3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.9 ст.23 Земельного кодекса РФ). Аналогичное указание содержится и в п.1 ст.4 комментируемого Закона (см. комментарий к данной статье), а процедура такой регистрации установлена в ст.27 (см. комментарий к данной статье).
В связи с совершенствованием государственного управления Федеральным законом от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ абзац седьмой комментируемой статьи с 1 января 2005г. действует в новой редакции. Теперь регистрационные округа создаются не субъектами РФ, а федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции - Минюстом России (см. комментарии к ст.10). Решение о создании регистрационного округа (регистрационных округов) оформляются приказом Минюста России. Соответственно, под регистрационным округом следует понимать территорию, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. В данном случае речь идет о территориальных органах Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации), находящейся в ведении Минюста России (см. комментарии к ст.ст.9 и 10).
Регистрационные округа, на территории которых действуют территориальные органы Росрегистрации, созданы Приказом Минюста России от 3 декабря 2004г. N 185 "О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы" (Приказ введен в действие с 1 января 2005г.).
Статья 2.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 2
1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственной регистрации прав). Исходя из данного определения можно выделить следующие характерные признаки государственной регистрации прав:
а) государственная регистрация - это юридический акт, т.е. действие(-я), влекущее(-ие) за собой определенные юридические последствия: согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Данное положение детализировано, в частности, в ст.219 ГК РФ: "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации", п.2 ст.223 ГК РФ: "В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом";
б) государственная регистрация - это акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Признание представляет собой положительное волевое отношение государства к изменению объема прав на недвижимость или прекращению таких прав. Акт признания является конечным результатом осуществления государством определенной процедуры проверки законности изменения объема прав на недвижимость или законности прекращения таких прав. С этой целью п.1 ст.13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены следующие начальные этапы осуществления государственной регистрации:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям комментируемого Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Подтверждение изменения объема прав на недвижимое имущество или прекращения таких прав является документальным удостоверением (письменным закреплением) государством своего позитивного волевого отношения к изменению объема гражданских прав путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдачи удостоверений о произведении государственной регистрации прав (завершающие два этапа государственной регистрации прав) (подробнее см. комментарий к п.1 ст.13);
в) государственная регистрация - это акт государства, и только государства. Органы местного самоуправления, физические лица и частные организации не наделены полномочиями на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с комментируемым Законом;
г) государственная регистрация - это законно установленная юридическая процедура. Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен комментируемым Законом в соответствии с ГК РФ.
2. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Данное положение вытекает из п.1 ст.46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод. Следует иметь в виду, что положение п.1 ст.2 комментируемого Закона посвящено оспариванию в судебном порядке (т.е. в суде) именно зарегистрированного права, а не самого акта государственной регистрации этого права. В данном случае ответчиком по исковому заявлению будет другой субъект, нежели орган по государственной регистрации прав на недвижимость (если, конечно, последний выступает в качестве органа государственной исполнительной власти, а не субъекта гражданских правоотношений). Что касается юридической ответственности органа по регистрации прав, то данному вопросу непосредственно посвящены п.5 ст.2 и ст.31 комментируемого Закона (подробнее см. комментарий к данной статье).
3. Поскольку федеральные законы действуют непосредственно на всей территории Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательна, а процедура такой регистрации едина на всей территории России. Это достигается благодаря законно установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав или ЕГРП). Содержание ЕГРП раскрывается законодателем в ст.12 настоящего Закона (подробнее см. комментарий к данной статье).
4. Поскольку датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП, с этого дня (даты) считается заключенным договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст.433 ГК РФ), возникает право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ), возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (ст.219 ГК РФ). С другой стороны, с этой же даты (дня) по общему правилу права на недвижимость, возникшие ранее, считаются прекращенными. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет правообразующее (правоустанавливающее) и правопрекращающее значение.
5. Согласно п.4 комментируемой статьи государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Понятие регистрационного округа раскрывается в ст.1 комментируемого Закона: это территория, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.
6. Пункт 5 предоставляет заинтересованному лицу право обжаловать в суд или арбитражный суд отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации.
Данная норма является отраслевым воплощением общих конституционных положений ст.ст.45 и 46, в соответствии с которыми в Российской Федерации гарантируется государственная защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе посредством обращения в судебные органы. Более того, Конституция России провозглашает, что каждый вправе защищать свои права и свободы любыми способами, не запрещенными законом. Таким образом, заинтересованные лица, о которых упоминает комментируемая статья, вправе самостоятельно выбрать способы защиты своих прав либо обжаловать незаконные действия (бездействие) в административном и судебном порядке. Граждане могут использовать и одновременно два вышеуказанных способа защиты своих прав.
Согласно Гражданскому процессуальному кодексу РФ от 14 ноября 2002г. N 138-ФЗ (далее - ГПК РФ) гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа по регистрации прав, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти (ч.1 ст.254 ГПК РФ). Таким образом, данная норма ГПК РФ также предполагает возможность административного порядка обжалования решения или действия (бездействия) органа по регистрации прав.
Заявление подается в районный суд (суд первой инстанции). По смыслу ч.2 ст.254 ГПК РФ заявление может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения органа по регистрации прав, решение, действие (бездействие) которого оспариваются.
Суд вправе приостановить действие оспариваемого решения до вступления в законную силу решения суда.
Статья 255 ГПК РФ устанавливает, что к решениям, действиям (бездействию) государственного органа (в нашем случае - органа по регистрации прав), оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:
нарушены права и свободы гражданина;
созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;
на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Как видно, отказ гражданину в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органом по регистрации прав либо уклонение от такой регистрации полностью подпадает под вышеописанную ситуацию.
ГПК РФ устанавливает конкретные сроки судебного обжалования незаконного решения или действия (бездействия) органа по регистрации прав: гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.
Заявление рассматривается судом в течение 10 дней с участием гражданина, руководителя или представителя органа по регистрации прав, решения, действия (бездействие) которых оспариваются. При этом неявка в судебное заседание кого-либо из вышеуказанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления.
Суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Решение суда направляется для устранения допущенного нарушения закона руководителю органа по регистрации прав, решения, действия (бездействие) которых были оспорены, либо в вышестоящий в порядке подчиненности орган в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу. В суд и гражданину должно быть сообщено об исполнении решения суда не позднее чем в течение месяца со дня получения решения (ст.258 ГПК РФ) (см. также комментарий к ст.31 Закона).
Статья 3.
Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 3
1. С 1 января 2005г. наименование и п.1 комментируемой статьи действуют в новой редакции. Это связано с тем, что Федеральным законом от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ субъекты РФ отстранены от правового регулирования и осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В новой редакции федеральный законодатель отошел от понятия "законодательство о государственной регистрации прав…", под которым он ранее понимал все нормативно-правовые акты, регулирующие данный вопрос, в том числе акты подзаконного характера. Теперь комментируемая статья называется "Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая точнее отражает содержание статьи, не вызывая таким образом научных споров и практических коллизий.
На первое место в правовом обеспечении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним законодатель поставил Конституцию РФ, которой в прежней редакции комментируемой нормы не было. Следует иметь в виду, что в Основном Законе России нет статьи, непосредственно посвященной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зато есть нормы, посвященные праву собственности в целом (ст.ст.8, 35), праву частной собственности, в том числе на земельные и другие природные ресурсы (ст.ст.8, 9, 36), разграничению предметов ведения и полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ. В соответствии с п."к" ч.1 ст.72 Конституции РФ административное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов. До 1 января 2005г. правовое регулирование отношений, прямо или косвенно связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могло осуществляться не только федеральным центром, но и субъектами РФ. Пункт 2 комментируемой статьи гласит: "Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; абз. седьмой ст.1 прежней редакции Закона наделял субъекты РФ правом создавать регистрационные округа. Таким образом, в регистрационных отношениях по поводу недвижимого имущества и сделок с ним субъектам РФ отводилась определенная роль. Теперь же - в связи с изменением системы и структуры федеральных органов исполнительной власти, перераспределением полномочий между Федерацией и субъектами в ходе административной реформы - субъекты РФ отстранены от организации государственного управления регистрационными отношениями. Хотя п.2 комментируемой статьи не был изменен или отменен, согласно п.2 ст.154 Федерального закона от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанного Федерального закона, то есть до 1 января 2004г. В то же время федеральному органу исполнительной власти в области государственной регистрации было предписано поэтапно до 1 января 2005г. ввести систему органов по государственной регистрации. До создания этих органов государственную регистрацию уполномочены осуществлять учреждения юстиции по регистрации прав.
Основным законодательным актом, содержащим нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является ГК РФ.