– от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;
– возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;
– правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;
– технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;
– финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;
– физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.
3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.
Таблица 3.2
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Окончание табл.3.2
3.4. Технология оценки недвижимости.
Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости (подробнее см. Шевчук Д.А. Организация и финансирование инвестиций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006)..
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.3.3), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.
Таблица 3.3
Этапы оценки недвижимости
Продолжение табл.3.3
Окончание табл. 3.3
3.5. Подходы к оценке
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:
– сравнительный;
– доходный;
– затратный.
3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
– 1. Объект не должен быть уникальным.
– 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
– 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
– замещения;
– сбалансированности;
– спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап.
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап.
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап.
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап.
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
– сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
– независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
– находятся в родственных отношениях;
– являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
– имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
– сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
– занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.;
– инвестиционной мотивации, которая определяется:
– аналогичными мотивами инвесторов;
– аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
– степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
– 1. Права собственности на недвижимость.
– Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
– 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
– 3. Условия продажи и время продажи.
– 4. Местоположение.
– 5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
– 1. Поправка на условия финансирования.
– 2. Поправка на особые условия продаж.
– 3. Поправка на время продажи.
– 4. Поправка на местоположение.
– 5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
– 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
Преимущества сравнительного подхода:
– 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
– 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
– 3. Статически обоснован.
– 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
– 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
– 1. Различия продаж.
– 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
– 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
– 4. Зависимость от активности рынка.
– 5. Зависимость от стабильности рынка.
– 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
3.5.1.1. Метод парных продажОдин из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике – анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатораВаловой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
где
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
где
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица 3.3
Расчет стоимости квартиры методом парных продаж
3.5.2. Затратный подход
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
– уровень заработной платы;
– величина накладных расходов;
– затраты на оборудование;
– нормы прибыли строителей в данном регионе;
– рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода:
– 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
– 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
– обоснование необходимости обновления действующего объекта;
– оценка зданий специального назначения;
– при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
– анализ эффективности использования земли;
– решение задач страхования объекта;
– решение задач налогообложения;
– при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
– 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
– 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
– 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
– 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
– 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
– 6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
– 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Этапы затратного подхода:
– Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
– Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
– Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
– физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
– функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
– внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.
– Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
– Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.
3.5.2.1. Метод сравнительной единицыЭтот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.)
Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м?, то формула расчета будет иметь следующий вид:
где
Со – стоимость оцениваемого объекта;
– См – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;
– Sо – площадь оцениваемого объекта;
– Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
– Кн – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
– Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
– Кв – коэффициент, учитывающий изменение стоимости между базовой датой и датой на момент оценки;
– Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
– Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).
Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
– единое функциональное назначение;
– близость физических характеристик;
– сопоставимый хронологический возраст объектов;
– другие характеристики.
3.5.2.2. Метод разбивки по компонентамЭтот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:
где:
Сзд – стоимость строительства здания в целом;
– Vj – объем j-го компонента;
– Сj – стоимость единицы объема;
– n – количество выделенных компонентов здания;
– Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
– субподряд;
– разбивка по профилю работ;
– выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.
Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.
3.5.2.3. Метод количественного обследованияДанный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т. е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Расчет стоимости строительства
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).
Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.