Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться нормами гражданского законодательства, в частности ст. 125, 209, 212–215, 288, 294, 296 ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им орган (лицо). Законом о приватизации такое право предоставлено, в частности государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.
Договор передачи жилого помещения в собственность подлежит государственной регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В настоящее время регистрацию прав осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы.
Как оплачивается оформление приватизации жилья?
В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т. е. приватизация осуществляется безвозмездно. А вот за оформление договора передачи этого жилья с граждан взимается плата. Оформление является бесплатным только для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрываются за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу. В данном случае собственником жилых помещений государственного жилищного фонда может быть Российская Федерация или субъект РФ, а собственником муниципального жилищного фонда – муниципальное образование (городское или сельское поселение и др.). Поэтому такие расходы должны покрываться за счет соответствующих бюджетных средств.
Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом РФ. В частности, в п. 7.3 Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве указано, что за услуги по приватизации жилья с граждан взимается плата в размере, установленном постановлением Правительства г. Москвы. В целом по Российской Федерации размер этой платы колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен рублей.
В течение какого срока должен решаться вопрос о приватизации жилых помещений?
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении этого требования, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
В ст. 6 и 7 Закона о приватизации указаны органы (организации), которые передают жилые помещения гражданам в порядке их приватизации. Непосредственно оформлением приватизации жилищных помещений занимаются, как правило, жилищно-эксплуатационные организации, которые принимают от граждан заявления и другие необходимые документы, а также специальные агентства (бюро) по приватизации жилья.
На практике после вступления в силу Закона о приватизации стали возникать спорные ситуации, в частности в связи со смертью гражданина в период оформления договора передачи и наследованием жилого помещения, подлежащего приватизации. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 23.08.1993 № 8 разъяснил: если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Гражданин может обратиться в суд в случае нарушения его прав при решении вопросов приватизации жилья. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении № 8 разъяснил следующее. В соответствии со ст. 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений (в том числе забронированных) в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений).
Споры в связи с отказом гражданину в приватизации жилого помещения разрешаются судом по правилам искового судопроизводства.
Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном для исковых заявлений, не подлежащих оценке.
Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска.
В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (ст. 166–181 ГК РФ).
Допускается ли деприватизация жилого помещения?
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления.
Вышеуказанные положения содержит ст. 9.1 Закона о приватизации, которой он был дополнен в мае 2002 г. По существу, речь идет об отказе гражданина от права на приватизацию жилья, если он предпочтет пользоваться жилым помещением на условиях договора социального найма.
Иначе говоря, в 2002 г. была узаконена так называемая "деприватизация" жилья, т. е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье.
Такой возврат жилого помещения возможен при наличии двух условий:
1) помещение является для гражданина единственным местом жительства;
2) оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог).
На практике данные нормы вызывают сложности, поскольку неясен правовой механизм передачи приватизированного жилого помещения в "государственную или муниципальную собственность". Данная статья также не дает ответ на вопрос, сможет ли в дальнейшем гражданин, который стал нанимателем жилого помещения, повторно воспользоваться правом на приватизацию занимаемого жилья.
По новому законодательству (2004 г.) не все граждане, приватизировавшие занимаемое жилье, могли воспользоваться правом на деприватизацию (расприватизацию) жилого помещения, которое предусмотрено ст. 9.1 Закона о приватизации. Статьей 20 Вводного закона были предусмотрены иные положения о деприватизации: "Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации".
Таким образом, правом на деприватизацию пользовались только малоимущие граждане, если занимаемое ими жилье является единственным местом их постоянного проживания. В настоящее время в связи с принятием ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ деприватизировать жилье могут все граждане, поскольку из ст. 20 Вводного закона исключены слова "малоимущие граждане".
Допускается ли неоднократная приватизация жилья?
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации).
Первоначально данная статья предусматривала право на бесплатную приватизацию жилья для всех граждан только один раз.
В 1994 г. она была дополнена частью второй, в которой установлено исключение из общего правила: несовершеннолетние граждане вправе участвовать в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, дважды (до достижения возраста 18 лет – в составе семьи; после достижения совершеннолетия – самостоятельно решать этот вопрос). Указанный порядок установлен в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений.
Неоднократное участие в приватизации жилья несовершеннолетних не является единственным случаем, когда граждане имеют возможность повторно приватизировать занимаемое жилое помещение и стать собственником. Это возможно в случаях так называемой "деприватизации" жилого помещения, когда граждане, приватизировавшие жилье, обращаются в соответствующие органы (организации), которые передали им жилое помещение в собственность, с предложением расторгнуть договор передачи жилого помещения, с тем чтобы они продолжали пользоваться жилым помещением на прежних условиях (по договору социального найма).
Изменение правового положения граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предусмотрено п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Согласно указанному пункту при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору социального найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого жилого помещения.
Деприватизация происходит также в случае признания недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность.
В чем заключаются права собственника жилого помещения?
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.
Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, является ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
Приведенные абзацы взяты из ранее действовавшей ст. 3 Закона о приватизации, которой сейчас в нем нет (она исключена Вводным законом). Однако аналогичные положения, касающиеся права собственности на жилые помещения, имеются в других законодательных актах.
В ГК РФ и ЖК РФ раскрывается содержание права собственности граждан на жилые помещения. По сравнению с нанимателями, собственники приватизированных жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются ими по своему усмотрению, т. е. они вправе определять юридическую судьбу жилых помещений, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством. Вместе с тем в законодательстве подчеркивается, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц. Таким образом, это право не является безграничным и должно осуществляться в рамках закона.
Согласно ст. 209 ГК РФ установлено следующее: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 30 ЖК РФ, которая посвящена правам и обязанностям собственника жилого помещения, предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.
Закон разрешает теперь использовать жилые помещения не только для проживания граждан. Допускается их использование для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Такое право предоставлено всем проживающим на законных основаниях гражданам (собственникам жилых помещений, членам их семей и др.), если это не нарушает требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также права и законные интересы других лиц (ст. 17 ЖК РФ).
В ГК РФ соответствующие нормы о правомочии собственника установлены по отношении к любому имуществу. В ЖК РФ эти нормы не дублируются: в отличие от ГК РФ в нем преимущественно регламентируются вопросы, касающиеся использования жилых помещений.
Собственники приватизированных жилых помещений имеют не только права, но и обязанности.
Собственник несет бремя содержания жилого помещения. Данная норма базируется на положении ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, ст. 211 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу риск случайной гибели (повреждения) имущества несет собственник.
Общие обязанности собственника жилого помещения сформулированы в ст. 30 ЖК РФ. В частности, он не должен допускать бесхозяйственного обращения с жильем, нарушать права и интересы соседей. Статьей 293 ГК РФ установлена ответственность собственника за бесхозяйственное содержание жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения и какими правами и обязанностями они обладают?
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг (супруга), а также дети и родители собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Например, на члена семьи собственника может быть возложена ответственность по долгам собственника, связанным с платой за техническое обслуживание жилого помещения, за коммунальные услуги и т. п. Это может иметь место в случаях, когда собственник не выполняет своих обязательств.