Споры при расторжении договора социального найма по требованию нанимателя
Удельное число спорных ситуаций возникает при расторжении договора по требованию нанимателя. Как известно, для расторжения договора социального найма необходимо волеизъявление сторон. Это может быть как волеизъявление наймодателя, так и нанимателя. Трудностей при разрешении споров при волеизъявлении наймодателя, как правило, не возникает. Сложнее решается вопрос при волеизъявлении нанимателя. Согласно жилищному законодательству такая сторона договора социального найма, как наниматель жилого помещения имеет право, с письменного согласия совместно проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Выезд нанимателя в другое место жительства приравнивается к расторжению договора социального найма жилого помещения. В данном случае имеет место отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением, который не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя и членов его семьи. Наймодатель же имеет право на расторжение договора социального найма только в судебном порядке при наличии следующих оснований: как невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушение или повреждение жилого помещения, систематическое нарушение прав соседей, а также использование жилого помещения не по назначению.
В ____________ районный (городской) суд
____________ области (края, республики)
Истец: ____________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)
адрес ____________
телефон ____________
Ответчик: ____________ (Ф.И.О., адрес)
паспорт ____________
проживает ____________
телефон ____________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев по требованию наймодателя
Ответчик ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором найма специализированного жилого помещения, является нанимателем специализированного жилого помещения ____________ (указать тип специализированного жилого помещения), расположенного по адресу: ____________.
Вместе с Ответчиком проживают члены его семьи: ____________, ____________, ____________.
На протяжении ______ месяцев Ответчик не вносит плату за специализированное жилое помещение и (или) коммунальные услуги, что является невыполнением обязанностей нанимателя жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения.
На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 3 ст. 101 Жилищного кодекса Российской Федерации
Прошу:
Расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения, жилого помещения ____________ (указать тип специализированного жилого помещения), расположенного по адресу: ____________, между Истцом и Ответчиком.
Приложение:
1. Копия договора найма специализированного жилого помещения от "___" ____________ _______ г.
2. Копия документов, подтверждающих невыполнение Ответчиком своих обязанностей.
3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.
4. Квитанция об уплате государственной пошлины.
5. Копии искового заявления для Ответчика.
____________ / ____________
"___" ____________ _______ г.
В ____________ районный (городской) суд
____________ области (края, республики)
Истец: ____________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)
адрес ____________
телефон ____________
Ответчик: ____________ (Ф.И.О., адрес)
паспорт ____________
проживает ____________
телефон ____________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с использованием жилого помещения не по назначению по требованию наймодателя
Ответчик ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ____________.
На протяжении _____ месяцев Ответчик использует жилое помещение не по назначению, что выражается в:
1) ____________ (указать факты использования жилого помещения не по назначению),
2) ____________,
3) ____________,
4) ____________.
На требования наймодателя Ответчик не реагирует, мер по восстановлению надлежащего порядка не принимает.
На основании указанных фактов и в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации,
ПРОШУ:
Расторгнуть договор социального найма жилого помещения по адресу: _______________, между Истцом и Ответчиком.
Приложение:
1. Копия договора социального найма от "___" ____________ _______ г.
2. Копии документов, подтверждающих факт использования жилого помещения, расположенного по адресу: ____________, не по назначению.
3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.
4. Квитанция об уплате государственной пошлины.
5. Копии искового заявления для Ответчика.
__________ (подпись)
"___" ____________ _______ г.
В ____________ районный (городской) суд
____________ области (края, республики)
Истец: ____________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)
адрес ____________
телефон ____________
Ответчик: ____________ (Ф.И.О., адрес)
паспорт ____________
проживает ____________
телефон ____________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением или повреждением жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, по требованию наймодателя
Ответчик ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором найма специализированного жилого помещения, является нанимателем специализированного жилого помещения, ____________ (указать тип специализированного жилого помещения), расположенного по адресу: ____________.
Вместе с Ответчиком проживают члены его семьи: ____________, ____________, ____________.
На протяжении_____ месяцев Ответчиком и членами его семьи предприняты действия, которые привели к (указать разрушения и повреждения жилого помещения):
1) ____________,
2) ____________,
3) ____________,
4) ____________,
что является нарушением обязанностей нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения.
На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 3 ст. 101 Жилищного кодекса Российской Федерации
Прошу:
Расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения __________ (указать тип специализированного жилого помещения) расположенного по адресу: ______________, между Истцом и Ответчиком.
Приложение:
1. Копия договора социального найма от "___" ____________ _______ г.
2. Копия акта осмотра жилого помещения от "___" ____________ _______ г., расположенного по адресу: ____________.
3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.
4. Квитанция об уплате государственной пошлины.
5. Копии искового заявления для Ответчика.
____________ / ____________
"___" ____________ _______ г.
Наряду с вышеперечисленными основаниями, по инициативе наймодателя данный договор, может быть расторгнут в связи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания (подп. 3 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ).
Ранее действующий кодекс не включал такое основание как непригодность жилого помещения в число оснований для расторжения договора. Поэтому при возникновении спора в данной области суд должен руководствоваться следующими положениями. В соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. N 552, непригодными для проживания признаются дома, которые находятся в ветхом либо аварийном состоянии, а также дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Росстроем.
Признание жилых домов непригодными для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматривается государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.
По действующему на сегодня Положению, утвержденному Приказом министра ЖКХ РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529 и согласованному со всеми заинтересованными ведомствами, к непригодным для постоянного проживания домам относятся:
1) каменные дома с физическим износом свыше 70 %;
2) деревянные дома и дома со стенами из местных материалов с физическим износом свыше 65 %.
Независимо от этого, к непригодным для проживания относятся жилые дома:
– расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро– и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;
– после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.
Исходя из анализа судебной практике, следует отметить, что такое основание как непригодность проживание нередко используют наниматели, для расторжения договора социального найма. Это положение вполне объяснимо.
Свердловский районный суд г. Перми принял к своему производству исковое заявление гр-ки А. к АО "Интар" о предоставлении другого жилого помещения в связи с решением Пермского горисполкома об отнесении дома, в котором она проживала, к ветхому жилью и возложением на прежнего владельца жилого фонда, ответчика по делу, обязанности по расселению жильцов. Полагая, что отсутствие в нормах ГК РФ положения о недопустимости возложения на прежнего собственника каких-либо обременений ведет к неопределенности их содержания и к возникновению противоречивой судебной практики, а также нарушает принцип равной защиты всех форм собственности, Свердловский районный суд обратился с запросом в Конституционный Суд РФ. В запросе районного суда содержалась просьба проверить конституционность ст. ст. ст. 209, 210 ГК РФ, подлежащих применению при разрешении этого дела. Конституционный Суд РФ Определением от 13 ноября 2001 г. № 254-О отказал в принятии запроса к рассмотрению. В своем Определении он сослался на то, что исходя из ст. 675 ГК РФ, переход права на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и должен нести все его обязанности. В силу ст. 210 ГК РФ именно собственник по общему правилу несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что указанная заявителем неопределенность в нормах ГК РФ отсутствует, и разрешение поставленного вопроса Конституционному Суду неподведомственно.
Если происходят изменения условий договора, например наниматели жилого помещения по договору социального найма объединяются в одну семью, наймодатель обязан заключить договор на новых условиях с одним из нанимателей. В случае, когда наймодатель по каким-либо причинам препятствует такому порядку, заинтересованные лица могут обратиться в суд со следующим исковым заявлением:
В ____________ районный (городской) суд
____________ области (края, республики)
Истец-1: ____________ (Ф.И.О.)
паспорт ____________
проживает ____________
телефон ____________
Истец-2: ____________ (Ф.И.О.)
паспорт ____________
проживает ____________
телефон ____________
Ответчик: ____________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)
адрес ____________
телефон ____________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об изменении договора социального найма жилого помещения в связи с объединением нанимателей в одну семью
Истец-1 ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ____________.
Истец-2 ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ____________.
"___" ____________ _______ г. между Истцом-1 и Истцом-2 зарегистрирован брак.
Истец-1 и Истец-2 как граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, обращались к Ответчику с просьбой заключить с Истцом-1 один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений, но "___" ____________ _______ г. получили отказ (в течение _____ не получили ответа).
На основании вышеизложенного и в соответствии с частью 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации,
Просим:
Обязать Ответчика заключить с Истцом-1 договор социального найма на изолированное жилое помещение в многоквартирном доме, расположенное по адресу: ____________.
Приложение:
1. Копия договора социального найма № ___ от "___" ____________ _______ г.
2. Копия договора социального найма № ___ от "___" ____________ _______ г.
3. Копия свидетельства о браке № ___ от "___" ____________ _______ г.
4. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.
5. Квитанция об уплате государственной пошлины.
6. Копии искового заявления для Ответчика.
__________ / __________
"___" ____________ _______ г.
Аналогичная ситуация происходит при смене такой стороны договора социального найма, как наниматель. В этом случае наймодатель не вправе отказать дееспособному члену семьи нанимателя об изменении условий договора. С учетом, что данная смена является обоюдным решением совместно проживающих членов семьи. В противном случае, указанное лицо может обратиться в суд иском:
В __________ районный (городской) суд
__________ области (края, республики)
Истец: __________ (Ф.И.О., адрес)
паспорт __________
проживает __________
телефон __________
Ответчик: __________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)
адрес __________
телефон __________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об изменении договора социального найма жилого помещения (дееспособный член семьи нанимателя заключает договор вместо прежнего нанимателя)
Наниматель __________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: __________>.
Вместе с нанимателем проживают члены его семьи: __________, __________, __________.
"___" ____________ _______ г. Истец, являясь дееспособным членом семьи нанимателя, с согласия всех членов семьи нанимателя (включая нанимателя) подал Ответчику заявление с требованием о признании его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.
"___" ____________ _______ г. Истец получил отказ Ответчика на свое заявление (или не получил ответ в течение ____________).
На основании вышеизложенного и в соответствии с частью 2 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации,
Прошу:
Обязать Ответчика признать Истца нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ____________, вместо первоначального нанимателя.
Перезаключить договор социального найма № ____ от "___" ____________ _______ г. с Истцом ____________ (Ф.И.О.) как новым нанимателем.
Приложение:
1. Копия договора социального найма № ___ от "___" ____________ _______ г.
2. Копии заявлений о согласии всех членов семьи нанимателя (включая нанимателя).
3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.
4. Квитанция об уплате государственной пошлины.
5. Копии искового заявления для Ответчика.
__________ / ___________
"___" ____________ _______ г.
Нередки споры в области поднайма жилого помещения. В соответствии с законодательством, с согласия наймодателя наниматель вправе передать по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения (пяти лет), часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю возмездно (за плату, не являющуюся лимитированной). Как и временные жильцы, поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. За его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, ответственность несет наниматель.
В качестве примера спора в этой области следует привести следующее дело:
Горжилуправление обратилось в суд с иском о признании Б. утратившим право на жилую площадь. В обоснование иска сделана ссылка на то, что ответчик, являющийся нанимателем комнаты площадью 17,1 кв. м в двухкомнатной квартире, с 1993 г. в ней не проживает, сдает помещение другим лицам. Решением Дмитровского городского суда Московской области от 18 сентября 1995 г. иск был удовлетворен. Президиум Московского областного суда постановлением от 5 декабря 1995 г. отменил это решение и направил дело на новое рассмотрение, обратив внимание на следующие имеющие существенное значение для разрешения дела обстоятельства: суд не дал оценки тому, что Б. своевременно вносил плату за жилое помещение и по его утверждению не проживание в этом помещении было вынужденным, он постоянно выезжал в другие населенные пункты для выполнения работ по договорам, другой жилой площади не имеет.