Постановка на государственный кадастровый учет сформированного земельного участка осуществляется на основании материалов межевания (межевого дела) по заявлениям уполномоченных органом по управлению и распоряжению земельными участками и иной недвижимости муниципальных образований, являющихся правообладателями (распорядителями) земельных участков. Районные, городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству организуют изготовление кадастрового плана (карты) земельного участка. Ему присваивается кадастровый номер. Кадастровый план земельного участка предоставляется уполномоченному органу по управлению и распоряжению земельными участками в виде выписок бесплатно не позднее месячного срока. На этом этапе земельный участок в государственном земельном кадастре считается учтенным, но незарегистрированным.
После принятия постановления (решения) исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявители (правообладатели) обращаются в районные (городские) земельные комитеты с заявлением о предоставлении им кадастрового плана земельного участка для осуществления государственной регистрации своих прав или регистрации сделок на земельный участок в соответствующих подразделениях Федеральной регистрационной службы.
По завершении процедуры государственной регистрации прав или сделок с земельным участком и получения земельными комитетами удостоверенных сведений от органов, осуществляющих эту регистрацию, заполняются соответствующие формы государственного земельного кадастра "Сведения о правах". С этого момента земельный участок считается зарегистрированным и включенным в Единый государственный реестр земель.
Третий этап включает в себя непосредственное проведение торгов. Как уже отмечалось, проведение торгов регулируется Гражданским кодексом РФ и Правилами организации и проведения торгов, а в отношении земельных участков для размещения объектов жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства – соответственно ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.
Завершающим этапом процедуры предоставления является подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов. После подписания протокола нет необходимости дополнительно заключать соответствующий договор, как это предусмотрено подп. 2 п. 7 ст. 30 ЗК РФ, поскольку в соответствии со ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Согласно ст. 131 ГК РФ переход права собственности на объекты недвижимого имущества (в том числе земельные участки) подлежит государственной регистрации. Если же по результатам торгов подписан договор аренды земельного участка, то в соответствии со ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации только в случае, если срок его действия составляет более 1 года.
Предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов. Для проведения выбора земельного участка гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
В нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, как правило, конкретизируется перечень документов, которые прилагаются к заявлению.
Особое значение на стадии предпроектной подготовки намечаемой деятельности имеет проведение оценки воздействия на окружающую среду для экологического обоснования хозяйственной деятельности на стадиях разработки предпроектной документации и технико-экономического обоснования.
Оценка воздействия на окружающую среду представляет собой вид деятельности по выявлению, анализу и учету прямых, косвенных и иных последствий воздействия на окружающую среду планируемой хозяйственной и иной деятельности в целях принятия решения о возможности или невозможности ее осуществления.
Оценка воздействия на окружающую среду проводится для намечаемой хозяйственной и иной деятельности, обосновывающая документация которой подлежит экологической экспертизе в соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ "Об экологической экспертизе".
Порядок проведения оценки воздействия на окружающую среду установлен в Положении об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации, утв. приказом Госкомэкологии России от 16 мая 2000 г. № 372.
При согласовании места размещения объекта задействован целый ряд уполномоченных исполнительных органов государственной власти. Их количество зависит от объекта, который предполагается построить, а также от места его размещения (на суше, вблизи водного объекта и т. д.).
Согласно Федеральному закону "Об охране окружающей среды" при размещении зданий, строений, сооружений и иных объектов должны соблюдаться требования в области охраны окружающей среды, восстановления природной среды, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов, обеспечения экологической безопасности с учетом ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанных объектов и соблюдением приоритета сохранения благоприятной окружающей среды, биологического разнообразия, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов.
Выбор мест размещения зданий, строений, сооружений и иных объектов осуществляется с соблюдением требований законодательства при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.
В случаях, если размещение зданий, строений, сооружений и иных объектов затрагивает законные интересы граждан, решение принимается с учетом результатов референдумов, проводимых на соответствующих территориях.
Согласно Федеральному закону "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков под строительство допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам.
Градостроительный кодекс РФ, в свою очередь, указывает, что проектная документация подлежит согласованию с соответствующими органами архитектуры и градостроительства.
Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" установлено, что проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки. Застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных органов и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки.
Кроме того, согласно Федеральному закону от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" должностные лица органов управления и подразделений Государственной противопожарной службы вправе рассматривать и согласовывать в части соблюдения требований пожарной безопасности градостроительную и проектно-сметную документацию на строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, расширение и техническое переоснащение предприятий, зданий, сооружений и других объектов при обоснованных отступлениях от действующих требований пожарной безопасности или при отсутствии указанных требований.
Также в нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации может быть определен перечень организаций, проводящих согласование предпроектной и проектной документации в особых случаях размещения объектов.
При предоставлении испрашиваемого земельного участка в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение о соответствующей форме изъятия такого земельного участка. Основания, условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд определяются Земельным и Гражданским кодексами РФ.
Земельный кодекс РФ устанавливает нормы предоставления земельных участков (ст. 33). Так, установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предельные размеры бесплатно предоставляемых земельных участков для указанных целей из земель, находящихся в федеральной собственности, устанавливаются федеральными законами; из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, – законами субъектов Российской Федерации; из земель, находящихся в собственности муниципальных образований, – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предельные размеры земельных участков для целей, не указанных выше, могут быть установлены не только для случаев предоставления земельных участков в собственность и не только при предоставлении земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Здесь предельные размеры устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
До вступления в силу Земельного кодекса РФ в ряде субъектов Российской Федерации были приняты нормы предоставления земельных участков гражданам при перерегистрации ранее возникших прав владения и пользования земельными участками.
Юридическую оценку таких правовых норм дал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13 декабря 2001 г. № 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской".
Конституционный Суд РФ констатировал, что положение ч. 2 ст. 16 Закона г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", в соответствии с которым находящийся в пользовании гражданина земельный участок в части, превышающей предельные для г. Москвы нормы площади, предоставляемой в пожизненное наследуемое владение, передается ему по договору аренды, ставит граждан, имеющих большемерные земельные участки, в менее выгодные условия, ограничивая их использование в полном размере сроком аренды и возлагая на этих граждан обязанность нести расходы в виде арендной платы. Тем самым Законом субъекта РФ введены ограничения не только права пользования и владения таким имуществом, как земельный участок, но и конституционной свободы договора, что противоречит ст. 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ.
Часть 2 ст. 16 Закона г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" не отвечает обращенному к законодателю конституционному требованию определенности правовой нормы: она допускает распространение понятия "предоставление земельного участка" как на случаи первичного получения земли, так и на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками для граждан, проживающих в принадлежащих им на праве собственности домах, которые расположены на этих земельных участках. Отсутствие разграничения институтов предоставления земли и изменения титула прав на земельные участки для уже реально владеющих ими граждан на практике приводит к тому, что вопрос о размерах землевладения решается произвольно.
Неопределенность нормы позволяет органам исполнительной власти квалифицировать переоформление прав на земельный участок как первичное его предоставление и в результате по собственному усмотрению определять, в каком размере он подлежит передаче в пожизненное наследуемое владение (в деле заявительницы это привело к значительному его уменьшению), что создает возможность для злоупотреблений, порождает противоречивую правоприменительную практику и не отвечает принципу равенства граждан перед законом и судом (ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ).
В итоге Конституционный Суд РФ постановил признать положение ч. 2 ст. 16 Закона г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" не соответствующим Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (ч. 2 и 3) и 55 (ч. 1, 2 и 3).
§ 4. Основания прекращения прав на земельные участки
Земельный кодекс РФ устанавливает три случая прекращения права собственности на земельный участок. Так, право собственности на земельный участок РФ прекращается:
1) при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (заключение любого договора отчуждения – купли-продажи, дарения, мены и др.). Порядок заключения договоров регулируется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных в отношении земельных участков. Более того, все договоры, предметом которых являются земельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации уполномоченным на то государственным органом. Для сделок по отчуждению земельных участков отдельных категорий земельное законодательство устанавливает дополнительные требования. Так, например, в отношении земельных участок сельскохозяйственного назначения Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено преимущественное право покупки таких земель органами государственной власти и местного самоуправления. Также Закон устанавливает ограничение общей площади земельных участков, которые могут находиться в результате совершенных сделок в собственности физического лица и его близких родственников, а также юридических лиц с преимущественным участием в них этого физического лица и (или) его близких родственников в пределах административно-территориального образования;
2) при отказе собственника от права собственности на земельный участок. Статья 236 ГК РФ предусматривает порядок отказа собственника от земельного участка. Собственник – гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности, объявив об этом либо совершив иные действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения земельным участком без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Таким образом, данное основание для прекращения права собственности на земельный участок не распространяется на таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования. Также собственник может выразить свой отказ двумя способами: объявить об отказе, что должно быть совершено при отказе от недвижимого имущества перед государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо совершить определенные фактические действия. Такие действия должны прямо свидетельствовать о том, что собственник отказывается от всех своих прав – владения, пользования и распоряжения. Отказ только от одного или двух прав недостаточен для признания полного устранения собственника от судьбы земельного участка. При этом земельный участок можно будет рассматривать как "брошенный", или бесхозяйный, после чего право собственности на него приобретается в соответствии со ст. 225 ГК РФ (бесхозяйная вещь). Следует учитывать, что до тех пор пока какое-либо другое лицо не приобретет право собственности в отношении такого земельного участка, "бывший" собственник продолжает нести права и обязанности в отношении данного земельного участка. Таким образом, сам по себе отказ не является юридическим фактом, в связи с которым связывают прекращение права собственности. Само по себе объявление собственника об отказе от права собственности либо совершение фактических действий не приводит к изменениям. В первом случае изменения в государственный реестр не вносятся, поскольку в нем содержится информация о существующих или прекращенных правах на недвижимость. В случае уведомления государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником о своем отказе от земельного участка, государственный орган обязан принять такой земельный участок на учет в порядке, аналогичном принятию на учет бесхозяйных недвижимых вещей. Совершение собственником фактических действий не носит окончательный характер, и до того как земельный участок приобретет в собственность другое лицо, "бывший" собственник может вернуться к осуществлению своих прав;
3) при принудительном изъятии у собственника его земельного участка в случае и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.
Гражданский кодекс РФ указывает, что принудительное изъятие земельного участка не допускается, за исключением следующих случаев.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам. В случае неисполнения должником своих обязательств на имущество, находящееся в его собственности, в том числе и на земельный участок, может быть наложено взыскание, которое производится по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором. Основанием для изъятия земельного участка является выданный на основании вступившего в законную силу решения суда исполнительный документ. Порядок наложения взыскания устанавливается Гражданским процессуальным кодексом РФ, Арбитражным процессуальным кодексом РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" и от 21 июля 1997 г. № 118-ФЗ "О судебных приставах".
Помимо судебного порядка законом или соглашением может быть предусмотрен внесудебный порядок взыскания имущества в случае неисполнения должником своих обязательств.
Так, ст. 349 ГК РФ предусматривает возможность обращения взыскания на предмет залога (заложенное имущество) в порядке, установленном договором о залоге. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.
При этом следует принимать во внимание, что в ст. 7 Закона "Об исполнительном производстве" установлен исчерпывающий перечень исполнительных документов, которые подлежат исполнению. К ним относятся:
1) исполнительные листы, выдаваемые судами на основании принятых ими судебных актов;
2) судебные приказы;
3) нотариально удостоверенные соглашения об уплате алиментов;