Устанавливая такую норму права, законодатель исходит из того, что земельный участок не был ранее предоставлен в установленном законом порядке собственнику зданий и сооружений для их строительства, а такое строительство осуществлялось с разрешения собственника земельного участка, т. е. лицо, которому принадлежал земельный участок, либо соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления выдали разрешение на строительство, но не оформили предварительного предоставления земельного участка в соответствии с действующим законодательством, а строительство здания и сооружения проводилось в соответствии с требованиями п. 6 ст. 53 ЗК РФ.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Если прежний собственник недвижимости имел право пользования земельным участком, принадлежащим иному лицу, то новый собственник недвижимости может использовать данный земельный участок на тех же правовых основаниях, что и прежний собственник недвижимости. Если прежнему собственнику недвижимости было выдано разрешение на строительство соответствующего объекта на чужом земельном участке, то это разрешение сохраняет свою юридическую силу и для нового собственника. Если земельный участок был передан прежнему собственнику недвижимости на праве постоянного или срочного пользования (аренды либо безвозмездного срочного пользования), то в этом случае заключается новый договор, подлежащий государственной регистрации.
Если прежний собственник недвижимости имел земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности на указанных выше правах, то при переходе земельного участка или прав на него к новому собственнику недвижимости в порядке, установленном земельным законодательством, соответствующие права подлежат государственной регистрации с выдачей новому собственнику недвижимости свидетельства о регистрации, удостоверяющего его права на земельный участок.
Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли. Земельное законодательство эти отношения не регулирует.
В статье 552 ГК РФ устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В.В. Витрянский в комментарии к указанным статьям ГК РФ подчеркивает: "Недвижимость – это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552, 553 ГК РФ)" [27] .
В настоящее время наблюдается все более тесная зависимость между гражданским и земельным законодательством, направленным на регулирование отношений собственности на земельный участок и на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке. Прежде всего это относится к собственности на земельные участки и на другие объекты недвижимости, находящиеся в собственности владельца земельного участка, аренде, хозяйственном ведении или оперативном управлении. Примером может служить совпадение основных положений п. 1 ст. 553 ГК РФ и абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
Так, в п. 1 ст. 553 ГК РФ говорится: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования". В пункте 1 ст. 35 ЗК РФ записано: "При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением".
Вместе с тем подходы гражданского и земельного права к продаже земельного участка с находящейся на нем недвижимостью имеют и существенные различия. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Кроме того, данный пункт устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При этом ст. 552 и 553 ГК РФ включают ряд положений, не совпадающих с позицией ст. 35 ЗК РФ.
Гражданский кодекс РФ (ст. 552) указывает: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены договором его продажи, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением".
В пункте 2 ст. 552 ГК РФ указывается, что при переходе прав на недвижимость, находящуюся на земельном участке, устанавливаются различные правовые последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю. Статья 552 ГК РФ устанавливает, что когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на праве аренды. Если же стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.
В случае, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу. В этом же пункте предусмотрено, что недвижимость на участке может быть продана собственником без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец не вправе продать земельный участок без находящейся на нем недвижимости, если и то, и другое принадлежат одному лицу.
В предусмотренных законом случаях собственник приобретаемых зданий, строений, сооружений приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением или сооружением, необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в следующих случаях:
а) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
б) при сохранении прав на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельных участков, при разрушении здания, строения или сооружения.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Для обеспечения баланса интересов собственника недвижимости и собственника земельного участка, на котором расположена данная недвижимость, законодатель закрепил положение об утрате собственником недвижимости прав пользования земельным участком.
Разрыв в правах на недвижимость и на земельный участок, на котором находится данная недвижимость, чреват для ее собственника негативными последствиями, приводящими в конечном счете к возможной утрате объекта собственности. Заключая договор на срочное пользование земельным участком, собственник недвижимости должен эти последствия предвидеть. В связи с этим при заключении договора о праве на земельный участок – договора аренды либо договора о срочном безвозмездном пользовании – следует решить вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю. В частности, в договоре может быть закреплено право собственника недвижимости на получение ее стоимости по цене, существующей на момент прекращения права на земельный участок, от собственника земельного участка при переходе к последнему права собственности на недвижимость. И наоборот, в договоре может быть предусмотрена обязанность собственника недвижимости освободить земельный участок от недвижимости и привести его в первоначальное состояние. Закрепление в договоре прав и обязанностей собственника недвижимости при прекращении прав на землю особенно важно, если земельный участок предназначается для последующей застройки [28] .
В том случае, если при заключении договора стороны не пришли к соглашению о правах на недвижимость при прекращении прав на землю, они могут обратиться в суд, где будут определены последствия прекращения прав на земельный участок, которые и должны быть включены в договор.
Если стороны при заключении договора аренды или безвозмездного срочного пользования вообще не оговорили последствий, наступающих для собственника недвижимости при прекращении права на земельный участок по истечении срока или по иным указанным в договоре основаниям, и у них возник спор о судьбе недвижимости, расположенной на земельном участке, они также имеют право обратиться в суд.
В обоих случаях суд может вынести решения о правах на земельный участок собственника недвижимости либо о правах собственника земельного участка на недвижимость. В частности, суд может признать право собственника недвижимости на земельный участок, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости.
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием Земельного кодекса РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание.
Таким образом, при переходе права собственности на здания и сооружения, принадлежащие собственнику земельного участка, к новому собственнику указанной недвижимости может перейти право собственности земельным участком, либо земельный участок может ему быть сдан в аренду или в безвозмездное срочное пользование, либо предоставлен в постоянное пользование. Переход этих прав оформляется путем заключения соответствующего договора, заключаемого между собственником земельного участка и новым собственником недвижимости.
Таким образом, ЗК РФ гарантирует новому собственнику недвижимости переход права собственности на земельный участок или его часть, на которых расположена недвижимость, если в договоре о переходе права собственности на недвижимость не оговорены права нового собственника недвижимости на земельный участок [29] .
§ 4. Основания и порядок изъятия земельных участков
Изъятие земельных участков, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности, является одним из правовых инструментов, дающих возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах.
Одной из форм изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд признается выкуп. Признавая необходимость изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. При этом необходимо учитывать принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а также принцип сохранения гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование, распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Изъятие, в том числе путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, осуществляется согласно ст. 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с:
выполнением международных обязательств Российской Федерации;
размещением объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
иными обстоятельствами, установленными федеральным законодательством.
Также земельное законодательство предусматривает случаи ограничения изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа:
такие ограничения изъятия земельных участков устанавливаются с целью охраны земель сельскохозяйственного назначения;
земельные участки в городских и иных поселениях могут быть изъяты или выкуплены для государственных или муниципальных нужд под застройку только в соответствии с генеральными планами и правилами землепользования и застройки (п. 3 ст. 83 ЗК РФ);
земли особоохраняемых природных территорий имеют особый правовой режим, поэтому использование указанных земель для иных целей ограничивается или запрещается (ст. 94 ЗК РФ);
в интересах охраны земель, занятых лесами первой группы, – только в исключительных случаях (п. 3 ст. 101 ЗК РФ).
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд производится по решению исполнительных органов власти. Такие решения принимаются либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами исполнительной власти субъектов Федерации. Отсюда вытекает, что если земельный участок необходим для федеральных нужд, то решение о его изъятии (выкупе) принимается федеральным органом исполнительной власти. Если земельный участок необходим для нужд субъектов Федерации и муниципальных образований, то решение принимается исполнительным органом власти субъекта Федерации. Органы местного самоуправления не имеют права выносить решения об изъятии (выкупе) земельных участков для муниципальных нужд. Следовательно, при необходимости изъятия земельного участка для муниципальных нужд органы местного самоуправления должны обращаться в государственный орган исполнительной власти субъекта РФ о принятии соответствующего решения.
Как правило, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится одновременно с его предоставлением соответствующему лицу. Земельное законодательство регламентирует процедуру по изъятию и предоставлению земельных участков.
Изъятие земельных участков с целью их последующего предоставления для строительства проходит две стадии: стадию предварительного согласования места размещения объекта и стадию непосредственного изъятия земельного участка.
На стадии предварительного согласования обязательное участие принимают собственники земельных участков. В случае несогласия собственника земельного участка с решением о предварительном согласовании, принимаемым в соответствии с земельным законодательством, он может обратиться суд. Таким образом, при решении вопроса об изъятии земельного участка собственник может искать защиты в суде в первую очередь на стадии предварительного согласования места размещения объекта, т. е. до принятия окончательного решения об изъятии (выкупе) земельного участка.
В качестве одной из важных гарантий прав собственника земельного участка является его письменное уведомление об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
С учетом такого порядка изъятия земельного участка это практически означает, что земельный участок может быть изъят у собственника только через год после принятия соответствующего решения. Однако в соответствии с действующим порядком собственник практически уведомляется об этом раньше принятия решения об изъятии земельного участка, а именно: на стадии предварительного согласования. В связи с этим принципиальное правило о том, что изъятие земельного участка у собственника может иметь место не ранее чем через год после его уведомления, следует увязать со стадией предварительного согласования места размещения объекта.
Земельное законодательство предусматривает регистрацию решения об изъятии земельного участка в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, которая должна производиться в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость.
Изъятие части земельного участка допускается только с согласия его собственника. Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Таким образом, если собственник не согласен с изъятием части его участка, которая крайне необходима для государственных и муниципальных нужд, может быть поставлен вопрос об изъятии всего земельного участка по изложенной процедуре, включая и судебное рассмотрение спора.