Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание (ч. 3 ст. 45 ЖК). Правом голосования на общем собрании по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Непосредственно же голосование может осуществляться указанными лицами как лично, так и через своего представителя.
Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании действует в соответствии с полно - мочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК или удостоверена нотариально.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в таком доме, за исключением предусмотренных п. 1 и 3 ч. 2 ст. 44 ЖК решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов. Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня.
Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в этом доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников в данном доме и доступном для собственников помещений в нем, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе оспорить в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком оспаривании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе оспариваемое решение, если его голосование не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков этому собственнику.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом применяются лишь положения, касающиеся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК).
В связи с занятостью собственников помещений в многоквартирном доме и другими причинами не всегда целесообразно проведение общего собрания с явкой указанных собственников. Учитывая это, законодатель предусмотрел возможность проведения общего собрания в форме заочного голосования. В соответствии со ст. 47 ЖК решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Тема 7. Социальный наем жилого помещения
7.1. Общие положения о найме жилых помещений
В соответствии с определением, данным в ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма жилого помещения одна сторона, собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймода-тель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Приведенное определение договора найма жилого помещения распространяется на все виды найма независимо от принадлежности жилых помещений, выступающих как объект этого договора.
В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.) либо уполномоченное им лицо.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ч. 2 ст. 671 ГК).
Нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства. Данное положение вытекает из нормы ч. 3 ст. 62 Конституции, в соответствии с которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.
ГК внес ряд существенных коррективов в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.
Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК одновременно выделяет (ст. 672) особую разновидность этого договора - договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма жилого помещения).
Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК устанавливает общее правило, согласно которому договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).
В литературе по жилищному праву и в практике широкое распространение получил термин "договор коммерческого найма жилого помещения". Этим термином обозначаются все договоры найма жилого помещения, за исключением договоров социального найма жилого помещения и договоров найма специализированного жилого помещения. Такое наименование данных договоров отражает коммерческую природу складывающихся на их основе отношений жилищного найма. Отношения коммерческого найма, в отличие от отношений социального найма и найма специализированных жилых помещений, в полной мере регулируются нормами гражданского законодательства.
Исходя из действующего законодательства, можно выделить три вида найма жилых помещений:
1) коммерческий наем жилых помещений;
2) социальный наем таких помещений;
3) наем специализированных жилых помещений.
ГК содержит ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. Исходя из нормы п. 3 ст. 672 ГК общими, в частности, являются правила о форме договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранении договора найма при переходе права собственности нажитое помещение (ст. 675), обязанностях нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселении временных жильцов (ст. 680), поднайме жилого помещения (п. 1 и 3 ст. 685 ГК).
Наряду с этими положениями ГК установил, что "другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством".
Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК).
7.2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
Одним из способов обеспечения граждан жильем остается предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. В настоящее время нормы жилищного законодательства приведены в соответствие с Конституцией, согласно которой жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (ч. 3 ст. 40).
Как предусматривает ч. 2 ст. 49 ЖК, малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.
Малоимущими гражданами по критериям ЖК являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.
Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения этих органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение данных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются названным выше категориям граждан в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ (ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК).
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется на основании нормы предоставления площади жилого помещения по такому договору (норма предоставления). Данной нормой является минимальный размер площади, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. Вместе с тем необходимо отметить, что ЖК не определен минимальный размер нормы жилой площади, исходя из которого предоставляются жилые помещения по договорам социального найма.
Уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях определяется в соответствии с учетной нормой площади жилого помещения (учетная норма). Данная норма устанавливается органом местного самоуправления. При этом размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (ст. 50 ЖК).
Статья 51 ЖК предусматривает основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (далее - граждане, нуждающиеся в жилых помещениях). Согласно этой статье нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по такому договору либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Если жилое помещение не отвечает установленным санитарным и техническим требованиям, в частности, имеет неустранимые недостатки (промерзание стен, повышенную влажность, неисправное и не могущее быть замененным санитарно-техническое оборудование и т. п.), то граждане, проживающие в таких помещениях, признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма независимо от размеров занимаемого ими жилого помещения;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Как предусмотрено ч. 1 ст. 52 ЖК, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в таких жилых помещениях, за исключением установленных ЖК случаев.
Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту их жительства. Принятие на учет недееспособных граждан осуществляется по заявлениям их законных представителей.
С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.
Решение о принятии на учет или об отказе в этом должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с вышеприведенной нормой документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему заявление об этом, документ, подтверждающий принятие такого решения.
Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта РФ.
В ЖК впервые включена норма о последствиях ухудшения гражданином своих жилищных условий, в результате которого возникает нуждаемость в жилом помещении. Согласно ст. 53 ЖК граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
В соответствии со ст. 54 ЖК отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:
1) не представлены необходимые документы;
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3) не истек предусмотренный ст. 53 ЖК срок.