8.14. Электрооборудование и молниезащиту садовых домов и хозяйственных построек следует проектировать в соответствии с требованиями Правил устройства электроустановок (ПУЭ), РД 34.21.122, ВСН 59 и НПБ 106.
8.15. В садовом доме следует предусматривать установку счетчика для учета потребляемой электроэнергии.
8.16. На улицах и проездах территории садоводческого объединения следует предусматривать наружное освещение, управление которым осуществляется, как правило, из сторожки.
8.17. Помещение сторожки должно быть обеспечено телефонной или радиосвязью с ближайшим населенным пунктом, позволяющей осуществлять вызов неотложной медицинской помощи, пожарной, милицейской и аварийных служб.
ПРИЛОЖЕНИЕ А (обязательное)
Термины и определения
Биотуалет — устройство для переработки фекальных отходов в органическое удобрение путем использования биологического процесса окисления, активизированного электроподогревом или химическими добавками.
Веранда — застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к дому или встроенное в него.
Каптаж — сооружение (каменная наброска, колодец, траншея) для перехвата и сбора подземных вод в местах их вывода на поверхность.
Красные линии — границы улиц, проездов.
Крыльцо — наружная пристройка при входе в дом с площадкой и лестницей.
Люфт-клозет — внутридомовая теплая уборная с подземным выгребом, в который фекалии поступают через сточную (фановую) трубу. Вентиляция осуществляется через специальный люфт-канал, примыкающий к обогревательным устройствам, а выгребной люк располагается снаружи.
Мансардный этаж садового дома (мансарда) — этаж для размещения помещений внутри свободного чердачного пространства.
Надворная уборная — легкая постройка, размещаемая над выгребной ямой.
Проезд — территория, предназначенная для движения транспорта и пешеходов, включающая однополосную проезжую часть, обочины, кюветы и укрепляющие бермы.
Пудр-клозет — туалет, в котором фекальные отходы подвергаются обработке порошкообразным составом, как правило, торфом и содержатся в сухом виде в изолированной емкости (осмоленный ящик с крышкой) до образования компоста.
Садоводческое объединение граждан — юридическая форма добровольной организации граждан для ведения садоводства и огородничества в индивидуальном (семейном) порядке, создаваемая и управляемая в соответствии с действующими федеральным и региональным законодательствами и актами местного самоуправления.
Терраса — огражденная открытая площадка, пристроенная к дому, размещаемая на земле или над нижерасположенным этажом и, как правило, имеющая крышу.
Улица — территория, предназначенная для движения транспорта и пешеходов, включающая двухполосную проезжую часть, обочины, кюветы и укрепляющие бермы.
Эркер — выходящая из плоскости фасада часть помещения, частично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.
Наилучшим вариантом для каждого садового товарищества будет знакомство с основными нормативными документами, регулирующими строительство дачных и садовых домов,[21] еще на этапе подготовки устава садоводческого товарищества, так как в этих документах каждое садоводческое товарищество найдет много почти готовых формулировок, которые сможет включить в свой устав. Однако при этом надо иметь в виду особенности содержания этих документов, которые, несмотря на сходство названий, имеют совершенно разную суть: в СНиП 30–02–97 сосредоточены общие, основные вопросы, а в СП 11–106–97 — дополнительные. Отсюда совершенно разная юридическая сила норм: СНиП 30–02–97 обязательны для исполнения, а СП 11–106–97 «устанавливает рекомендуемые положения в развитие и обеспечение» СНиП 30–02–97. Уже из этих особенностей следует, что если садоводческое товарищество желает, чтобы отдельные положения СП 11–106–97 (например, пункт 7.4 об уменьшении затенения соседних участков и др.) действовали на территории этого товарищества, то их надо обязательно включать в свой устав, а если этого не сделать, то применить их будет невозможно.
Тем не менее отсутствие в уставе товарищества некоторых иных положений СП 11–106–97 не означает их неприменение к указанным отношениям. В этом месте находится так называемый «подводный юридический камень», заключающийся в том, что далеко не ко всем пунктам правил можно подходить с одинаковой меркой. Возьмем для примера такие юридически взаимосвязанные понятия, как «право собственности на дом», «получение разрешения на строительство», «прием в эксплуатацию садового дома», и внимательно прочитаем пункт 8.1 указанного выше СП и четыре приложения к нему. Исходя из содержания этого пункта очевидно, что и без включения их в устав садоводческого товарищества или дачного объединения в случае отклонения от установленного порядка строительства возведенное строение считается незаконным, подлежит сносу и, соответственно, на него не возникает права собственности.
Еще до введения «дачной амнистии» большая часть садоводов и дачников возводили строения без всяких «разрешений» и «проектов», так как угрозу сноса считали для себя призрачной в силу того, что, как известно, строгость наших законов компенсируется их неработоспособностью.
Однако даже сейчас (при упрощенной регистрации построек на земельных участках собственника) получить в регистрационной палате свидетельство на право собственности на дом (построенный, к примеру, на четверть — на чужом участке) проблематично. Даже если садовод и не собирается свой дом ни продавать, ни дарить, все равно без этого документа наследникам будет невозможно оформить на себя право собственности на дом. Таким образом, можно посоветовать, чтобы нормы СП 11–106–97 в вопросах соблюдения садоводами и дачниками процедуры строительства (и в первую очередь все четыре новых приложения к СП 11–106–97), а также иные (региональные) связанные с этим нормы были внимательно изучены, обобщены и по возможности включены в устав. Особую бдительность в этом вопросе следует проявлять садоводам тех субъектов Федерации, где по данным вопросам уже действуют специальные областные законы и территориальные строительные нормы, как, например, в Московской области.
В силу отличий юридической силы СП и СНиП нормы СНиП 30–02–97 будут действовать для любого товарищества или объединения вне зависимости от внесения их в текст устава. Однако если отдельные нормы из СНиП 30–02–97 все-таки включить в текст устава, то члены товарищества или иного объединения их будут лучше знать, и за невыполнение этих норм может последовать ответственность не только в рамках гражданского законодательства, но и по уставу садоводческого товарищества. Тем не менее нужно информировать рядовых членов садоводческого товарищества или объединения дачников о том, что эти нормы в общих чертах должны были быть соблюдены изначально, в процессе разработки для данного садоводческого товарищества или объединения дачников проекта организации и застройки, именуемого согласно СНиП 30–02–97 и СП 11–106–97 проектом планировки и проектом межевания. Таким образом, садоводы и дачники могут руководствоваться этими правилами только в части, касающейся индивидуальных участков, но в строгом соответствии с общим планом застройки. Примером могут послужить пункты 6.7 и 6.8 СНиП 30–02–97.
* * *Вводя эти нормы в устав своего товарищества (объединения) путем простого механического копирования, некоторые садоводы и дачники понимают их так, что именно они имеют право размещать вышеупомянутые различные сооружения на своих участках в любом удобном для них месте, лишь бы были соблюдены эти «минимальные расстояния». Хотя в этом и заключается юридическая ошибка, так как такого «вольнодумства» садоводам и дачникам никто никогда не позволял, поскольку сами СНиП 30–02–97 (в том числе пункты 6.7 и 6.8) адресованы не лично садоводам, а проектировщикам (пункт 1.1 этого документа). Это проектировщики обязаны нанести садовые объекты на генплан таким образом, чтобы указанные минимальные расстояния были соблюдены, и лишь после утверждения проекта планировки органами местного самоуправления (пункт 4.1 СНиП 30–02–97) он становится обязательным для исполнения всеми участниками освоения и застройки территории садоводческого или дачного объединения.
А все последующие изменения и отклонения от проекта согласно пункту 4.1 СНиП 30–02–97 должны быть утверждены органами местного самоуправления. Таким образом, садоводы обязаны располагать свои постройки на садовом участке в том и только в том месте, как указано в утвержденном проекте планировки.
А все последующие изменения и отклонения от проекта согласно пункту 4.1 СНиП 30–02–97 должны быть утверждены органами местного самоуправления. Таким образом, садоводы обязаны располагать свои постройки на садовом участке в том и только в том месте, как указано в утвержденном проекте планировки.
Предположим, что на генплане расстояние между садовым домом и границей участка составляет 6 метров. Безусловно, что ни один садовод самостоятельно не имеет права уменьшить или увеличить этот размер ни на один сантиметр. А включение в устав записи об ином минимальном расстоянии между садовым домом и границей провоцирует его на совершение им самостоятельных противозаконных действий по расположению своего дома там, где ему хочется, т. е. по самовольному отклонению от утвержденного проекта. Если же какой-либо объект на участке не значится, то нужно обратиться в уполномоченные органы местного самоуправления для внесения в проект планировки садоводческого товарищества (дачного объединения) в установленном порядке соответствующих изменений. Очевидно, что при решении вопроса о возможности внесения таких изменений соответствующие службы должны руководствоваться вышеупомянутыми пунктами 6.7 и 6.8 СНиП 30–02–97. Несоблюдение этого порядка приводит к тому, что данные постройки считаются на основании статьи 222 ГК РФ самовольными и подлежащими сносу лицами, их построившими, или за их счет. А возведенные в обход норм закона самовольные постройки[22] не порождают права собственности: их нельзя продать, подарить детям, передать по наследству и т. п.
Таким образом, возвращаясь к процедуре подготовки той части устава, которая регламентирует возведение построек на участках, и включения в него отдельных норм СНиП 30–02–97, следует сказать, что это делать стоит, но не путем «слепого подражанья», а продуманно, т. е. всесторонне оценив все плюсы и минусы и внеся их так, чтобы не нанести вред вместо пользы.
Глава VII Как застраховать загородную недвижимость
Даже если вы считаете себя рачительным хозяином и постоянно стараетесь принимать меры по сохранности своего дома и имущества в нем, вы не всегда способны предусмотреть и предотвратить все возможные неприятности. Бывает, на возмещение ущерба и восстановление имущества требуются серьезные дополнительные расходы. Летом горят торфяники (риск пожара), зимой орудуют воры (риск противоправных действий третьих лиц) и т. д. и т. п. Если вы понимаете, что означает поговорка «скупой платит дважды», значит, наступило время подумать о страховании своей недвижимости: и от любителей чужого добра, и от всяческих стихий, и от бесшабашных соседей.
Оформив договор страхования загородной недвижимости, во-первых, вы избавитесь от беспокойства за ценное имущество, а во-вторых, в случае повреждения или уничтожения дома (или предметов обстановки) вам гарантируется выплата возмещения, таким образом вы получаете надежную защиту дома. Именно поэтому страхование недвижимости и приобретает все большую популярность у владельцев скромных дач и роскошных коттеджей.
Согласно данным статистических исследований страхового рынка, проведенным в конце 2005 года, выяснилось, что более 5 млн граждан России страхуют свое имущество, из них 36,4 % договоров приходится на страхование дач и загородных домов. По сведениям самих страховых компаний, спрос на «дачные» полисы на 30 % выше, чем на «квартирные». Минимальная стоимость такого полиса по России составила 227 руб., а максимальная — 19 631 руб. По мнению специалистов, количество людей, страхующих загородные дома и дачи, будет увеличиваться в связи с ростом строительства, а тарифы на страхование будут уменьшаться в связи с увеличением «клиентского портфеля» компаний. В настоящее время в большинстве страховых компаний можно приобрести полис, покрывающий стандартный набор рисков: это пожар, залив, стихийные бедствия, взрыв газа, противоправные действия третьих лиц. Кроме того, за дополнительную плату можно включить в полис риск наезда транспортных средств, падения деревьев, пилотируемых летательных объектов и их обломков. Что касается стихийных бедствий, то надо иметь в виду, что под этим подразумеваются необычные для данной местности природные явления, будь то дожди, обильные снегопады, град и пр.
При страховании садовых, дачных домов или коттеджей всегда нужно учитывать те риски, которые наиболее возможны для конкретного дома.
* * *Образец типового договора имущественного страхования
ДОГОВОР №_________________
страхования имущества
г. ___________ «___»__________ 200__ г.
Страховая компания _____________,
лицензия №__________, выданная ________________, именуемая в дальнейшем «Страховщик», в лице _____________,
действующего на основании ________________, с одной стороны, и ________________________________, в лице _________________, действующего на основании _____________,
именуемая в дальнейшем «Страхователь», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА1.1. Согласно настоящему договору Страховщик обязуется при наступлении одного из обусловленных в договоре страховых случаев, повлекших утрату, гибель, недостачу или повреждение указанного в договоре имущества, именуемого далее «Застрахованное имущество», выплатить Страхователю определенное в договоре страховое возмещение в пределах указанной в пункте 1.2 настоящего договора суммы (страховой суммы), а Страхователь обязуется уплатить страховую премию в размере ________________ в порядке и в сроки, предусмотренные договором.
1.2. Объектом страхования является Застрахованное имущество, указанное в приложении № 1 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН2.1. Страховыми случаями по настоящему договору признаются следующие события:
а) пожар (случайное возникновение и распространение огня по предмету, внутри предмета или с предмета на предмет), удар молнии, взрыв газа;
б) обвал, оползень, буря, вихрь, ураган, град, ливень, паводок, цунами, сель;
в) падение летательных объектов или их обломков и иных предметов;
г) взрыв котлов, топливохранилищ и топливопроводов, машин, аппаратов;
д) аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;
е) столкновение, наезд, удар, падение, опрокидывание;
ж) необычные для данной местности выход подпочвенных вод, оседание и просадка грунта, продолжительность дождей и обильный снегопад;
з) проникновение воды из соседних чужих помещений;
и) непреднамеренный бой стекол;
к) кража со взломом, грабеж, разбой.
2.2. События, предусмотренные в пункте 2.1 настоящего договора, не признаются страховыми случаями, если они наступили:
а) в результате совершения Страхователем умышленного деяния (действия или бездействия), повлекшего наступление страхового случая;
б) в результате управления Страхователем транспортным средством в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения или передачи управления лицу, находящемуся в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, или лицу, не имеющему права на вождение данного транспортного средства;
в) в результате воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
г) в результате военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий;
д) в результате гражданской войны, народных волнений или забастовок.
2.3. При наступлении страхового случая, повлекшего гибель, утрату, недостачу или повреждение застрахованного имущества, Страховщик обязан выплатить Страхователю страховое возмещение в течение __________ после получения и составления всех необходимых документов, указанных в настоящем договоре.
2.4. Страховое возмещение выплачивается в размере части понесенных Страхователем убытков, равной отношению страховой суммы к страховой стоимости. Страховое возмещение не может быть больше страховой стоимости. Под убытками понимается реальный ущерб, т. е. расходы, которые Страхователь произвел или должен будет произвести для приобретения или восстановления утраченного, погибшего или поврежденного застрахованного имущества.
2.5. В случае смерти Страхователя, не успевшего получить причитающееся ему страховое возмещение, выплата производится его наследникам.
2.6. Страховщик обязан в течение ______ дней с момента заключения договора выдать Страхователю страховой полис.