§ 14. Договор аренды зданий и сооружений
По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Особенности данного договора:
предметом договора являются здания (архитектурно-строительные объекты, предназначенные для пребывания в них людей) и сооружения (любые архитектурно-строительные объекты, кроме здания);
по договору передаваться может как здание в целом, так и его часть (помещение);
форма договора – письменная путем составления одного документа. Несоблюдение данного требования влечет его недействительность;
обязательной государственной регистрации подлежит договор, заключенный на срок более 1 года. В таком случае он считается заключенным с момента регистрации;
существенным является условие договора о цене. При отсутствии такого условия договор считается незаключенным. Цена на пользование зданием, сооружением включает и плату за земельный участок, на котором оно расположено;
передача здания, сооружения осуществляется по передаточному акту. Его подписание и предоставление объекта во владение и пользование свидетельствуют об исполнении арендодателем своего обязательства. Уклонение от подписания акта одной из сторон рассматривается как отказ от исполнения обязательств;
при прекращении договора передача здания, сооружения осуществляется на основании передаточного акта.
При передаче прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, на котором они находятся и который необходим для их использования:
арендодатель – собственник земельного участка вправе передавать в аренду тот участок, на котором расположены здание, сооружение в течение всего срока действия договора аренды.
арендодатель – несобственник земельного участка вправе передавать здания и сооружения в аренду, находящиеся на участке, без согласия его собственника, если это не нарушает правила пользования таким участком, установленные законом или договором;
арендатор сохраняет право пользования частью земельного участка, на котором находится здание, сооружение, даже при переходе права собственности на такой участок к новому собственнику.
§ 15. Договор аренды предприятия
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.
Особенности данного договора:
Предметом договора является имущественный комплекс, в состав которого входят:
права владения и пользования земельными участками, зданиями, сооружениями, оборудованием, запасами сырья, топлива, материала и иные оборотные средства;
имущественные права – права пользования землей, природными ресурсами, зданиями, сооружениями;
исключительные права – права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию; уступка прав требования; долги.
Не подлежат передаче по договору аренды права, полученные на основании специального разрешения (лицензии).
Договор совершается в письменной форме путем составления одного документа, подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора.
К данному договору применяются правила об аренде зданий и сооружений.
Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Обязанность по его подготовке, составлению возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Права и обязанности сторон: арендатор:
вправе использовать переданное имущество: не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать материальные ценности, сдавать их в субаренду, передавать свои права и обязанности без уменьшения стоимости предприятия;
не вправе осуществлять такие действия в отношении земли и природных ресурсов;
не вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, расширение, увеличивающее его стоимость;
обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт;
обязан производить расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, уплатой платежей по страхованию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором;
при прекращении договора обязан возвратить имущественный комплекс на основании передаточного акта, который составляется арендатором и за его счет;
солидарно с арендодателем несет ответственность перед кредиторами, если договор заключен без получения их согласия; арендодатель:
обязан письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду В течение 3 месяцев кредитор либо письменно сообщает о своем согласии, либо вправе требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения убытков. В случае неуведомления кредитора о заключении договора аренды он вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о такой передаче, предъявить иск об исполнении обязательств и возмещении убытков;
обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Может быть освобожден от данной обязанности судом, если:
такие улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплутационных свойств;
при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности.
Общие правила о недействительности сделок, об изменении и расторжении договора купли-продажи имеют ограниченное применение и только в случае, если оно существенно не нарушает права и интересы кредиторов, продавца и покупателя, третьих лиц, а также интересы общества.
§ 16. Договор финансовой аренды (лизинг)
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Особенности данного договора:
в договоре участвуют три лица: арендодатель, арендатор, продавец имущества;
по общему правилу выбор имущества и продавца осуществляется арендатором, договором может быть предусмотрен такой выбор за арендодателем;
предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи (как движимые, так и недвижимые), кроме земельных участков и других природных объектов.
Порядок заключения договора финансовой аренды.
1. Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о назначении имущества: оно будет передано в аренду определенному лицу. Это требование позволяет продавцу надлежащим образом исполнить свои обязательства по передаче вещи.
2. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если иное не предусмотрено договором.
3. Если имущество не передано арендатору в установленный срок (или разумный срок, при отсутствии другого указания) по вине арендодателя, то арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.
4. Риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендодателю после передачи ему имущества, если иное не предусмотрено в договоре.
5. Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя в договоре купли-продажи имущества. Исключением является обязанность оплатить приобретенное имущество, которая возлагается на арендодателя.
6. Арендатор вправе предъявлять к продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи, в отношении качества, комплектности имущества, сроков поставки и др. Однако он не вправе расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя.
7. Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами в отношениях с продавцом, т. е. исполнение последним своих обязанностей перед одним из кредиторов освобождает его от исполнения обязанностей перед другим.
8. Арендодатель не отвечает перед арендатором за продавца. Исключением являются случаи, когда имущество и продавец выбираются арендодателем. В этом случае арендатор вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, и к продавцу, и к арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
§ 17. Договор найма жилого помещения (коммерческого найма)
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Разновидностью договора найма является наем жилого помещения в государственном и муниципальном фонде социального пользования (социальный наем).
Жилое помещение может быть предоставлено юридическому лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать это помещение по прямому назначению – для проживания граждан.
Условия данного договора.
Субъектами договора являются:
наймодатель – собственник или управомоченное им лицо;
наниматель – могут быть только граждане.
Объектом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т. д.). Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
В мноквартирных домах наниматели наряду с жилым помещением имеют право пользования общими помещениями дома (подъезды, лестницы), механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты, мусоропровод).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействительность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора.
Существенным условием договора найма является размер платы за жилое помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглашению сторон. Максимальный размер платы может быть предусмотрен законом, в таком случае плата, предусмотренная договором, не должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Договор найма имеет срочный характер: может быть заключен на срок не более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на 5 лет.
В случаях, когда договор найма заключен на срок менее 1 года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может поселить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.
Права и обязанности сторон: наймодатель:
обязан передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания;
обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;
обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено законом; вправе давать согласие:
на переустройство и реконструкцию жилого помещения нанимателем;
на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им;
на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем;
на вселение временных жильцов;
на заключение нанимателем договора поднайма; на замену нанимателя по договору найма жилого помещения. При переходе права собственности на жилое помещение новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется.
Наниматель:
обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, вносить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором;
обязан осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором;
может переоборудовать и реконструировать жилое помещение только с согласия наймодателя.
может переоборудовать жилой дом, что приведет к существенным изменениям условий пользования этим помещением, только с согласия наймодателя;
вправе вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение с согласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за действия таких граждан перед наймодателем несет наниматель. Допускается заключение договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной ответственности перед наймодателем (сонаниматели). По требованию нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих с согласия наймодателя, наниматель может быть заменен одним из проживающих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, проживавших вместе с прежним нанимателем;
вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей – не более 6 месяцев. Пользователи не приобретают прав на жилое помещение и не несут ответственность. Они обязаны освободить его по истечении срока проживания или не позднее 7 дней после такого требования нанимателя (если срок не установлен);
имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок. Наймодатель за 3 месяца до истечения срока договора должен предложить заключить договор на тех же или иных условиях; отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать жилое помещение внаем, но позже заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора;
вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответственность перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма заключается на срок не более срока договора найма, является возмездным и может быть заключен только с соблюдением требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Расторжение договора найма жилого помещения.
Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.
Такой договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию:
1) наймодателя, в случаях если наниматель: не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз; разрушает или портит жилое помещение;
продолжает использовать жилое помещение не по назначению, систематически нарушать права и интересы соседей после предупреждения наймодателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более 1 года. По истечении срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор;
2) по требованию любой из сторон в договоре, если:
помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
наниматель или лица, за которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.
§ 18. Договор безвозмездного пользования (ссуды)
По договору безвозмездного пользования (ссуды) – одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Условия договора.
Объектом договора могут быть любые непотребляемые вещи (земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.).
Договор безвозмездного пользования заключается на определенный срок. Если он не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Договор также будет считаться заключенным на неопределенный срок, если после истечения срока договора ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом при отсутствии каких-либо возражений со стороны ссудодателя.
Ссудодателем может быть – собственник имущества либо управомоченное законом или собственником лицо. При этом не допускается передача ссудодателем – коммерческой организацией имущества в безвозмездное пользование своих учредителей, участников, руководителя, членов управления и контроля.
Права и обязанности сторон
Каждая из сторон в любое время может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока. В этом случае заинтересованная сторона обязана известить об этом другую за 1 месяц, если иной срок не предусмотрен договором. Ссудополучателю предоставляется право отказаться от договора, заключенного на определенный срок, ранее этого срока с извещением об этом ссудодателя за 1 месяц.
Ссудодатель вправе требовать расторжения договора безвозмездного пользования ранее предусмотренного срока, если ссудополучатель: использует вещь не по назначению;
не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. Ссудополучатель вправе требовать расторжения договора безвозмездного пользования ранее предусмотренного срока:
при обнаружении недостатков, не позволяющих нормальное использование вещи, и о которых он не был предупрежден;
если вещь окажется в непригодном для использования состоянии не по его вине;
если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.