Договоры найма (коммерческого) между государственными органами и гражданами
Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 18 июня 2008 г.) "Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения" установил, что жилые помещения по договору найма предоставляются:
♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшим заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма;
♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в целях предоставления им жилых помещений по договору найма;
♦ жителям г. Москвы, являющимся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире и обеспеченным по нормам предоставления на каждого члена семьи, в случае освобождения изолированного жилого помещения в этой коммунальной квартире и при отсутствии проживающих в этой квартире жителей г. Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий;
♦ участникам городских жилищных программ (ст. 28 закона № 29).
Жилые помещения по договору найма предоставляются заявителям бесплатно из жилищного фонда коммерческого использования г. Москвы.
Отдельным категориям граждан жилые помещения предоставляются из специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений в порядке, установленном городскими жилищными программами.
Размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма, определяется в соответствии со ст. 20 настоящего закона. Жилое помещение, при наличии возможности у наймодателя, может быть предоставлено из расчета по одной комнате на каждого члена семьи (ст. 29 закона № 29).
Уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы принимают решение о предоставлении жилого помещения по договору найма, которое является основанием для заключения договора найма. Максимальный срок действия договора найма – пять лет.
В договоре найма указываются лица, вселяемые в предоставляемое жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя.
При нарушении условий договора найма в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, законодательством г. Москвы или договором, наниматели подлежат выселению из занимаемого по договору найма жилого помещения в судебном порядке в иное жилое помещение по нормам общежития при отсутствии у них или членов их семьи иных жилых помещений на праве самостоятельного пользования или праве собственности.
Не менее чем за два месяца до истечения срока действия договора найма уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы осуществляют проверку оснований для установления возможности заключения договора найма на новый срок.
Не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора найма граждане уведомляются о необходимости заключения договора найма на новый срок, заключения договора в отношении иного жилого помещения или освобождения занимаемого жилого помещения (ст. 30 закона № 29).
В структуре жилищно-коммунальных платежей в последние годы появился платеж "Плата за пользование жилым помещением для нанимателей по договору найма (коммерческого) жилых помещений". Например, в 2011 г. ставки установлены от 4,63 до 5,81 руб. за квадратный метр в месяц в зависимости от категории дома и расположения помещений.
Возможно, договоры найма (некоммерческого) между государственными органами и гражданами получат федеральный статус: соответствующий законопроект был недавно внесен в Государственную Думу.
Плата за некоммерческий наем жилого помещения, как обещают разработчики законопроекта, будет в 2–3 раза ниже рыночных цен – около 5000 руб. в месяц. К этому добавятся расходы по квартплате.
Предполагается, что снять жилье смогут в том числе приезжие из других городов, что даст возможность перемещения трудовых ресурсов по стране.
Коммерческий наем жилых помещений
Все рассмотренные выше формы найма жилых помещений – социальный наем, наем специализированных помещений, государственный коммерческий наем, краткосрочный наем – по своей сущности не являются рыночными, поскольку не носят системного характера (не предоставляются любому нуждающемуся в жилье гражданину или семье), а носят "эксклюзивный" характер, то есть предоставляются тем, "кто имеет право", и по ценам, которые устанавливаются "волевым" путем, а не складываются на рынке под влиянием спроса и предложения.
Поэтому риелторы и специалисты, занимающиеся исследованиями рынка найма жилья, обычно имеют в виду рынок коммерческого найма жилых помещений, на котором все собственники жилых помещений могут их сдавать, а граждане, нуждающиеся в жилье, могут их снять на взаимовыгодных условиях, по договорным ценам и условиям. Этот рынок – единственный, на котором действуют рыночные условия.
Хотя все рассмотренные нами формы найма жилых помещений оказывают некоторое влияние на рынок найма жилья (через величину спроса на жилье), тем не менее рынок наемного жилья – это рынок коммерческого найма, и, говоря о рынке наемного жилья, я буду иметь в виду именно рынок коммерческого найма.
Отношения коммерческого найма жилого помещения на этом рынке регулируются теми же положениями гл. 35 (ст. 671–688) ГК.
Особенности рынка найма коммерческого жилья
Какие группы населения формируют спрос на съемное жилье? Конечно, в основном это приезжие люди. Многочисленную группу составляют граждане, находящиеся в служебных командировках (участие в выставках, симпозиумах, совещаниях, оказание технической помощи и др.), и туристы. Эта группа приезжих обычно прибывает на короткий срок (как правило, до месяца), заселяется в гостиницы, апартаменты или снимает жилье частным образом. Качество запрашиваемого жилья может быть самое разное: от "президентского номера" до "койко-места" в общежитии.
Большую группу составляют отдыхающие: в период отпусков вся страна пускается в путь и тогда каждый третий или четвертый гражданин становится потенциальным съемщиком. Массовый характер это приобретает на Черноморском побережье, в других курортных местах, в крупных культурных центрах. Сюда же можно отнести и "дачников", то есть граждан, снимающих на лето жилье за городом (в просторечии – дачу). Запросы – также в зависимости от вкуса и кошелька.
Значительную группу (особенно в столице) составляют иностранцы (дипломаты, сотрудники иностранных компаний, банков), которые проживают в столице с семьями длительное время. Как правило, их обеспечивают жильем соответствующие структуры МИДа на правах аренды и субаренды. Это достаточно закрытое сообщество.
Гастарбайтеры – граждане стран ближнего зарубежья, которые в последнее время находятся у всех на слуху. Сколько их в России, в том числе в Москве, никто не знает: называются цифры в миллионы человек. Однако, даже если их и не миллионы, то, наверное, достаточно много, чтобы влиять на рынок жилья. Эта категория жителей очень мобильна, снимает жилье, как правило, самого низкого качества и на короткий срок.
Многие граждане России, покинув место постоянного жительства, надолго становятся нанимателями жилья в других городах, переезжая периодически с места на место в поисках лучшего. Например, в Москве тысячи людей живут и работают по временной схеме, то есть без постоянной регистрации. Как правило, они снимают частное жилье в зависимости от своих финансовых возможностей. Это и иногородние студенты, которым не хватило мест в общежитиях.
Повышенный спрос на столичную жилплощадь традиционно обеспечивают жители других городов, приток которых в Москву год от года растет. Приезжие довольно быстро приспособились к повышению арендных ставок, снимая квартиры не поодиночке, а по нескольку человек или даже семей. Flat-mates – съем квартир в складчину – явление не новое, таким способом давно пользуются студенты и молодежь, однако в последнее время оно получило широкое распространение среди приезжих других возрастных групп из-за повышения цен.
Коренные жители, которых не устраивают условия по месту их постоянной регистрации и которые снимают жилье, составляют также многочисленную группу. Это разведенные супруги, молодые семьи, просто любители уединения, любовные пары.
Конечно, на практике состав съемщиков жилья значительно разнообразнее приведенного выше, он постоянно меняется и по количеству, и по структуре, и по времени. Риелторы регулярно проводят аналитические обзоры этого рынка и публикуют данные в средствах массовой информации.
Летом традиционно на рынке аренды наблюдается преобладание предложения над спросом, поэтому хозяева квартир легче идут на снижение арендной платы.
Увеличение активности на рынке съемного жилья обычно начинается в конце июля – начале августа. Этому способствует приток абитуриентов и студентов столичных вузов.
По оценкам специалистов, в Москве ежемесячно сдается в аренду более 150 тыс. квартир и комнат. Точно определить количество сделок невозможно, поскольку подавляющее большинство договоров не регистрируется. Три четверти сдаваемых внаем квартир приходится на объекты экономкласса, около 20 % – на бизнес-сегмент, доля элитного жилья составляет не более 2 %.
Структура предложения наемного жилья
Что предлагает город для временного заселения приезжих граждан? Это, конечно, в первую очередь гостиницы и общежития, принадлежащие городским властям, муниципалитетам а также юридическим и физическим лицам. Это служебное жилье, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, принадлежащие, как правило, министерствам, ведомствам, крупным предприятиям и другим юридическим лицам, которые арендуют жилой фонд и предоставляют его своим сотрудникам в субаренду или внаем.
Это собственники жилых помещений (квартир, комнат, дач, коттеджей), которые сдают "излишки" другим гражданам по договорам найма.
Наконец, это наниматели жилых помещений по договорам социального найма, которые в соответствии с Жилищным кодексом могут сдавать часть или всю занимаемую ими площадь в поднаем.
Доходные квартиры
В последнее время, по словам экспертов, на рынке аренды жилья все больше появляется сервисных квартир. Это квартиры, которые "профессионально" сдаются владельцами в наем через риелторские агентства. Схема этого бизнеса проста: с хозяином квартиры, находящейся, как правило, в центре города, заключается долгосрочный контракт, по которому он получает фиксированную оплату, а издержки по содержанию, ремонту квартиры и сервисному обслуживанию клиентов несет агентство недвижимости. Это некое подобие доходного дома. По аналогии такие квартиры можно назвать доходными квартирами.
Стоимость аренды сервисной квартиры ниже стоимости гостиничного номера в среднем на 30 %, а условия проживания лучше.
Чтобы избежать возможных рисков и неприятностей, сдающим жилье необходимо полностью легализовать свой бизнес: зарегистрироваться в качестве юридического или физического лица, встать на учет в налоговой инспекции и застраховать квартиру.
Официальная регистрация и страховка позволят в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств обращаться за помощью в милицию, а также компенсировать ущерб, причиненный неряшливым или забывчивым клиентом.
Программа развития коммерческого найма жилья в столице
Еще в 2007 г. правительство Москвы планировало создание в г. Москве цивилизованного рынка найма, поднайма, мены и обмена жилых помещений:
♦ создание системы целевого субсидирования (компенсации) москвичам платы за наем жилых помещений в частном жилищном фонде и за поднаем жилых помещений в государственном жилищном фонде;
♦ создание цивилизованного рынка поднайма жилых помещений, находящихся в государственной собственности, через стимулирование нанимателей жилых помещений, имеющих излишки жилой площади, сдачу их в поднаем москвичам;
♦ строительство муниципальных и частных "доходных домов" (постановление московского правительства от 23 января 2007 г. № 24-ПП).
Планировалось развитие систем найма (коммерческого) и поднайма (с компенсацией части платы за наем) жилых помещений.
Бездотационные дома
Концепция формирования в г. Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма была утверждена постановлением правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 708-ПП.
В целях реализации положений Концепции департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы издал распоряжение от 27 сентября 2010 г. № 1869 "Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов г. Москвы".
На сайте департамента жилищной политики и жилищного фонда указаны адреса 12 бездотационных домов, в которых предоставляются квартиры очередникам на условиях найма (коммерческого).
Компенсации расходов по найму (поднайму) жилого помещения
Правительство Москвы своим постановлением от 27 ноября 2007 г. № 1008-ПП утвердило Положение о порядке предоставления гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения.
Предоставление компенсаций производится очередникам, участвующим в жилищных программах города и крайне нуждающимся в обособленном проживании:
♦ проживающим в квартирах коммунального заселения или общежитиях;
♦ утратившим право пользования жилым помещением в соответствии со ст. 31 ЖК РФ;
♦ семьям с детьми;
♦ страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, или гражданам, проживающим совместно с ними;
♦ имеющим менее 8 м2 площади жилого помещения на одного члена семьи.
Среднерыночная цена найма определяется как среднерыночная цена найма в домах типовых серий исходя из размера площади жилого помещения, которая необходима семье данной численности:
♦ для одиноко проживающего гражданина – 33 м2;
♦ для семьи, состоящей из двух граждан, – 36 м2;
♦ для семьи, состоящей из трех граждан, – 54 м2;
♦ для семьи, состоящей из четырех или более граждан, – по 18 м2 на каждого человека.
Департамент ежегодно в I квартале текущего года определяет среднерыночную цену найма квартиры для соответствующих семей. Размер компенсации равен 50 % цены найма квартиры и устанавливается департаментом. Решение о предоставлении компенсации утверждается распоряжением департамента на основании письменного заявления очередника и договора найма (поднайма) жилого помещения.
Прием очередников, на котором проводятся консультации, осуществляется в управлении департамента в административном округе, дополнительно – в ГУП "Московский городской центр арендного жилья".
В случае если очередник подходит под указанные критерии, то ему выдаются образцы документов и сообщается об основных требованиях для участия в данной программе.
Подробнее с указанными программами и другими действующими в Москве жилищными программами можно ознакомиться на сайте департамента жилищной политики и жилого фонда по адресу www. housing.mos.ru.
ГУП г. Москвы "Центр арендного жилья" является уполномоченной правительством Москвы организацией по оформлению и сопровождению договоров аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, договоров найма (коммерческого), а также договоров купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, предоставляемых гражданам в рамках городских жилищных программ.
Подробнее о Центре написано в разд. "Справочная информация".
Риски на рынке найма жилых помещений
Любая сделка с недвижимостью несет в себе долю определенного риска. В этом отношении рынок жилья давно вышел в криминальные лидеры, а аренда жилья по числу афер и мошенничества держит пальму первенства среди операций на рынке недвижимости. Способов мошенничества как с одной, так и с другой стороны великое множество. Тысячи людей ежегодно становятся жертвами недобросовестных поступков наших соотечественников. Страдают как наниматели, так и наймодатели.
Поэтому гражданам, желающим снять или сдать жилое помещение, необходимо "держать ухо востро" и знать о том, какие риски могут поджидать их на этом поприще.
Обманывают всех: нанимателей, наймодателей, риелторов, посредников и т. д. Схем мошенничества много. Одна из самых распространенных – наем уже арендованной жилплощади. Аферист снимает одно-или двухкомнатную квартиру, а затем предлагает ее другим нанимателям. Здесь могут быть варианты: квартиру сдают по цене значительно ниже среднерыночной, но требуют предоплату или залог, который покрывает потраченные мошенником деньги за первый месяц найма и приносит прибыль; заключают договоры найма и сразу вручают ключи, но всегда оставляют лазейку для обмана. Иногда перед заселением меняют замки в квартире, или вскоре появляются "родственники" и выставляют непрошеных жильцов.
Попасть в ловушку аферистов, к сожалению, довольно легко. Они хорошие психологи, все заранее просчитывают и, как правило, остаются безнаказанными. Сложились даже устойчивые мошеннические группы, которые занимаются подобными аферами на профессиональной основе.
В Интернете есть ряд сайтов, на которых подробно описываются подобного рода мошеннические приемы, например www.dljavseh.ru, www.aferizmu.net, http://mosheniki.su и др.
Налоги за сдачу жилья
Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги – 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.
За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.
Аренда жилых помещений
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
Порядок заключения договора, сроки действия, порядок регистрации и другие юридические вопросы аренды регламентируются ГК РФ (ч. 2, ст. 606–625).