Недвижимость: покупка, продажа, приватизация - Елена Филиппова 5 стр.

Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.

Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Образцы документов

Глава 3 Купля-продажа недвижимости

Сделки купли-продажи недвижимости

Как только появился рынок жилья, обычные проверенные методы получения квартиры практически вышли из употребления. Некоторые собственники быстро научились выстраивать схемы купли-продажи, разными способами улучшая свою собственность, и в первые годы приватизации умудрились значительно «подрастить» свои квадратные метры, а потом осуществили грамотное вложение сил и средств. Другие же ничего не выиграли. А некоторые потеряли даже то, что имели. Чего хотите? Рыночная экономика!

Сделки купли-продажи недвижимости относятся к наиболее опасным, поскольку недвижимость является наилучшим вложением средств, в том числе и криминальных. В паре продавец-покупатель и так нет открытости и честности, поскольку каждый жаждет совершить выгодную сделку — один желает вложить меньше, другой — получить больше, несовпадение интересов порождает утаивание части информации, а иногда и настоящий обман.

— У нас дворик зеленый, — хвалит свой товар продавец.

— У вас из клозета дурно пахнет! — гнет свое покупатель.

— У нас подъезд с кодом…

— У вас сосед матом орет…

Словом, конструктивный диалог!

Продавцы делятся на тех, кто продает от безысходности (деньги нужны), кто продает из алчности (этот нацелен на обман покупателя), кто привык продавать жилье, чтобы снова сменить район (охота к перемене мест — это своего рода диагноз), и тех, кто продает не слишком нужный ему товар или просто хочет улучшить жилищные условия. Улучшить жилищные условия мечтают многие, но реально сделать это могут далеко не все.

Покупатели, в свою очередь, делятся на тех, кто покупает из безысходности (жилья нет), из алчности (этот нацелен на обман продавца), по привычке (та же охота к перемене мест), тех, кто решил, что лучшее капиталовложение — недвижимость, и тех, кто хочет улучшить жилищные условия. Последние изо всех сил надеются найти продавца, который расстанется с отличным жильем задешево. Как правило, эти надежды бесперспективны.

А кроме продавца и покупателя, существует целый класс людей, которые на сделках зарабатывают. Это риелторы и одинокие квартирные маклеры. Риелторы обычно работают в агентствах недвижимости. Они выполняют роль посредников между продавцами и покупателями и должны вести сделки от начала и до конца, контролируя каждый этап их прохождения. Но на самом деле контролируют они далеко не все. Если в девяностые годы практически весь рынок жилья был по сути первичным (квартиры продавались на нем впервые), то сегодня практически невозможно найти квартиру, выставленную на продажу в первый раз: квартиры покупаются и перепродаются многократно. А чем чаще квартира продается, тем большей историей обрастает, тем больше шансов, что в этой истории всплывут криминальные моменты. Их афишировать не принято. Их тщательно скрывают. Риелторы не боги. Они тоже всего не знают или не хотят знать. Хуже того — они могут и сознательно утаивать сведения, которые снижают рыночную стоимость квадратных метров.

Обман со стороны продавца, покупателя, посредника

Строго говоря, утаивание части информации — еще не обман.

Одной риелторской фирме никак не удавалось «сбагрить» задержавшуюся квартирку, пока они честно оповещали возможных покупателей, что в холодное время года возможны перебои с электроснабжением (это был старый фонд, и электричество с началом холодов самопроизвольно отключалось из-за того, что подачу энергии регулировало устаревшее оборудование). Как только фирма перестала быть до конца честной, из-за квартирки начались состязательные войны между претендентами! Как раз наступила ранняя весна… Когда зимой новые владельцы столкнулись с упомянутой проблемой, возмущаться было уже поздно.

«Придерживать» могут и проблемы гораздо худшего свойства, чем перебои с электричеством. Можно умолчать о плохих соседях, которые будут мешать спать или станут систематически заливать новых владельцев. По закону с утаиванием этой части сведений бороться невозможно. Все понятно: продавец хочет продать свою собственность, а если честно продать за «правильные» деньги не получается, он продает с известной долей лукавства. Покупатель хочет купить и заплатить при этом меньше заявленной продавцом цены, и потому при осмотре недвижимости он будет искать любые поводы для снижения цены. Риелторы при продаже недвижимости будут агрессивно-настойчивы, чтобы сделка не сорвалась (тут существует немало способов заманивания покупателя и обещания ему райских благ, настоящая цена которых откроется только после перехода квадратных метров в собственность), — покупатель их интересует только с точки зрения платежеспособности, поскольку они получают процент с каждой сделки: будущие разочарования покупателя их не волнуют. Для увеличения числа продаж риелторы могут пойти и на прямой обман.

Инициатором обмана может выступать и конкретный продавец, который знает, что при оформлении бумаг некогда были допущены ошибки или нарушения, и желает получить с покупателя деньги, а затем признать сделку недействительной и вернуть себе квартиру.

Наиболее распространенный способ обмана покупателя — оформление продажи квартиры с внесением в договор заниженной ее стоимости. Затем, когда сделка признается недействительной, покупателю возвращается именно та сумма, которая проставлена в договоре. В результате покупатель лишается и приобретенного жилья, и денег. И взыскать по закону их будет невозможно, а все другие способы стоят не меньше, чем покупка новой жилплощади, и по своей природе криминальны.

Нередко недобросовестный продавец на последнем этапе заключения сделки ставит покупателя перед фактом, что тому необходимо подождать, пока продавец подыщет себе подходящее жилье и выпишется из квартиры. Покупатель соглашается, собственность регистрируется, но продавец не собирается выписываться. Проходит какое-то время, и он заявляет, что ему некуда выписываться. Естественно, покупатель подает в суд и требует выселения обманщика. Но чаще всего дело в суде решается в пользу продавца (по закону у каждого человека должна быть прописка). Суд присуждает продавца возвратить покупателю деньги. Тут выясняется, что денег у него нет (украли, потерял — разные можно изобрести причины), но он соглашается возвращать указанную сумму из зарплаты. Если учесть уровень зарплат в нашей стране, то покупателю не стоит строить иллюзий. По закону из зарплаты можно вычитать не более 30 процентов в месяц. Вот и считайте, сколько лет или, точнее, десятилетий уйдет на возвращение долга. Продавец может быть мошенником, а может оказаться в такой ситуации по несчастью, но покупатель оказывается в страдательной позиции вне зависимости от чистоты намерений продавца.

Иногда продавец никого не хочет обманывать, он может не знать нашего законодательства и свято верить, что если в квартире был прежде прописан дурной родственник, сменивший квартиру на место в тюрьме, то назад он ни за что не вернется. И честно сообщает, что у квартиры нет обременений, совершенно вычеркнув из памяти этого заключенного товарища. Сделка оформляется, покупатель вселяется, живет, делает ремонт, заводит детей и… в один ужасный день на его пороге образуется тот самый сиделец, который освободился и теперь вернулся по своему прежнему адресу. По закону он может потребовать признания его прав на долю в этой квартире! И вот уж как пожелаете: либо живите рядом с бывшим сидельцем, либо опротестовывайте совершенную вами сделку в суде.

А может это быть и не сиделец, а симпатичный молодой человек или барышня, права которых были нарушены при продаже приватизированной жилплощади в бытность их младенцами, или при приватизации этой квартирки (недоглядели органы опеки). И вот вам конец счастливой жизни в собственной квартире. Приветствую тебя, возвращение коммуналки! С правами детей спорить еще труднее, чем с правами отбывших заключение.

Судебные иски от пострадавших детей, чьи отцы-алкоголики продали квартиры, где были прописаны дети вместе с матерями, могут значительно умножиться. И в результате квартир могут лишиться вполне добросовестные покупатели. Если первый продавец (тот самый алкоголик, не имевший жалости к дочке) совершил обман, то последующие, перепродававшие эту жилплощадь, искренне считали, что «детский вопрос» решен раз и навсегда. И по действовавшему законодательству они были правы. Теперь будет иначе. Права ребенка нельзя нарушать, даже если у ребенка имеется родитель (прежде защите подлежали права детей-сирот или детей, состоящих под опекой), и даже если этот родитель дал согласие на сделку. Вот почему историю приобретаемой квартиры нужно проверять и перепроверять.

У продавца гораздо больше способов обмануть покупателя сознательно, потому что он продает, а не покупает. Есть два беспроигрышных варианта обмана: совершение сделки сразу с несколькими покупателями и продажа чужой недвижимости. Для оформления мошеннической сделки сразу с несколькими покупателями используются не оригиналы, а дубликаты приватизационных документов. Сделка оформляется в очень сжатые сроки (в течение одного дня) в разных нотариальных конторах, после чего продавец уезжает (обычно в другую страну или в другой регион). А покупатели вдруг обнаруживают, что владельцами квартиры является несколько человек одновременно. Обычно у людей бывает глубокий психологический шок. Причем счастливым обладателем покупки официально признается лицо, которое первым успело зарегистрировать свои права на жилплощадь.

Не менее распространена и продажа чужой собственности по поддельным документам. Это уже чистый криминал. Продавец составляет липовый договор, нередко прибегая к услугам липового нотариуса. Договор скрепляется фальшивыми печатями и составляется на фальшивых бланках. Мошенники получают с покупателя заявленную сумму денег, тот благополучно вселяется, а через какое-то время… возвращается истинный владелец жилья. И покупатель остается без денег. И без квартиры. Поиск мошенников вряд ли ему поможет. Даже если этих людей найдут и осудят, все равно денег покупателю никто не вернет.

В законодательстве к услугам мошенников — две очень хорошие и правильные статьи, рассчитанные на законопослушных граждан, — 167 и 168 статьи Гражданского кодекса РФ. Статья 167 предусматривает возможность признания сделки недействительной и приведение сторон в первоначальное положение, то есть если сделка по квартире проходила с ущемлением прав кого-то из прописанных на этой площади людей, то сделка аннулируется: покупатель должен освободить жилплощадь, а продавец — возвратить полученные деньги. 167 статья действует в течение 10 лет со времени оформления сделки! Вот и думайте сами.

Другая статья Гражданского кодекса РФ (168) позволяет признать любую сделку ничтожной, если факт этой сделки не соответствует требованиям закона. На самом деле под 168 статью очень просто подвести практически любую сделку в недвижимости. А признание купли-продажи не соответствующей требованиям закона опять же возвращает нас к приведению сделки к первоначальному уровню, то есть покупатель освобождает квартиру… И немало случаев, когда руководствуясь этими двумя в целом правильными статьями, продавцы-мошенники умудрялись лишить покупателей и денег, и жилплощади. Причем проблемные квартиры могут пройти на рынке недвижимости целую серию продаж, а отвечать приходится последнему владельцу такой квартиры.

Вспоминаю такой случай. Молодая и очень интеллигентная пара приобрела через агентство однокомнатную квартиру. Прожили они на этой жилплощади несколько месяцев, как вдруг их вызвали к следователю. Оказалось, что в руки правосудия попала группа мошенников, которые совершали сделки с этой жилплощадью. История квартиры вкратце такова. В ней были прописаны и проживали две сестры, обе уже старушки. Одна умерла в январе 1998 года, но по недосмотру персонала больницы справка о смерти так и осталась лежать в ее медицинской карте. Естественно, что умершая так и не была «проведена» через ЗАГС и жилищные службы, она числилась… живой. Через несколько лет попала в больницу и тоже умерла ее сестра. Но за сестрой уже вели наблюдение квартирные мошенники. Путем подкупа они «похоронили» документы все в том же медицинском учреждении, воспользовались паспортом умершей и подставным лицом и быстро совершили обмен на другую жилплощадь, большего размера и с небольшой доплатой, то есть теперь они уже имели «чистую» квартиру, с которой и проводили свои дальнейшие махинации. А люди, которые приобрели опасную квартиру, через год решили ее продать. Следы промежуточных владельцев теряются на просторах необъятной родины. Очередными покупателями этой жилплощади и стали молодые супруги. Поскольку сделка в таком криминальном случае однозначно признается незаконной и преступники сами признали факт незаконного завладения жильем… молодая семья обязана освободить жилплощадь… Рассчитывать, что найдутся продавцы квартиры, — нереально. Во всяком случае, милиция их разыскать так и не смогла. А надеяться, что деньги им вернут мошенники — еще абсурднее. Власти района, которому принадлежала жилплощадь сестер, подали в суд. Суд принял решение… о выселении молодой семьи. Так что вполне возможно купить квартиру, а потом остаться и без денег и без жилья.

Покупателю обмануть продавца сложнее, поскольку он не располагает товаром — недвижимостью; он может обмануть продавца либо при расчетах, либо при оформлении (пообещав выплатить всю требуемую сумму после совершения сделки и получения регистрации), и это всегда обман, связанный с деньгами. Пока покупатель не получил всего пакета документов на квартиру и не оформил регистрации — он не является собственником квартиры.

Посредником в сделке чаще всего выступает агентство по продаже недвижимости. Некоторые риелторские фирмы зарабатывают на обмане путем взимания задатка: покупателю предлагают очень хороший вариант, показывают замечательное жилье, а затем объясняют, что это очень срочная сделка и вариант может уплыть, если сегодня же не будет внесен залог за квартиру. Сумма залога может колебаться от 30 до 50 процентов стоимости квартиры. Заинтересованный в сделке покупатель вносит залог, ему назначают дату окончательного расчета по сделке, но когда он является в агентство, то обнаруживает, что… данной конторы больше не существует. Такие агентства получили название фирм-однодневок. Провернув удачную операцию с ограбленными клиентами, они регистрируют новую фирму — и так далее, до бесконечности.

Некоторые фирмы и фирмочки используют оплату по спискам. Это практически узаконенный вид дохода фирмы и в то же время мошенническое вымогательство денег за предоставление подбора вариантов. Клиентам показывают различные варианты квартир, выставленных на продажу, но это услуга платная — стоит просмотр около 30 долларов. Если какая-то квартира покупателя заинтересовала, то назначаются такие условия сделки, которые заведомо невыполнимы. Реальных квартир на продажу у таких фирм нет. Правда, аналогичной платной услугой пользуются сегодня и многие вполне «правильные» агентства. Они тоже могут совершать наряду с законными мошеннические операции. Это «навар», который возмещает невысокие доходы агентства от продаж.

10 правил, которые нужно соблюдать

Следует быть очень осторожными при расчетах между покупателем и продавцом, доверять полностью в таком деле никому не стоит — как продавец может легко обмануть покупателя, взяв деньги, но не завершив сделки, так и покупатель может обмануть продавца, получив документы на жилплощадь и не заплатив полностью всей суммы. Соблюдайте правила безопасности: