Сторона, отчуждающая жилое помещение, должна иметь документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (так называемые правоустанавливающие документы). Например, для приватизированных квартир необходимы следующие основные документы:
– договор передачи жилья в собственность граждан, зарегистрированный в соответствующем органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы);
– свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
– справка БТИ об оценке ее стоимости.
Для квартиры, приобретаемой в собственность на основе договора купли-продажи, дарения и других договоров об отчуждении жилого помещения:
– оригинал договора, зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы);
– справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
Обязательным условием правомерности заключения сделки является соблюдение ее формы. Сделки с жилыми помещениями должны совершаться в письменной форме: простой или нотариальной (ст. 160 и 163 ГК РФ). Форма сделки устанавливается законом. Так, договор ренты, в том числе договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 и 601 ГК РФ), подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Для других договоров об отчуждении жилых помещений достаточно простой письменной формы. Вместе с тем законодательство предоставляет сторонам право, по их желанию, предусмотреть нотариальную форму договора и в случаях, когда такая форма не установлена законом (ст. 163 ГК РФ).
По мнению специалистов, произошло снижение правовых гарантий по сравнению с прежним законодательством: договоры об отчуждении дома или квартиры согласно ст. 239, 255 и 257 ГК РСФСР 1964 г. подлежали обязательному нотариальному удостоверению, если они находились в городе, рабочем, курортном или дачном поселке. Безусловно, нотариальное удостоверение сделок в большей степени гарантирует их действительность и законность. В соответствии со ст. 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (от 11.02.1993) нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации. Согласно ст. 54 названного закона нотариус разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Нотариусу также необходимо выяснить дееспособность сторон проверить документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение, уточнить права других лиц на него.
Как уже отмечалось, согласно действующему законодательству нотариальная форма для большинства сделок с жилыми помещениями не обязательна, однако такая форма сделки может быть предусмотрена по соглашению сторон. Нотариальное удостоверение сделок, в том числе договоров купли-продажи, дарения, мены и других договоров по приобретению (отчуждению) жилых помещений, связано с определенными расходами сторон в виде государственной пошлины либо нотариального тарифа.
В соответствии со ст. 333.24 Налогового кодекса РФ за совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор и (или) должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, уполномоченными в соответствии с законодательными актами Российской Федерации и (или) законодательными актами субъектов Российской Федерации на совершение нотариальных действий, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:
1) за удостоверение доверенностей на совершение сделок (сделки), требующих (требующей) нотариальной формы в соответствии с законодательством Российской Федерации, – 200 руб.;
2) за удостоверение прочих доверенностей, требующих нотариальной формы в соответствии с законодательством Российской Федерации, – 200 руб.;
3) за удостоверение доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия, в случаях, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, – 200 руб.;
4) за удостоверение договоров об ипотеке, если данное требование установлено законодательством Российской Федерации: за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, – 200 руб.;
за удостоверение договоров об ипотеке другого недвижимого имущества, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания, – 0,3 процента суммы договора, но не более 3 000 руб.;
за удостоверение договоров об ипотеке морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания – 0,3 процента суммы договора, но не более 30 000 руб.;
5) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, – 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.;
6) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством Российской Федерации должны быть нотариально удостоверены, – 500 руб.;
7) за удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, – 300 руб.;
8) за удостоверение учредительных документов (копий учредительных документов) организаций – 500 руб.;
9) за удостоверение соглашения об уплате алиментов – 250 руб.;
10) за удостоверение брачного договора – 500 руб.;
11) за удостоверение договоров поручительства – 0,5 процента суммы, на которую принимается обязательство, но не менее 200 руб. и не более 20 000 руб.;
12) за удостоверение соглашения об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора – 200 руб.;
13) за удостоверение завещаний, за принятие закрытого завещания – 100 руб.;
14) за вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашение закрытого завещания – 300 руб.;
15) за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения имуществом, за исключением имущества, предусмотренного подп. 16 настоящего пункта: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 100 руб.;
другим физическим лицам – 500 руб.;
16) за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения автотранспортными средствами:
детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 250 руб.; другим физическим лицам – 400 руб.;
17) за совершение морского протеста – 30 000 руб.;
18) засвидетельствование верности перевода документа с одного языка на другой – 100 руб. за одну страницу перевода документа;
19) за совершение исполнительной надписи – 0,5 процента взыскиваемой суммы, но не более 20 000 руб.;
20) за принятие на депозит денежных сумм или ценных бумаг, если такое принятие на депозит обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, – 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 20 руб. и не более 20 000 руб.;
21) засвидетельствование подлинности подписи, если такое свидетельствование обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации: на документах и заявлениях, за исключением банковских карточек и заявлений о регистрации юридических лиц, – 100 руб.; на банковских карточках и на заявлениях о регистрации юридических лиц (с каждого лица, на каждом документе) -200 руб.;
22) за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя – 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 руб.;
другим наследникам – 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 руб.;
23) за принятие мер по охране наследства – 600 руб.;
24) за совершение протеста векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта и за удостоверение неоплаты чека – 1 процент неоплаченной суммы, но не более 20 000 руб.;
25) за выдачу дубликатов документов, хранящихся в делах государственных нотариальных контор, органов исполнительной власти, – 100 руб.;
26) за совершение прочих нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, – 100 руб.
Налоговым кодексом РФ предусмотрены льготы по уплате госпошлины для отдельных категорий плательщиков.
От уплаты государственной пошлины за совершение нотариальных действий освобождаются:
1) органы государственной власти, органы местного самоуправления, обращающиеся за совершением нотариальных действий в случаях, предусмотренных законом;
2) инвалиды I и II группы – на 50 процентов по всем видам нотариальных действий;
3) физические лица – за удостоверение завещаний имущества в пользу Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований;
4) общественные организации инвалидов – по всем видам нотариальных действий;
5) физические лица – за выдачу свидетельств о праве на наследство при наследовании:
жилого дома, а также земельного участка, на котором расположен жилой дом, квартиры, комнаты, если эти лица проживали совместно с наследодателем на день смерти наследодателя и продолжают проживать в этом доме (этой квартире, комнате) после его смерти;
имущества лиц, погибших в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей либо с выполнением долга гражданина Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка, а также имущества лиц, подвергшихся политическим репрессиям. К числу погибших относятся также лица, умершие до истечения одного года вследствие ранения (контузии), заболеваний, полученных в связи с вышеназванными обстоятельствами;
вкладов в банках, денежных средств на банковских счетах физических лиц, страховых сумм по договорам личного и имущественного страхования, сумм оплаты труда, авторских прав и сумм авторского вознаграждения, предусмотренных законодательством Российской Федерации об интеллектуальной собственности, пенсий.
Наследники, не достигшие совершеннолетия ко дню открытия наследства, а также лица, страдающие психическими расстройствами, над которыми в порядке, определенном законодательством, установлена опека, освобождаются от уплаты государственной пошлины при получении свидетельства о праве на наследство во всех случаях независимо от вида наследственного имущества;
6) наследники работников, которые были застрахованы за счет организаций на случай смерти и погибли в результате несчастного случая по месту работы (службы), – за выдачу свидетельств о праве на наследство, подтверждающих право наследования страховых сумм;
7) финансовые и налоговые органы – за выдачу им свидетельств о праве на наследство Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований;
8) школы-интернаты – за совершение исполнительных надписей о взыскании с родителей задолженности по уплате сумм на содержание их детей в таких школах;
9) специальные учебно-воспитательные учреждения для детей с девиантным (общественно опасным) поведением федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области образования, – за совершение исполнительных надписей о взыскании с родителей задолженности по уплате сумм на содержание их детей в таких учреждениях;
10) воинские части, организации Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск – за совершение исполнительных надписей о взыскании задолженности в возмещение ущерба;
11) лица, получившие ранения при защите СССР, Российской Федерации и исполнении служебных обязанностей в Вооруженных Силах СССР и Вооруженных Силах Российской Федерации, – засвидетельствование верности копий документов, необходимых для предоставления льгот;
12) физические лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, – за удостоверение сделок по приобретению жилья полностью или частично за счет средств субсидий на строительство или приобретение жилья;
13) наследники сотрудников органов внутренних дел, военнослужащих внутренних войск федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области внутренних дел, и военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации, застрахованных в порядке обязательного государственного личного страхования, погибших в связи с осуществлением служебной деятельности либо умерших до истечения одного года со дня увольнения со службы вследствие ранения (контузии), заболевания, полученных в период прохождения службы, – за выдачу свидетельств о праве на наследство, подтверждающих право наследования страховых сумм по обязательному государственному личному страхованию.
В соответствии со ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариальный тариф за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:
1) за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества): детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 руб.; другим лицам в зависимости от суммы договора: до 1 000 000 руб. – 1 процент суммы договора, но не менее 300 руб.; от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб. включительно -10 000 руб. плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 руб.; свыше 10 000 000 руб. – 77 500 руб. плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 руб.;
2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 руб.; другим лицам – 1 процент суммы договора, но не менее 300 руб.;
3) за удостоверение договоров финансовой аренды (лизинга) воздушных, речных и морских судов – 0,5 процента суммы договора;
4) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, – в зависимости от суммы договора: до 1 000 000 руб. – 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб.; от 1 000 001 рубля до 10 000 000 руб. включительно – 5000 руб. плюс 0,3 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 руб.; свыше 10 000 000 руб. -32 000 руб. плюс 0,15 процента суммы договора, превышающей 10 000 руб.;
5) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, – 500 руб.;
6) за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, – 200 руб.;
7) за удостоверение факта достоверности протоколов органов управления организаций – 2000 руб. за первый день присутствия нотариуса на заседании соответствующего органа и 1000 руб. за каждый последующий день;
8) за принятие на депозит денежных сумм или ценных бумаг – 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 20 руб.;
9) засвидетельствование верности копий документов, а также выписок из документов – 10 руб. за страницу копии документов или выписки из них;
10) засвидетельствование подлинности подписи: на заявлениях и других документах (за исключением банковских карточек и заявлений о регистрации юридических лиц) – 100 руб.; на банковских карточках и на заявлениях о регистрации юридического лица (с каждого лица, на каждом документе) – 200 руб.;
11) за выдачу свидетельства о праве собственности на долю в находящемся в общей собственности супругов имуществе, нажитом во время брака, в том числе за выдачу свидетельства о праве собственности в случае смерти одного из супругов, – 200 руб.;
12) за хранение документов – 20 руб. за каждый день хранения;
13) за совершение прочих нотариальных действий – 100 руб.
За нотариальные действия, совершаемые вне помещений нотариальной конторы, нотариальный тариф взимается в размере, увеличенном в полтора раза.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека и др.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в ней устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация производится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. В настоящее время вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находятся в ведении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) и его территориальных подразделений.
Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учета жилищного фонда. В соответствии с ЖК РФ государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.
С 1997 г. действует Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственном доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной соответствующим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на него: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.