11.4. Ответственность сторон
Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т. п.), их просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства, так как при всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном в ст. 395 ГК РФ. В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п. 2 ст. 395 ГК РФ о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.
Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п. 50 и 51 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 [16] .
Согласно этому совместному постановлению в отношениях с участием как организаций, так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой Центрального банка России по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинансирования).
Стороны свободны в установлении иного, чем указано в ст. 395 ГК РФ, размера процентов, но это должно быть предусмотрено в договоре.
Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и в случае платного договора ренты уплаты цены за недвижимость.
Пункт 1 ст. 391 ГК РФ не предусматривает каких-либо изъятий в отношении необходимости получения согласия кредитора на перевод долга.
Обеспечение интересов получателя ренты, согласия которого на продажу недвижимости и происходящий вследствие этого перевод долга в данном случае не требуется, достигается сохранением бывшего плательщика ренты в качестве субсидиарного по общему правилу должника в обязательстве по выплате ренты. Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. По закону он несет субсидиарную, т. е. дополнительную, ответственность по таким требованиям вместе с основным должником – новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости (ст. 399 ГК РФ).
Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК РФ).
При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.
Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст. 587 ГК РФ).
Тема 12 Договор пожизненного содержания с иждивением
12.1. Общие положения
Договор пожизненного содержания с иждивением – это договор, в силу которого одна сторона – получатель ренты – гражданин – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями параграфа 4 гл. 33 ГК РФ, посвященного данному виду ренты.
Сторонами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют.
Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и тому подобном, получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного характера.
12.2. Предмет договора
Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что:
1) в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество – жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;
2) рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания – обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и тому подобное каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК РФ).
В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК РФ). Статья 603 ГК РФ содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона, либо обе стороны.
Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается по общему правилу помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.
Прекращение договора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты:
1) более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества;
2) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Тема 13 Договор аренды
13.1. Общие положения
Договор аренды – это договор, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным .
Стороны договора: арендатор и арендодатель. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Законом уполномочены субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления.
При этом субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) могут сдавать в аренду недвижимое имущество лишь с согласия собственника в лице его полномочного органа (ст. 295 ГК РФ).
Субъекту права оперативного управления (казенному предприятию) требуется согласие собственника при сдаче в аренду как движимого, так и недвижимого имущества (ст. 297 ГК РФ), а учреждение вообще не наделено правом сдачи в аренду закрепленного за ним имущества, а также имущества, приобретенного им за счет средств, выделенных по смете. Учреждение может сдавать в аренду лишь имущество, приобретенное им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ).
Что же касается срока , то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон договора [17] . В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только затем можно регистрировать договор аренды.
Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно.
При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.
13.2. Существенные условия
Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору.
Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаключенным. Предмет аренды должен быть четко определен в договоре.
В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса [18] или водные объекты [19] ), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества [20] , предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 7 марта 2005 г.) [21] . Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК РФ, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.