6. В.: Какая страсть поддерживает вас в постоянном движении?
Д.Т.: Я просто люблю свое дело. Я обожаю его. Вот, собственно, и все. Конец у всех один, сыграл в ящик, и точка. Знаете, почему я это делаю? Потому что получаю массу удовольствия. Я люблю строить — и эта работа делает меня счастливым.
7. В.: Я пытаюсь создать коллектив, команду для своей компании. Нанимая людей на работу, на что вы прежде всего обращаете внимание?
Д.Т.: Для меня важнее всего лояльность и преданность. А лояльность на работу не примешь. На меня годами работали люди, в чьей лояльности я был абсолютно уверен, но оказалось, что на самом деле ее-то и не было. И были другие, в ком я не был так уж уверен, — а они оказались исключительно преданными людьми. Так что заранее не скажешь. И все-таки в долгосрочной перспективе я действительно ищу в людях лояльность.
8. В.: Я мыслю крупно и масштабно. Я следую вашим советам. Если люди не будут повышать свой образовательный уровень в части финансов, что, по-вашему, станет с Америкой и со всем нашим миром?
Д.Т.: Очень трудно добиться успеха, не располагая знаниями. Знания необходимы. Однако порой вам может просто повезти, а может, вам удастся устроиться на действительно хорошую работу. Я знаю многих людей, которые даже не ходили в школу, но эти люди — образец, эталон успеха. Однако это очень непросто, человек должен быть исключительной, уникальной личностью, чтобы добиться успеха, не имея знаний. Поэтому нужно стараться накапливать знания любым путем. Ходите ли вы в колледж, занимаетесь ли самообразованием по книгам — добывайте каждую унцию знаний, которую можете добыть. Тогда ваши шансы на успех будут значительно выше.
9. В.: Я постоянно смотрю ваше шоу «Кандидат», я просто влюблен в него. И я заметил, что вам удается привлечь к участию в нем поразительно красивых женщин. Какая из них, по-вашему, самая-самая?
Д.Т.: В «Кандидате» была одна женщина, которую я считал непревзойденно прекрасной. Я не скажу вам, кто она. Когда я ее увидел, то сразу сказал, что она станет звездой. Она обязательно станет звездой — еще бы, такая красавица! И знаете что? Никем она не стала. Потускнела и растворилась. В ней не было чего-то внутри — чего-то, необходимого для того, чтобы пробиться на самый верх любой ценой. Иными словами, она была очень красива, однако — я не хочу ее обидеть, но из песни слова не выбросишь — в ней не было внутреннего огня, чтобы идти к вершине.
Это случается и с мужчинами, и с женщинами. Сплошь и рядом видишь: мужчина или женщина очень красивы. Жизнь заранее дала им фору, им гораздо легче состязаться с людьми, которым приходится собственным трудом вскарабкиваться на каждую ступеньку, — но у них нет внутреннего огня, который ведет человека к победе. Я видел множество красивых людей, которые оказывались абсолютными нулями.
10. В.: Вы не хотели бы снова обзавестись профессиональной спортивной командой?
Д.Т.: Может, и хотел бы — но я скорее предпочту смотреть, как раз за разом выигрывает Боб Крафт. Я в него просто влюблен. Он классный человек и проделал поразительную работу в New England Patriots. И я думаю, что Том Брэди — чистой воды победитель.
11. В.: Будучи подростком, вы уже мыслили масштабно — или это у вас развилось с годами?
Д.Т.: Я всегда мыслил масштабно. И всегда хотел выбраться из Квинса. Не потому, что в там плохо, нет. Просто я всегда мечтал выйти на Манхэттен.
12. В.: Если бы у вас было $25 000, во что бы вы их инвестировали?
Д.Т.: Очень сложный вопрос. О фондовой бирже я даже говорить не хочу — это казино. Я бы пошел и купил собственность в каком-нибудь районе, который — по моему мнению — будет развиваться. Занял бы недостающие деньги. Отремонтировал бы эту недвижимость — и продал бы с прибылью. Вы проделываете это пять-десять раз, и внезапно у вас симпатичная кучка денег. А с ней уже можно входить в более крупную игру.
13. В.: У меня свой бизнес, но мой партнер старается отобрать компанию у меня.
Д.Т.: Вам нужно найти самого злобного, самого агрессивного адвоката, затем хорошего экономиста — и превратить жизнь партнера в кромешный ад. Может быть, выкупить компанию по условному соглашению. Повидайтесь с десятком адвокатов и выберите лучшего — того, который сможет выбить для вас самые выгодные условия. Но достаньте негодяя-партнера. Не позволяйте ездить на себе верхом.
14. В.: Какой вы можете дать совет для игры в гольф?
Д.Т.: Мой совет: хороший замах, хороший удар — и делайте вид, что для вас это никакого значения не имеет. Кстати, то же самое относится и к жизни в целом.
15. В.: Не так давно я слышал, что брачные соглашения, записанные на видеопленку, ни разу не нарушались.
Д.Т.: Это правда. И это важный момент, потому что очень часто супруг или супруга говорит, что на него (на нее) давили или что он (она) не понимал(а), что делает. А когда это записано на видео, то вы можете доказать: ваш партнер знал, что подписывает. И судья сможет увидеть всю эту процедуру. Брачный контракт необходим, но, конечно, это ужасно — сказать человеку, которого любишь: «Дорогая, я люблю тебя, я тебя обожаю, ты самый родной для меня человек. Мы будем мужем и женой вечно — но на тот случай, если у нас все-таки не выйдет, подпиши этот поганый документ».
16. В.: Мне шестнадцать лет. Я хотел бы знать, в каком возрасте вы инвестировали свои деньги впервые?
Д.Т.: Я начал заниматься этим очень рано, еще во время учебы в колледже. Я покупал небольшие таунхаузы в не самых приличных районах Филадельфии, обновлял их и продавал. Я считаю такой вариант прекрасным стартом. После пары таких проектов банки вас полюбят. И запомните главное: банки нуждаются в вас больше, чем вы нуждаетесь в них. Всегда есть банки, которые ссудят вам деньги на недвижимость. Владельцы таунхаузов сейчас согласятся взять закладную обратно, потому что продать эти дома они не могут. Как покупатель, вы входите в очень выгодный для вас рынок недвижимости, потому что сейчас можно найти очень хорошие варианты сделок. Я очень люблю покупать небольшие дома, обновлять их, продавать с прибылью, а потом делать это снова, и снова, и снова. Работайте с конкретными банками, накопите «послужной список» — и все у вас будет прекрасно. Просто беритесь — и делайте.
17. В.: Если бы у вас было $50 000, в какую недвижимость вы их вложили бы — в жилую или коммерческую?
Д.Т.: Сегодня я вкладывал бы деньги в жилую недвижимость, но искал бы по-настоящему выгодный вариант и воспользовался бы левериджем — ведь имея $50 000, вы можете одолжить примерно $500 000. И я бы купил что-нибудь действительно стоящее — но торговался бы до последней капли крови. И, кстати, я бы не тратил все $50 000.
18. В.: Вы были женаты на самых красивых женщинах в мире. У вас есть какой-то секрет или особая фраза, чтобы заполучать таких красавиц?
Д.Т.: Вопрос, конечно, еще тот. Да, они все красавицы. Я, кстати, до сих пор в ладах с бывшими женами, что тоже задачка не из простых. А секрета у меня нет. «Химия» — поразительная штука. Я общаюсь с группой людей, и с кем-то из них «химическая реакция» возникает, а с кем-то — нет. Я думаю, главное — найти человека, с которым у вас возникла бы эта реакция. До брака я мог встречаться с прекрасной женщиной, но если реакции не возникало, то, что бы я ни делал, не получалось ничего. Надо найти человека, с которым сможешь ладить, с которым вы сможете стать друзьями, с которым возникнет та самая химическая реакция. Да что у меня спрашивать? Что я могу знать? Я же дважды разводился!
19. В.: Как вам удается успешно заниматься бизнесом — и быть в то же время хорошим отцом и семьянином?
Д.Т.: Довольно часто с успехом приходит разлад в семейной жизни. Конечно, если вы женаты на человеке, который желает вам успеха и гордится вами, то вы гораздо быстрее преуспеете и в бизнесе, и в браке.
Один мой друг был невероятным трудягой и очень быстро продвигался вверх в одной из крупнейших фирм на Уолл-стрит. Его жена постоянно ныла и скулила, что он слишком много работает, что по выходным его нет дома. Он не тратил выходные на то, чтобы изменять жене. Он пахал. Он любил свою жену, но она его просто перепиливала пополам.
Один раз я позвонил ей и сказал: «Послушай, он мощно растет в своей компании и классно делает свою работу. Вместо того, чтобы обрушиваться на него и постоянно мурыжить, может, тебе стоило бы его приободрить? Он работает — и работает здорово. Зарабатывает кучу денег — а это на пользу и тебе, и детям». Она ответила: «Но его никогда нет дома! Его нет в выходные, ля-ля-ля-тополя…» Я сказал: «Его нет дома?! Да он проводит дома 85 процентов времени! А отсутствует он в оставшиеся 15 процентов. Если ты будешь продолжать в том же духе, то просто его потеряешь. Он не сможет без конца это терпеть — и ему придется сделать выбор».
В конечном итоге он от нее избавился. Познакомился с женщиной, которая стала для него настоящей поддержкой. И теперь это самый счастливый человек в мире. Он работает еще больше, но уже не испытывает чувства вины. И она им гордится. Супруги так и должны жить. Нужно ободрять друг друга. Если же этого не происходит, то я уверен: такой брак обречен.
20. В.: Что вы думаете об отношениях Соединенных Штатов с Кубой?
Д.Т.: Это очень серьезный вопрос. Сейчас на Кубе присутствуют все страны мира — кроме Соединенных Штатов. Кастро стар и болен. Я как-то увидел его по телевидению и подумал: «Боже, ну и крепкий же он орешек! И не собирается умирать!» В ближайшие годы Куба станет интереснейшим местом. Я думаю, сейчас самое время пересмотреть наше отношение к Кубе, потому что все остальные это уже сделали.
21. В.: Из-за неудачного выбора объекта для инвестиций меня уже трижды лишали права выкупа закладной. После того как это происходит, сколько времени банки дают вам, прежде чем отобрать вашу недвижимость?
Д.Т.: Да, неважные дела. Вообще-то это юридический вопрос. В каждом штате — по-разному. В принципе, они вообще не смогут преследовать вас, если вы лично не подписывали гарантий по закладной. Вы можете попытаться договориться с банком вместо того, чтобы позволять им забрать недвижимость. Часто удается договориться с банком и сократить либо процентную ставку, либо номинал. Возможно, они передвинут срок выплаты номинала.
Если банк не в состоянии продать эти дома, для него нет смысла отбирать их у вас за невыплату. Я бы сказал так: «Слушайте, ребята. Вы собираетесь забрать у меня мой дом. Я хороший. Я делаю деньги. И я хочу вам заплатить. Я заплачу вам то, что вам платят другие. А иначе никто не вернет вам потраченные деньги». Скорее всего, они согласятся на какую-то сделку — иначе в их отчете появится ссуда с приличным дефицитом. Им придется выставлять дом на аукцион. И получат они за него гораздо меньше того, что вы им заплатили бы. Вряд ли банк так уж легко избавится от этого дома.
Но если вы купили эту собственность года два-три назад, то дело хуже. Тогда все брали «плавающие ипотеки», когда выплаты росли, если росла учетная ставка банковского процента. Три года назад на семинарах Learning Annex Wealth Expo я буквально умолял людей: не берите эти ипотеки! Это не ипотеки, это катастрофа! Но удержаться было трудно. Банковская ставка была низкой, и вам было по карману купить что-то подороже. И вы были уверены, что вашего дохода хватит на выплаты даже тогда, когда ставка пойдет вверх.
Теперь вы сами видите, что творится. Ипотеки просто взрываются, а учетная ставка взлетела до небес. Многие пишут мне и благодарят за то, что я предупредил их пару-тройку лет назад. Я рад за них. Если вам действительно грозит потеря дома, то идите и договаривайтесь с банком. Я думаю, вам это удастся.
22. В.: Когда лучше всего — если, конечно, момент играет роль — покупать недвижимость?
Д.Т.: Прямо сейчас! Я не хочу покупать на раскаленном от спроса рынке. Я хочу войти в мертвый, дерьмовый рынок. Сейчас самое время думать о покупке. Я заработал кучу денег. Я хорошо знаю рынок недвижимости — и я жестко сконцентрирован. Это еще один важный момент: концентрация. Жесткая концентрация, в условиях хорошего рынка или плохого. Концентрация. Не считайте себя слишком крутым. Держите все в фокусе. Сейчас великолепный момент. Но вам нужно найти и отличное место. Вы можете быть гением, но если вы вошли в игру в районе, который в ближайшие тридцать лет не пойдет вверх, тогда вы просто теряете время. Я не понимаю, почему люди не махнут рукой на бесперспективные районы, не двинутся в хорошие районы — и не начнут покупать там. Очень интересный вопрос, верно? Сан-Франциско — перспективный регион. Начните искать вариант по сниженной цене там прямо сейчас.
23. В.: Я риелтор, работающий здесь, в южной Флориде. У меня большой список квартир и домов на продажу. Что мне говорить своим продавцам?
Д.Т.: Три года назад эти продавцы разговаривали с вами с позиции силы, и тогда вы спрашивали меня: «Что мне говорить покупателям?» Сейчас самое время покупать недвижимость и искать выгодный вариант. Я не имею в виду, что кто-то поставит цену миллион долларов, а вы скажете: «Беру!» Нет, вы предложите полмиллиона. Сейчас отличный момент для того, чтобы поторговаться.
Меня снедает чувство вины. Я выстроил проект в Вестчестере и продавал квартиры в среднем по два миллиона за каждую. Отличный проект, классная работа. Это было три года назад — на самом пике развития рынка.
Да, мне повезло. Я продал это жилье на взлете рыночной активности. Сейчас три единицы выставлены на продажу. Я предложил за них миллион двести. Хочу выкупить их обратно. Потом, пару лет спустя, продам с прибылью. Это игра. А потом человек умирает, и все забыли. Такой вот конец. Мы все играем в игры, но все равно я чувствую себя виноватым. Они покупали по два миллиона, а я предлагаю им миллион двести. Вряд ли мне удастся купить их за миллион двести, но уж за полтора миллиона я их куплю и сдам в аренду на два года. Сейчас самое время для такого рода сделок.
24. В.: Что больше вас заводит: охота за хорошей сделкой или окончательное подписание контракта?
Д.Т.: И охота, и обсуждение окончательных условий — по сути, одно и то же. Вопрос нужно ставить иначе: охота за сделкой или долгосрочное владение недвижимостью. Я обожаю охоту. Это всегда весело, это возбуждает — но все равно с этим надо что-то делать. Когда гонка окончена, надо возвращаться к своему бизнесу — и делать дело как следует. Многие из успешных «охотников» — слабые менеджеры. Это совершенно разные таланты. А хорошие менеджеры зачастую не самые хорошие «охотники». Редко можно найти человека, который совмещал бы в себе оба эти таланта.
25. В.: Мой хороший друг говорит: умные люди учатся на своих ошибках, самые умные — на чужих. Я здесь, чтобы учиться на ваших.
Д.Т.: Учиться можно и на тех, и на других. Вы будете совершать ошибки. Никто не обойдется без ошибок. Если я выбрал бы самых успешных людей в этой аудитории, они сказали бы вам, что в своей жизни наделали серьезных ошибок. Но самое главное — не дать ошибкам свалить вас. У меня есть друг, который в течение двадцати пяти лет добивался одного успеха за другим. Он купил небольшую компанию, потом еще одну, и еще, и еще. Всего он набрал 412 компаний. А потом рискнул всей этой группой в одной-единственной сделке, которая была крупнее, чем весь его набор. Проблема была в том, что сделка оказалась гнилой. Уоллстрит победил его — и весь его бизнес пошел ко дну.
Так что стоит учиться и на собственных ошибках, и на ошибках других. Каким бы гением вы ни были, ошибки будут. Я знаю буквально всех блистательных нью-йоркских хищников. Я знаю каждую акулу в Нью-Йорке. Это или друзья, или враги — но я знаю их всех. И для каждого из них я могу назвать ситуации, где они облажались. Надо учиться и на этом.
26. В.: Я совсем еще молодая женщина с предпринимательским складом ума. Какой совет вы мне дадите: сначала поступить в колледж или сразу заняться бизнесом в сфере недвижимости?
Д.Т.: Я сказал бы, что образование — мощный козырь. Вы можете пренебречь им, и я могу назвать множество людей, которые добились успеха без образования. Но когда у вас есть диплом университета, это как визитная карточка, где написано: «Этот человек уже кое-чего добился». Такая штука открывает для вас множество дверей.
27. В.: Когда вы были ребенком, какой самый лучший совет дали вам мама и папа?
Д.Т.: Их советы были очень разными. Моя мать была женой, прекрасной хозяйкой в доме. И она всегда говорила: «Будь счастлив!» Она хотела для меня счастья. Мой отец понимал меня лучше. Он говорил: «Я хочу, чтобы ты добился успеха». Он был очень целеустремленным человеком. Поэтому я такой чокнутый. Потому что отец постоянно подталкивал меня. Он был крепким и жестким орешком — но он был хорошим человеком. Он был добрым человеком, научившим меня всегда заниматься тем, к чему лежит душа. И теперь я счастлив. Так что в результате я сделал то, чего хотели и мама, и отец.
28. В.: Что видится вам решением энергетического кризиса?
Д.Т.: Мы могли бы использовать энергию Солнца или волн. Ветровая энергия меня не слишком привлекает, ее эффективность не очень высока. Сейчас я делаю большой проект в Джонс-Бич, штат Нью-Йорк. Так вот там они собираются поставить 400 ветряков — до самого горизонта. Я думаю, это ужасно. Существует столько разных видов энергии — мы могли бы стать энергонезависимой страной в очень короткое время. Мне жаль ранить ваши чувства, но если вы посмотрите на умные страны, в которых все идет как надо, то увидите, что они все чаще и чаще обращаются к ядерной энергии. Нет никаких причин покупать нефть по $70 или $80 за баррель. Есть масса способов решить эту проблему. Недвижимость — здорово, нефтяная промышленность — здорово, но энергетика и альтернативные формы энергии — это великолепный бизнес, в который стоит идти.