2) неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
Соответственно в случае, когда требуется запретить проведение самих работ, при условии, что само решение органа местного самоуправления мы оспаривать не будем (нет оснований), то следует пользоваться первым способом защиты своего права, а в том случае, когда необходимо не только запретить само проведение работ, но есть явные нарушения, допущенные именно органом местного самоуправления при принятии самого акта, то следует пользоваться вторым способом защиты своих жилищных прав.
При формировании искового заявления необходимо собрать достаточную доказательственную базу. Для этого часть документов (например, копии документов, поданных в свое время ответчиком для проведения переустройства и перепланировки), можно будет получить из органа местного самоуправления только по судебному запросу, о котором суд следует попросить еще при подаче искового заявления в суд, другую часть документов необходимо сформировать самим.
Во-первых, как видно из правил СНиПа, который мы рассматривали выше, в каждом многоквартирном доме должен вестись журнал, в данном журнале фиксируются результаты обследования дома. Записи настоящего журнала обязательно понадобятся жильцам (будущим истцам) для того, чтобы доказать суду, что до проведения работ по переустройству и перепланировке состояние жилого дома было другим.
Во-вторых, при возникновении повреждений в вашей квартире вследствие перепланировки следует обращаться с заявлением к председателю ЖСК, ТСЖ или в ДЕЗ (ЕИРЦ). В заявлении необходимо указать время и дату, когда вы слышали удары в соседней квартире (где проводятся работы) или совершались иные действия, и что в результате этого произошло (отвалилась кафельная плитка в ванной комнате, появились трещины на смежной с соседями стенами и т.д.).
Третий возможный вариант доказывания составляют акты. Как только появилась трещина на стене дома, внутри квартиры – не ленитесь и составьте вместе с другими соседями акт об этом, желательно даже пригласить для его составления своего председателя (если это ЖСК, ТСЖ), представителя ДЕЗа (ЕИРЦ). Такой акт будет служить доказательством того, что трещины и другие повреждения возникли именно в определенное время от ударов или других работ, проводимых в перепланируемом помещении. В акте обязательно указывают дату и место его составления (адрес), подробное описание характера повреждений и их расположения, подписи всех лиц, присутствующих при составлении акта.
Четвертую разновидность доказательств, которую можно использовать, составляют свидетельские показания, а именно показания самих жильцов дома о том, что и когда они видели и слышали. Однако суд не всегда учитывает такие показания, поскольку такие свидетели прямо или косвенно заинтересованы в исходе дела.
Наконец, последним способом доказывания могут стать заключения организаций (в том числе и экспертное заключение). Иногда, когда в квартире проводят переустройство и перепланировку, меняют расположение и проводку газа, сантехники и т.д. Поэтому становится практически неизбежным процесс возникновения аварий, перебоев с газом. В этом случае срочно вызывайте аварийную газовую службу для устранения аварии и для фиксирования ее причины. Также следует поступать и в случае, когда "скачет" напряжение на счетчиках (например, при использовании сварочного аппарата). Если собственник квартир утверждает в суде, что работы ведутся не кувалдой, а болгаркой, другим строительным инструментом, – проверьте, когда и как потреблялась в это время электроэнергия, если вся она уходила на питание других квартир дома, а не квартир в которых проводились работы, то становится непонятным, а откуда для специального строительного прибора (инструмента) взяли электричество?
Отдельного и особого внимания заслуживает вопрос о проведении судебной экспертизы по данному делу. Итак, какую же экспертизу следует провести жильцам дома? Конечно же строительно-техническую, именно она сможет доказать причины и характер возникших повреждений дома, установит их опасность. Экономическая стоимость подобной экспертизы довольно велика, что ведет к тому, что граждане просто проигрывают иски в суде или вообще отказываются от исковой формы защиты своего права. Однако в тех случаях, если она все же проведена и явно показывает, что проведение подобного рода работ в данном здании невозможно, или что их проведение осуществляется с рядом нарушений действующего законодательства, то исковое заявление жильцов этого дома о запрете собственнику на проведение работ по переустройству и перепланировке будет удовлетворено. В итоге собственнику жилого помещения будет дешевле отказаться от идеи провести перепланировку, чем доводить дело до конца.
Существует мнение, что реально доказать причинение вреда от работ по перепланировке и переустройству квартир практически невозможно. На самом деле это не так, самим жильцам не следует быть пассивными и всегда своевременно составлять все акты, вызывать аварийные газовые службы и представителей электросети, вести журнал обследования дома и т.д. Тогда доказательственная база будет вполне достаточной для того, чтобы поставить "крест" на любой попытке провести перепланировку или переустройство.
Начальнику ДЕЗ (ЕИРЦ) (фамилия, имя, отчество руководителя)
(указать номер и адрес ДЕЗа)
ОТ (фамилия, имя, отчество заявителя, адрес,
рабочий и домашний телефоны)
ЗАЯВЛЕНИЕ
С декабря 200 – года в квартире №__по ул.__________, г.___________, которая расположена над моей квартирой (№__), раздается шум, похожий на шум от производства ремонтных работ. Данный шум сильно мешает, так как происходит в период с 8.00 до 22.00 без выходных. Звукоизоляция очень слабая: слышно даже очень незначительные по громкости звуки. Причем слышимость усилилась после того, как начали раздаваться данные шумы. На основании вышеизложенного прошу:
1. Дать ответ на следующий вопрос:
Имеет ли место перепланировка квартиры №__, если да, то существует ли разрешение на производство перепланировки?
2. В случае отсутствия указанного разрешения обязать собственника квартиры №__согласовать свои действия с собственниками прилегающих квартир (таковыми являются квартиры №__.
3. Принять меры по устранению несанкционированных и незаконных действий собственника квартиры №__.
4. Выслать копии разрешительных документов на производство перепланировки квартиры №__.
"____"__________200 г.
Подпись
Заключение
В Москве уже давно разразился бум по переустройству и перепланировке квартир. Каждый вновь построенный дом быстро обрастает кучами строительного мусора – новоселы таким образом обживают и благоустраивают на свой вкус и лад приобретенные квартиры. Не лучше обстоят дела и в так называемых кварталах со сложившейся застройкой. Большинство сталкивались с тем, что тот или иной сосед затевал ремонт, не давая покоя "коллегам" по дому. Это массовое явление определили несколько причин. Во-первых, повальная приватизация, когда люди узнали лишь свои права, но не обязанности. Во-вторых, сложность оформления разрешений на перепланировку (переустройство). В итоге жильцы сами на свой страх и риск приступают к капитальному ремонту. В-третьих, очень сложно человека, затеявшего перестройку, заставить отказаться от нее. Даже если суд вынес решение о том, что произошла несанкционированная перепланировка, очень трудно бывает все вернуть, как говорится, на прежние места.
Исторически сложилось так, что похожими дома оказались не только снаружи, но и внутри. Появление понятия "типовая планировка" было обусловлено резкой урбанизацией населения СССР и еще рядом причин, по которым архитекторы-планировщики при составлении чертежей особо не мудрствовали. Результатом всего этого стал тот факт, что многие жители в настоящее время недовольны планировкой своих квартир. Согласитесь, мало приятного находишь в узкой комнате, которая заставлена минимумом самой необходимой мебели и окна которой выходят на северную сторону.
Если раньше новоселы были рады квартире пусть и с не очень удачной планировкой в новом микрорайоне и зачатками инфраструктуры, то теперь приобретатели недвижимости стали более требовательными. Сегодня возможно приобрести квартиру с так называемой свободной планировкой или внести изменения в планировку на стадии строительства дома. Как правило, такие дома строятся в престижных районах города и соответственно не по карману среднему россиянину. Кто-то строит самостоятельно, подчиняя планировку будущего коттеджа собственным нуждам. Но и этим делом займется не каждый.
Однако бурное развитие рынка строительных материалов, новые дизайнерские решения и еженедельные воскресные передачи центральных телеканалов, посвященные ремонту, показали, каким образом можно изменить свою квартиру до неузнаваемости. Теперь визуальное расширение отдельно взятой комнаты с помощью игры или смены цвета обоев мало кого устраивает, и народ перешел от создания иллюзии к реальному воплощению своих самых смелых фантазий относительно планировки квартиры. Одни довольствовались лишь устранением фанерных шкафов в тесных прихожих, другие же камня на камне не оставляли, как в прямом, так и в переносном смысле.
Некоторые и не догадываются, что перепланировка подлежит согласованию и чем грозит самовольная перепланировка. Если раньше можно было отделаться несущественным штрафом, то теперь дела обстоят совершенно иначе.
Как видите, перепланировка – это дело далеко не только нашего вкуса и прихотей. Все гораздо сложнее... Что же предпринять жильцу, если все же решение "о перемене мест" созрело? Ответ однозначен – обращайтесь к опытным специалистам, имеющим соответствующие лицензии. Они не только грамотно решат вопросы перепланировки, но и согласуют проект, в результате чего все задуманные вами изменения приобретут законный статус.
Если же вы принципиально игнорируете законодательные требования и доверяете своему вкусу больше, чем знаниям профессионалов, при самостоятельной перепланировке не трогайте хотя бы несущие стены и разводку инженерных сетей. По крайней мере, так вы нанесете меньше ущерба себе и дому.