• Стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;
• Приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.
Все это — общее имущество. А ремонт частной собственности гражданин оплачивает из своего кармана. К ней относятся:
• Индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);
• Газовые и электрические плиты;
• Батареи центрального отопления;
• Сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);
• Трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;
• Домофоны;
• Электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, находящиеся на территории квартиры.
И здесь не важно, идет речь о собственном жилье или муниципальном. И для собственников, и для нанимателей эти правила имеют одинаковую силу.
Что делать, если УК отказывается делать ремонт или требует за это деньги?
Если в квартире произошла авария или поломка оборудования, относящегося к общедомовому, УК должна в оговоренные сроки провести ремонт. Более того, если ремонт имущества внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, например, замерзла вода в трубах, и трубы деформировались, или прошла очень резкая подача электричества, и какое-то оборудование перегорело, в таком случае собственники вправе требовать от коммунальщиков возмещения понесенных расходов или перерасчет на будущий период. То есть та сумма непредвиденных расходов, которые у нас случились по вине УК, вычитается из наших будущих коммунальных платежей.
Если УК, которая должна произвести ремонт, требует дополнительную плату или вообще отказывается предоставлять какие-либо услуги, это прямое нарушение закона о защите прав потребителей и статьи 310 Гражданского кодекса. В таком случае гражданин имеет полное право подать письменную жалобу и в государственную жилищную инспекцию, и Роспотребнадзор и в дальнейшем обратиться с иском в суд и получить до 50 % от суммы штрафа, который будет присужден УК.
Обратите внимание, что любые коммунальные услуги, как, например, и банковские, и любой товар, который вы покупаете в магазине, подпадают под действие закона о защите прав потребителей. И им стоит пользоваться, потому что закон находится на стороне потребителя услуги и покупателя товара. И в нем четко прописано, что товар или услуга должны быть надлежащего качества.
Если многоквартирным домом управляют непосредственно собственники жилых помещений, то они заключают договоры о поставке ресурсов напрямую с ресурсоснабжающими организациями. В таком случае за подачу ресурсов отвечают эти организации. А вот за состоянием общедомовых систем, холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления, канализации, как и за содержанием и ремонтом всего дома должны следить сами собственники. Либо те, с кем собственники заключили специальный договор. В любом случае, это ответственность собственников дома.
Жилищно-коммунальные услуги
С какого момента начинается плата за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги)
По этому вопросу часто бывают разногласия. Согласно действующего законодательства, за отопление и холодную воду плата начисляется с момента приобретения квартиры, то есть самого факта вступления в права собственника; за воду, канализацию, свет и газ — с момента регистрации в квартире. Даже если в квартире никто не живет и никто не прописан, но она находится в собственности, то плата за холодную воду и отопление все равно будет начисляться. Но пока не зарегистрировались, за канализацию, свет и газ не платим.
Какими бывают коммунальные услуги
К коммунальным услугам относятся:
• холодное водоснабжение,
• горячее водоснабжение,
• водоотведение (канализация),
• энергоснабжение,
• газоснабжение,
• отопление.
Холодное водоснабжение (ХВС) — это подача холодной питьевой воды (то есть она должна быть соответствующего качества) по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые дома, а также в жилые и нежилые помещения этих домов. Если дом не оборудован водопроводом, например, если это частный дом, то подача воды до водоразборной колонки тоже считается холодным водоснабжением.
Горячее водоснабжение (ГВС) — это подача горячей воды по водопроводу в жилой дом, жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, а также в помещения, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома, например, подвал. Если в доме нет централизованного горячего водоснабжения, горячую воду можно производить и доставлять потребителю с использованием внутридомовых инженерных систем, например, с помощью газовой водонагревательной колонки, и уже в рамках самого дома производить подогрев воды.
Водоотведение (канализация) — это отвод бытовых стоков из жилого дома и жилых и нежилых помещений многоквартирного дома с помощью канализации.
Энергоснабжение — это обеспечение жилых домов электрической энергией, которая подается по сетям централизованного энергоснабжения и по внутридомовым инженерным системам.
Газоснабжение — это подача газа по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые дома и в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Отопление — это подача тепловой энергии для обеспечения нормативной температуры воздуха в жилом доме в жилых и нежилых помещениях, входящих в состав общедомового имущества в многоквартирном доме. Сюда же относится продажа твердого топлива для домов с печным отоплением.
Больше всего вопросов и проблем, как правило, вызывают отопление и водоснабжение.
Отопительный период
Сроки отопительного периода устанавливает уполномоченный орган государственной власти. Отопительный период должен начинаться после того, как среднесуточная температура воздуха продержится ниже 8 градусов на протяжении 5 дней. Бывает такое, что отопительный период устанавливается, например, с 15 октября по 15 апреля, но законодательством предусмотрена возможность, если температура держится ниже 8 градусов, ввести его раньше или позже.
Соответственно, отопительный период заканчивается, когда среднесуточная температура 5 дней продержится выше 8 градусов. В многоквартирных домах, в которых нет централизованного теплоснабжения, собственники сами определяют, когда у них начался отопительный сезон, и когда он закончился. Если они этого не сделали, то отопительный период начинается и заканчивается в те же сроки, что и в домах с центральным отоплением.
Качество предоставляемых коммунальных услуг
Оказываемые гражданам коммунальные услуги должны быть надлежащего качества. Снабжение многоквартирных домов необходимыми ресурсами обязано быть бесперебойным. Веерные отключения света или воды вне закона.
Над всеми УК существует вышестоящий орган — жилищная инспекция. Есть еще районные жилищные агентства, над ними есть жилищные управляющие компании и жилищные комитеты. Для того, чтобы измерить круглосуточное и бесперебойное снабжение, нужно вызвать представителей жилищной инспекции, чтобы они пришли и замеряли, какого качества у вас отопление, вода, как долго она спускается по трубам по утрам и вечерам, и составили акт.
Вызов сотрудника жилищной инспекции осуществляется бесплатно. Но нужно понимать, что если вы открываете краник с водой днем, то горячая водичка у вас бежит очень бодренько, и смотреть тут не на что. Вам надо, чтобы необходимые измерения проводились утром. Если сотрудники жилищной инспекции к вам в это время прийти не могут, нужно все измерить самостоятельно.
Например, в 7 утра у вас из крана идет холодная вода вместо горячей. Порядок замеров следующий. Открыли кран с горячей водой, а пошла холодная вода. Например, шла она 15 секунд, потом чуть-чуть начала нагреваться, и только минут через 10–11 стало возможно мыться. Все эти данные необходимо внести в акт и передать в жилищную инспекцию. Акт должны засвидетельствовать три человека, не находящихся в родственной связи, то есть с разными фамилиями. Лучше всего, если это будут соседи. Поскольку у них может быть похожая ситуация, можно делать все коллективно и подать сразу несколько таких жалоб.
Все виды коммунальных услуг, и ХВС, и ГВС, и водоотведение, и электричество, и газоснабжение должны подаваться бесперебойно и круглосуточно в течение всего года, отопление — в течение отопительного периода. Есть нормативы по каждому виду коммунальной услуги, где прописано, какие допускаются задержки в поставке, по какой причине и на какой максимальный срок. Все должно быть в рамках закона.
Водоснабжение. Особое внимание стоит уделить качеству водоснабжения, потому что вода — это наше все. Человек на 80 % состоит из воды. И как говорится в известной шутке, если у вас нет в жизни цели, то вы просто вертикальная лужа. Но мы здесь не о целях, а о воде, а она должна быть надлежащего качества. Свойства и состав воды имеют колоссальное значение.
Электроснабжение. Напряжение и частота электричества должны соответствовать федеральным стандартам, никаких отклонений не допускается. Это прописано в ГОСТах 13109-97 и 29322-92. Если эти ГОСТы не соблюдаются, выбивает пробки, фиксируются перепады напряжения, то перегорает техника.
Что нужно делать, если перегорела техника? Вызвать старшего по подъезду, трех соседей и составить акт, от руки, в свободной форме. Расписать всю последовательность действий и указать, какая техника и какой стоимости сгорела. Рассказать, что вы делали, включали ли вы что-то дополнительное в сеть или нет, был ли хлопок в какой-то момент или все погасло тихо. В свободной форме описать ситуацию и обязательно указать время. Вызвать инженера из УК или ТСЖ, чтобы он тоже все это засвидетельствовал.
Если был день, то дома могли находиться молодые мамочки или бабушки-пенсионерки, у которых обязательно нужно взять свидетельства. Если факт перепада напряжения подтвердится, вам будет компенсирована квартплата. Если у вас что-то перегорело, например, микрволновка или тостер, то вам их стоимость не возместят, но могут предложить либо ремонт за счет УК, либо на эту сумму вы не будете оплачивать коммунальные услуги в течение определенного периода времени.
Газоснабжение. Все требования к нему определяются ГОСТом 5542-87. Отклонения свойств газа от требований законодательства не допускаются. Трубы должны быть ровными, в которых ничего не гудит и не шипит. Если что-то не так, нужно действовать по той же схеме, что и с водоснабжением и электроснабжением. Жалобу можно направлять и в УК и параллельно в жилищную инспекцию. Потому что если направить только в УК, ее там могут спустить на тормозах. Поэтому лучше сразу же писать и в вышестоящие органы, и в Роспотребнадзор, он обязан контролировать и жишищно-коммунальные услуги в том числе.
Контроль качества коммунальных услуг
Вам пришла квитанция об оплате, и вы побежали ее оплачивать. Почему? Потому что вы потребляете газ, электричество, пользуетесь услугами дворников, лифтов, подъездов, лестниц и т. д. Но, во-первых, в квитанции множество граф, и размер платежа в каждой графе нужно обязательно перепроверять. Во-вторых, у вас есть графа «текущий ремонт», то есть содержание и ремонт жилья, уборка лестницы, придомовых территорий. Вспомните, проводится ли все это у вас регулярно. Если это так, очень здорово. Если не так, вспоминайте, когда у вас последний раз ремонтировались рамы, двери, красились стены, потолки, когда проводилось осушение подвалов, менялись осветительные приборы и подгнившие трубы?
Вспомнили, когда у вас это было? Скорее всего, не вспомнили, потому что это было очень давно. Текущего ремонта в домах часто не бывает по 5–10 лет. А деньги на него взимаются регулярно. Квитанция приходит, и сумма там стоит. Согласно закону о защите прав потребителей, собирая деньги за услуги несоответствующего качества, УК, а вместе с ней и районные подразделения и жилищные комитеты, совершают уголовное преступление и подпадают под статью 159 Уголовного кодекса. Это одна из сфер, где формируются долги УК перед гражданами.
Сам факт, что долго нет ремонта — это полбеды. Еще полбеды: отсутствие ремонта может повлечь опасность для вашего здоровья, потому что по дому могут распространиться и грибок, и плесень, и грызуны, которые будут разъедать штукатурку, краску, кирпичное основание, а это уже непосредственная угроза жизни и здоровью. Тут уже не до эстетики как бы.
Многие УК и рады бы все отремонтировать, но у них просто нет на это денег, поэтому все эти огромные расходы и перекладываются на жильцов.
Есть такие документы — СНИПы, строительные нормы и правила, и СанПины — санитарные правила и нормы. И в них подробно расписано, какая должна быть температура воды в батареях, давление воды в трубах, указано, каковы нормативы погрешности и сроки аварийного отключения. И в договорах, которые УК обязаны заключать с гражданами, эти нормативы должны быть прописаны. И количество, и качество предоставляемых услуг, и на основании чего они подлежат оплате. И обязательно должна быть прописана взаимная ответственность за нарушение данных нормативов и условий договоров. Не только собственник квартиры всем все должен, как земля колхозу, но и УК несет ответственность перед собственниками жилья. Температура в комнате должна быть не ниже 18 градусов, давление холодной воды не ниже 3 атмосфер и т. д. Эти нормативы обязательно должны быть перед вами.
Возьмите свои квитанции об оплате. Формы платежной квитанции могут быть самые разные. Но у вашего жилищного комитета должен быть документ, который утверждает форму этого платежного документа. В каждом регионе эта форма может быть своя, как и решение жилищного комитета. У нас есть Постановление Правительства Российской Федерации № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Там есть приложение 2, где приведены формулы, по которым рассчитывается плата за коммунальные услуги. В пункте 69 этих правил описаны требования к платежным документам.
В платежном документе указываются:
а) почтовый адрес жилого (нежилого) помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества физического лица), а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов — сведения о нанимателе жилого помещения (с указанием фамилии, имени и отчества нанимателя);
б) наименование исполнителя (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества индивидуального предпринимателя), номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, номера факсов и (при наличии) адреса электронной почты, адрес сайта исполнителя в сети Интернет;
в) указание на оплачиваемый месяц, наименование каждого вида оплачиваемой коммунальной услуги, размер тарифов (цен) на каждый вид соответствующего коммунального ресурса, единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов (при применении в расчетах за коммунальные услуги по горячему водоснабжению тарифов на горячую воду, состоящих из компонента на холодную воду, используемую в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, и компонента на тепловую энергию, используемую на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, — величина каждого из компонентов, единицы измерения объема (количества) горячей воды и тепловой энергии в натуральных величинах);
г) объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных потребителю за расчетный период в жилом (нежилом) помещении, и размер платы за каждый вид предоставленных коммунальных услуг, определенные в соответствии с настоящими Правилами;
д) объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных за расчетный период на общедомовые нужды в расчете на каждого потребителя, и размер платы за каждый вид таких коммунальных услуг, определенные в соответствии с настоящими Правилами;
е) общий объем каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды, предоставленный в многоквартирном доме за расчетный период, показания коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, суммарный объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объем каждого вида коммунального ресурса, использованного исполнителем за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения);
ж) сведения о размере перерасчета (доначисления или уменьшения) платы за коммунальные услуги с указанием оснований, в том числе в связи с: