Размер платы могут также устанавливать муниципальные власти. Это происходит в таких случаях:
— если жилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности;
— если собственники жилых помещений многоквартирного дома не выбрали способа управления в течение года. Тогда орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, при этом размер платы за содержание и ремонт жилья определяется по результатам конкурса;
— если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не смогли определить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
От чего зависит размер платы за содержание и ремонт?
Плата за содержание и ремонт зависит от перечня и объема работ по надлежащему содержанию общего имущества и от стоимости выполнения каждой из этих работ.
Список работ по содержанию и ремонту определяют собственники по предложению управляющей организации. Стоимость выполнения работ устанавливает управляющая организация.
Такой список должен соответствовать закону, но в каждом доме он разный, поскольку зависит от состава, технического состояния и особенностей общего имущества многоквартирного дома. Значит, и размер платы за содержание и ремонт будет индивидуальным для каждого дома.
В некоторых случаях размер платы за содержание и ремонт устанавливает орган местного самоуправления (городская, сельская, районная управа). Вот эти случаи:
— для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам найма государственного или муниципального жилья;
— для собственников жилых помещений, которые не выбрали способ управления домом, тогда управа проводит конкурс по отбору управляющей организации, при этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по результатам конкурса;
— если собственники помещений на общем собрании не смогли установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Итак, установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения — право общего собрания собственников помещений. Если собственники не используют свои полномочия, управляющие организации немедленно этим пользуются. В результате собственники порой не знают, за что платят, и кто этот размер платы установил.
Как рассчитывается размер платы за содержание и ремонт?
Это делается по такой формуле:
Размер платы = Сумма стоимости всех услуг по содержанию и ремонту, выполняемых по договору ежегодно/Общая площадь жилых помещений дома/12 (месяцев в году)
Плата за содержание и ремонт, таким образом, измеряется в рублях за 1 м2. Каждый житель дома оплачивает содержание и ремонт исходя из размеров своей квартиры:
Размер платы = Общая площадь квартиры × Размер платы за 1 м2
Обратите внимание! Плата за содержание и ремонт взыскивается с площади, а не с количества проживающих на ней человек.
Общее имущество многоквартирного дома
Какие требования предъявляет государство к содержанию общего имущества?
— безопасность для жизни и здоровья граждан,
— сохранность государственного и частного имущества,
— доступность для пользования всех помещений дома, а также земельного участка, на котором расположен дом,
— соблюдение прав и законных интересов собственников,
— постоянную готовность оборудования для предоставления жителям дома коммунальных услуг,
— поддержание архитектурного облика в соответствии с проектной документацией,
— соблюдение законодательства о энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Кто отвечает за содержание общего имущества?
► все собственники помещений в доме.
Государство контролирует содержание общего имущества в соответствии с перечисленными выше требованиями. Собственники помещений многоквартирного дома отвечают за состояние общего имущества и несут все соответствующие расходы (в виде платы за содержание, ремонт и капитальный ремонт). А перед собственниками, в свою очередь, отвечают те управляющие организации, которым по договору было доверено содержание общего имущества.
Чтобы контролировать деятельность управляющих организаций, собственники вправе:
а) потребовать от ответственных лиц и получить в течение 5 рабочих дней информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ;
б) проверить объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ и даже провести для этого экспертизу;
в) потребовать от ответственных лиц устранить дефекты и затем проверить качество и своевременность исправления.
Кто определяет состав общего имущества?
Этот перечень составляют собственники в многоквартирном доме для выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;
Или органы государственной власти, чтобы контролировать содержание общего имущества многоквартирного дома;
Или органы местного самоуправления, если собственники не определились с формой управления и управляющая компания будет выбрана по конкурсу.
Состав общего имущества многоквартирного дома
1. Помещения общего пользования:
— лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая встроенные гаражи и парковки, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы с инженерными коммуникациями и оборудованием, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и т. п.
2. Крыши.
3. Ограждающие несущие конструкции:
— фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другие конструкции.
4. Ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одной квартиры:
— окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т. п.
5. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одной квартиры).
6. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства. Границы участка определяются по данным государственного кадастрового учета.
7. Другие объекты обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома:
— трансформаторные подстанции, тепловые пункты, обслуживающие только этот дом, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен дом.
8. В состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы.
Системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения:
— стояки,
— ответвления от стояков до расположенного на них первого отключающего устройства,
— сами отключающие устройства,
— общедомовые счетчики холодной и горячей воды,
— первые запорно-регулировочные краны внутриквартирной разводки от стояков,
— а также другое оборудование этих сетей.
Система отопления:
— стояки,
— обогревающие элементы (батареи),
— регулирующая и запорная арматура,
— общедомовые счетчики тепловой энергии,
— другое оборудование этих сетей.
Система электроснабжения:
— вводные шкафы,
— вводно-распределительные устройства,
— аппаратура защиты, контроля и управления,
— общедомовые счетчики электрической энергии,
— этажные щитки и шкафы,
— освещение в помещениях общего пользования,
— электрические установки системы дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода,
— грузовые, пассажирские и пожарные лифты,
— запирающие устройства дверей подъездов,
— сети (кабели) от внешней границы до квартирных счетчиков,
— а также другое оборудование на этих сетях.
Где проходит внешняя граница инженерных сетей в составе общего имущества?
► по внешней стороне стены дома.
Граница всех инженерных сетей, кроме газовой (электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и т. п.) — внешняя граница стены многоквартирного дома.
Граница сетей газоснабжения — это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Граница сетей газоснабжения — это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Если в доме установлены общедомовые счетчики, то границей является место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Содержание и ремонт жилого дома
Что входит в содержание жилого дома?
В соответствии с Правилами и Нормами технической эксплуатации жилищного фонда в перечень услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда входят следующие виды работ:
— услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
— содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе:
технические осмотры, осмотр общего имущества (крыш, чердаков, подвалов и т. д.);
поддержание в рабочем состоянии внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования;
поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества, нормативной температуры и влажности (например, для отопления в подъездах и подвалах);
уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
накопление и сбор отработанных ртутьсодержащих ламп и их передача в специализированные организации;
противопожарные мероприятия;
уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства;
текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации;
мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.
установка, запуск, техническое обслуживание и поверка показаний общедомовых счетчиков холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа.
Работы по содержанию дома нужно проводить в течение всего жизненного цикла здания, постоянно или с соответствующей нормативам периодичностью.
Ремонт общего имущества многоквартирного дома — это ремонт, выполняемый в плановом порядке. Его предпринимают для восстановления исправности или работоспособности жилого дома, с заменой или восстановлением некоторых его составных частей, определенных нормативной и технической документацией.
Решение о текущем ремонте принимает общее собрание собственников помещений.
Перечень работ по ремонту должен быть прописан в договоре с управляющей компанией, так как управляющая компания будет выполнять работы в соответствии с договором.
Нарушение качества и периодичности жилищных услуг
С определением качества коммунальных услуг все относительно просто, поскольку все критерии жестко прописаны в законодательстве, но в отношении жилищных услуг этого сказать нельзя. Единственный документ, регулирующий качество жилищных услуг для конкретного дома — это договор на их оказание. Поэтому при заключении договора нужно обязательно проследить, чтобы услуги и их периодичность были перечислены как можно подробнее и конкретнее. Если какие-то работы (перечисленные в договоре) производятся некачественно, выполняются слишком редко или вообще не выполняются, органы управления домом обязаны снизить плату за ремонт и содержание.
Существует «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» (Постановление Правительства РФ № 491). Договор на оказание жилищных услуг должен ему соответствовать, иначе его можно признать незаконным и добиваться перезаключения.
Сроки устранения неисправностей (ГОСТ Р 51617–2000)
Эти сроки полезно иметь в виду при выяснении, достаточно ли хорошо поставщик жилищных услуг выполняет свою работу:
Примечание. Срок устранения неисправности считается с момента ее обнаружения или заявки потребителей.
Что делать при некачественном исполнении жилищных услуг?
В этом случае собственники помещений многоквартирного дома вправе потребовать изменения размера платы у управляющей организации. Наниматели жилых помещений по договору социального найма обращаются к наймодателю (органам власти).
Заявление об изменении размера платы за оказанные некачественные жилищные услуги можно сделать письменно или устно. Срок обращения с таким заявлением — 6 месяцев после соответствующего нарушения.
Получивший заявление представитель организации должен зарегистрировать его, а затем в течение 2 рабочих дней дать письменный ответ, будет ли пересчитана плата.
Перерасчет платы за ненадлежащее исполнение жилищных услуг
Перерасчет платы за содержание и ремонт происходит по формуле:
Размер уменьшения платы = Стоимость услуги / количество календарных дней в месяце × количество календарных дней, когда оказывалась услуга ненадлежащего качества.
Например:
Плата за содержание общего имущества многоквартирного дома — 10 р. за м2 жилой площади. Эта плата включает в себя оплату уборки общих мест пользования — 2 р. за м2. В апреле уборщики пропустили 10 дней, следовательно, размер платы за содержание жилого помещения уменьшился на:
2 р. /30 дней × 10 дней = 0,66 руб.
После перерасчета стоимость услуги по уборке общих мест пользования составит:
2 руб. — 0,66 руб. = 1,34 руб.
Плата за капитальный ремонт
До недавнего времени плата за капитальный ремонт входила в сумму, которую каждый собственник жилья платил «за ремонт и обслуживание». Управляющая организация должна была предложить срок начала ремонта, объем работ, стоимость материалов и так далее. Без конкретных предложений о том, что и как должно ремонтироваться, управляющая компания не имела права собирать эту плату. Однако в декабре 2012 года в Жилищном кодексе России появились изменения, связанные с проведением капитального ремонта.
Каждый регион обязан разработать и принять региональную программу капремонта, и самое позднее через 4 месяца после ее опубликования в квитанциях появится новая строка: «Капитальный ремонт».
Платить не будут собственники помещений в аварийных многоквартирных домах и собственники квартир в новостройках, стоящих меньше 5 лет. После пяти лет собственники уже должны платить по квитанциям за капремонт на общих основаниях.
Если в доме уже были сделаны какие-либо работы по капитальному ремонту (за счет собственников) и повторение этих работ пока не требуется, стоимость этой части капремонта будет вычтена из ежемесячной платы.
Размер взносов на капремонт
Региональное правительство должно установить минимальный размер взносов на капремонт общего имущества в многоквартирном доме. Предположительно он составит 5–10 рублей за м2, в зависимости от региона. Собственники помещений на общем собрании могут назначить и больший размер платы (максимальный порог законодательство не ограничивает). Если собственники не сумеют договориться о размере взноса, государство будет взыскивать плату за капремонт по минимальной ставке.
За неуплату взноса на капремонт начисляется пеня. Ее размер, так же как и для обычных пеней — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.
Куда пойдут деньги, уплаченные за капремонт?
Все взносы на капитальный ремонт, пени за несвоевременную выплату этих взносов, проценты, начисленные на взносы, — это фонд капитального ремонта. Фонд капитального ремонта находится на специальном счете, предназначенном для сбора средств на капитальный ремонт общего имущества именно этого многоквартирного дома и оплаты работ по этому ремонту.
Выбор способа формирования фонда капитального ремонта
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из способов сбора средств на капремонт:
— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. (Региональный оператор — это некоммерческая организация, которая должна обеспечивать капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в своем регионе.);
— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. Владельцем счета может быть ТСЖ, жилищный кооператив, управляющий домом или другой специализированный потребительский кооператив. Список банков, в которых можно открывать такой счет, утверждают региональные власти.