— или если есть возможность потратиться на обучение некоторых собственников нужным навыкам;
— жители дома примерно равны по своему имущественному и социальному положению;
— в доме больше 50 квартир,
то имеет смысл создавать ТСЖ.
Если:
— большинство жителей вашего дома не могут похвастаться энергичностью, инициативностью, умением кооперироваться, например, им мешает в этом пожилой возраст;
— ваш дом старой застройки и давно нуждается в капремонте;
— доход большей части собственников невелик,
возможно, стоит предоставить управление домом управляющей компании.
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
При непосредственном управлении каждый собственник заключает договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) от своего имени.
Это важно! Надо помнить, что коммунальные услуги предоставляются по публичным договорам. Это значит, что собственник заключает договор, воспользовавшись коммунальными услугами (попросту открыв кран в собственной квартире, вы уже выражаете согласие с условиями договора и обязаны выполнять их, то есть оплачивать счета коммунальной службы). Поэтому собственнику нужно идти в офис ресурсоснабжающей организации, читать договор и подписывать его только в том случае, если дом новый и требует подключения к коммунальным сетям. Во всех остальных случаях договор о пользовании коммунальными услугами, как правило, уже заключен. Текст публичного договора должен быть опубликован в официальной региональной прессе.
А вот при заключении договора об услугах по содержанию и ремонту с обслуживающей фирмой одной стороной будет эта фирма, а второй — все или большинство собственников. Решение о заключении договора жильцы принимают на общем собрании.
Один из собственников может действовать в интересах всех остальных по решению общего собрания и по доверенности. Такой собственник может вести переговоры и заключать договоры с организациями от лица всех собственников дома.
На практике организационную работу ведет единственный инициатор или инициативная группа. При решении всех вопросов собственники достаточно часто собираются на общие собрания или проводят заочное голосование. Заключая договоры с подрядными организациями, все или большинство собственников ставят свои подписи в качестве одной стороны. Каждый собственник имеет право контролировать деятельность подрядных организаций; жаловаться на качество выполняемых работ он может непосредственно в эти организации.
Расчеты по платежам за жилищные и коммунальные услуги, за капитальный ремонт осуществляет бухгалтер или региональный расчетный центр по договору с собственниками. Открыть счет для сбора средств на капитальный ремонт дома собственники не могут, поскольку не создали юридическое лицо.
Такая схема эффективна лишь при небольшом числе собственников. Если их больше 10, управление домом становится негибким, неоперативным, что в свою очередь проводит к новым проблемам, необходимости проведения новых общих собраний и т. д. Возможность повлиять на управляющего или управляющую организацию при поставке некачественных услуг становится незначительной: управляющая организация всегда может отговориться тем, что другие собственники не имеют к ней претензий.
Если в доме с непосредственным управлением много собственников, то можно на общем собрании выбрать из своей среды одного специалиста (в качестве доверенного лица) или нескольких собственников. Таким образом, будет создано как бы правление, но без образования юридического лица. При этом остальные собственники должны выдать выбранным лицам доверенности на представление их интересов. Это понадобится при заключении договоров с подрядными организациями, бухгалтером или расчетным центром. Заключая договор, доверенное лицо указывает как основание своих полномочий решение общего собрания о выборе представителя собственников и полученные доверенности.
Выбор подрядных организаций, составление условий договора — это компетенция общего собрания. В остальном схема аналогична предыдущей. Упрощается лишь процедура подписания договоров. Однако доверенное лицо не может само принимать решения по управлению общим имуществом. Все решения опять-таки принимаются общим собранием.
Товарищество собственников жилья
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, объединение собственников для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ не должно получать прибыли от своей деятельности. ТСЖ является юридическим лицом, подлежит регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный счет в банке, другие реквизиты. Срок деятельности ТСЖ не ограничен.
ТСЖ могут создать:
— собственники одного многоквартирного дома (в одном доме может быть только одно ТСЖ);
— собственники помещений в нескольких многоквартирных домах, если количество квартир в домах в сумме не больше 30, и если участки этих домов имеют общую границу и общие инженерно-технические сети.
— собственники нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домов с приусадебными участками, гаражами и т. п., если участки этих домов имеют общую границу и общие инженерно-технические сети.
В ТСЖ могут вступить и жители дома, и те, кто не живет в доме, но имеет в нем собственность, и владельцы нежилых помещений этого дома (например, магазинов), и даже государство (как собственник неприватизированных квартир).
Как организовать ТСЖ?
Создание ТСЖ следует начинать так же, как и создание совета многоквартирного дома — с инициативной группы, которая возьмет на себя всю работу. Желательно, чтобы количество людей соответствовало количеству подъездов дома, но не менее 3 человек. Это позволяет разделить между собой обязанности по созданию, а затем сформировать структуру управления. Очень хорошо, если среди членов инициативной группы окажутся профессиональные управленцы, специалисты ЖКХ, юристы, бухгалтеры.
Решение о создании ТСЖ принимается общим собранием собственников, на котором более 50 % собственников должны проголосовать за эту форму управления домом.
До проведения общего собрания инициативной группе придется поработать:
— Выяснить настроения основной массы жильцов, разъяснить каждому жильцу выгоды от создания ТСЖ и убедить жильцов в его необходимости.
— Узнать, какие решения были приняты предыдущими общими собраниями. Эти решения стоит проанализировать и учесть при проведении общего собрания, возможно, они определят направления работы нового товарищества. Протоколы собраний обычно хранятся в управляющей компании, и там не должны отказывать в их предоставлении.
— Подготовиться к общему собранию собственников (о том, как это делается, можно прочитать в главе «Общее собрание собственников»).
Повестка дня общего собрания, созванного для создания ТСЖ, должна содержать такие пункты:
1. Выбор способа управления многоквартирным домом в форме ТСЖ.
2. Создание ТСЖ и утверждение устава ТСЖ;
3. Определение правления ТСЖ и его членов;
4. Определение состава ревизионной комиссии и ее членов.
Чтобы решение было принято, нужны голоса 50 % + 1 голос от общего числа голосов собственников. Если ТСЖ создают собственники помещений в нескольких домах, «за» должны проголосовать не меньше двух третей собственников помещений в каждом доме. Если ТСЖ решили создать собственники нескольких близко расположенных домов, то они должны проголосовать единогласно.
Государственная регистрация ТСЖ
Протокол собрания с решением о создании ТСЖ и подписывают все, проголосовавшие «за» на собрании. Этот протокол является основным документом при дальнейшей подаче пакета документов для государственной регистрации ТСЖ. Помимо него, нужны такие документы:
— подписанное заявителем и заверенное нотариусом заявление о государственной регистрации по форме Р11001;
— устав товарищества (принятый на том же общем собрании) — в двух экземплярах;
— квитанция об уплате пошлины, размер которой в 2013 году составляет 4000 рублей.
К заявлению прилагаются листы с различными сведениями об организаторах и членах ТСЖ: физических и юридических лицах, вошедших в товарищество, председателе правления, а также о коммерческой деятельности, если ТСЖ планирует ею заниматься.
Каждый документ, содержащий больше одного листа, должен быть прошит, а листы пронумерованы. Количество листов в документе надо подтвердить подписью заявителя или нотариуса на обороте последнего листа документа на месте его прошивки. Исправления в тексте подаваемых документов не допускаются, в незаполненных графах ставятся прочерки, пустые листы формы Р11001 в заявление не включаются.
Подпись заявителя на третьем листе заявления должна быть засвидетельствована нотариусом, иначе налоговая инспекция откажет в регистрации.
Заявление подается в ту налоговую инспекцию, к которой относится адрес ТСЖ.
Протокол учредительного собрания остается в налоговой инспекции, поэтому нужно заранее составить его в двух экземплярах.
ТСЖ считается созданным с момента внесения записи о создании в Единый государственный реестр юридических лиц. Свидетельство о государственной регистрации ТСЖ можно получить на шестой день после представления всех необходимых документов.
Устав ТСЖ
Устав ТСЖ нужно принять на учредительном общем собрании и приложить к пакету документов для регистрации.
Текст этого документа должен быть предельно простым и не включать ничего такого, что не подкреплено законами. Для написания устава лучше привлечь профессионального юриста или взять за образец уже используемый текст.
Обязательно нужно указать в уставе такие сведения:
— наименование ТСЖ,
— местонахождение,
— порядок созыва собрания членов ТСЖ,
— количество членов правления,
— количество членов ревизионной комиссии.
Если меняется что-то из этого списка, или размер уставного капитала ТСЖ, или если государство изменило законы, касающиеся ТСЖ, устав должен быть изменен и зарегистрирован в налоговой инспекции еще раз в течение 3 дней.
Текст устава можно изменить только на общем собрании большинством голосов. Устав ТСЖ обязателен для членов ТСЖ, но не для остальных собственников помещений.
На стадии создания ТСЖ устав можно составить попросту копированием 6 раздела Жилищного кодекса, вписав частные детали, а правила взаимодействия собственников помещений устанавливать постепенно решениями собраний и утверждаемыми решениями собраний положениями об использовании земельного участка, общего имущества и др.
Общее собрание членов ТСЖ
Высший орган управления ТСЖ — это общее собрание его членов.
У собрания членов ТСЖ и общего собрания всех собственников дома много общего.
Так же, как собрания собственников, собрания членов ТСЖ бывают очередные и внеочередные. Очередные собрания проводятся не реже раза в год (или чаще, если это написано в уставе). Кворум (более 50 %), порядок уведомления и проведения собрания такие же, как для общего собрания собственников. Возможность заочного собрания ТСЖ не прописана в законе, но ничто не мешает описать ее в Уставе товарищества.
Созывает очередное собрание правления или председатель правления товарищества. Внеочередное собрание может инициировать любой из членов ТСЖ. Ведет собрание председатель правления товарищества или его заместитель. Если они отсутствуют, общее собрание ведет один из членов правления. Если собрание внеочередное, председатель и секретарь для его ведения избираются из членов ТСЖ.
Это важно! Порядок подсчета голосов не определен напрямую в Жилищном кодексе. Поэтому количество голосов может, как и при общем собрании собственников, зависеть от площади в собственности члена ТСЖ, а может применяться более понятный метод: один член ТСЖ — один голос. При принятии спорных решений (особенно если интересы членов ТСЖ и собственников дома, не входящих в ТСЖ, противоречат друг другу) способ подсчета голосов имеет большое значение. В любом случае он должен быть закреплен в уставе.
Что может решать общее собрание членов ТСЖ?
— изменять устав товарищества;
— реорганизовать и ликвидировать товарищество;
— избирать правление, ревизионную комиссию, председателя правления (если это оговорено в уставе), отзывать их досрочно;
— устанавливать размер платежей и взносов;
— образовывать денежные фонды товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта), определять порядок их использования;
— принимать решение о получении кредита;
— определять, как использовать доходы товарищества;
— утверждать годовой план содержания и ремонта, годовые сметы доходов и расходов товарищества, годовой отчет о деятельности правления, утверждать заключение ревизионной комиссии;
— определять условия, на которых ТСЖ нанимает работников, в том числе зарплату этих работников.
— рассматривать жалобы на правление, председателя правления и ревизионную комиссию;
Это важно! Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать и те вопросы, которыми занимается правление, причем правление будет обязано подчиниться решению общего собрания.
Собрание членов ТСЖ и общее собрание собственников многоквартирного дома
Даже если в доме есть ТСЖ, ежегодное общее собрание собственников никто не отменял!
Важно помнить, что решения общего собрания имеют большую силу, чем решения собрания ТСЖ. Однако, поскольку члены ТСЖ по закону составляют абсолютное большинство собственников дома, провести собрание без их участия невозможно.
Правление ТСЖ, председатель правления, ревизионная комиссия
Правление ТСЖ руководит всей деятельностью товарищества и принимает решения по всем вопросам (кроме тех, которые решает общее собрание членов ТСЖ или общее собрании собственников дома). Правление отчитывается перед собранием членов ТСЖ и подчиняется решениям собрания.
Члены товарищества избирают правление на общем собрании, сроком не больше чем на два года. Членами правления товарищества не могут быть сотрудники управляющей организации, с которой ТСЖ заключило договор, или сотрудники ТСЖ, работающие в нем по трудовому договору.
Желательно, чтобы в правление входили представители всех подъездов. Также полезно включить в правление ТСЖ представителя собственников нежилых помещений, представителей получателей льгот и субсидий. В идеальном случае правление должно представлять все отдельные группы интересов собственников помещений, и эти положения разумно включить в Устав ТСЖ.
Правление, состоящее из родственников и друзей председателя — крайне неблагоразумный выбор.
Чтобы правление ТСЖ могло принимать решения, на его заседании должно присутствовать самое меньшее 50 % членов правления. Решения на заседании принимаются простым большинством голосов и оформляются в протоколе.
Правление должно следить за соблюдением законности, за своевременной уплатой по счетам ЖКХ.
Правление либо само управляет многоквартирным домом, либо заключает договоры на управление, обслуживание и ремонт общего имущества, может нанимать и увольнять работников.
Также правление составляет сметы и отчеты о финансовой деятельности товарищества (эти документы нужно утверждать на общем собрании ТСЖ), ведет бухгалтерский учет и вообще выполняет всю бумажную работу.
Председателя избирает либо правление, либо, если это предусмотрено в уставе, общее собрание ТСЖ. Желательно, чтобы его избирало общее собрание, это позволит рядовым членам ТСЖ сильнее влиять на деятельность товарищества. Распоряжения председателя обязательны для всех должностных лиц в товариществе.
Председатель правления ТСЖ действует от имени товарищества без доверенности. Все платежные документы, все договоры должны быть подписаны председателем.
В составе ТСЖ должна быть ревизионная комиссия (или ревизор) которую избирает общее собрание членов ТСЖ не дольше чем на два года. Ревизионная комиссия проверяет смету расходов и доходов, каждый год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества и предоставляет собранию ТСЖ свои заключения. Ревизоры товарищества тоже не могут входить в правление, и весьма желательно, чтобы они состояли в оппозиции к избранному руководству ТСЖ. Это послужит дополнительной гарантией их беспристрастности. Кстати, ревизорам даже не обязательно состоять в самом ТСЖ.
Вступление в ТСЖ и выход из ТСЖ
Вступление в ТСЖ может быть только добровольным. При создании товарищества его членами становятся те, кто проголосовал «за» на общем собрании собственников. Все члены «первого созыва» подписывают протокол, который потом будет нужен для регистрации ТСЖ.