Общие положения об аренде также закрепляют нормы, регулирующие стадию прекращения договора аренды. При изменении участников правоотношения договор может оставаться в силе. Законодатель четко определяет, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не влечет прекращения или изменения договора аренды. Арендные правоотношения не прекращаются, просто имеет место правопреемство – правовое замещение. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору переходят к наследнику (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Естественно, договором может быть предусмотрено иное. Этой нормой защищаются права наследников арендатора.
Арендодатель не имеет права отказать арендатору во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В случае заявления о своих правах нескольких наследников вопрос решается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Статья 619 ГК РФ определяет следующие основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора, а именно:
использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенное ухудшение имущества;
неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа;
уклонение от осуществления капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными нормативными правовыми актами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут быть указаны иные основания досрочного прекращения (расторжения) договора аренды.
Для реализации своего права арендодатель должен обратиться с иском в суд. Однако в целях защиты интересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий. Законодатель находится на защите интересов арендатора. Он обязывает арендодателя сначала письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. И если арендодателем не были предприняты подобные действия, то и суд не управомочен рассматривать поданное исковое заявление со стороны арендодателя.
Арендатор в свою очередь имеет право на досрочное расторжение договора аренды, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользования имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены договором, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).
Этот перечень также не является исчерпывающим. Его всегда можно дополнить, но нельзя ограничивать в договоре. На арендаторе также лежит обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. После этого в силу бездействия (неполучения ответа в указанный в предложении срок) арендодателя договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке.
Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока аренды. В случае, если в договоре срок аренды не был указан, каждая сторона имеет право отказаться от исполнения договора. Для этого необходимо предупредить об этом другую сторону за 1 месяц. При аренде недвижимого имущества этот срок продлевается до 3 месяцев. За участниками арендных правоотношений сохраняется право установления иного срока уведомления о прекращении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора аренды возможно в любое время при наличии согласия обеих сторон. Расторжение договора аренды при отсутствии взаимного согласии возможно только при неполучении ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в 30-дневный срок. С прекращением срока действия договора арендатор обязуется вернуть арендодателю имущество. Это обязательный пункт соглашения, и его предписания должны быть исполнены независимо от оснований прекращения договора. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Соответственно по договору аренды передается имущество без передачи права собственности на него. Если арендатор несвоевременно возвратит арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означает продления срока договора аренды, если до окончания его течения арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. В случае, когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать также их возмещения.
Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Договором может быть установлено иное.
Надлежащее выполнение сторонами своих обязанностей по договору нередко приводит к тому, что арендные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 621 ГК РФ). Преимущественное право арендатора не предполагает обязанности арендодателя заключить новый договор аренды на прежних условиях.
Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:
использование имущества по назначению и в соответствии с условиями договора;
поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;
своевременное внесение платы за пользование имуществом;
добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.
Для реализации права на возобновление арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.
Договоры аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и новые. Стороны свободны в согласовании условий. Они могут касаться и срока действия договора, и возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, и др. При заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
Преимущественное право можно охарактеризовать следующим: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор имеет возможность защитить свое преимущественное право в суде в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок. Исковая давность составляет 1 год. При этих обстоятельствах арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.
Так как гражданское законодательство регулирует договор аренды диспозитивными положениями, стороны могут определить в договоре невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в нем так называемые дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендодатель обязан:
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ);
снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;
передать арендатору имущество в срок, установленный договором;
предупредить арендатора об обязательственных правах третьих на переданное ему имущество;
производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.
Арендодатель имеет право:
требовать от арендатора арендную плату;
возврата предмета аренды после окончания срока договора;
досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.
Арендатор обязан:
пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
использовать арендованное имущество только сам;
не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;
своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614);
вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (п. 1 ст. 622);
поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии;
производить текущий ремонт арендуемого имущества;
нести расходы по содержанию арендуемого имущества.
Арендатор имеет право:
требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды;
на уменьшение арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 1 ст. 614 ГК РФ);
претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606);
на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 621);
на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);
на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 612);
на перевод в течение 1 года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (абз. 1 ст. 621).
Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Арендодатель отвечает за:
риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, так как является его собственником;
недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им;
неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.
Арендатор отвечает за:
просрочку арендной платы;
несвоевременный возврат имущества (должен уплатить арендную плату за время просрочки и штрафную неустойку);
неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или законом.
§ 4. Аренда земельных участков
Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
Как уже сказано ранее, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Кодексом.
В данном случае возникает коллизия между нормами гражданского и земельного законодательства. Дело в том, что в ГК РФ нет специальных норм, регулирующих аренду земли, и к ней применяются общие правила Кодекса об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения ГК РФ содержат в п. 2 ст. 607 оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Они вызывают ряд вопросов и не могут остаться без внимания.
Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии [19] .
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка "если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами" свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор (за исключением случая передачи арендных прав в залог без требования заключать новый договор аренды), противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.
Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.
Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств, т. е. ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.
Из пункта 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Порядок осуществления прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в ЗК РФ. Так, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Поскольку арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением [20] .
В общем, можно сказать, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подп. 2 п. 2 указанной статьи.
А права собственника закреплены в ст. 40 ЗК РФ. Собственник земельного участка имеет право: