Вашего риэлтера. Обратите внимание, что жилье, которое Вы найдете для выезжающих жильцов, в обязательном порядке должно соответствовать жилищным нормам, в противном же случае им будет попросту отказано в новой регистрации.
Вас пугают трудности, которые связаны с покупкой жилья на вторичном рынке? Тогда имеет смысл подумать о приобретении квартиры у застройщика.
Казалось бы, вовсе не вчера был принят закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако, исходя из практики, которая сложилась в Москве, изменилось далеко не многое. Граждане платили и продолжают платить нотариусам приличные суммы денег. Кроме того, теперь они платят еще и Москомрегистрации. Но что же является необходимым на самом деле?
Если речь идет о материальных затратах, то, естественно, с появлением частных нотариусов мы избавились от жесткого государственного контроля, который регулирует цены на нотариальные действия. Однако, по сути, эти изменения скорее ухудшили положение участников сделки.
Федеральной закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу двадцать восьмого января 1998 года. Согласно ему региональные власти обязаны были создать территориальные органы, занимающиеся регистрацией сделок с жильем. С этих пор необходимость в нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры отпала. Что же касается оформления, то, владея элементарными юридическими навыками, договор вовсе несложно правильно составить и самостоятельно. Или в этом могут помочь специалисты Москомрегистрации (Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Так или иначе, туда Вас обратиться придется, поскольку в соответствии с законом о государственной регистрации, договор купли-продажи недвижимости в обязательном порядке нужно зарегистрировать в специальном органе юстиции. В Москве этим органом юстиции и является Москомреистрация. Там Вы отдельно зарегистрируете и переход права собственности на приобретенную квартиру. Естественно, каждая из процедур требует особой платы.
Таким образом, согласно букве закона, зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в Москомрегистрации важнее, чем удостоверить этот договор у нотариуса.
Более того, в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества (к примеру, квартиры) также является обязательной. Кроме того, договор можно считать заключенным только после момента его регистрации. Говоря обычным языком, если договор не был зарегистрирован Вами в Москомрегистрации, в полном смысле слова его считать таковым нельзя, даже если Вы получили на него нотариальное удостоверение.